บิ๊กอสังหาปรับแผนสู้น้ำท่วม นิคมอมตะถมดินเพิ่ม 2 เมตร

อสังหาฯ ปรับแผนสู้น้ำท่วม “แสนสิริ” ลงทุนบ่อหน่วงน้ำ ถมดิน ยกถนนเข้าโครงการสูง 20-30 ซ.ม. เลี่ยงทำเลท่วมหนัก-ซ้ำซาก ฝากรัฐ-กทม.บริหารจัดการให้เร็ว จับตาที่ดิน-บ้านฝั่งตะวันออกราคาตก คนย้ายอยู่ที่ใหม่ ซ้ำรอยเชียงใหม่-หาดใหญ่ อมตะฯ ปรับแบบนิคมฯรับมือ สั่งถมดินเพิ่มสูง 2 เมตร พร้อมเสนอซื้อคืน เปิดทางนักลงทุนย้ายโรงงาน

นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เหตุการณ์น้ำท่วมปี 2569 น้ำเข้าพื้นที่โครงการแสนสิริ 2 โครงการ จากทั้งหมด 500-600 โครงการ ได้แก่ อณาสิริ รามคำแหง เป็นบ้านเดี่ยวมียอดขายแล้ว 70% เพราะอยู่ใกล้คลอง เพื่อเร่งปิดการขายอีก 30% จะทำโปรโมชั่นพิเศษ ทำเขื่อนหลังโครงการสูงขึ้น อีกโครงการคือเดอะเบส สะพานใหม่ ซึ่งบ่อหน่วงน้ำอยู่ใต้ดิน เมื่อน้ำท่วมจึงระบายไม่ทัน

แสนสิริเพิ่มบ่อหน่วงน้ำ 

“เราถอดบทเรียนน้ำท่วมปี 2554 นำระดับน้ำที่ท่วมสูงเป็นเกณฑ์ ถมดิน ยกถนนหน้าโครงการสูงขึ้น 20-30 เซนติเมตร โครงการอยู่ใกล้คลอง ทางน้ำ จะทำเขื่อนสูง สร้างรั้วทึบสูง 1 เมตรรอบโครงการ ทำให้น้ำท่วมแค่ 2 โครงการ” 

นายอุทัยกล่าวว่า หลังเกิด Rain Bomb ต่อไปการพัฒนาโครงการแนวราบจะทำบ่อหน่วงน้ำเพิ่ม เป็นบ่อคอนกรีตขนาดไม่ใหญ่ ใช้เงินลงทุนไม่มาก  พร้อมติดตั้งเครื่องปั๊มน้ำและทุกโครงการจะทำเพิร์มตรงทางเข้าโครงการ เป็นทางสโลปสูง 50 เซนติเมตร ส่วนคอนโดฯ จะปรับตำแหน่งบ่อหน่วงน้ำสูงขึ้นและทำระบบจันทัน ซึ่งเป็นแผ่นอะลูมิเนียมทึบกว้าง 3 เมตร สูง 1 เมตร เป็นแนวกั้นป้องกันน้ำเข้าโครงการ

“กรุงเทพฯ เป็นเมืองน้ำ เราเป็นผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยก็ต้องรู้ เรียนรู้วิธีป้องกัน ปรับกลยุทธ์ ไม่ให้ลูกบ้านมีปัญหา และสร้างความมั่นใจกับลูกค้ารายใหม่ด้วย”

อสังหาฯ ทำเลร่มเกล้าซึม

นายอุทัยกล่าวว่า น้ำท่วมเป็นปัจจัยหนึ่งในการเลือกซื้อที่ดินของผู้ประกอบการและลูกค้าที่จะซื้อบ้าน เพราะคนจะระมัดระวังมากขึ้น แต่ไม่ใช่ว่าแสนสิริจะไม่ซื้อที่ดินในทำเลน้ำท่วม ถ้าได้ราคาที่เหมาะสมจะตัดสินใจซื้อและลงทุนระบบป้องกันน้ำท่วม เพื่อให้ลูกค้ามั่นใจ ขณะเดียวกันต้องดูถนนสาธารณะว่าน้ำท่วมสูงระดับไหน ถ้าสูงมาก ๆ คงต้องเลี่ยง 

“น้ำท่วมปี 2569 ต่างจากปี 2554 ปีนี้ท่วมหนักฝั่งตะวันออก อย่างร่มเกล้าที่ท่วมหนัก มองว่าหลังจากนี้คนที่เคยอยู่บ้านราคาแพงมา 30-40 ปี อาจจะตัดสินใจขายแล้วย้ายไปอยู่ทำเลใหม่ หรือรื้อบ้านเดิมแล้วสร้างใหม่โดยยกให้สูงขึ้น”

