เจาะโอกาสลงทุนอสังหาฯ ประเทศไหนดีในอาเซียน

คอลัมน์ : นอกรอบ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ตอนนี้การลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยไทยกำลังถึงทางตัน เพราะประชากรเกิดน้อยลง นักพัฒนาที่ดินที่มีวิสัยทัศน์จะไปพัฒนาที่ประเทศอื่นใดดีในอาเซียน

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัย และประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th) เปิดเผยว่า จากที่เคยไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในหลายเมืองในอาเซียน ได้แก่ จาการ์ตา มะนิลา เวียงจันทน์ พนมเปญ ฮานอย โฮจิมินห์ซิตี้ รวมทั้งเคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังของเวียดนาม และอินโดนีเซีย ตลอดจนกระทรวงอื่น ๆ ในกัมพูชา และบรูไน รวมทั้งการสำรวจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงกัวลาลัมเปอร์ นครย่างกุ้ง และอื่น ๆ

จึงมีข้อเสนอแนะเกี่ยวกับประเทศที่น่าจับตามองเพื่อไปลงทุนเป็นพิเศษ

กัมพูชาราคาอสังหาฯร่วง

“กัมพูชา” ในปี 2567 ภาคอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวลดลง ทั้งในด้านราคาขายและราคาเช่าในภาคส่วนสำคัญ ๆ ของพนมเปญ รวมถึงคอนโดมิเนียม สำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก

โดยราคาขายห้องชุดในพนมเปญยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องจนถึงครึ่งทางของปี 2567 ในทุกระดับราคาของตลาด เช่น ห้องชุดราคาแพงที่เคยขายตารางเมตรละ 100,000 บาท ก็ลดลงเหลือ 90,000 บาท และในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ยังมีห้องชุดเปิดตัวใหม่ราว 2,200 หน่วย และอัตราผลตอบแทนของห้องชุดในกรุงพนมเปญอยู่ที่ 5.5% ต่อปี

“ฟิลิปปินส์” สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์คลี่คลายมากขึ้น ในปี 2566 กรุงมะนิลามีการขายห้องชุดกว่า 23,400 หน่วย มากกว่าปี 2565 ที่ขายได้ 20,000 หน่วย ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง บ้านเดี่ยวมีราคาเพิ่มขึ้นสุทธิ 5.4% ห้องชุดมีราคาเพิ่มขึ้น 0.1% บ้านแฝดมีราคาลดลงเล็กน้อย ทั้งนี้ เศรษฐกิจของฟิลิปปินส์ถือว่าค่อนข้างดี โดยคาดว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของฟิลิปปินส์จะอยู่ที่ 6.5-7.5% ต่อปี

อย่างไรตาม การพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงมะนิลาเน้นเป็นห้องชุดขนาดเล็ก ๆ เช่น ไม่เกิน 20 ตารางเมตร ส่วนบ้านแนวราบอยู่ในเขตรอบนอก ซึ่งเดินทางเข้าเมืองได้ค่อนข้างยาก เพราะระบบขนส่งมวลชนยังไม่ดีนัก

“มาเลเซีย” ช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเพียง 0.88% หากหักเงินเฟ้อ ราคาบ้านถือว่าลดลง 1.1% ด้วยซ้ำ โดยราคาบ้านเฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่ 3.7 ล้านบาท อาจกล่าวได้ว่า บ้านเดี่ยวราคาตก 2.2% บ้านแฝดราคาตกไป 3% ทาวน์เฮาส์ราคาตกไป 1.7% และห้องชุดราคาตกไป 2.3%

อย่างไรก็ตาม ความต้องการบ้านยังสูงอยู่มาก มีการโอนที่อยู่อาศัยถึง 121,964 หน่วย ในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมา อาจกล่าวได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังเติบโต เพราะคาดว่าเศรษฐกิจในปี 2567 จะเติบโตราว 4-5%

เวียดนามราคาอสังหาฯพุ่ง

“เวียดนาม” การบังคับใช้กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 น่าจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นในอนาคต เวียดนามมีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้น โครงการที่อยู่อาศัยในเมืองก็จะสร้างเพิ่มขึ้นเช่นกัน

ทั้งนี้ ในกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 กำหนดว่า ก่อนที่จะเริ่มการขาย ผู้พัฒนาอสังหาฯต้องเปิดเผยข้อมูลที่สมบูรณ์และถูกต้องเกี่ยวกับโครงการ ระยะเวลาการก่อสร้าง เพิ่มความโปร่งใส ส่วนกฎหมายที่ดินปี 2024 กำหนดภาษีที่ดินเปล่าเพื่อกระตุ้นการพัฒนาที่ดิน การปรับขึ้นราคาห้องชุดในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ซิตี้เกิดขึ้นอย่างชัดเจนในขณะนี้

