“พฤกษา” ปั้นเฮลตี้พอร์ต รับมือปัจจัยเสี่ยงการเมืองครึ่งปีหลัง
คอลัมน์ : สัมภาษณ์พิเศษ ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม
ใกล้เข้าช่วงโค้งสุดท้ายไตรมาส 2/66 ท่ามกลางบรรยากาศที่ไม่สามารถคาดเดาได้ของการเมืองไทย แต่ชีวิตยังต้องดำเนินต่อไป
“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ปิยะ ประยงค์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ถึงแม้จะลดน้ำหนักการลงทุนพัฒนาบ้านและคอนโดมิเนียมลงเหลือ 23 โครงการในปี 2566 แต่มูลค่าโครงการก็ยังสูงแตะ 23,500 ล้านบาท ติดทำเนียบท็อป 10 บิ๊กแบรนด์อสังหาฯเมืองไทย ดังนั้น การปรับกลยุทธ์ลงทุนหลังเลือกตั้งในช่วงครึ่งปีหลังนี้ ต้องจับตามองใกล้ชิดแบบห้ามกะพริบตา
Q : มองเทรนด์ครึ่งปีหลังอย่างไร
ครึ่งปีหลัง 2566 มุมมองน่าจะดีกว่าครึ่งปีแรก ยอมรับว่าการเมืองมีความเสี่ยง เพราะไม่รู้ว่าจะออกมาอย่างไร การให้น้ำหนักปัจจัยเสี่ยง หากตัวชี้วัดมี 100% ความกังวลที่มีต่อปัจจัยการเมืองมีความเสี่ยงถึง 40%
การบริหารจัดการของพฤกษา เรียลเอสเตท จริง ๆ เราไม่ได้ลงทุนแบบแอ็กเกรสสีฟ ปัจจุบัน นโยบายด้านบริหารความเสี่ยงบริษัทเน้นสไตล์ลงทุนแบบคอนเซอร์เวทีฟด้วยซ้ำไป
อัพเดตล่าสุด สต๊อกเคยมี 2 หมื่นล้านบาท เหลือ 1 หมื่นล้าน ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม 70% อีก 30% เป็นบ้านแนวราบ
ซึ่งสต๊อกระดับนี้ปกติใช้เวลาระบาย 4-5 เดือน คิดว่าเพียงพอที่จะเคลียร์ให้จบในปี 2566 นี้ได้ เพราะเฉลี่ยการโอนก็คัฟเวอร์มูลค่าหมื่นล้านได้อยู่แล้ว
โดยปีนี้พฤกษาฯ ตั้งงบฯซื้อที่ดิน 16-20 แปลง มูลค่าโครงการอยู่ที่ 20,000-30,000 ล้านบาท สำหรับพัฒนาโครงการได้ 2 ปี ถ้าซื้อได้หมดนะ เพราะทุกแปลงไม่ใช่จะซื้อง่าย
Q : กลยุทธ์การลงทุน
บริษัทปรับพอร์ตลงทุน เน้นเจาะตลาดกลาง-บนมากขึ้น ใส่เรื่องเฮลท์เข้าไปด้วย ดังนั้นในเชิงการเงินเราก็แข็งแกร่งมากตอนนี้ ปัจจุบันสต๊อกของบริษัทมีพอร์ตตลาดกลาง-ล่างเป็นส่วนใหญ่ กลุ่มหลักคือสินค้าราคา 3-5 ล้านบาท สินค้าที่จะลงทุนใหม่ ต้องการสลับขั้วจากเซ็กเมนต์กลาง-ล่าง 70% ให้เป็นเซ็กเมนต์กลาง-บน 70% แทน
หลัก ๆ จะเน้นทำบ้านแนวราบมากกว่าคอนโดฯ โฟกัสราคา 10-50 ล้านบาท แต่เราจะไม่ทำบ้านร้อยล้านนะ กลุ่มหลักคือราคา 10-20 ล้านบาท ผ่านแบรนด์บ้านภัสสร กับเดอะปาล์ม