แม้แสนสิริจะป้องกันไม่ให้น้ำเข้าหมู่บ้านได้ แต่ไม่สามารถทำให้ถนนสาธารณะไม่ท่วมได้ ถ้าท่วม 10-20 เซนติเมตรยังพอรับได้ อยากฝากถึงรัฐบาลและกรุงเทพมหานคร (กทม.) ให้เตรียมระบบระบายน้ำให้พร้อม เช่น ขุดลอกคลอง เครื่องสูบน้ำ และการช่วยเหลือประชาชนต้องรวดเร็ว 

ลูกค้าเช็กแผนน้ำ-ซื้อบ้านหลัง 2 

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า น้ำท่วมกระทบต่อพฤติกรรมเลือกซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะทำเลจะพิจารณาเข้มงวดมากขึ้น ทั้งประวัติน้ำท่วม ระดับความสูงพื้นที่ และระบบระบายน้ำของโครงการ แต่อาจไม่ทำให้ราคาที่ดินหรือที่อยู่อาศัยในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมลดลง แต่เกิดส่วนต่างด้านราคาทรัพย์สินที่เสี่ยงกับทรัพย์สินที่บริหารจัดการน้ำได้ดี 

ส่วนผู้ประกอบการโครงการจะมีต้นทุนป้องกันน้ำท่วมเพิ่มและนำไปหักลบกับราคาเสนอที่ดินในอนาคต ส่วนดีมานด์การซื้อบ้านหลังที่ 2 ไปต่างจังหวัดไม่คึกคัก เพราะกำลังซื้อหดตัว หนี้ครัวเรือนสูง กลุ่มผู้มั่งคั่งสูงที่ไม่ต้องพึ่งสินเชื่อจะเลือกบริษัทบริหารจัดการน้ำท่วมได้ดีหรือย้ายไปทำเลภูเก็ต ซื้อบ้านหลังที่สอง 

“เจ้าของที่ดินไม่ควรรีบตัดสินใจขาย ควรเตรียมประวัติน้ำท่วม มาตรการป้องกันให้ผู้ประกอบการประเมินต้นทุนได้ชัดเจน เพราะที่ดินมีศักยภาพย่อมลงทุนระบบป้องกันน้ำท่วมได้ เช่น กำแพง การถมดิน การวางระบบระบายน้ำและสูบน้ำในโครงการ”  

โซนตะวันออกโอกาสราคาตก 

นายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า น้ำท่วมกรุงเทพฯ ครั้งนี้ ประเมินที่ดินและที่อยู่อาศัยทำเลโซนตะวันออก เช่น ร่มเกล้า ลาดกระบัง มีนบุรี มีโอกาสจะได้รับความสนใจและมีความต้องการซื้อที่ดินและที่อยู่อาศัยน้อยลง ส่วนราคาขายน่าจะมีโอกาสที่จะตกลงและอาจเห็นคนย้ายทำเล เพราะรู้แล้วว่าทำเลไหนรอดน้ำท่วม 

“เหมือนกับบางทำเลที่เชียงใหม่และหาดใหญ่ หลังถูกน้ำท่วมใหญ่และท่วมซ้ำซาก ทำให้ที่อยู่อาศัยขายไม่ออก ราคาตก คนขายบ้านเก่าไปซื้อทำเลใหม่”

ทำเลใกล้คลองเสี่ยงสูง  

นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทถอดบทเรียนน้ำท่วมปี 2554 จึงมีมาตรฐานการระบายน้ำ ทั้งบ่อพักน้ำ เครื่องปั๊มน้ำ และบึงขนาดใหญ่โครงการใกล้คลองอย่างคลอง 2 กับคลองหลวง บางโครงการมีบึงขนาดใหญ่ แต่เชื่อว่าไม่พอ ต้องถมที่ดินให้สูงและมีการระบายน้ำออก ซึ่งการลงทุนคิดเป็น 30% ของการก่อสร้าง 

“ทำเลใกล้คลองมีโอกาสกระทบสูง แม้จัดการดีก็ตาม เช่น กรุงเทพฯ โซนเหนือ ที่ได้รับผลกระทบน้ำท่วมปี 2554 และปีนี้กระทบฝั่งตะวันออก ขึ้นอยู่กับการเตรียมตัวของผู้ประกอบการรับมือช่วงที่เกิดและหลังเกิดปัญหา”