อินโดฯตลาดที่อยู่อาศัยกำลังโต

“อินโดนีเซีย” แม้โควิด-19 ได้ผ่านพ้นไปอย่างสมบูรณ์แล้ว รัฐบาลก็เลื่อนการใช้ภาษีมูลค่าเพิ่ม (11%) ออกไป ทำให้เกิดความคึกคักในการซื้อขาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย แม้ว่าจะมีความพยายามย้ายเมืองหลวงจะไปบนเกาะบอร์เนียวแล้ว แต่การพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตาก็ยังคึกคัก

รัฐบาลมีแผนที่จะสร้างที่อยู่อาศัยใหม่อีก 15 ล้านหน่วย เพื่อให้เพียงพอกับความต้องการของประชาชน แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเติบโต อย่างไรก็ตาม การพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตามักเน้นไปทางการพัฒนาเป็นเมืองแบบ “เมืองทองธานี” ในประเทศไทย มากกว่าการสร้างโครงการเล็ก ๆ

สิงคโปร์ต่างชาติซื้อห้องชุดเสียภาษี 60%

“สิงคโปร์” ปรากฏว่า ราคาทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งเป็นปัญหาสำหรับผู้ซื้อบ้าน และขณะเดียวกันรัฐบาลก็ออกกฎเกณฑ์การปล่อยกู้ที่เข้มงวดขึ้น รวมทั้งภาษีซื้อห้องชุดที่เพิ่มขึ้น เพื่อควบคุมการเก็งกำไรและชะลอการเติบโตของราคา

ทั้งนี้ การที่สิงคโปร์กำหนดให้ต่างชาติที่ซื้อห้องชุดต้องเสียภาษีซื้อถึง 60% เป็นการควบคุมการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติโดยตรง และโดยที่สิงคโปร์มีเสถียรภาพทางศรษฐกิจดีขึ้น ห้องชุดเก่าจะมีราคาต่ำกว่าห้องชุดใหม่ถึงราว 37% โดยเฉลี่ย

อย่างไรก็ตาม กรณีห้องชุดของการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ (80% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด) ราคาเพิ่ม 5.67% ส่วนห้องชุดภาคเอกชน ราคาลดลง 4.19%

ปัญหาร่วมของชาติอาเซียน

ปัญหาร่วมประการหนึ่งในประเทศต่าง ๆ ในอาเซียน ก็คือการรุกทางเศรษฐกิจของจีน ทำให้เกิดการขายสินค้าราคาถูก มีแพลตฟอร์มการขายตรงจากประเทศจีน มีการทุ่มตลาด มีการนำแรงงานจีนมาทำงาน รวมทั้งความพยายามในการสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ โดยบริษัทจีน ซึ่งจะเป็นก้าวย่างในการครอบครองประเทศในเอเชียของจีน ทำให้จีนกลายเป็น “พี่ใหญ่” และดูเหมือนว่ากัมพูชา เมียนมา และลาวจะตกเป็นเมืองขึ้นทางเศรษฐกิจของจีนไปแล้ว ขณะที่ไทย ฟิลิปปินส์ มาเลเซีย สิงคโปร์ และอินโดนีเซียกำลังดิ้นรนในการต่อสู้กับอิทธิพลแบบ “จักรวรรดินิยม” ของจีน

หากจะเลือกว่าประเทศใดสมควรไปลงทุน อาจจัดได้ดังนี้

1.กัมพูชา เป็นประเทศที่อยู่ใกล้เคียงไทยมากที่สุด นิยมสินค้าไทยมากที่สุดแห่งหนึ่ง การไปพัฒนาที่อยู่อาศัยในกัมพูชาน่าจะมีโอกาสสูงมากและไปดูแลได้ไม่ยาก

2.อินโดนีเซีย อาจเป็นอันดับที่สอง เพราะมีประชากรมาก โดยมีเมืองที่มีประชากรเกิน 1 ล้านคน ถึง 17 เมือง

3.ฟิลิปปินส์ ถือเป็นอันดับ 3 มีเมืองที่มีประชากรเกิน 1 ล้านคน เกือบ 10 เมือง โอกาสการพัฒนามีมาก

ใน 3 ประเทศนี้ ประชากรวัยหนุ่มสาวมีมาก ประชากรสูงวัยที่จะเป็นเสมือน “ภาระต่อสังคม” มีน้อย จึงมีโอกาสเติบโตอีกมาก ต่างจากไทยที่มีประชากรสูงวัยถึง 20% อันที่จริงเมียนมาก็มีโอกาสสูงมาก แต่ขณะนี้อยู่ภายใต้การปกครองแบบ “เผด็จการ” จึงแทบไม่มีใครไปลงทุน (ยกเว้นจีน)

การไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้าน ถือเป็นการกระจายความเสี่ยง แสวงหาโอกาสใหม่ ๆ