ที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรก 2563 “AREA” ชี้ตลาดเปราะบางมาก

AREA โดย “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธาน บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ณ ครึ่งปีแรก 2563 พบว่า มีภาวะตลาดตกต่ำ การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงครึ่งหนึ่ง ในขณะที่ตัวเลขเหลือขายสูงขึ้นถึง 221,192 หน่วย

ตลาดบ้านหดตัวตั้งแต่ต้นปี

สถิติครึ่งปีแรก 2563 มีโครงการเปิดใหม่ 151 โครงการ ลดลง 72 โครงการ หรือ -32.3% หน่วยขายใหม่เหลือ 30,028 หน่วย น้อยกว่าครึ่งปีแรก 2562 จำนวน 27,511 หน่วย หรือลดลง -47.8%

มูลค่าตลาดรวม 124,429 ล้านบาท ลดลง 103,080 ล้านบาท หรือ -45.3% สวนทางกับราคาขายต่อหน่วยปัจจุบันเฉลี่ย 4.144 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.4% จากเดิม ณ สิ้นปี 2562 ราคาเฉลี่ย 4.008 ล้านบาท

ยุคโควิด “แนวราบ” คึกคัก

จากหน่วยเปิดขายใหม่ 30,028 หน่วย แบ่งเป็นทาวน์เฮาส์ 46.8% หรือ 14,060 หน่วย มูลค่า 39,436 ล้านบาท คิดเป็น 31.4% ของตลาดรวม ส่วนใหญ่ราคา 1-5 ล้านบาท รองลงมาคอนโดมิเนียม 8,792 หน่วย หรือ 29.3% มูลค่ารวม 30,312 ล้านบาท สัดส่วน 24.1% เน้นราคา 1-3 ล้านบาท

ขณะที่บ้านเดี่ยวมี 14.8% 4,455 หน่วย แต่มูลค่าโครงการรวมสูงสุด 40,921 ล้านบาท สัดส่วน 32.6% ของตลาดรวม ส่วนใหญ่มีราคา 3-20 ล้านบาท

และบ้านแฝด 2,643 หน่วย สัดส่วน 8.8% มูลค่าตลาด 13,312 ล้านบาท สัดส่วน 10.6% ของตลาดรวม ส่วนใหญ่ราคา 3-10 ล้านบาท

ราคาเปลี่ยนแปลง 1.5-5.2%

ด้านการเปลี่ยนแปลงราคา ณ เดือนมิถุนายน 2563 บ้านเดี่ยวเฉลี่ย 7.25 ล้านบาท ลดลง -1.5% จากราคาช่วงสิ้นปี 2562

บ้านแฝดราคาเฉลี่ย 3.94 ล้านบาท ลดลง -1.5% จากเดิมเฉลี่ย 4 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์เฉลี่ย 2.65 ล้านบาท ลดลง -1.9% จากเดิม 2.7 ล้านบาท

คอนโดฯราคาลดลง -5.2% จาก 3.85 ล้านบาท เหลือ 3.65 ล้านบาท โดยสัดส่วน 59% มีการปรับราคาลง และมีเพียง 2% ที่มีการปรับราคาขึ้น

ท็อป 10 เปิดใหม่ทำเลนอกเมือง

ท็อป 10 ทำเลที่มีการเปิดตัวมากที่สุด ได้แก่ 1.บางพลัด สินค้าคอนโดฯราคา 1-2 ล้านบาท เปิดตัว 882 หน่วย 2.9% ของตลาดรวม 2.นวนคร-คลองระพีพัฒน์ ทาวน์เฮาส์ 1-2 ล้านบาท 765 หน่วย สัดส่วน 2.5% 3.ลำลูกกา เปิดตัวทาวน์เฮาส์ 1-2 ล้านบาท 732 หน่วย สัดส่วน 2.4% 4.บางซื่อ คอนโดฯ2-3 ล้านบาท 707 หน่วย คิดเป็น 2.4% 5.ไทรน้อย-สุพรรณบุรี เปิดตัวทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท 702 หน่วย หรือ 2.3%

6.ประชาอุทิศ เปิดตัวทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท 598 หน่วย คิดเป็น 2% 7.บางพูน ทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท 592 หน่วย สัดส่วน 2% 8.บางบัวทอง ทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท 589 หน่วย หรือ 2% 9.บางพูน เปิดตัวคอนโดฯ 1-2 ล้านบาท 574 หน่วย หรือ 1.9% และ 10.ถนนวงแหวนรอบนอก-เพชรเกษม เปิดตัวคอนโดฯ 1-2 ล้านบาท 489 หน่วย สัดส่วน 1.6%

ตลาดเปราะบางมาก

ด้านซัพพลายเหลือขาย 221,192 หน่วย พบว่า เป็นห้องชุด 40.9% ทาวน์เฮาส์ 32.6% บ้านเดี่ยว 16.7% บ้านแฝด 7.7% อาคารพาณิชย์ 1.8% ที่ดินจัดสรรมีเพียง 0.4%

ทั้งนี้ ซัพพลาย 221,192 หน่วย สร้างเสร็จพร้อมโอนมีเพียง 19% หรือ 42,065 หน่วย ถ้ารวมอยู่ระหว่างสร้าง 60% ขึ้นไป คิดเป็นสัดส่วน 48% ของหน่วยขายทั้งหมด แสดงว่า 52% ที่การก่อสร้างไม่ถึง 60% อาจกลายเป็นซากร้างหากสถานการณ์เศรษฐกิจแย่ลงไปกว่านี้

เมื่อประเมินไทม์ไลน์การก่อสร้างพบว่า 221,192 หน่วย มีการสร้างเสร็จก่อนปี 2563 จำนวน 12,689 หน่วย สัดส่วน 6% มีหน่วยคาดว่าก่อสร้างเสร็จภายในปี 2563 จำนวน 40,339 หน่วย สัดส่วน 18%

ประเด็นที่น่าห่วงใยคือมีซัพพลายกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2564 จำนวน 75,860 หน่วย สัดส่วน 34% กำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2565 จำนวน 53,878 หน่วย สัดส่วน 24%

และกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2566 อีก 38,426 หน่วย สัดส่วน 17%

หากสถานการณ์โควิดมีผลกระทบทำให้ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำลากยาวออกไป ตลาดที่อยู่อาศัยย่อมรับผลกระทบสูงตามไปด้วยโดยปริยาย