ราคาประเมิน 30 ถนนหลัก EEC ที่ดิน 1.6 ล้านแปลง ปรับขึ้น 1-42%

คอลัมน์ : รายงานพิเศษ

1 มกราคม 2566 ได้เวลาประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ หลังจากผ่อนผันหลายครั้งในช่วงสถานการณ์โควิด

โดยภาพรวมทั้งประเทศมีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 8% ตัวเลขนี้จึงเป็นมาตรฐานกลางเพื่อมาตรวจสอบว่าแปลงไหน ทำเลใด ราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้นหรือลดลง สูงหรือต่ำกว่าค่าเฉลี่ยมาตรฐานกลาง 8% ดังกล่าว

เปิดช่องทบทวนระหว่างปี

ทั้งนี้ ครึ่งปีหลัง 2565 ประเทศไทยกำลังขับเคลื่อนแผนพลิกฟื้นเศรษฐกิจจากสถานการณ์โควิดอย่างเข้มข้น ทุกสิ่งทุกอย่างกำลังเป็นแนวโน้มขาขึ้นรวมทั้งราคาที่สุด

ล่าสุด “ประภาศ คงเอียด” อธิบดีกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า วันที่ 1 มกราคม 2566 จะบังคับใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 หลังจากเลื่อนใช้ 1 ปี

โดยราคาประเมินที่ดินใหม่มีการประเมินและเตรียมประกาศใช้ในรอบปี 2564-2567 (ดูตารางประกอบ)

“ราคาประเมินปี 2566 หากมีพื้นที่การเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ อาจทบทวนราคาใหม่ในระหว่างรอบปี เช่น สยามสแควร์ ราคาประเมินอยู่ที่ 1 ล้าน/ตารางวา ขณะที่ราคาซื้อขายในตลาด 3.5 ล้าน/ตารางวา…”

แปดริ้ว-ระยอง หยุดที่ 1 แสน

โฟกัสโซน EEC 3 จังหวัด (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) พื้นที่ที่รัฐบาลวาดหวังให้เป็นด่านหน้าในการดึงดูดเงินลงทุนจากทั่วโลก พบว่าในด้านกายภาพ 3 จังหวัดนี้มีพื้นที่รวมกัน 13,266 ตารางกิโลเมตร ทั้งหมด 1,606,419 แปลง

โดย “ฉะเชิงเทรา” มีพื้นที่มากสุด 5,351 ตารางกิโลเมตร แต่มีจำนวนแปลงน้อยสุดที่ 336,761 แปลง จุดสังเกตคือความเคลื่อนไหวราคาประเมินแทบไม่เปลี่ยนแปลง เพราะรอบปี 2564-2567 ปรับขึ้นเพียง 1.53%

ทำเลราคาประเมินแพงสุดอยู่ที่ “ถนนมหาจักรพรรดิ์” อ.เมืองแปดริ้ว วาละ 5 หมื่นบาท ส่วนแปลงถูกสุดเป็นที่ดินตาบอดอยู่ที่ “สนามชัยเขต-ท่าตะเกียบ” ราคาเพียง 100 บาท/ตารางวา

Advertisement

ถัดมา “ระยอง” มีพื้นที่เล็กสุดใน EEC ที่ 3,552 ตารางกิโลเมตร มีจำนวน 403,547 แปลง อัตราการปรับขึ้นเป็นขาลง จากอัตราเติบโต 12.25% ในรอบปี 2559-2562 มีการปรับเพิ่มขึ้นเหลือ 7.49% ในรอบปี 2564-2567

ทำเลแพงสุดเกาะติด “ถนนสุขุมวิท” หรือทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 3 เขต อ.เมืองระยอง 1 แสนบาท/ตารางวา ส่วนแปลงถูกสุดเป็นที่ดินตาบอดที่เขาชะเมา ราคา 100 บาท/ตารางวาเช่นกัน

“เลียบหาดพัทยา” แพงสุด

แชมป์ราคาประเมินปรับขึ้นสูงสุดเป็นของ “ชลบุรี” ซึ่งมีขนาดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใหญ่เป็นอันดับ 2 รองจากมหานครกรุงเทพ โดยมีพื้นที่เพียง 4,363 ตารางกิโลเมตร แต่มีที่ดินถึง 866,111 แปลง

ภาวะบูมของชลบุรีเพราะครบเครื่องทั้งการเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลกอย่างพัทยา, เมืองสถาบันการศึกษาที่บางแสน และเมืองอุตสาหกรรมที่อีสเทิร์นซีบอร์ดและศรีราชา ทำให้ราคาที่ดินเป็นขาขึ้นแบบแรงดีไม่มีตก

ล่าสุดปรับขึ้น 42.83% สูงกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศที่มีตัวเลข 8% หรือสูงกว่า 5 เท่า

โดย “ถนนเลียบหาดพัทยา” อ.บางละมุง มีราคาประเมินสูงสุด 2.2 แสนบาท/ตารางวา และที่ดินตาบอดใน อ.พนัสนิคม มีราคาถูกสุด 250 บาท/ตารางวา

บ้าน-คอนโดฯ 7.32 แสนล้าน

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ให้ข้อมูลเพิ่มเติมกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จากการสำรวจราคาที่ดินและตลาดที่อยู่อาศัยพบข้อมูลที่น่าสนใจในโซน EEC ดังนี้

“ชลบุรี” มีโครงการที่อยู่อาศัยมากที่สุดในประเทศไทยรองจากกรุงเทพฯจำนวน 1,529 โครงการ รวม 259,939 หน่วย มูลค่าโครงการ 732,586 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.818 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 34,172 หน่วย

ในด้านอัตราการขายได้สูงถึง 86.9% เฉลี่ยแต่ละเดือนขายได้ 2.3% ของหน่วยขายทั้งหมด สินค้ากลุ่มหลักที่อยู่ระหว่างขาย คือ ห้องชุดจำนวน 12,157 หน่วย รองลงมาทาวน์เฮาส์ 11,988 หน่วย

“ระยอง” มีหน่วยขายรวมกันมากเป็นอันดับที่ 2 แต่หากนับจำนวนหน่วยรอขายจะมีจำนวนมากเป็นอันดับที่ 3 อยู่ที่ 20,530 หน่วย ซึ่งมากกว่าเชียงใหม่ที่มีหน่วยรอขาย 13,594 หน่วย

มีสัดส่วนขายได้แล้ว 72.5% และอัตราการขาย 2.3% ต่อเดือน สินค้าส่วนใหญ่ที่รอคนซื้อ คือ ทาวน์เฮาส์ 8,821 หน่วย รองลงมา บ้านเดี่ยว 5,946 หน่วย และห้องชุด 2,229 หน่วย

และ “ฉะเชิงเทรา” มีหน่วยรอขายจำนวน 6,840 หน่วย ถือเป็นจังหวัดที่มีขนาดใหญ่เป็นอันดับที่ 10 ในด้านสถิติตลาดที่อยู่อาศัยโดยสัดส่วนการขายได้ค่อนข้างต่ำ 1.8% เท่านั้น หน่วยรอขายกลุ่มใหญ่ที่สุดเป็นทาวน์เฮาส์จำนวน 2,633 หน่วย