ผลดำเนินงานเซ็กเตอร์อสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ที่ผ่านมา เท่าที่หลายค่ายออกมาส่งสัญญาณกันบ้างแล้ว ต้องบอกว่าแม้จะมีกำไร แต่ก็น่าจะ “พลาดเป้า” กันไปพอสมควร อย่างไรก็ดี คงต้องรอการแจ้งงบการเงินต่อตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างเป็นทางการออกมาอีกที
กำไรตก-ยอดขายแนวราบดิ่ง
โดย “สรพงษ์ จักรธีรังกูร” ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กสิกรไทย กล่าวว่า จากการวิเคราะห์หุ้นอสังหาริมทรัพย์ 12 บริษัท ประกอบด้วย 1.บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) 2.บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) 3.บมจ.แสนสิริ (SIRI) 4.บมจ.ศุภาลัย (SPALI) 5.บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) 6.บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH)
- “มะพร้าว” ราคาพุ่งเป็นประวัติการณ์ ลูกเดียว 65-80 บาท เกิดอะไรขึ้น?
- พระราชประวัติ เจ้าฟ้าทีปังกรรัศมีโชติฯ วันคล้ายวันประสูติ 29 เมษายน
- กองทุนประกัน อนุมัติจ่ายเงิน 7.29 พันล้าน มี.ค.-เม.ย. รับรองมูลหนี้เพิ่ม 560 ล้าน
7.บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) 8.บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) 9.บมจ.บริทาเนีย (BRI) 10.บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) 11.บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) และ 12.บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) คาดการณ์ว่า ปี 2566 จะกำไรสุทธิรวมกันที่ 38,390 ล้านบาท ลดลง 6% จากปีก่อน (YOY)
“สถานการณ์ยอดขายบ้านแนวราบในครึ่งหลังของปี 2566 ชะลอตัวลงแรงกว่าที่คาดไว้มาก เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี ทั้งที่จริง ๆ แล้วควรจะโตขึ้นกว่าครึ่งปีแรกได้ ทำให้ทั้งปีที่ผ่านมา ยอดขายปรับตัวลดลง 16% YOY เหลือแค่ 1.61 แสนล้านบาท คิดเป็น 75% ของเป้าหมาย 2.14 แสนล้านบาทเท่านั้น”
2 ปัจจัยหลักฉุดยอดขาย
ทั้งนี้ สาเหตุจาก 1.กำลังซื้อผู้ซื้อบ้านลดน้อยลงตามสภาวะเศรษฐกิจ และ 2.ธนาคารเข้มงวดปล่อยสินเชื่อมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ก็มีดีเวลอปเปอร์บางราย ที่ยอดขายบ้านครึ่งปีหลังยังปรับตัวดีกว่าครึ่งปีแรกได้ เพราะมีการวางแผนเปิดตัวโครงการใหม่ไว้มากอยู่แล้ว เช่น SIRI, BRI, AP, SPALI แต่ทั้งนี้ก็อาจจะยังต่ำกว่าเป้าที่คาดหวังกันไว้
ขณะที่คอนโดมิเนียมทำยอดขายได้สูงกว่าเป้า 2% อยู่ที่ 1.33 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 29% YOY คาดการณ์ว่า ANAN, AP, BRI, ORI, PSH, SC จะรายงานการเติบโตของยอดขายปี 2566 เป็นบวก แต่เนื่องจากยังไม่สามารถรับรู้รายได้ได้ทันที เพราะเป็นการขายโครงการที่ยังไม่ได้สร้าง เพราะฉะนั้นจะเป็นการช่วยเพิ่มงานในมือ (Backlog)
“ปีที่แล้วดีมานด์คอนโดมิเนียมกลับมาฟื้นตัวขึ้นในส่วนของเรียลดีมานด์ แต่ยังห่างไกลจากช่วงจุดสูงสุดในปี 2561 เพราะแรงซื้อเพื่อเก็งกำไรมีการปรับตัวลดลง”
กำไรอสังหาฯปีนี้โต 2-3%
สำหรับภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 “สรพงษ์““ กล่าวว่า ประเมินยอดขายบ้านโครงการแนวราบ จะยังลดลงทั้ง YOY และ QOQ โดยการเปิดตัวโครงการใหม่น่าจะทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นได้เล็กน้อย ซึ่งดีเวลอปเปอร์รายใหญ่จะยังสามารถเติบโตได้บนตลาดที่อาจจะหดตัวเล็กน้อย เพราะสามารถกินมาร์เก็ตแชร์ของรายกลางและรายเล็กที่อาจจะเสียเปรียบในเชิงการแข่งขันในเรื่องการกู้ผ่านสถาบันการเงิน ทั้งพรีไฟแนนซ์และโพสต์ไฟแนนซ์
จึงคาดการณ์ทิศทางกำไรหุ้นอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 จะอยู่ที่ 40,357 ล้านบาท เติบโต 2-3% YOY
“ปีนี้อสังหาฯคงเป็นปีประคองตัว ทุกบริษัทมีความระมัดระวัง จากสถานการณ์แบงก์เข้มงวดปล่อยกู้ และกังวลเรื่องหุ้นกู้เสี่ยงผิดนัดชำระ ดังนั้นแต่ละบริษัทจะอยู่บนความไม่แน่นอน ต้องปรับแผนมอนิเตอร์ดีมานด์ที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ซึ่งความท้าทายหลักในปีนี้มองว่าคือเรื่องดีมานด์ที่หายไปในครึ่งหลังของปี 2566 จะกลับมาได้เร็วหรือไม่ ซึ่งคาดว่าช่วงต้นปีนี้น่าจะยังไม่เห็น”
ทั้งนี้ ภาพเศรษฐกิจไทยจะเป็นตัวชี้วัดให้คนมีความมั่นใจมากขึ้นในการซื้อบ้าน ขึ้นอยู่กับมาตรการกระตุ้นของรัฐบาล และต้องรอผลเรื่องการท่องเที่ยวและส่งออก ซึ่งดูเหมือนตัวเลขนักท่องเที่ยวจีนจะกลับมาแล้ว ถือเป็นความหวังเดียวของไทยในตอนนี้ที่จะช่วยกระตุ้นในระยะสั้น
ท้าทายสูง-จับตาใหญ่ฟัดใหญ่
ขณะที่ “นฤมล เอกสมุทร” นักวิเคราะห์กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ บล.เกียรตินาคินภัทร กล่าวว่า ปี 2567 จะเป็นปีที่ท้าทายธุรกิจอสังหาฯเป็นอย่างมาก และมากยิ่งกว่าปี 2563 ช่วงวิกฤตโควิด เนื่องจากดีมานด์อาจจะไม่โต หรืออาจจะลดลงด้วยซ้ำ จากโครงสร้างประชากรไทยที่เป็นผู้สูงอายุอย่างชัดเจน
ประกอบกับความท้าทายในเรื่องหนี้สินภาคครัวเรือนที่อยู่ระดับสูงต่อเนื่องเป็นเวลานาน รวมถึงนโยบายภาคธนาคารที่เข้มงวดปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
“ผู้ประกอบการเองก็ยังเจอความท้าทายหนักหนาไม่แพ้กัน คือ ความเสี่ยงด้านรีไฟแนนซิ่ง โดยในปีนี้อสังหาฯจะมีหุ้นกู้ครบกำหนดอายุและต้องไถ่ถอนมูลค่า 2 แสนล้านบาท สูงพอสมควร ในภาวะตลาดหุ้นกู้ขาดความเชื่อมั่น ไม่เพียงเท่านั้น การทำธุรกิจยังมีความท้าทายสำหรับแผนเปิดโครงการใหม่ให้ขายได้พอดี มีสินค้าคงเหลือ (Inventory) ไม่โอเวอร์จนเกินไป ดังนั้นจำเป็นต้องบริหารจัดการกระแสเงินสดภายในของบริษัทให้ดี”
ทั้งนี้ การแข่งขันปีนี้จะเป็นลักษณะ “ใหญ่ชนใหญ่” โดยส่วนแบ่งการตลาดในเรื่องการเปิดตัวโครงการใหม่ของดีเวลอปเปอร์ท็อป 5 มาร์เก็ตแชร์เพิ่มขึ้นจาก 40% ในปี 2562 เป็น 48% ในปี 2565 ซึ่งการเพิ่มขึ้น 8% ถือว่ามาก เมื่อเทียบกับดีเวลอปเปอร์ท็อป 10 ที่เพิ่มขึ้นเพียง 2%
“SPALI” เด่นฝ่าความท้าทาย
“นฤมล” กล่าวอีกว่า ดังนั้นการลงทุนควรจะต้องเลือกหนึ่งในบริษัทยักษ์ใหญ่ท็อป 5 จึงแนะนำ บมจ.ศุภาลัย (SPALI) เหตุผลเพราะ 1.คาดว่า SPALI จะมียอดจองซื้อ (พรีเซล) ปีนี้ กลับมาเติบโต 12% สูงกว่าค่าเฉลี่ยท็อป 10 ที่เติบโตที่ระดับ 5% นั่นเป็นเพราะกลยุทธ์ของบริษัทที่จะกลับมาเปิดตัวโครงการมากขึ้นในปีนี้ ขณะเดียวกัน SPALI มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนสุทธิ (D/E) คาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ 0.7 เท่า ถือว่าแข็งแกร่งมาก
2.คาดการณ์กำไรสุทธิในปีนี้ SPALI จะเติบโต 15% YOY ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตที่สูงสุดเมื่อเทียบดีเวลอปเปอร์ท็อป 5 ซึ่งมีความมั่นใจเพราะยอดขายรอรับรู้รายได้ที่ยกมาตั้งแต่ปีที่แล้ว คิดเป็น 30% ของประมาณการรายได้ที่จัดทำในปีนี้ หมายความว่าอย่างน้อยมั่นใจในระดับหนึ่งว่ามีของขายที่เตรียมโอนแล้วในปีนี้
และ 3.มูลค่าหุ้น SPALI ไม่แพง โดยปี 2567 อัตราส่วนราคาต่อกำไร (P/E) ซื้อขายที่ระดับ 5.7 เท่า เทียบกับอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) ปีนี้ที่ระดับ 7.5% ถือเป็นทางเลือกที่ดีบนความท้าทายที่มีอยู่มาก