ปัญหา “ฟองสบู่” อสังหาจีน วิกฤตที่ใหญ่กว่า “เอเวอร์แกรนด์”

ชีพจรเศรษฐกิจโลก
ไพรัตน์ พงศ์พานิชย์

ปัญหาหนี้มหึมากว่า 300,000 ล้านดอลลาร์ของไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป ทำให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจีนถูกสำรวจตรวจตราอย่างหนัก

ผลจากการตรวจสอบดังกล่าวทำให้นักวิชาการและนักวิเคราะห์จำนวนหนึ่งเชื่อว่า “จีน” มีปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่โตกว่าปัญหาวิกฤตเอเวอร์แกรนด์มากมายดำรงอยู่

ปัญหาใหญ่โตที่ว่านั้นก็คือ การที่ “ฟองสบู่” ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกปล่อยให้เบ่งบานแบบไร้ขีดจำกัดมานานหลายทศวรรษ ทำให้เกิดภาวะ “โอเวอร์ซัพพลาย” มหาศาลขึ้นในระบบที่กำลังกลายเป็นเงื่อนปมท้าทายของทางการจีน เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนซบเซาลงอย่างรวดเร็ว

“มาร์ก วิลเลียมส์” หัวหน้าคณะนักเศรษฐศาสตร์ประจำภูมิภาคเอเชียของแคปิตอลอีโคโนมิกส์ ชี้ว่า ในเวลานี้จีนมีอสังหาริมทรัพย์ที่ “ไม่มีคนซื้อ” อยู่มหาศาลถึงราว 30 ล้านยูนิต มากพอที่จะใช้เป็นที่อยู่อาศัยของผู้คนไม่น้อยกว่า 80 ล้านคน พอ ๆ กับประชากรไทยทั้งประเทศ

ยิ่งไปกว่านั้น การตรวจสอบของแคปิตอลอีโคโนมิกส์ พบว่า ยังมีอสังหาริมทรัพย์ในจีนอีกราว ๆ 100 ล้านยูนิต ที่ “มีผู้ซื้อไปแล้ว” แต่ “ไม่มีใครเข้าไปใช้อยู่อาศัย” ซึ่งสามารถรองรับได้อย่างน้อย ๆ อีก 260 ล้านคน

ผู้เชี่ยวชาญตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน เรียกปรากฏการณ์อสังหาฯที่ว่างเปล่าไร้คนอาศัยนี้ว่า “โกสต์ทาวน์” หรือ “โกสต์พร็อพเพอร์ตี้”

บ้านเรือนหรืออพาร์ตเมนต์เหล่านี้ถูกซื้อไปไม่ใช่เพื่อใช้อยู่อาศัย แต่เป็นการซื้อเพื่อ “การลงทุน” ด้วยความเชื่อที่ว่า ตลอด 2 ทศวรรษที่ผ่านมาราคาอสังหาริมทรัพย์ถีบตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การลงทุนซื้ออสังหาฯจะเป็นการลงทุนที่ทำกำไรให้ผู้ลงทุนอย่างงาม

ความเชื่อเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ว่านี้ ในทางหนึ่งส่งผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ ชาวจีนไม่น้อยที่พอมีอันจะกิน เจียดเงินก้อนไปลงทุนซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 กันมากมายเพื่อ “ลงทุน” เช่นนี้

ในขณะที่ทางการโดยเฉพาะรัฐบาลท้องถิ่น ก็ส่งเสริมให้มีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เช่นนี้อย่างต่อเนื่อง เหตุผลก็เพราะทำให้มีรายได้เข้ารัฐอย่างเป็นกอบเป็นกำจากการเช่าซื้อที่ดินในโครงการดังกล่าว

ผลพวงจากการนี้ด้านหนึ่งทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ของจีนพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ก่อให้เกิดอสังหาริมทรัพย์อีกส่วนหนึ่งซึ่งราคาสูงจนคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ๆ ซื้อหาไม่ได้ ในอีกทางหนึ่งทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนกลายเป็นภาคธุรกิจที่มีสัดส่วนขนาดมหึมาในจีดีพีของประเทศ

ภาคอสังหาฯและธุรกิจเกี่ยวเนื่องในจีนกลายเป็นส่วนสำคัญส่วนหนึ่งของเศรษฐกิจจีน คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 30% ของจีดีพีจีน

แล้วก็ทำให้ปัญหาฟองสบู่อสังหาฯของจีนเป็นปรากฏการณ์เฉพาะที่จะเกิดขึ้นได้ก็แต่ในจีนเท่านั้น

ปัญหาก็คือ กลไกที่เคยใช้ในการผลักดันจีดีพีนี้กำลังกลายเป็นเครื่องมือที่ใช้ไม่ได้อีกต่อไป

วิกฤตที่เกิดขึ้นกับ “เอเวอร์แกรนด์” ไม่ได้เป็นสถานการณ์เฉพาะของบริษัทใดบริษัทหนึ่ง หากแต่มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์อีกไม่น้อยที่ตกอยู่ในสภาพมีหนี้สินมหาศาล

“คริสเตียน จู” แห่งมูดี้ส์ อนาไลติคส์ ระบุไว้ว่า มีกิจการอสังหาฯจีนอย่างน้อย 12 บริษัทที่ผิดนัดชำระตราสารหนี้ของตนเองในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ รวมมูลหนี้สูงถึง 19,200 ล้านหยวน หรือเกือบ 3,000 ล้านดอลลาร์

ปัญหาที่เกิดขึ้นในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมาก็คือ ตลาดอสังหาฯจีน “คูลดาวน์” ลงเร็วมาก ยอดขายที่วัดจากพื้นที่อสังหาฯที่ขายออกในเดือนสิงหาคมที่ผ่านมาลดลงมากถึง 18% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา ราคาบ้านใหม่ขยับขึ้นแค่ 3.5% ต่ำสุดนับตั้งแต่ตลาดเริ่มฟื้นตัวจากโควิดเมื่อเดือนมิถุนายนปี 2020

แคปิตอลอีโคโนมิกส์ สรุปเอาไว้ว่า ความต้องการที่พักอาศัยในจีน “เข้าสู่ยุคตกต่ำต่อเนื่อง” แล้วปัญหาเอเวอร์แกรนด์ช่วยเร่งให้ปัญหาดังกล่าวปะทุเร็วขึ้นและหนักขึ้น

ทั้งได้เปลี่ยนความเชื่อเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของคนจีนไปจากเดิมแบบพลิกหน้ามือเป็นหลังมือ

มาร์ก วิลเลียมส์ ชี้ว่า ในระยะสั้นรัฐบาลอาจจัดการกับปัญหาเอเวอร์แกรนด์ไม่ให้ส่งผลสะเทือนฉับพลันต่อเศรษฐกิจของประเทศได้

แต่ในระยะยาวปัญหาการทรุดตัวในเชิงโครงสร้างของอุปสงค์ในอสังหาริมทรัพย์จะเป็นความท้าทายที่ใหญ่โตกว่ามากสำหรับจีนในอีกนานปีนับจากนี้