Q4/67 สัญญาณอันตรายอสังหาฯ ปัญหาสะสม-คอนโดฯทะลัก-หนี้หุ้นกู้ 5 แสนล้าน

ไตรมาส 4/67 กำลังจะมีอีเวนต์ใหญ่จากการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 46 ระหว่างวันที่ 31 ตุลาคม-3 พฤศจิกายน 2567 ซึ่งมีความคาดหวังจะมีผู้เยี่ยมชมงานมากกว่าเดิม จากปกติเฉลี่ยที่ 8 หมื่น-1.2 แสนคน มีความคาดหวังยอดรายได้มากกว่าเดิม หรือไม่ต่ำกว่า 4,500 ล้านบาท รวมทั้งปีนี้มีมิติใหม่ ๆ เกิดขึ้นเป็นครั้งแรก ด้วยการประกาศตั้งเป้าดึงลูกค้าชาวต่างชาติเข้ามาเยี่ยมชมงานเพิ่มขึ้น แสดงให้เห็นถึงภาวะยากลำบากของการประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัยไทยอย่างชัดเจน

สถานการณ์พิเศษที่เพิ่มดีกรีให้ภาคธุรกิจอสังหาฯ มีความร้อนแรงมากขึ้นไปอีกในช่วง 3 เดือนสุดท้ายของปีนี้ มีจุดเปราะบางเพิ่มอย่างน้อย 2 เรื่อง จากปัจจัยสงครามอิสราเอล กับซัพพลายคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่ทะลักมากถึง 8.6 หมื่นล้านบาท มากกว่าช่วง 9 เดือนแรกรวมกัน ทำให้ดีเวลอปเปอร์ต้องลุ้นแบบหัวใจเต้นไม่เป็นจังหวะ

ลุ้นว่าจะสามารถผลักดันซัพพลายสะสมในตลาดเป็นยอดโอนได้หรือไม่ เพราะมีปัจจัยถ่วงสารพัดทั้งปัญหาการบังคับใช้ LTV-Loan to Value (บังคับเงินดาวน์แพง) ดอกเบี้ยแพง สงครามอิสราเอล โดยมีจุดตายอยู่ที่ตลาดหุ้นกู้ภาคอสังหาฯ ที่มียอดหนี้ที่มีกำหนดชำระคืนภายใน 3 ปี สูงทะลุ 5.33 แสนล้านบาท

Q4 ความไม่แน่นอนเพียบ-จี้รัฐเร่งฟื้นเชื่อมั่น

เปิดประเด็นโดย “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย ตอบคำถามถึงแนวโน้มสถานการณ์แย่ที่สุด หรือ Worst Case ในไตรมาส 4/67 ถ้ามาตรการรัฐที่ภาคเอกชนเรียกร้องขอความช่วยเหลือเพิ่มเติมออกมาช่วยไม่ทัน จะทำให้ตลาดปี 2568 สะดุดตามไปด้วยหรือไม่

“เทรนด์ปี 2568 ถึงยังไงตลาดรวมก็ติดลบอยู่แล้ว จากคาดการณ์ปี 2567 น่าจะติดลบ -20% เพราะครึ่งปีแรกภาพรวมติดลบไปแล้ว -28% โดยจุดต่ำสุดอยู่ในไตรมาส 3/67 เพราะฉะนั้นสิ่งที่คาดหวังได้คือตลาดจะฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีแรก 2568

เหตุผลที่ฟื้นตัวในเชิงสถิติเพราะเทียบกับฐานปีนี้ที่ต่ำมาก ทำให้ปีหน้าตลาดจะหดตัวมากกว่านี้ไม่ได้แล้ว ในขณะที่คอนโดฯสร้างเสร็จใหม่ 8.6 หมื่นล้านบาท เป็นตัวประคับประคองตลาดได้ถ้ามีนโยบายรัฐสนับสนุนเพิ่มเติม”

