อสังหาเมินโอเวอร์ซัพพลาย แข่งสร้างบ้านหรู 100 ล้าน
บิ๊กแบรนด์อสังหาฯไม่หวั่นโอเวอร์ซัพพลาย มั่นใจเงินทุนหนา-สายป่านยาว เดินหน้าเติมพอร์ตบ้านลักเซอรี่-ซูเปอร์ลักเซอรี่ต่อเนื่องในปีนี้ “แสนสิริ” ฟอร์มใหญ่กางแผนเปิดคลุม 30-180 ล้าน “เอสซี” เล็งคลอดแบรนด์ใหม่ คอนนาเซอร์ 80-150 ล้าน เพอร์เฟคต่อยอดความสำเร็จเปิดแบรนด์ใหม่ เพนตัน อารีย์-สุทธิสาร 50-112 ล้าน “FPT-AP” รักษาฐานที่มั่นลูกค้าบ้านร้อยล้าน กลยุทธ์หลักทุ่มเม็ดเงินลงทุนเฟสแรก 20-30 หลัง เนรมิตส่วนกลางในฝัน เก็บสต๊อกไม่เกิน 4 เดือน
ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า ผลสำรวจตลาดบ้านและคอนโดมิเนียม ประจำไตรมาส 1/67 โดย REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งเป็นหน่วยงานศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ นำเสนอข้อมูลแบบเหรียญสองด้าน ในภาพรวมตลาดลดต่ำลงทั้งด้านดีมานด์และซัพพลาย แต่มีจุดโฟกัสอยู่ที่ซัพพลายเปิดใหม่ที่ลดลงอย่างมาก ถึงแม้คอนโดฯจะร่วงแรงกว่า โดยการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 1/67 ชะลอตัวลง มีจำนวน 8,878,435 ตารางเมตร ลดลงเทียบกับไตรมาส 1/66 ที่มีการออกใบอนุญาต 10 ล้านตารางเมตร
หลังยุคโควิด-บ้านหรูทะลัก
ขณะที่ซัพพลายเปิดโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 13,312 หน่วย ในภาพรวมลดลง -38.5% เป็นสถิติเปิดตัวใหม่ของบ้านแนวราบ 7,214 หน่วย ลดลง -16.9% แต่ในด้านมูลค่าโครงการบ้านแนวราบในภาพรวมอยู่ที่ 75,280 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 46.8% สะท้อนว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ย้ายสมรภูมิการแข่งขันไปอยู่ในเซ็กเมนต์บ้านแพงมากขึ้น เพราะไม่มีผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนระดับสูง ดอกเบี้ยแพง และปัญหากู้ไม่ผ่าน
โดยเฉพาะหลังสถานการณ์โควิด พฤติกรรมคนหวนกลับมาซื้อบ้านแนวราบมากขึ้น ทำให้มีการแข่งขันสูงทดแทนตลาดคอนโดมิเนียม จนทำให้ซัพพลายบ้านแนวราบตลาดบนมีการแข่งขันสูงตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นมาจนถึงปัจจุบัน ทำให้ต้องออกมาเตือนเป็นระยะ ๆ ว่าให้ดีเวลอปเปอร์ระมัดระวังปัญหาใหม่ ที่อาจเกิดโอเวอร์ซัพพลายในตลาดบ้านหรู อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ กลับมองเป็นโอกาสในการลงทุน เพราะมีความได้เปรียบการแข่งขันในด้านเงินทุนและประสบการณ์ในการพัฒนาตลาดบ้านหรู
แสนสิริดันยอดขายพรีเมี่ยม 38%
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เมื่อ 2-3 ปีที่แล้ว แสนสิริเล็งเห็นแนวโน้มตลาดแมสได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวอย่างชัดเจน ดังนั้นจึงปรับกลยุทธ์หันมาเน้นเซ็กเมนต์มีเดียม-พรีเมี่ยมมากขึ้น มีผลให้ปี 2567 แผนธุรกิจลดบทบาทตลาดแมสเหลือ 18% กลุ่มมีเดียม 44% และเพิ่มบทบาทตลาดพรีเมี่ยมมีสัดส่วน 38% โดยมีราคาตั้งแต่ 30-180 ล้านบาท/ยูนิต
ทั้งนี้ แผนธุรกิจแสนสิริที่ประกาศเมื่อต้นปี 2567 วางแผนเปิดตัว 46 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 61,000 ล้านบาท แบ่งเป็น คอนโดฯ 20 โครงการ 26,000 ล้านบาท บ้านแนวราบ 26 โครงการ 35,000 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขาย 52,000 ล้านบาท จากคอนโดฯ 40% 21,000 ล้านบาท บ้านแนวราบ 60% 31,000 ล้านบาท และตั้งเป้ายอดโอนหรือยอดรับรู้รายได้ 43,000 ล้านบาท คิดเป็นอัตราเติบโต 10% มาจากคอนโดฯ 30% และบ้านแนวราบอีก 70%
ในจำนวนนี้ แผนเปิดตัวใหม่ 61,000 ล้านบาท เพิ่มบทบาทตลาดพรีเมี่ยม 38% เท่ากับจะมีการลงทุนใหม่ 23,000 กว่าล้านบาทในปีนี้
“ปีนี้กลยุทธ์หลักของแสนสิริยังเน้นพอร์ตบ้านแนวราบ ถ้าสินค้าเริ่มหมดก็ทยอยเติมได้เรื่อย ๆ ในแง่การบริหารจัดการต้นทุนก็มีความยืดหยุ่นกว่า เพราะบ้านแนวราบทยอยสร้างและโอนได้ทีละแปลง จึงไม่มีความจำเป็นต้องสร้างให้เสร็จทั้งโครงการเหมือนคอนโดฯ เงินลงทุนก็ไม่จม”
มองต่างมุม “โอเวอร์ซัพพลาย”
นายภูมิภักดิ์กล่าวต่อว่า ประเด็นตลาดบ้านหรูมีสัญญาณโอเวอร์ซัพพลายนั้น ณ ตอนนี้แสนสิริมองว่า ตลาดเซ็กเมนต์นี้ยังไปได้ดีอยู่ แต่คำว่าโอเวอร์ซัพพลายเพราะมีดีเวลอปเปอร์หลายรายเข้ามาแข่งขันในตลาดนี้มากขึ้น โดยการสำรวจตลาดจะใช้คำว่า “มูลค่าโครงการ” เช่น 1 โครงการมีบ้าน 300 หลัง ถ้าเปิด 100 โครงการเท่ากับมี 30,000 หลัง ถ้ามองในมุมนี้อาจมีโอเวอร์ซัพพลายเกิดขึ้น
แต่อยากชี้ให้เห็นว่าในชีวิตจริง เวลาที่ดีเวลอปเปอร์ประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 1 โครงการ 300 หลัง แต่การก่อสร้างจริง การขายและการโอนจริงไม่ได้ทำพร้อมกันทั้ง 300 หลัง แต่จะทยอยสร้างทีละเฟส 10-20 หลังเท่านั้น ถ้าเห็นสัญญาณไม่ดีก็สามารถหยุดการลงทุนได้ทันที เพราะฉะนั้น การเก็บข้อมูลตามมูลค่าโครงการที่เป็นแผนอยู่บนกระดาษ จึงไม่ได้สะท้อนว่ามีภาวะโอเวอร์ซัพพลายเกิดขึ้นจริง ๆ
โดยปี 2567 บ้านราคาแพงสุดเป็นของแบรนด์ “บูก้าน” ราคาไปถึง 180 ล้านบาท ในขณะที่แบรนด์เรือธงของแสนสิริยังคงเป็นมีเดียม-พรีเมี่ยม แบรนด์เศรษฐสิริ ราคา 10 ล้านปลาย-20 ล้านบาทขึ้นไป โดยโมเดลธุรกิจในการเปิดขายบ้านลักเซอรี่ จะประเมินศักยภาพการขายของบริษัท จากนั้นจะลงทุนก่อสร้างให้มีสต๊อกพอขาย 4 เดือน ซึ่งเป็นระดับการลงทุนที่พิสูจน์แล้วว่า มีความเหมาะสมกับการบริหารจัดการต้นทุนได้เหมาะสมและคล่องตัวมากที่สุด
เศรษฐีอายุน้อยลง 20-30 ปี
โฟกัสตลาดบ้านลักเซอรี่ นิยามของแสนสิริคือมีราคาขายตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป กลยุทธ์การพัฒนาโครงการจะเริ่มต้นจากก่อสร้างเฟสแรกก่อน 20-30 หลัง รวมทั้งพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางแบบจัดเต็ม เพื่อดึงดูดความสนใจลูกค้าเวลาเข้ามาวิสิตไซต์ ได้เห็นบรรยากาศพื้นที่ส่วนกลางของจริง และมีจำนวนบ้านพร้อมอยู่มากเพียงพอที่มีการเข้าอยู่อาศัยเป็นชุมชนในโครงการ ทำให้การตัดสินใจซื้อง่ายขึ้น จากนั้นจะทยอยพัฒนาเฟสที่เหลือจนกระทั่งปิดการขายทั้งโครงการ