สาเหตุเพราะที่ผ่านมา ลูกค้าที่รายได้ต่ำกว่า 30,000 บาท ค่อนข้างมีปัญหากับการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะถ้าเซ็กเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 ล้าน ค่อนข้างมีปัญหารุนแรง ยอดกู้ไม่ผ่านสูงเกิน 50% ในขณะที่เซ็กเมนต์ 2-3 ล้านบาท ปัญหาอาจจะน้อยกว่า แต่ยอดปฏิเสธสินเชื่อก็ยังสูงเช่นกัน
ในด้านต้นทุนการเงินก็ต่ำมาก ตอนนี้ D/E (หนี้ต่อทุน) อยู่ที่ 0.4 เท่านั้นเอง แล้วเราก็กู้น้อยมาก คอนโดฯของผมตอนนี้สร้างเสร็จหมดแล้ว รอรีเทิร์นกลับมาเป็นแคชเท่านั้นเอง
เราควบคุมการเปิดตัวโครงการใหม่ ส่วนคอนโดฯก็เปิดไม่เยอะ เฉลี่ยเหลือปีละ 4-5 โครงการ ส่วนใหญ่จะเป็นตึกเตี้ย เพราะมีข้อได้เปรียบ 2 เรื่อง 1.ดีมานด์ยุคนี้ ความต้องการห้องชุดไม่ได้เยอะจนต้องทำตึกไฮไรส์ 20-30 ชั้นออกมาขาย กับ 2.โมเดลธุรกิจของคอนโดฯโลว์ไรส์ สูง 8 ชั้น จะมีความใกล้เคียงกับการทำบ้านแนวราบ หมุนได้เร็ว ซื้อที่ดินมาสามารถเคลียร์จบได้ใน 2 ปี คล้าย ๆ บ้านแนวราบ
เฉลี่ยคอนโดฯโลว์ไรส์ ขนาดพื้นที่ 10,000 ตารางเมตร จำนวน 200-300 ห้อง เข้าสู่โหมดลงทุนแบบคอนเซอร์เวทีฟ เป็นเซฟโซน ลงทุนแล้วไม่เสี่ยงมาก
Q : ต้นทุนพลังงานกดดันไหม
ต้นทุนพัฒนาโครงการขึ้นมาแล้ว เป็นต้นทุนพลังงานที่แฝงเข้ามาอยู่ในรูปของค่าวัสดุค่าก่อสร้างที่ขึ้นมาเฉลี่ย 5-7% ในภาพรวม โดยที่พฤกษาฯมีการปรับพอร์ต ต้องการทำให้พอร์ตพัฒนาโครงการมีสุขภาพแข็งแรง เฮลตี้มากขึ้น จากเดิมส่วนใหญ่ขายของถูก ก็หันมาขายของแพง เพราะฉะนั้น ตรงจุดนี้ทำให้สามารถใส่ต้นทุนกระจายเข้าไปในแวลูที่เพิ่มขึ้นได้
เพราะต่อให้ทำเซ็กเมนต์เดิมก็ไม่ไหวจริง ๆ ปัญหาสินค้าตลาดกลาง-ล่างมี 2 เรื่อง 1.ต้นทุนเพิ่ม แต่ 2.กำลังซื้อไม่ได้ดีมาก บริษัทจึงต้อง leave ออกมา พอปรับเซ็กเมนต์ทำให้เราหายใจได้สะดวกขึ้น
นอกจากนี้ ยังมีนโยบายหาเสียงค่าแรง 450 บาท เรื่องนี้กดดันมาก ผมมองว่าทำให้ประเทศไทยมีปัญหาเลยนะ ถ้าปรับทันทีจริง ๆ คนที่ได้ประโยชน์มากคือแรงงานประเทศเพื่อนบ้าน เมียนมา กัมพูชา ลาว
ส่วนภาคนักลงทุนคิดว่าเขาจะย้ายโรงงานย้ายการลงทุนหนีจากเราไปเยอะ จริง ๆ เราก็เห็นหลายอุตสาหกรรมที่ได้ย้ายหนีออกไปแล้ว ตัวอย่างชัดเจน เช่น โซนรังสิต ซึ่งเป็นฐานการผลิตเพื่อส่งออก ตลาดที่อยู่อาศัยโซนรังสิตในปัจจุบัน เซ็กเมนต์ตลาดล่างกำลังซื้อหายไปเยอะมาก ส่วนกำลังซื้อระดับกลาง ๆ ยังพอไปได้ หมายความว่าคนที่เคยทำงานในโรงงานเริ่มหายไป ชัด ๆ เลยก็คือคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมลดลง
Q : มีการรีวิวแผนลงทุนครึ่งปีหลัง ?