อย่างไรก็ตาม คอนโดฯสร้างเสร็จใหม่ที่ทะลักมากถึง 8.6 หมื่นล้านบาทดังกล่าว ถ้าขายระบายสต๊อกและโอนกรรมสิทธิ์เพื่อแปลงเป็นเงินสดไม่ได้ จากขั้วบวกก็จะกลายเป็นขั้วลบทันที เพราะยังมีระเบิดเวลาจากกำหนดชำระคืนหุ้นกู้ โฟกัสเฉพาะปี 2567 หนี้หุ้นกู้ภาคอสังหาฯโดยตรงมีวงเงินรวมที่ต้องชำระคืน 8.2 หมื่นล้านบาท ทำให้สัญญาณในไตรมาส 4 ปีนี้เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ซึ่งหมายถึงมีความเสี่ยงสูง

“ข้อแนะนำผู้ประกอบการต้องเร่งโอนเพราะความไม่แน่นอนในโค้งสุดท้ายมีสูงมาก ตลาดหุ้นกู้ก็หดตัวลง อันนี้สำคัญที่สุด บริษัทต้องบริหารจัดการลิควิดิตี้แมเนจเมนต์เพราะตลาดหุ้นกู้เราพึ่งไม่ได้ โดยเฉพาะดีเวลอปเปอร์รายกลาง-รายเล็ก

เราต้องโอนเอาเงินมาจ่ายคืนหนี้สินเชื่อโปรเจ็กต์โลน (เจ้าหนี้โครงการ) ก่อน มีเหลือก็ไปจ่ายคืนหุ้นกู้ รายใหญ่ก็ไม่ได้ออกหุ้นกู้ได้เต็มจำนวนที่เคยออกไว้ เพราะตลาดหุ้นกู้ออกใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ Outstanding Total ติดลบมา 2-3 ไตรมาสแล้ว รัฐบาลจำเป็นต้องเร่งฟื้นความเชื่อมั่น”

โดยมีข้อมูลเทียบกับช่วง 10 ปีที่แล้ว ตลาดหุ้นกู้มีขนาดอยู่ที่ 2.64 แสนล้านบาท วันนี้เพิ่มเป็น 5.33 แสนล้านบาท บวก 149% เพราะเป็นเส้นเลือดหลักของอสังหาฯ ขณะที่โปรเจ็กต์โลนหรือสินเชื่อแบงก์เพิ่มเพียง 32% จาก 5.5 แสนล้านบาท วันนี้อยู่แค่ 7.1 แสนล้านบาท

หมดยุคที่ผู้ประกอบการแฮปปี้กับตลาดหุ้นกู้ดอกเบี้ยถูก ๆ ออกหุ้นกู้ใหม่ครั้งละ 5,000-6,000 ล้านบาทเมื่อสิบปีที่แล้ว ยุคนี้ต้องระมัดระวังการขยายโปรเจ็กต์ใหม่ ต้องพึ่งรายได้การโอนมาลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ โดยไม่ได้พึ่งโปรเจ็กต์โลน

ดังนั้น จึงมองว่าเป็นเวลาที่เหมาะสมในไตรมาส 4/67 ในการใช้ทั้งเครื่องมือการเงินและการคลัง รัฐบาลและแบงก์ชาติต้องหาทางออกนโยบายผ่อนปรน LTV กับลดดอกเบี้ยนโยบาย เพื่อให้การส่งมอบที่อยู่อาศัยส่งมอบได้ดีขึ้น จะได้มีเงินไปคืนเจ้าหนี้สถาบันการเงิน โดยลุ้นการประชุมร่วมระหว่างกระทรวงการคลังกับธนาคารแห่งประเทศไทยหรือแบงก์ชาติในวันที่ 16 ตุลาคมนี้ ว่าจะมีข่าวดีปลดล็อก LTV กับลดดอกเบี้ยนโยบายออกมาหรือไม่

จี้แบงก์เอกชนพิจารณาสินเชื่ออย่างเหมาะสม

ถัดมา “สุนทร สถาพร” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ในรอบ 5 ปีต้องชมเชยรัฐบาลควบคุมเงินเฟ้อได้ค่อนข้างดีเฉลี่ยที่ 3-4% คำถามคือเงินเฟ้อมีผลกระทบกับภาคอสังหาฯอย่างไร ก็พบว่า การปรับราคาอสังหาฯ มีกลไกปรับไปตามดีมานด์

โดยราคาวัสดุไม่ได้ปรับขึ้นสวนกระแสเงินเฟ้อแต่อย่างใด แต่กระทบกำลังซื้อเพราะคนรู้สึกว่าซื้ออสังหาฯ ไม่ไหว ซื้อไม่ได้เพราะการซื้อจำเป็นต้องได้รับสินเชื่อจากธนาคาร แต่อัตรากู้ไม่ผ่านสูงเป็นประวัติการณ์

ภาวะเงินเฟ้อสิ่งที่ดีเวลอปเปอร์ทำมี 2 เรื่องหลัก 1.หลังยุคโควิดเรายังอยู่ในช่วงลองโควิดจนถึงปัจจุบัน ทำให้มีการลดกำไรหรือลดมาร์จิ้นลง โดยเฉพาะสินค้าตลาดกลาง-ล่าง ราคา 5 ล้านบาทบวกลบ ส่วนตลาดบนยังยืนมาร์จิ้นเดิมอยู่ได้

2.มีการใช้เทคโนโลยีในการก่อสร้างให้รวดเร็วขึ้นและสินค้ามีคุณภาพที่ดี เป็นการบริหารประสิทธิภาพของการควบคุมต้นทุนพัฒนาโครงการ

อย่างไรก็ตาม ในฝั่งดีมานด์ซึ่งเป็นการปรับตัวให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ อาจจะต้องหาดีมานด์ใหม่ ๆ โดยมีตัวแบบแบงก์รัฐจากแพ็กเกจสินเชื่อ ธอส. (ธนาคารอาคารสงเคราะห์) ที่นำเสนอสินเชื่อบ้านดี๊ดีกับสินเชื่อแฮปปี้โฮม ดอกเบี้ยจับต้องได้ 2% กว่า ๆ และมีการผ่อนเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อบางประการ

“…อยากให้สถาบันการเงินเอกชนมองเป็นตัวอย่าง เพราะถ้าทุกคน (แบงก์) รัดเข็มขัดหมด ถึงแม้บ้านจะเป็นหลักประกันที่ดี แต่ถ้าไม่ปล่อยสินเชื่อ เงินจะกองที่สถาบันการเงินหมด วันนี้อยากเห็นการผลักดันให้เกิดสินเชื่อที่น่าสนใจ จับต้องได้ และการพิจารณาสินเชื่อที่เหมาะสม สร้างสมดุลควบคู่ความรับผิดชอบในการพิจารณาสินเชื่อ Responsible Lending”

ปลดล็อก LTV-แก้บาทแข็งค่า ฟื้นกำลังซื้อต่างชาติ

หนึ่งในความหวังการฟื้นตลาดอสังหาฯ ในไตรมาส 4/67 เพื่อจะปิดตัวเลขปีนี้ไม่ให้ตกต่ำเกินไป มีจุดโฟกัสที่การพึ่งกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ ที่มีโควตาซื้อและโอนคอนโดฯ 49% ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐต้องเร่งลดดอกเบี้ย เพื่อคลี่คลายปัญหาเงินบาทแข็งค่าทางอ้อม เพราะดอกเบี้ยแพงนอกจากกระทบกำลังซื้อคนไทยระดับกลาง-ล่างแล้ว ยังมีผลกระทบอัตราแลกเปลี่ยน

