การขายฝากที่ดินคืออะไร ต่างจากการจำนองอย่างไร

ในสภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง หลายคนจำเป็นต้องใช้เงินทุนเพื่อหมุนเวียน หากมีที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้าน อาคาร คอนโดมิเนียม เป็นของตัวเองก็สามารถใช้อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เปลี่ยนเป็นเงินสดเพื่อหมุนเวียนได้ด้วยการขายฝากที่ดิน หรือการนำหลักทรัพย์ที่มีอยู่ไปวางค้ำประกันกับสถาบันการเงิน หรือตามแหล่งเงินทุนต่าง ๆ นั่นเอง แต่ก็ยังมีหลายคนสงสัยว่าแล้วการขายฝากที่ดิน แตกต่างจากการจำนองที่ดินอย่างไร? เพราะดูรายละเอียดแล้วก็คล้าย ๆ กัน วันนี้เราจะมาเปรียบเทียบให้เห็นข้อแตกต่างในเรื่องของการขายฝาก และการจำนอง ว่ามีรายละเอียดอะไรบ้าง แบบไหนที่ควรเลือกใช้ รวมถึงขั้นตอนต่าง ๆ กับการขายฝากที่ดินคืออะไร ต่างจากการจำนองอย่างไร

รู้จักการขายฝากกับการจำนองแตกต่างกันอย่างไร

หากจะพูดให้เข้าใจง่าย การขายฝากก็คือการซื้อขายประเภทหนึ่ง โดยที่กรรมสิทธิ์ของคุณตกไปยังผู้รับซื้อฝากทันที โดยมีข้อตกลงร่วมกันว่า ผู้ขายฝากหรือเจ้าของเดิม สามารถไถ่คืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ส่วนการจำนองคือ การนำทรัพย์สินไปวางเป็นหลักประกันการชำระหนี้ โดยไม่ได้มอบกรรมสิทธิ์นั้นให้กับผู้รับจำนอง เว้นแต่จะมีการทำผิดสัญญา โดยแยกให้เห็นอย่างละเอียด ดังนี้

การขายฝาก

เป็นการกู้ยืมที่ถูกต้องตามกฎหมาย โดยใช้อสังหาริมทรัพย์ค้ำประกันกับสถาบันการเงิน และยังสามารถขายฝากที่ดินให้กับบุคคลทั่วไปก็ได้เช่นกัน โดยการขายฝากนั้นมีเงื่อนไขว่า สามารถไถ่ถอนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด และจะต้องทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน โดยมีค่าธรรมเนียมเหมือนการจำนอง คำนวณจากระยะเวลาที่ถือครองโฉนด มูลค่าที่นำขายฝาก มูลค่าการประเมินอสังหาริมทรัพย์จากกรมธนารักษ์ สิ่งที่ผู้ขายฝากต้องระมัดระวังคือ การไถ่คืนต้องทำภายในกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาเท่านั้น หากพ้นกำหนดทรัพย์สินของคุณ ก็จะกลายเป็นของผู้ที่คุณขายฝากทันที แต่หากจะครบกำหนดแล้ว คิดว่าไม่สามารถไถ่ถอนได้ ก็สามารถเจรจาต่อรองต่อสัญญาได้ แต่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกิน 10 ปี และการต่อสัญญาก็ต้องไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกัน

การจำนอง

เป็นการกู้ยืมเงินที่ใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน แต่จะไม่มีการโอนทรัพย์สินเหมือนการขายฝาก โดยการจำนองต้องไปจดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดินเช่นกัน หากมีการทำผิดสัญญาไม่สามารถชำระหนี้คืน เจ้าหนี้ผู้รับจำนองก็ไม่สามารถยึดทรัพย์สินได้ ต้องดำเนินคดีฟ้องร้องตามกฎหมายเท่านั้น จึงจะสามารถนำทรัพย์สินของคุณไปขายทอดตลาดที่กรมบังคับคดี เพื่อจะให้นำเงินที่ขายทอดตลาดได้มาชำระหนี้นั่นเอง

