อสังหาฯ ออสเตรเลียช้ำไวรัส ตลาดทรุดหนัก-สูญเสียลูกค้าจีน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ “ออสเตรเลีย” ได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 ไม่ต่างจากตลาดอสังหาฯทั่วโลก เป็นผลจากความต้องการที่ลดลงท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจย่ำแย่ แต่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ของออสเตรเลียยังถูกซ้ำเติมจาก “ผู้ซื้อชาวจีน” ที่หดหาย เนื่องจากมาตรการจำกัดการเดินทางเพื่อควบคุมโรคระบาด และความตึงเครียดระหว่าง “จีน-ออสเตรเลีย” ที่เพิ่มสูงขึ้น จนทำให้นักลงทุนจีนขาดความเชื่อมั่น

เซาท์ไชน่ามอร์นิ่งโพสต์รายงานว่า ตลาดอสังหาฯของออสเตรเลียเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา ข้อมูลของสำนักงานสถิติออสเตรเลีย (เอบีเอส) ระบุว่า นับแต่ปี 2001 ประเทศออสเตรเลียมีการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยใหม่กว่า 700,000 ยูนิต โดยเฉพาะใน “นครซิดนีย์” และ “นครเมลเบิร์น” 2 เมืองใหญ่สุดของออสเตรเลีย โดยได้รับแรงหนุนจากชาวออสเตรเลียในภูมิภาคอื่นที่อพยพเข้ามาทำงานในเมืองใหญ่ รวมทั้งได้รับอานิสงส์จากชาวต่างชาติที่ย้ายถิ่นเข้ามาพำนักในออสเตรเลีย และนักเรียนนักศึกษาต่างชาติที่เข้ามามีส่วนในการซื้อที่พักอาศัยแห่งใหม่อย่างมาก รวมถึงนักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาเก็งกำไร และที่เข้ามาลงทุนก่อสร้างอสังหาฯในออสเตรเลียด้วย

แต่การแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ความต้องการอสังหาฯลดลง “ลิซ ริตชี” ผู้อำนวยการสถาบันภูมิภาคออสเตรเลีย (Regional Australia Institute) ระบุว่า “ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เราทุกคนต้องเปลี่ยนวิธีการทำงาน สิ่งนี้ทำให้พนักงานและนายจ้างเห็นตรงกันว่าสถานที่ไม่ใช่อุปสรรคสำหรับการทำงานอีกต่อไป”

ทัศนคติใหม่เช่นนี้ทำให้ชาวออสเตรเลียละทิ้งเมืองใหญ่กลับสู่ท้องถิ่น ขณะที่มาตรการปิดพรมแดนเพื่อควบคุมไวรัส ยังทำให้นักธุรกิจ แรงงาน และนักศึกษาต่างชาติที่เข้ามายังออสเตรเลียลดฮวบในทันที

ข้อมูลของเอบีเอสระบุว่า ในปีงบประมาณ 2018/19 ออสเตรเลียมีชาวต่างชาติอพยพเข้ามาในประเทศถึง 239,601 คน โดย 32.3% มาอยู่ในเมลเบิร์น และ 30.9% อยู่ในซิดนีย์ แต่ล่าสุด “สกอต มอร์ริสัน” นายกรัฐมนตรีของออสเตรเลียระบุว่า จำนวนชาวต่างชาติสุทธิในปีงบประมาณปัจจุบันคาดว่าจะลดลงกว่า 30% และอาจลดลงถึง 85% ในปีงบประมาณ 2020/21 เมื่อเทียบกับปีงบประมาณ 2018/19

หากจำนวนชาวต่างชาติหดตัวลงอย่างมากตามคาดการณ์ จะส่งผลกระทบรุนแรงต่อตลาดอสังหาฯทันที ซึ่งอาจทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงไปถึง 80,000 ยูนิต และส่งผลให้ราคาที่พักอาศัยร่วงลงไปด้วย เดลีเมล์รายงานว่า ธนาคารกลางแห่งชาติออสเตรเลีย (เอ็นเอบี) คาดการณ์ว่า ราคาที่พักอาศัยในซิดนีย์จะลดลงเฉลี่ย 12.8% และในเมลเบิร์นจะลดลงเฉลี่ย 14% ภายในปี 2021

ขณะที่รายงานของบริษัทวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ “คอร์ ลอจิก” (CoreLogic) ระบุว่า ในย่านธุรกิจใจกลางเมืองเมลเบิร์น มีอพาร์ตเมนต์ที่ขายแบบขาดทุนในสัดส่วนถึง 33.6% ของอพาร์ตเมนต์ที่ขายทั้งหมดในไตรมาส 1/2020 ขณะที่ในย่านชานเมืองเบอร์วูดของซิดนีย์ก็มีการขายอพาร์ตเมนต์แบบขาดทุนสัดส่วน 22.4% ของการขายทั้งหมด