ยกตัวอย่าง ลูกค้าจีนที่เป็นผู้ซื้ออันดับ 1 สัดส่วน 45-50% ของลูกค้าต่างชาติในภาพรวม ผลกระทบเงินบาทแข็งทำให้ค่าเงินหยวนเปลี่ยนแปลง 8-10% ซึ่งหมายถึงตอนซื้อคอนโดฯ ไทยเคยมีอัตราแลกเปลี่ยน 1 หยวนต่อ 5.1 บาท ปัจจุบันเหลือ 4.6-4.7 บาท เท่ากับต้องจ่ายแพงขึ้น 8-10% ทำให้มีลูกค้าจีนมีโอกาสชะลอการรับโอนออกไปก่อน

“มาตรการรัฐในการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ เราพูดทุกเรื่องทั้งปลดล็อก LTV ลดดอกเบี้ย จัดหาวงเงินซอฟต์โลน ฯลฯ เราพูดที่เมืองไทยแต่ทำไมรัฐบาลจีนทำในจีนหมดเลย ไตรมาสสุดท้ายปีนี้มีคอนโดฯ บิ๊กโปรเจ็กต์สร้างเสร็จพร้อมกันหลายแห่ง

เช่น วัน แบงค็อก, MQDC เราเห็นโฟลว์ของรายได้ที่จะเข้ามาจากสินค้าพร้อมส่งมอบ เป็นจังหวะที่ดีแล้ว คิดว่าวันนี้ท้องฟ้าเริ่มจะสดใสขึ้น การประชุม กนง.วันที่ 16 ตุลาคมนี้ หวังว่าจะเป็นรอบ 4-5 ปีที่จะมีการลดดอกเบี้ย”

ถ้าหากมีการลดดอกเบี้ยขึ้นมาจริง ๆ ผลกระทบเชิงบวกมาจาก 2 แง่มุม 1.ลดภาระคนไทย ทุก ๆ การลดดอกเบี้ย 0.25% หรือ 1 สลึง จะลดภาระการผ่อนงวดสินเชื่อลง 2% ถ้าลด 1% หรือ 1 บาท จะช่วยลดภาระการผ่อนทันที 8%

2.ตึกสร้างเสร็จใหม่ 8.6 หมื่นล้านบาท มียอดขายแล้วเกิน 50-60% ในจำนวนนี้ยอดขายครึ่งหนึ่งมาจากโควตาซื้อ 49% ของต่างชาติ จำเป็นต้องโอนให้ได้เพื่อรับกระแสเงินสดลูกค้าต่างชาติกลับมาหมุนเวียนในธุรกิจ

แนะรัฐอุ้มเฟิรสต์จ็อบเบอร์-คนไทยวัยเกษียณ

ข้อเสนอถึงรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร เพื่อผ่าทางตันให้ตลาดอสังหาฯ ผ่านพ้นวิกฤตในไตรมาส 4/67 มุมมองของนายกบ้านจัดสรร เสนอ 2-3 ข้อ คือ 1.มาตรการรัฐที่ออกมาในยุครัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน ในการลดค่าโอน-จดจำนองที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท กำลังจะหมดอายุภายในสิ้นปีนี้ เสนอให้ต่ออายุออกไปอีกอย่างน้อย 1 ปี

2.ปัจจุบันมีการลดหย่อนภาษีจากการจ่ายดอกเบี้ยบ้าน-คอนโดฯ วงเงิน 1 แสนบาท กรณีผู้ที่มีฐานภาษี 10% เท่ากับได้ลดหย่อนเพียง 10,000 บาท ซึ่งน้อยไป เสนอให้เพิ่มเพดานลดหย่อนภาษี เพื่อให้ลูกหนี้สินเชื่อบ้านมีเงินเหลือในกระเป๋า สำหรับนำไปใช้จ่ายรายการจำเป็นอื่น ๆ ในการดำรงชีวิต