ข้อดี-ข้อเสียในการขายฝากที่ดิน

ข้อดี

1. ปลอดภัย ไว้ใจได้แน่นอน เพราะต้องมีการทำสัญญาอย่างถูกต้องตามกฎหมายที่สำนักงานที่ดิน

2. อนุมัติได้ในเวลาอันรวดเร็ว

3. ได้วงเงินค่อนข้างสูง ประมาณ 40 – 70% จากราคาประเมิน มากกว่าวงเงินอนุมัติจากการจำนองซึ่งจะอยู่ที่ประมาณ 10 – 30% ของราคาประเมิน

4. มีหลักทรัพย์การขายฝาก ไม่ต้องมึ Statement ให้ยุ่งยาก

5. สามารถขยายเวลาไถ่ถอน หรือต่อสัญญาขายฝากได้หลายครั้ง แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี

ข้อเสีย


1. ค่าธรรมเนียมการโอนต่าง ๆ เช่น ค่าธรรมเนียม ค่านายหน้า ฯลฯ สูงกว่าการจำนองเสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน โดยต้องจ่ายภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าอากรแสตมป์ ขณะที่การจำนองจะเสียค่าธรรมเนียม 1% จากวงเงินที่จำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท

2. อัตราดอกเบี้ยสูงกว่าอัตราที่กฎหมายกำหนด อาจต้องเสียมากกว่า 15% ต่อปี เพราะอาจถูกเรียกค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมจากผู้รับฝาก เช่น ค่าใช้จ่ายในการหาทรัพย์ ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

3. มีความเสี่ยง หากเจอผู้รับฝากไม่ดี บ่ายเบี่ยงไม่ขายคืนที่ดิน

4. กรณีการขายฝากที่ดินหากผิดนัดชำระหนี้ ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับฝากทันที หากไม่ต่อสัญญาหรือขอไถ่ถอน

หลักสำคัญของขายฝากที่ดินคือ ต้องมีการส่งมอบกรรมสิทธิ์การครอบครองให้กับผู้รับฝาก แต่เมื่อครบกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกันในสัญญาแล้ว ผู้ขายฝากมีสิทธิ์จะไถ่ถอนได้ แต่หากเกินกำหนดจากระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ ทรัพย์สินก็จะเปลี่ยนมือโดยทันที จึงเป็นเรื่องที่ผู้ขายฝากต้องระมัดระวัง ส่วนใหญ่แล้วผู้ขายฝากกับผู้รับฝาก มักจะมีการทำสัญญากันปีต่อปี เพื่อหลีกเลี่ยงกำหนดเวลาไถ่ถอน และการขายฝากที่ดิน ควรศึกษารายละเอียดต่าง ๆ ให้ชัดเจนแน่ชัดก่อนว่ามีอะไรบ้าง เพื่อจะดำเนินการขายฝากได้อย่างถูกต้องนั่นเอง

สามารถติดตามข้อมูลดี ๆ และสาระต่าง ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อีกมากมายได้เพิ่มเติมที่ DDproperty.com เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ได้รวบรวมข้อมูลประกาศซื้อ-ขาย-เช่า ที่น่าสนใจทั้งโครงการใหม่และบ้านมือสองในหลากหลายทำเลครอบคลุมทั่วประเทศ พร้อมเป็นแหล่งรวมความรู้ที่น่าสนใจและเป็นประโยชน์ในการซื้อ-ขาย-เช่า เพื่อเตรียมความพร้อมก่อนการตัดสินใจซื้อให้ผู้ที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเองสามารถเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ได้มากที่สุด

ไม่พลาดข่าวสำคัญ เจาะลึกทุกประเด็น
เพิ่มเราเป็นเพื่อนทาง @prachachat

ติดตามข่าวธุรกิจ