นายสมนึกกล่าวว่า  บริษัทยังศึกษาร่วมกับบริษัทที่ญี่ปุ่นที่เป็นหนึ่งในประเทศที่เผชิญหน้ากับภัยธรรมชาติอย่างแผ่นดินไหวได้ดี เพื่อป้องกันภัยพิบัติจากน้ำท่วม เนื่องจากภัยธรรมชาติอย่างเอลนีโญ และ Rain Bomb เกิดขึ้นทั่วโลก ต้องหาแนวทางการรับมือต่อไปในอนาคต

เชื่อคนอยู่ที่เดิม-แนะรัฐหั่นภาษี  

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า น้ำท่วมครั้งนี้รับมือไม่ทันกระทบรุนแรงระยะสั้น แต่เชื่อว่าผู้บริโภคไม่คิดย้ายทำเล เพราะการเลือกที่อยู่อาศัยมาจากปัจจัยชีวิต ที่ทำงาน ญาติ พี่น้อง และสิ่งแวดล้อม แต่โอกาสที่จะเกิดขึ้นคือซื้อบ้านใหม่ในทำเลเดิมที่มั่นใจมากขึ้น การรับมือครั้งถัดไปผู้ประกอบการต้องเตรียมระบบป้องกัน ทั้งพื้นที่หน่วงน้ำ สถานีสูบน้ำ กำแพงทึบกั้นน้ำ และระบบระบายน้ำแบบปิด ขณะที่รัฐต้องมีการจัดการน้ำที่ดี 

“ทำเลที่น้ำท่วมราคาที่ดินจะไม่เปลี่ยนแปลง เพราะเศรษฐกิจชะลอตัวและแลนด์ลอร์ดไม่ขายลดราคาในช่วงวิกฤตกรณีที่ไม่จำเป็นต้องใช้เงิน และอยากให้รัฐบาลลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหลือ 50% ในพื้นที่น้ำท่วม บรรเทาความเดือดร้อนประชาชนและภาคธุรกิจ”

คนกังวลแต่ไม่ย้ายหนี 

นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หลังน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 แก้ปัญหาป้องกันระยะยาว เลือกสเป็กพื้นใหม่ ถมที่ดินสูง ทำให้โครงการเอสซีไม่ได้รับผลกระทบน้ำท่วมครั้งนี้ มีเพียงน้ำเข้าถนนหน้าโครงการ 5% ซึ่งน้ำท่วมอาจทำให้ผู้บริโภคกังวลบ้าง แต่ยังไม่เห็นถึงขั้นเปลี่ยนทำเล

นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โครงการของบริษัทไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม และคาดว่าผู้บริโภคจะไม่เกิดการย้ายไปอยู่คอนโดฯ อย่างมีนัยสำคัญ เพราะน้ำท่วมครั้งนี้เป็นระยะสั้นต่างจากปี 2554 ที่ท่วมขังนานเป็นเดือน ส่วนใหญ่น้ำท่วมขังบริเวณถนนภายนอก หรือถนนภายในโครงการ และบ้านที่ได้รับผลกระทบหนักเป็นหมู่บ้านเก่า คนละกลุ่มกับบ้านจัดสรรปัจจุบันที่ถมดินและวางระบบป้องกันจากปี 2554 

อมตะฯถมนิคมเพิ่ม 2 เมตร

แหล่งข่าวในภาคอุตสาหกรรมเปิดเผยว่า หลังจากที่นิคมอุตสาหกรรมอมตะชิตี้ ที่จังหวัดชลบุรี เกิดน้ำท่วม เพราะคันดินถล่ม ทำให้น้ำไหลเข้าท่วมนิคมนั้น  เบื้องต้นทางผู้พัฒนาโครงการได้เสนอให้นักลงทุนทำการย้ายโรงงาน ด้วยการเสนอซื้อโรงงาน เพื่อย้ายไปยังโซนพื้นที่ใหม่ ซึ่งเป็นส่วนต่อขยายเฟสใหม่ตามแผนพัฒนาที่ใกล้กับโครงการเดิม ซึ่งมีขนาดพื้นที่ 800 ไร่

ซึ่งโซนดังกล่าวจะมีการถมดินให้สูงกว่าพื้นที่โครงการเดิมถึง 2 เมตร เพื่อสร้างความมั่นใจกับนักลงทุนและเป็นการออกแบบใหม่ที่จะรองรับด้านความปลอดภัยจากน้ำท่วม และยังเป็นโซนที่วางระบบสาธารณูปโภค ทั้งระบบการระบายน้ำ การสูบน้ำ และระบบคูคลองต่าง ๆ ที่รัดกุมมากขึ้น อย่างไรก็ตาม เฟสดังกล่าวอยู่ระหว่างการออกแบบและศึกษา ซึ่งคาดว่า จะเริ่มพัฒนาและทยอยเปิดขายในช่วงปลายปี 2570