“ทิม ลอว์เลส” หัวหน้าฝ่ายวิจัยของคอร์ ลอจิก กล่าวว่า แม้ว่าช่วงกลางเดือน พ.ค.ที่ผ่านมา จะมีการปลดล็อกมาตรการควบคุมโรคในหลายพื้นที่ รวมถึงอนุญาตให้สามารถจัดการประมูลที่ดินได้ แต่พบว่าความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง จากการปิดพรมแดนที่ปิดกั้นนักลงทุนชาวต่างชาติ และอัตราการว่างงานในประเทศกำลังเพิ่มสูงขึ้น

ขณะที่ลูกค้าชาวจีนแผ่นดินใหญ่ที่กำลังหดตัวอย่างมาก โดยมีสาเหตุมากทั้งการจำกัดการเดินทางและความสัมพันธ์ระหว่างรัฐบาลทั้ง 2 ประเทศที่ตึงเครียดขึ้น ซึ่งรอยเตอร์สรายงานอ้างข้อมูลของเว็บอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศของจีน “จูเหว่ย” (Juwai) ระบุว่า ความสนใจในตลาดอสังหาฯออสเตรเลียของนักลงทุนชาวจีนลดลงกว่า 65% ในเดือน พ.ค.ที่ผ่านมา ต่ำสุดในรอบ 3 ปี

“จอร์จ ชมิเอล” ซีอีโอของจูเหว่ยระบุว่า “ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีความสำคัญมากในการขายบ้านใหม่ของออสเตรเลีย เพราะเป็นหนทางรอดของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประสบปัญหาการขายในตลาดภายในประเทศจากการระบาดของโควิด-19”

ทั้งนี้ ชาวจีนเป็นผู้ซื้ออสังหาฯรายใหญ่ของออสเตรเลียมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในปีงบประมาณ 2018/19 นักลงทุนจากจีนเข้ามาลงทุนโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและอาคารพาณิชย์ รวมถึงการประมูลซื้อบ้าน รวมเป็นเม็ดเงิน ถึง 6,100 ล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย

ความสนใจต่อตลาดอสังหาฯออสเตรเลียของนักลงทุนชาวจีนที่ลดลงนี้ ยังอาจจะส่งผลกระทบต่อไปยังธุรกิจรับเหมาก่อสร้างและภาคแรงงานด้วย เนื่องจากตามปกติแล้วชาวจีนแผ่นดินใหญ่มักนิยมลงทุนในการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ ซึ่งช่วยกระตุ้นให้เกิดการจ้างงานในออสเตรเลียเป็นจำนวนมาก

“ทิม เรียร์ดอน” หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของสมาคมอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย (เอชไอเอ) คาดว่า การสร้างที่พักอาศัยใหม่ในปีงบประมาณ 2020/21 จะลดลงราว 15% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา แม้ว่ารัฐบาลออสเตรเลียจะมีมาตรการสนับสนุนการสร้างที่พักอาศัยใหม่ เพื่อช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์จากผลกระทบของโควิด-19 โดยก่อนที่จะมีมาตรการเยียวยา เอชไอเอคาดว่าการสร้างที่พักอาศัยใหม่อาจลดลงถึง 50%

“เมื่อถึงเวลาที่เหมาะสม คาดว่าฝ่ายปกครองท้องถิ่นของรัฐต่าง ๆ จะดูแลเศรษฐกิจตกต่ำด้วยมาตรการกระตุ้นการก่อสร้างที่พักอาศัย แต่หากชาวต่างชาติ นักเรียนนักศึกษา และนักท่องเที่ยวไม่ฟื้นตัวในเร็ววัน จะทำให้แผนการลงทุนก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ในแถบชายฝั่งตะวันออกลดลงอีกเป็นจำนวนมาก” เรียร์ดอนกล่าวเพิ่มเติม

อย่างไรก็ตาม “ซาราห์ ฮันเตอร์” หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของบีไอเอส ออกซฟอร์ด อีโคโนมิกส์ เชื่อว่า ความตึงเครียดทางการทูตระหว่าง 2 ประเทศจะสามารถแก้ไขได้ โดยไม่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจของออสเตรเลียมากนัก แม้ว่าความขัดแย้งจะก่อให้เกิดภาพความไม่แน่นอนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรเลียในขณะนี้