ชง “รัฐบาลอิ๊งค์” เก็บภาษีต่างชาติ ซื้อคอนโดเก็บอัตราล้านละ 1 หมื่น-2 แสน

AREA ชี้เทรนด์ต่างชาติโอนคอนโดฯปี’67 ทำสถิตินิวไฮหลังยุคโควิด ประเมินถึงสิ้นปีนี้โอน 5,700 หน่วย สูงกว่าช่วงปี’63-66 ที่โอนปีละ 1,000-5,000 หน่วย แนะรัฐบาลอิ๊งค์จัดเก็บภาษีต่างชาติซื้ออสังหาฯ 4 รายการ “โอน-Property Tax-มรดก-กำไรจากการขายต่อ” อัตราจัดเก็บแพงว่าคนไทย เริ่มต้น 1-20% หรือล้านละ 1 หมื่น-2 แสนบาท

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ข้อมูลล่าสุด ณ ครึ่งปีแรก 2567 มีลูกค้าต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 2,885 หน่วย ทำให้คาดการณ์ทั้งปี ต่างชาติน่าจะซื้อรวมกัน 5,770 หน่วย สูงสุดนับแต่เกิดโรคระบาดโควิด

ทั้งนี้ สถานการณ์โควิดในปี 2563-2566 มีการขายห้องชุดให้ชาวต่างชาติจำนวน 1,017, 1,243, 4,203 และ 5,036 หน่วย ตามลำดับ ดังนั้น แนวโน้มในปี 2567 ที่คาดว่าจะมีการซื้อรวมกัน 5,770 หน่วย คิดเป็นการเติบโต 15% เมื่อเทียบกับปี 2566

ในด้านการเปลี่ยนแปลงยุคสถานการณ์โควิด พบว่า ปี 2562 ลูกค้าต่างชาติซื้อห้องชุด จำนวน 6,557 หน่วย, ปี 2563 จำนวน 1,017 หน่วย ติดลบ -84%, ปี 2564 จำนวน 1,243 หน่วย เพิ่มขึ้น 22%, ปี 2564 จำนวน 1,243 หน่วย เพิ่มขึ้น 22%, ปี 2565 จำนวน 4,203 หน่วย เพิ่มขึ้น 238%, ปี 2566 จำนวน 5,036 หน่วย เพิ่มขึ้น 20% ในขณะที่คาดการณ์ทั้งปี 2567 จะมีจำนวน 5,770 หน่วย เพิ่มขึ้น 15%

สำหรับสถิติในภาพรวมของ AREA พบว่า ยอดจองซื้อคอนโดมิเนียมซึ่งลูกค้าต่างชาติสามารถซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกฎหมายไทยนั้น ภาพรวมตลาด ณ ครึ่งปีแรก มีคอนโดฯเปิดขาย 97,813 หน่วย ขายไปแล้ว 17,306 หน่วย มูลค่า 76,355 ล้านบาท แบ่งเป็น ลูกค้าต่างชาติซื้อ 2,885 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 16% มูลค่า 18,205 ล้านบาท สัดส่วน 23% ของตลาดรวม เบื้องต้นมองว่าสาเหตุเป็นเพราะกำลังซื้อคนไทยลดลงในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง ทำให้ลูกค้าต่างชาติเพิ่มบทบาทมากขึ้น

ในด้านทำเลยอดนิยมของต่างชาติ ได้แก่ โซนรัชดา-ลาดพร้าว ต่างชาติซื้อ 1,024 หน่วย จากซัพพลายในทำเล 2,012 หน่วย มูลค่า 4,031 ล้านบาท คิดเป็น 51.7% ของมูลค่าที่ขายได้ทั้งหมดในทำเลนี้ แต่ทำเลที่มีมูลค่าซื้อขายสูงสุดอยู่โซนใจกลางเมือง ต่างชาติซื้อ 895 หน่วย จาก 3,730 หน่วย มูลค่ารวม 10,373 ล้านบาท คิดเป็น 27.7% ของมูลค่าที่ขายได้ทั้งหมดในทำเลนี้

สถิติน่าสนใจอีกรายการคือระดับราคา พบว่า ต่างชาตินิยมซื้อเฉลี่ยห้องละ 6.31 ล้านบาท สูงกว่าราคาที่คนไทยทั่วไปซื้อเฉลี่ย 4.5 ล้านบาท แบ่งเป็นกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท ต่างชาติซื้อ 985 หน่วย รองลงมา 3-5 ล้านบาท จำนวน 752 หน่วย โดยเซ็กเมนต์ราคาที่ต่างชาตินิยมซื้อมากที่สุด มีราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป

ดร.โสภณกล่าวต่อว่า จะเห็นได้ว่าชาวต่างชาติให้ความนิยมซื้อห้องชุดในเมืองไทย ดังนั้น AREA จึงมีข้อเสนอเชิงนโยบายต่อรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร เพื่อพิจารณาเกี่ยวกับการจัดระเบียบการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของลูกค้าชาวต่างชาติ โดยเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีชาวต่างชาติในอัตราที่สูงกว่าการจ่ายภาษีของลูกค้าคนไทย ซึ่งเป็นวิธีการปฏิบัติของนานาประเทศ (ดูกราฟิกประกอบ)

โดยเสนอให้จัดเก็บภาษีอสังหาฯสำหรับชาวต่างชาติ จำนวน 4 รายการ อ้างอิงจากราคาซื้อขายในตลาด (ไม่ใช่ราคาประเมินของทางราชการ) เพื่อนำเม็ดเงินมากระตุ้นเศรษฐกิจ และทำให้ประเทศไทยมีเงินทุนมาพัฒนาประเทศมากขึ้น ดังนี้

1.เก็บภาษีซื้อ หรือภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่ทำธุรกรรม ณ กรมที่ดิน อัตราภาษี 10-20% หรือล้านละ 1-2 แสนบาท

2.เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือ Property Tax อัตราภาษี 1% หรือล้านละ 1 หมื่นบาท

3.เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อ อัตราภาษี 10-20% หรือล้านละ 1-2 แสนบาท

และ 4.เก็บภาษีมรดก โดยอาจเริ่มต้นอัตราจัดเก็บ 10% ของมูลค่ากองมรดกตามราคาตลาด หรือล้านละ 1 แสนบาท

สอดคล้องกับ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ถึงเวลาที่ประเทศไทยต้องจัดระเบียบการเก็บภาษีลูกค้าต่างชาติซื้ออสังหาฯไทย ซึ่งเป็นโมเดลที่นานาประเทศมีการจัดเก็บภาษีชาวต่างชาติสูงกว่าคนในประเทศ กรณีของไทย หากมีการจัดเก็บภาษีชาวต่างชาติจริง เบื้องต้นคาดว่าจะมีรายได้ภาษีไม่ต่ำกว่าปีละ 1-2 หมื่นล้านบาท สามารถนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ให้มีโอกาสเข้าถึงการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ลดภาระงบประมาณแผ่นดิน

ที่สำคัญ เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจทั้งทางตรงและทางอ้อม เพราะภาคธุรกิจอสังหาฯมีตัวทวีคูณ 2.9 เท่า กล่าวคือ ราคาอสังหาฯ 1 ล้านบาท จะทำให้ขับเคลื่อนระบบเศรษฐกิจจากธุรกิจเกี่ยวเนื่อง ทั้งการปรับปรุง ต่อเติม ซ่อมแซม ซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ของตกแต่งบ้าน และการก่อสร้างโครงการ ฯลฯ คิดเป็นมูลค่า 2.9 ล้านบาท ที่เกิดการหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจไทย