Supply Management

คอลัมน์ : สามัญสำนึก
คอลัมน์ : เมตตา ทับทิม

ไม่มีใครฝืนแรงโน้มถ่วงเศรษฐกิจได้จริง ๆ ประเมินจากผลประกอบการภาคธุรกิจหลากวงการปี 2566 ที่ผ่านมา

เอ๊ะ หรือว่าจะมี ยกเว้นแบงก์สักวงการ เพราะกำไรรวมกัน 2.2 แสนล้านในปีที่แล้ว มีการพยากรณ์ล่วงหน้าอีกต่างหากว่า ปี 2567 เอาอีก กำไรรวมกันน่าจะ 2.3 แสนล้านบาท จะเฮ้อ หรือจะฮ่วย กันดีล่ะนั่น

เปิดปีใหม่แค่เดือนเดียว ได้คุยกับดีเวลอปเปอร์มากหน้าหลายตา ล่าสุด “ไชยยันตร์ ชาครกุล” กระดูกเบอร์ใหญ่อีกคนของวงการอสังหาริมทรัพย์ มองเศรษฐกิจไทยมีความมั่นคงอันดับต้น ๆ ของโลก จีดีพีไทยขับเคลื่อนด้วยเครื่องยนต์ 5 ตัว ส่งออก ลงทุนรัฐ ท่องเที่ยว ลงทุนเอกชน บริโภคภาคประชาชน มีเพียง 2 รายการ คือ ส่งออกน่าจะติดลบ การลงทุนรัฐสะดุดการเมือง

ปี 2567 รีเซตกันใหม่ หวังว่าจะดีกว่าเดิม

ถัดมา “ชูรัชฏ์ ชาครกุล” เอ็มดี ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ รับว่าปีที่แล้ว ยอดขายกับยอดโอนไม่เข้าเป้า ซึ่งไม่ใช่เรื่องแปลกเพราะเป็นภาพรวมของตลาดอสังหาฯ แตกต่างกันตรงที่ ลลิลฯ เปิดขายใหม่ครบ 10-12 โครงการ ปี 2567 แบ่งลงทุนครึ่งปีแรกกับครึ่งปีหลังอย่างละ 50/50 แต่ปีนี้ขอมอนิเตอร์ครึ่งปีหลังให้ภาพคมชัดกว่านี้อีกนิดนุง

“ลลิลฯ เป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่ผ่านวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 โดยไม่เป็น NPL ฉะนั้น วิกฤตเศรษฐกิจรอบไหนเราก็ไม่กลัว เพราะมีภูมิต้านทานที่ดีมาแล้ว ปีนี้เศรษฐกิจภาพไม่ชัดว่าจะสดใส แต่เราก็ยังเดินหน้าลงทุน เพราะมีแฟนคลับยอดขายบอกต่อ หรือ Word of Mouth 20-30%”

เวทีประกาศ Business Direction ของดีเวลอปเปอร์ตอนต้นปี ต้องบอกว่าประทับใจทุกบริษัท แต่ก็แอบให้คะแนนพิศวาสเป็นพิเศษสำหรับค่ายแสนสิริ เพราะได้ค้นพบคำตอบที่อยากรู้มานานว่า ดีเวลอปเปอร์เขาวางแผนยังไงในการลงทุนสร้างบ้าน-คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ ไม่กลัวซัพพลายล้นตลาดกันบ้างเลยหรือ

แสนสิริโดยผู้บริหารระดับมันสมองก้อนโต “พี่อาร์ม-ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ” ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บรรยายสรุป 3 กลยุทธ์ หยิบมาเล่าต่อเรื่องกลยุทธ์ Supply Management ตามความเข้าใจ ดังนี้

แสนสิริประเมินศักยภาพตัวเอง ขายบ้านเดี่ยวได้ปีละ 3,000 หลัง ใน 1 โครงการมีวงรอบตั้งแต่สร้าง-ขาย-โอน จนปิดโครงการ 100% หรือ Sold Out ภายใน 4 ปี ซัพพลายที่เหมาะสมถอดสูตรออกมาได้เป็นปีละ 3,000 หลัง คูณ 4 ปี เท่ากับมูลค่า 12,000 หลัง เป็นสินค้าพร้อมขายตลอดเวลา

กลับมาดูสินค้าคอนโดฯ ศักยภาพแสนสิริขายได้ปีละ 4,000-5,000 ห้อง ใช้เวลาก่อสร้างเฉลี่ย 3 ปี ซัพพลายที่เหมาะสมของแสนสิริ ควรจะมีคอนโดฯพร้อมขาย ปีละ 4,000 ห้อง คูณด้วย 3 ปี เท่ากับ 12,000 ห้อง (รวมสร้างเสร็จ-อยู่ในผัง-กำลังสร้าง)

จากนั้นก็นำมาเทิร์นเป็นแผนพัฒนาโครงการ ปรุงสูตรซัพพลายทั้งเก่าและใหม่ให้เข้าหาตัวเลขคำนวณให้มากที่สุด ดังนั้น ปีนี้แสนสิริจึงพัฒนาบ้านแนวราบเพิ่มเพียง 2,700 กว่าหลัง เทียบกับ 2 ปีก่อนหน้า (2565 เพิ่ม 4,200 หลัง, 2566 เพิ่ม 4,700 หลัง) เพราะต้องการรักษาสมดุลบ้านพร้อมขายใกล้เคียง 12,000 หลัง

ส่วนคอนโดฯกลับด้านกัน ปีนี้เป็นปีเหยียบคันเร่งเพราะวางแผนเติมซัพพลายใหม่ 6,700 ห้อง สูงสุดนับแต่สถานการณ์โควิด (ปี 2565 เปิดใหม่ 3,520 ห้อง, ปี 2566 เปิดใหม่ 5,540 ห้อง) คำอธิบายปีนี้ เพราะบ้านเดี่ยวขายดีเซ็กเมนต์พรีเมี่ยม แต่ห้องชุดเติมซัพพลายตลาดแมส เพราะสาวกแสนสิริมีกลุ่มนักลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่า สร้างผลตอบแทนที่ดีเสมอมา คอนโดฯตลาดแมสจึงเป็นหนึ่งในสินค้าธงของแสนสิริด้วยเหตุนี้

“Supply Management อย่าสับสนระหว่างซัพพลาย กับสต๊อก ซึ่งสต๊อกคือสินค้าสร้างเสร็จพร้อมอยู่ สต๊อกทั้งบ้านและคอนโดฯ มีมูลค่าเพียง 10,000 กว่าล้าน เทียบกับเป้ายอดโอน 43,000 ล้าน คิดเป็นสัดส่วน 1 ใน 4 เท่านั้นเอง หรือสต๊อกมีรองรับการโอนเพียง 3-4 เดือนเท่านั้น”

บทสรุป Supply Management พอร์ตสินค้าพร้อมขายภายใต้แสนสิริโมเดล บริหารความสมดุลระหว่างไม่มีสินค้าสต๊อกนานเกินไป และไม่มีสต๊อกน้อยเกินไปจนทำให้บริษัทเสียโอกาสในการขายหรือการโอน

• หุ้นอสังหาฯกำไรตก ปีมังกรท้าทาย-จับตา “ใหญ่ฟัดใหญ่”