ซึ่งกลยุทธ์นี้คนที่ทำได้ต้องมีสายป่านด้านเงินลงทุนพอสมควร เพราะต้องสร้างเฟสแรกให้เสร็จจริงเสียก่อน จึงเป็นตลาดที่ทำให้มีคู่แข่งขันถือว่าค่อนข้างจำกัด ไม่ใช่ทุกคนสามารถเข้ามาแข่งในตลาดนี้ได้ จุดน่าสนใจอยู่ที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายซื้อบ้านลักเซอรี่ พบว่า เดิมเป็นกลุ่มอายุ 40-60 ปี เทรนด์ใหม่ที่เกิดขึ้นคือ เศรษฐีอายุน้อยลง อายุ 20-30 ปี อาชีพเป็นนักลงทุนบ้าง และกงสีเก่าบ้าง เป็นต้น
“พฤติกรรมผู้บริโภคบ้านลักเซอรี่ ความชอบก็ไม่เหมือนกัน ฟังก์ชั่น การตกแต่ง พื้นที่ส่วนกลาง ทุกคนจะมีความต้องการที่แตกต่างไป บ้านไฮเอนด์แต่ละทำเลก็แตกต่างกัน เช่น บางทำเลทาร์เก็ตอาจราคา 20-40 ล้าน แต่บางทำเลอาจต้อง 50 ล้านขึ้น เพราะเป็นครอบครัวใหญ่” นายภูมิภักดิ์กล่าว
AP เติมบ้านหรู 1.27 หมื่นล้าน
นายรัชต์ชยุตม์ นันทโชติโสภณ รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานพัฒนาธุรกิจกลุ่มสินค้าบ้านเดี่ยว บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP กล่าวว่า กลุ่มธุรกิจบ้านเดี่ยวยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยมีทั้งสิ้น 5 แบรนด์ ได้แก่ บ้านกลางกรุง-The Palazzo-The City-Centro-Moden ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าในแต่ละเซ็กเมนต์ ในจำนวนนี้ เซ็กเมนต์ลักเซอรี่ในปีนี้ AP โฟกัสที่แบรนด์ The City-เดอะ ซิตี้ ซึ่งมีบ้านโมเดลใหม่ บนที่ดิน 100-127 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 386-560 ตารางเมตร แบ่งเป็นแผนลงทุนครึ่งปีแรก 2567 เปิดตัว 5 โครงการใหม่ มูลค่า 8,850 ล้านบาท
ช่วงครึ่งปีหลังเตรียมเปิดตัวเพิ่มอีก 3,850 ล้านบาท รวมเป็น 12,700 ล้านบาท และมีแผนเพิ่มมาร์เก็ตแชร์ในตลาด Super Luxury ราคาหลังละ 100 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์ The Palazzo ให้เป็นคฤหาสน์หรูในบริบทใหม่ เป็นมากกว่าที่อยู่อาศัย แต่คืออาณาจักรที่คุณเลือกเองได้ พื้นที่ใช้สอยเกิน 1,000 ตารางเมตร ใน 2 ทำเลที่กรุงเทพกรีฑาและปิ่นเกล้า กับแบรนด์บ้านกลางกรุง บ้านเดี่ยวในเมืองทำเลสาธุประดิษฐ์
FPT ต่อยอดบ้านร้อยล้าน
นายสมบูรณ์ วศินชัชวาล รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ FPT กล่าวว่า มาตรการรัฐกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบาลออกมาเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 ที่ผ่านมา ปลุกมู้ดความเชื่อมั่นผู้ซื้ออสังหาฯในช่วงครึ่งปีหลัง ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นผลดีต่อสินค้าราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท แต่ยังช่วยกระตุ้นการซื้อสินค้าในทุกเซ็กเมนต์อีกด้วย
สำหรับ FPT มีที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภท ครอบคลุมทุกระดับราคาที่สอดรับกับความต้องการของลูกค้า ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม โดยครึ่งปีหลังของปีงบการเงิน 2567 (เมษายน-กันยายน 2567) บริษัทวางแผนเปิด 4 โครงการใหม่ ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด มูลค่ารวม 5,100 ล้านบาท ได้แก่ เดอะแกรนด์ ปิ่นเกล้า-วงแหวนกาญจนา, แกรนดิโอ เกษตร-นวมินทร์, นีโอ โฮม ระยอง-ทับมา และคอนโดฯแบรนด์ใหม่ “โคลส รัชดา 7”
