‘จีน’หายทุบตลาดคอนโด เร่งดึง ‘เศรษฐีอาหรับ’ ช็อป 

พิษเศรษฐกิจฉุดมู้ดตลาดต่างชาติ ยอดโอนคอนโดฯไตรมาสแรกปี’69 หดตัว “จีน” หายเกือบ 50% “รัสเซีย” หนีหนาวแห่ช็อปขึ้นแซง “เมียนมา” ทำเลฮอต กทม. ชลบุรี ภูเก็ต ด้าน 3 สมาคมอสังหาฯ สบช่องวิกฤตสงคราม ดันแก้กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ ปลุกแรงซื้อเศรษฐีตะวันออกกลาง ยืดเช่าเป็น 60 ปี พ่วงลองสเตย์วีซ่า 5-10 ปี

นายณรงค์พล ประภานิรินธน์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาฯต่างชาติในไตรมาส 1/2569 จากภาวะเศรษฐกิจโลกส่งผลกระทบทุกประเทศ ประกอบกับมาตรการของรัฐบาลบางประเทศที่คุมเข้มการซื้ออสังหาฯต่างประเทศ อาทิ จีน เมียนมา ไต้หวัน และสหรัฐ ทำให้การโอนคอนโดฯต่างชาติลดลง 17.3% อยู่ที่ 3,241 หน่วย และมูลค่า 13,464 ล้านบาท ลดลง 17.9% หดตัวลงกับภาพรวมการโอนทั้งประเทศชัดเจน ซึ่งการโอนของต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญ โดยมีส่วนแบ่งจำนวนหน่วย 13.6% และมูลค่าการโอน 23.9%

จีน-เมียนมาแผ่ว-รัสเซียโตพุ่ง

โดย “จีน” ยังคงครองอันดับ 1 แม้การโอนจะลดลง 38.8% เหลือ 906 หน่วย และมูลค่า 3,493 ล้านบาท ลดลง 42.9% อันดับ 2 “รัสเซีย” เป็นสัญชาติที่เติบโตสวนกระแส มี 383 หน่วย เพิ่มขึ้น 33% มูลค่า 1,665 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 68.7% ส่วน “เมียนมา” อยู่อันดับ 3 มี 279 หน่วย ลดลง 36.4% มูลค่า 968 ล้านบาท ลดลง 39%

“แม้ว่าตัวเลขการโอนรายไตรมาสของรัสเซียจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากบ้านเขามีปัญหา หนีร้อนมาพึ่งเย็น ทำให้มีแนวโน้มที่จะโตขึ้นอีก แต่คิดว่าคงไม่แซงจีน เพราะว่าประชากรเขาเยอะ ตัวเลขจีนลดลงจริง แต่ยังเป็นอันดับ 1”

คอนโดฯภูเก็ตมูลค่าพุ่ง 34.9%

ทั้งนี้ พื้นที่ยอดนิยมของต่างชาติยังคงกระจุกตัวอยู่ในเมืองท่องเที่ยวและศูนย์กลางเศรษฐกิจ ประกอบด้วย กรุงเทพฯ มูลค่าสูงสุด 6,138 ล้านบาท คิดเป็น 45.6% ของตลาดต่างชาติรวม ตามมาด้วย “ชลบุรี” ครองส่วนแบ่งมีหน่วยโอนสูงสุด 1,167 หน่วย หรือ 36% และ “ภูเก็ต” โดดเด่นที่สุดมีการเติบโตของมูลค่าสูงถึง 34.9% ได้รับแรงหนุนจากกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับลักเซอรี่

ด้าน น.ส.สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการ REIC กล่าวว่า ถึงแม้จะมีผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปลงทุนในภูเก็ต แต่ด้วยดีมานด์ที่สอดรับกัน ทำให้ตลาดไม่มีแนวโน้มโอเวอร์ซัพพลายเหมือนกับชลบุรีที่ตัวเลขมูลค่าการโอนที่ลดลง สะท้อนถึงการมีแนวโน้มโอเวอร์ซัพพลาย แม้จะมีดีมานด์การลงทุนเข้ามาเรื่อย ๆ

รอจังหวะตลาดอาหรับ

นายณรงค์พลกล่าวว่า สำหรับสถานการณ์ความไม่สงบตะวันออกกลาง อาจเป็นโอกาสของตลาดอสังหาฯไทย แต่ยังไม่เห็นตัวเลขการเข้ามาของดีมานด์ต่างชาติอย่างชัดเจน และคาดว่าหากมีการหนีความวุ่นวายเข้ามาอาศัยในไทยจริง น่าจะเห็นตัวเลขที่ชัดเจนในช่วงไตรมาส 2/2569 เป็นต้นไป

เช่นเดียวกับ น.ส.ศรีอำไพ รัตนมยูร ประธานผู้บริหารสายงานการตลาด บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดต่างชาติยังขายดีและมีดีมานด์จากหลากหลายประเทศ สมัยก่อนที่ตลาดคอนโดฯบูม คนจีนและไต้หวันเข้ามาอยู่ในไทยเยอะ ตามมาด้วยยุโรป อังกฤษ สหรัฐ เมียนมา อินเดียและญี่ปุ่น ส่วนช่วงหลังเกิดสงครามเริ่มเห็นการมาของดีมานด์ยุโรปและสหรัฐ แต่ไม่ได้ถึงขั้นมีปริมาณที่เห็นตัวเลขชัดเจน

7 สาเหตุอสังหาฯไทยต้องปรับ

ขณะที่นายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ยังไม่เกิดแรงซื้อจากลูกค้าตะวันออกกลางอย่างมีนัยสำคัญ แม้เอเย่นต์จะพยายามทำตลาดอยู่พอสมควร มาจาก 7 สาเหตุ 

1.พฤติกรรมการลงทุนของลูกค้าตะวันออกกลางที่นิยมซื้อบ้านหรู วิลล่า มากกว่าคอนโดฯ โดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวใหญ่ เนื่องจากเป็นชาติที่ให้ความสำคัญกับพื้นที่ส่วนตัว การอยู่รวมกันหลายรุ่น ดีมานด์จึงจะไปอยู่ที่บ้านหรูที่ภูเก็ตหรือกรุงเทพฯมากกว่าคอนโดฯใจกลางเมือง

2.ข้อจำกัดด้านกฎหมายกรรมสิทธิ์ของไทย แม้ต่างชาติซื้อคอนโดฯได้ภายใต้โควตา 49% แต่การถือครองที่ดินทำได้จำกัด ทำให้ลูกค้าตะวันออกกลางที่นิยม “อสังหาฯพร้อมที่ดิน” รู้สึกว่า ไทยยังไม่ตอบโจทย์ เมื่อเทียบกับบางประเทศที่ให้สิทธิพำนักหรือสิทธิถือครองชัดเจนกว่า อาทิ ประเทศสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์หรือมาเลเซียที่มีโมเดลวีซ่าหรือวีซ่าพำนักระยะยาว

3.แม้ไทยจะมีจุดแข็งด้านเมดิคอลฮับ แต่ดีมานด์ของกลุ่มตะวันออกกลางมักจะพิจารณาอสังหาฯทำเลใกล้โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาลมาตรฐานสูง ชุมชนมุสลิม อาหารฮาลาล และความสะดวกด้านศาสนา อาทิ มัสยิด แต่ไทยยังไม่มีแพ็กเกจที่ถูกทำการตลาดอย่างเป็นระบบ

4.ปัญหาเรื่อง Financing ที่ลูกค้าในตะวันออกกลาง มีข้อกำหนดทางการเงินเฉพาะ อาทิ หลัก Islamic Finance ที่ขั้นตอนของธนาคารที่เข้มงวดการโอนเงินข้ามประเทศ ทำให้การปิดการขายในไทยใช้เวลานานกว่าตลาดจีนหรือไต้หวันมาก 5.ลูกค้าตะวันออกกลางเน้นท่องเที่ยวและรักษาตัวมากกว่ามาลงทุน เพราะยังมองไทยเป็นจุดหมายชั่วคราวมากกว่าบ้านหลังที่สอง

6.ภาวะเศรษฐกิจและราคาน้ำมันที่ผันผวน ทำให้นักลงทุนระมัดระวังมากขึ้น หันไปลงทุนในตลาดที่ผลตอบแทนหรือสถานะปลอดภัยกว่า และ 7.ไทยยังไม่มี Middle East Ecosystemถ้าเปรียบกับภูเก็ตจะเริ่มเห็นสัญญาณดีขึ้น เพราะมีวิลล่าหรู โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาล และบริการรองรับชาวมุสลิมมากขึ้น แต่ในกรุงเทพฯ หรือคอนโดฯระดับกลาง ยังไม่มีระบบที่ทำให้รู้สึกอยากย้ายฐานชีวิตได้จริง

แนะยืดเช่า-ลองสเตย์วีซ่าปลุก

นายสุนทรกล่าวว่า สาเหตุดังกล่าวอาจสะท้อนแนวทางสำหรับรัฐและเอกชนควรร่วมกันทำ “Thailand Second Home Strategy” สำหรับกลุ่มกำลังซื้อจากตะวันออกกลาง โดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวและกลุ่มที่อยู่อาศัยระยะยาวสำหรับเวลเนส มากกว่าการตั้งความหวังแรงซื้อจากการเป็นบ้านหลังที่สองหรือการเก็งกำไรเหมือนในอดีต

“มองว่าตลาดตะวันออกกลางยังเป็นโอกาสของอสังหาฯไทย แต่ต้องเปลี่ยนจากขายคอนโดฯทั่วไป สู่การขายไลฟ์สไตล์แพ็กเกจ เช่น เวลเนส การศึกษา ลองสเตย์วีซ่า ลักเซอรี่เรสซิเดนซ์มากกว่า หากยังใช้รูปแบบการขายแบบเดิม โอกาสปิดการขายจะค่อนข้างจำกัด”

นายสุนทรกล่าวว่า เพื่อกระตุ้นดีมานด์ต่างชาติ ทาง 3 สมาคมอสังหาฯ ได้เสนอมาตรการขยายเวลาจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยการปรับแก้ไขกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิกับกรมที่ดินแล้ว 

ปัจจุบันรอการพิจารณาอนุมัติ และยังมีนโยบายลองสเตย์วีซ่าขยายระยะเวลากลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทได้รับลองสเตย์วีซ่า 5 ปี และกลุ่มราคาเกิน 7 ล้านบาท ให้ได้รับลองสเตย์วีซ่า 10 ปี ที่อยู่ในขั้นตอนเดียวกัน

ขณะที่นายณรงค์พลกล่าวเสริมว่า น่าจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติมากขึ้น เนื่องจากประเทศไทยเน้นการลงทุน เมื่อมีการดึงดูดต่างชาติเข้ามาลงทุนและบริหารความจำเป็นในการมีที่อยู่อาศัยก็เป็นเรื่องสำคัญที่จะมาด้วย ปัจจัยนี้ก็จะทำให้ดีมานด์จากต่างชาติเพิ่มมากขึ้น