3.เสนอให้ผ่อนปรน LTV อย่างน้อย 2 ปี เพื่อเปิดโอกาสให้คนไทยมีการซื้อบ้าน-คอนโดฯ หลังที่ 2-3 เพื่อเป็นการลงทุนสร้างรายได้ค่าเช่า รองรับการมีรายได้หลังวัยเกษียณ

จูงใจผู้ประกอบการสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อย

ขณะที่ “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองไปที่รัฐบาลยังขาดมาตรการจูงใจดีเวลอปเปอร์ให้เข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย ซึ่งปัจจุบันการเคหะแห่งชาติทำอยู่แล้ว แต่ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการที่มีจำนวนมหาศาล

ที่ผ่านมาหน่วยงานรัฐมีการประกาศนโยบายต่าง ๆ แต่ไม่มีผลเป็นรูปธรรม เช่น นโยบายสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อย นโยบาย TOD-Transport Oriented Development การพัฒนาอสังหาฯ บนทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้าเพื่อใช้ประโยชน์ที่ดินให้เต็มศักยภาพและมีประสิทธิภาพสูงสุด

“สมมุติผมสร้างบ้านราคาถูก 2,000-3,000 ยูนิต แต่สร้างแล้วลูกค้าผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง ซื้อได้แต่โอนไม่ได้ กลายเป็นภาระผู้ประกอบการ แต่ถ้ารัฐบาลมีกลไกที่เอกชนสร้างบ้านถูกแล้ว สามารถขายและโอนได้ด้วย จะเป็นแรงจูงใจให้ทำเซ็กเมนต์นี้เพิ่มมากขึ้น”

เก็บภาษีต่างชาติตั้งกองทุนอุดหนุน ดบ.0% 3 ปี

ด้านนายกคอนโดฯ เสนอให้จัดระเบียบการซื้ออสังหาฯ ของลูกค้าต่างชาติ ได้แก่ 1.เก็บภาษีอสังหาฯสำหรับชาวต่างชาติ 2 รายการหลัก คือ 1.1 ภาษีการโอน ปัจจุบันคนไทยมีภาระ 2% (ค่าโอน 1% ค่าจำนอง 1%) เสนอจัดเก็บต่างชาติ 4%

กับ 2.2 ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คนไทยเริ่มต้นจ่ายประเภทที่อยู่อาศัย 0.02% หรือล้านละ 200 บาท เสนอจัดเก็บต่างชาติในประเภทคอมเมอร์เชียลที่ 0.3-1% หรือล้านละ 3,000-10,000 บาท ซึ่งเป็นภาษีที่จัดเก็บรายปี

จากนั้นนำมาสู่ข้อเสนอที่ 2 นำรายได้ส่วนต่างจากอัตราภาษีคนไทย มาตั้งเป็นกองทุนที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งสามารถตั้งกติกาที่สร้างโอกาสให้เข้าถึงสินเชื่อได้ เช่น อุดหนุนดอกเบี้ย 0% เป็นเวลา 3 ปีแรก ทำให้คนไทยสามารถผ่อนแบบตัดต้นได้ทันทีในช่วง 3 ปีแรก

ข้อมูลสถิติพบว่าการตัดต้น 3 ปีแรกโดยปลอดดอกเบี้ย ทำให้สามารถลดเงินต้นเหลือ 70-80% ในเวลาอันสั้น ซึ่งช่วยบรรเทาภาระค่าผ่อนงวดในระยะยาวได้เป็นอย่างดี

ตามข้อเสนอนี้มั่นใจว่าจะแก้ปัญหาการถือครองอสังหาฯของคนต่างชาติผ่านตัวแทนหรือนอมินี ทำให้เป็นประโยชน์กับทางราชการ เพราะเป็นการดึงการถือครองอสังหาฯ แบบนอกระบบ เข้าสู่ระบบกฎหมายไทยและระบบภาษีอย่างถูกต้องต่อไป