เรื่องการรีวิวแผนยังไม่มี เพราะเราไม่ได้ลงทุนเยอะเหมือนแต่ก่อน ล่าสุดปี 2566 เราวางแผนลงทุนใหม่ 23 โครงการ ส่วนใหญ่เราปรับแผนลงทุนบ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้น ซึ่งเป็นเซ็กเมนต์ที่ต่อให้เศรษฐกิจผันผวนยังไง หรือมีผลกระทบด้านต้นทุนพัฒนาโครงการยังไง ลูกค้ากลุ่มนี้ก็ยังแอ็บซอร์บได้ แทบจะไม่ได้รับผลกระทบกระเทือนจากภาวะวิกฤตเศรษฐกิจมากนัก
ปัจจุบันการพัฒนาโครงการก็ไม่ได้มีไซซ์ใหญ่มาก แต่เดิมเคยเปิดตัวโครงการใหม่ 50-60 โครงการ มูลค่าโครงการเคยขึ้นไปถึงปีละ 50,000-60,000 ล้านบาท แต่ไม่ได้โฟกัสก็เลยกระจายตัวมากไป เปรียบเหมือนกับเราเปิดร้านสะดวกซื้อเซเว่นฯเยอะๆ บางสาขาก็เลยไม่เวิร์ก
ตอนนี้เน้นการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันมาโฟกัสการเคลียร์พอร์ตเดิมที่มีอยู่ และของใหม่เราไม่อยากทำตลาดล่าง ๆ อีกแล้ว เพราะเปิดโครงการแล้วปัญหาเยอะ เวลาปรับพอร์ตต้องใช้เวลานาน ซึ่งผมทำเรื่องนี้มา 3-4 ปีแล้ว สต๊อกเก่าเคลียร์ไปเยอะแล้ว เหมือนกับวิ่งออกกำลังกายจนอยู่ตัว สุขภาพองค์กรก็ลีนไปเยอะ (ยิ้ม)
ช่วงครึ่งปีหลังสิ่งที่เราทำ เรื่องแรกเลย หันมาเน้นเซ็กเมนต์กลาง-บนเป็นหลักมากขึ้น การพัฒนาโครงการก็มีการใส่เรื่องของเฮลท์ ใส่เรื่องไลฟ์สไตล์ที่เรามีมายเฮาส์ โมเดลคือการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เราซินเนอร์ยี่กับธุรกิจในเครือ เช่น มายเฮาส์ที่เป็นสมาร์ทโฮม อีกเรื่องหนึ่งคือ sustainable โซลาร์โฮม ที่เป็นธุรกิจของเราเอง ซินเนอร์ยี่เข้าไปด้วยกัน
ในบ้านพฤกษา จะมีการออกแบบเป็นบ้านสำหรับผู้สูงอายุ ไม่มีสเต็ป ทำยูนิเวอร์แซลดีไซน์ มีโซลาร์เซลล์ เป็นบ้านประหยัดพลังงาน มีโฮมออโตเมชั่น พยายามทำพวกนี้ เพราะเดิมเราจับตลาดเซ็กเมนต์ระดับล่าง ต้นทุนพวกนี้แบกไม่ไหว
ในขณะเดียวกัน ตลาดต่างจังหวัดมีการปรับน้ำหนักเช่นกัน โดยเน้นลงทุนให้อยู่โซน EEC เป็นหลัก ส่วนของเก่า สต๊อกเดิมที่มีอยู่ก็ทำให้หมดไป ซึ่งจริง ๆ ตลาดต่างจังหวัดก็เริ่มกลับมาดีขึ้นบ้างแล้ว
กลยุทธ์การเงินลูกค้า การเงินเราเอง
ตอนนี้เราเพิ่มแวลูให้ลูกค้า ขยับเซ็กเมนต์ลูกค้าสูงขึ้น เพิ่มเติมเรื่องสุขภาพเข้าไปในฟังก์ชั่นบ้าน ส่วนกลุ่มตลาดล่างเดิมก็เคลียร์ให้จบ ๆ ไป
Q : 3 เรื่องแรกที่อยากให้รัฐบาลใหม่ทำ
อันดับแรก อยากให้รัฐบาลใหม่ส่งเสริมการลงทุน ไม่ใช่แจกเงินนะ แต่กระตุ้นให้เกิดการลงทุนของภาคเอกชน โฟกัสอยู่ที่ผู้ประกอบการเอสเอ็มอีต้องอยู่ได้ด้วย ตอนนี้มีปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ ต้องมีออปชั่นพิเศษ เพราะไม่เช่นนั้นบริษัทใหญ่ ๆ ก็ยิ่งวิ่งไปเลย แกปยิ่งห่างกันเยอะ แต่ถ้ารัฐบาลใหม่ทำให้เอสเอ็มอีดีขึ้น ธุรกิจเกี่ยวเนื่องก็จะดีตามไปด้วย
เรื่องที่ 2 อยากให้รัฐบาลทำยังไงให้ลูกค้าต่างชาติเข้ามาลงทุน เข้ามาจับจ่ายใช้สอยในเมืองไทย ซึ่งในส่วนภาคอสังหาริมทรัพย์ก็รู้ ๆ กันอยู่แล้ว อยากให้รัฐบาลใหม่ส่งเสริมและกระตุ้นกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ
และเรื่องที่ 3 อยากให้ทบทวนนโยบายหาเสียงค่าแรงขั้นต่ำ 450 บาท เพราะอยู่ดี ๆ เราจะไปเก่งกว่าเพื่อนบ้านได้ยังไงตั้ง 2-3 เท่า ถ้าปรับขึ้นจะใกล้เคียงกับสิงคโปร์ ในขณะที่ทักษะฝีมือแรงงานคนละอย่างเลย