ทั้งนี้ ปัจจุบัน FPT มี 3 แบรนด์บ้านลักเซอรี่ ได้แก่ The Royal Residence, The Grand และ Alpina ราคาเริ่มต้น 20-100 ล้านบาท
เพอร์เฟครุกทำเลอารีย์ 112 ล้าน
นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยเพิ่มเติมว่า กลุ่มเพอร์เฟคประสบความสำเร็จในการเปิดขายโครงการร่วมทุนกับกลุ่มฮ่องกงแลนด์ เซ็กเมนต์บ้านอัลตราลักเซอรี่ แบรนด์ “เลค เลเจนด์” 2 ทำเลด้วยกัน ที่โครงการเลค เลเจนด์ บางนา-สุวรรณภูมิ ราคาเริ่มต้น 39-200 ล้านบาท กับเลค เลเจนด์ แจ้งวัฒนะ ราคา 34-125 ล้านบาท
โดยเลค เลเจนด์ บางนา-สุวรรณภูมิ เป็นโครงการร่วมทุนระหว่างเพอร์เฟคกับฮ่องกงแลนด์ ดีไซน์ได้รับแรงบันดาลใจจาก Lake Como เมืองตากอากาศที่มีชื่อเสียงระดับโลกของประเทศอิตาลี บรรยากาศอาณาจักรทะเลสาบ 100 ไร่ จำนวน 127 หลัง กับเลค เลเจนด์ แจ้งวัฒนะ แนวคิดบ้านหรูติดทะเลสาบ 25 ไร่ จำนวน 57 หลัง
อัพเดตล่าสุดในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 เพอร์เฟควางแผนรุกตลาดลักเซอรี่ต่อเนื่อง วางแผนเปิดตัวแบรนด์ใหม่ “เพนตัน อารีย์-สุทธิสาร” โฮมออฟฟิศเพนต์เฮาส์สุดหรูแห่งใหม่ และบ้านเดี่ยวบรรยากาศส่วนตัว ย่านอารีย์-สุทธิสาร ราคา 50-112 ล้านบาท ออกแบบโดยคำนึงถึงความสมดุลและความลงตัว รองรับพื้นที่อยู่อาศัยและพื้นที่สำนักงาน เติมเต็มความสำเร็จให้กับธุรกิจในทำเลใจกลางเมือง ถือเป็นสินค้าแรร์ไอเท็มที่คุ้มค่าและหายาก จึงมั่นใจว่าจะมีผลตอบรับที่ดีอย่างแน่นอน
SC ยังหรูได้อีก-จ่อเปิด 150 ล้าน
นายมงกุฎ เตโชฬาร หัวหน้าคณะผู้บริหารด้านพัฒนาทรัพย์สินแนวราบ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC เปิดเผยว่า บริษัทครองความเป็นผู้นำตลาดบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งแนวโน้มยังมีโอกาสเติบโตต่อเนื่อง เปรียบเทียบดีมานด์ไตรมาส 1/67 เทียบกับไตรมาส 1/66 เป็นเซ็กเมนต์ที่มีการเติบโต 17% แต่ภาวะการแข่งขันสูงมากเพราะมีคู่แข่งขันเติมซัพพลายเข้ามาในตลาดจำนวนมากตั้งแต่ปี 2565 หรือหลังสถานการณ์โควิด
สำหรับแผนลงทุนปี 2567 SC เตรียมเปิดพรีเซลบ้านแนวราบ 15 โครงการ มูลค่ารวม 25,000 ล้านบาท เริ่มตั้งแต่แบรนด์ เพฟ-Pave ราคา 4.99 ล้านบาท, แบรนด์บ้านหรูที่ประสบความสำเร็จอย่างมากทั้ง บางกอก บูเลอวาร์ด, บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์, แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด ล่าสุดบริษัทต้องการตอกย้ำความเป็นผู้นำตลาดบ้านหรู เตรียมเปิดตัวแบรนด์ใหม่ล่าสุดในเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่ “คอนนาเซอร์-Connoisseur” ราคาเริ่มต้น 80-150 ล้านบาท ในช่วงครึ่งปีหลังนี้
“กลยุทธ์แข่งขันบ้านหรูของ SC เราทำความเข้าใจความต้องการของลูกค้าในเซ็กเมนต์นี้เป็นอย่างดี มีการทำ Research กับกลุ่มลูกค้าอย่างต่อเนื่อง เพื่อนำข้อมูลเทรนด์การอยู่อาศัย รวมถึงนวัตกรรมใหม่ ๆ มาพัฒนาสินค้า ให้ตรงต่อความต้องการของลูกค้า ทั้งเรื่องคุณภาพ และงานบริหารหลังการขาย ที่ SC ยืนหนึ่งมาตลอด” นายมงกุฎกล่าว