เสียงเพรียกตลาดคอนโดฯ ลูกค้าจีนพรีเซล -40%

คอลัมน์ ดาต้าเบส

ผลสำรวจจานร้อนจาก “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่อสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA

พบว่า ในรอบปี 2562 ต่างชาติซื้อห้องชุดลดลง -27% จำนวน -2,413 หน่วย ซื้อจริง 6,557 หน่วย

สถิติมีดังนี้ ปี 2562 มีการขายห้องชุดทั้งหมด 54,303 หน่วย จากยอดพรีเซลทั้งหมด 99,862 หน่วย เท่ากับ 54% ของหน่วยขายได้ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่เหลือเป็นที่อยู่อาศัยประเภทอื่น

ตลาดห้องชุดคิดเป็นมูลค่ารวม 209,254 ล้านบาท เป็นยอดซื้อลูกค้าต่างชาติ 6,557 หน่วย สัดส่วน 12% ในด้านมูลค่าอยู่ที่ 30,516 ล้านบาท สัดส่วน 15%

ราคาเฉลี่ยตลาดรวม 3.85 ล้านบาท/ยูนิต แบ่งเป็นเฉลี่ยลูกค้าต่างชาติซื้อห้องชุด 4.654 ล้านบาท/ยูนิต เทียบกับคนไทยเฉลี่ย 3.74 ล้านบาท/ยูนิต

เปรียบเทียบกับปี 2561 ต่างชาติมาซื้อห้องชุดลดลง โดยยอดพรีเซลตลาดรวม 69,352 หน่วย มีต่างชาติซื้อ 8,970 หน่วย สัดส่วน 13%

ในด้านมูลค่า เป็นของลูกค้าต่างชาติ 51,507 ล้านบาท สัดส่วน 17% ของตลาดรวม และซื้อในราคาเฉลี่ย 4.65 ล้านบาท/ยูนิต เท่ากับราคาเฉลี่ยในปี 2562

ทั้งนี้ พบการหดตัวของกำลังซื้อระหว่างปี 2561-2562 อย่างชัดเจน โดยการซื้อขายห้องชุดจาก 69,352 หน่วยในปี 2561 เหลือ 54,303 หน่วยในปี 2562 ลดลง -22%

ในขณะที่ลูกค้าต่างชาติซื้อห้องชุด 8,970 หน่วยในปี 2561 ลดเหลือ 6,557 หน่วยในปี 2562 ลดลง -27%

ในด้านมูลค่าซื้อในปี 2561 อยู่ที่ 51,007 ล้านบาท ลดเหลือ 30,516 ล้านบาท ลดลง -40%

อาจสรุปได้ว่า ซัพพลายห้องชุดในตลาดมีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติ 12-13% ต่อปีในด้านจำนวนหน่วย และ 15-17% ต่อปีในด้านมูลค่า

นอกจากนี้ การซื้อห้องชุดยังมาจากกลุ่มนักเก็งกำไรระยะสั้นและระยะยาวของคนไทยอีกจำนวนหนึ่ง

ดังนั้น จึงอาจกล่าวได้ว่า 1 ใน 3 ของซัพพลายที่อยู่อาศัยถูกดูดซับโดยลูกค้าต่างชาติและนักเก็งกำไรชาวไทย หากไม่มีคนกลุ่มนี้ซัพพลายใหม่ปีละ 110,000 หน่วย อาจเหลือ 75,000 หน่วยที่สร้างให้กับลูกค้าเรียลดีมานด์หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงชาวไทย

โดยนัยนี้การเปิดโครงการใหม่ ๆ มาก ๆ ขึ้นเรื่อย ๆ อาจทำให้เกิดฟองสบู่ได้

อย่างไรก็ตาม นักเก็งกำไรทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศยังคงมีอยู่ในตลาดที่อยู่อาศัยไทย เหตุผลจากอัตราดอกเบี้ยต่ำเทียบกับต่างประเทศ การซื้อลงทุนสร้างผลตอบแทนดีกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก

นอกจากนี้ สินค้าห้องชุดของไทยยังถูกกว่าประเทศเพื่อนบ้าน เช่น กัมพูชา เวียดนาม เมียนมา จึงมีผู้สนใจเข้ามาซื้อมากเป็นพิเศษ

ข้อเสนอแนะต่อรัฐบาลไทย ควรควบคุมการเก็งกำไรจากต่างประเทศผ่านมาตรการต่าง ๆ อาทิ กำหนดราคาขั้นต่ำ, กำหนดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง, เก็บภาษีการซื้อของคนต่างชาติ เป็นต้น

ทั้งหมดนี้ เพื่อป้องกันไม่ให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้นจนคนไทยจับต้องไม่ได้เพราะกำลังซื้อเอื้อมไม่ถึง