“รีท-กองอสังหา” กำไรฟื้น “ห้าง” เด่น-เปิดประเทศหนุน “โรงแรม”
ช่วงสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ผ่านมา ได้ส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานของบรรดากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund & REIT) ค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในช่วงที่มีการล็อกดาวน์ปิดเมือง ปิดห้างสรรพสินค้า
ทำให้รีทบางประเภทได้รับผลกระทบอย่างหนักซึ่งเมื่อสถานการณ์โรคระบาดคลี่คลาย รัฐบาลมีการเปิดเมือง เปิดประเทศ กิจกรรมทางเศรษฐกิจเริ่มกลับมา จึงส่งผลบวกต่อบรรดากองทุนเหล่านี้ด้วย
Q1 กำไรหมื่น ล.-รีทห้างฟื้นเด่น
“ณัชพล โรจนโรวรรณ” นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หุ้นกลุ่ม Property Fund & REIT จำนวน 21 ราย มีกำไรปกติงวดไตรมาส 1/2564 ในภาพรวมที่ 10,424 ล้านบาท ปรับเพิ่มขึ้น 1.6% เทียบจากช่วงเดียวกันปีก่อน (YOY) และเพิ่มขึ้น 5.7% จากไตรมาสก่อนหน้า (QOQ) (ดูตาราง) ขณะที่ทั้งปี 2565 บล.กสิกรไทย ประเมินกำไรของหุ้นกลุ่มนี้จะอยู่ที่ 43,576 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.1% YOY จากปีก่อนที่มีกำไร 38,180 ล้านบาท
โดยกลุ่มห้างสรรพสินค้า (Retail REIT) เป็นกลุ่มที่ฟื้นตัวได้อย่างโดดเด่นในไตรมาส 1/2565 จากสถานการณ์โควิด-19 ที่คลี่คลาย ทำให้ส่วนลดค่าเช่าปรับตัวดูดีขึ้น โดยส่วนลดค่าเช่าเฉลี่ยของกลุ่มนี้จะอยู่ที่ประมาณ 20% ทำให้การจ่ายปันผลทำได้ดีขึ้น และคาดว่าน่าจะมีผลประกอบการที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่เหลือของปีนี้ ขณะที่กลุ่มโรงแรม (Hotel REIT) ก็เป็นอีกกลุ่มที่น่าจะฟื้นตัวได้ดีขึ้นหลังจากนี้
ลุ้นนักท่องเที่ยวหนุนกลุ่มโรงแรม
“ในครึ่งปีหลังจะมีการทยอยเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยว พร้อมกับมาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยวที่มากขึ้น จะส่งผลดีต่อกลุ่มโรงแรม อย่างไรก็ตาม คงต้องติดตามจำนวนนักท่องเที่ยวที่จะกลับเข้ามาว่าจะมากพอที่จะหนุนให้เกิดการฟื้นตัวมากน้อยแค่ไหนด้วย”
ขณะที่กลุ่มออฟฟิศ (Office REIT) และกลุ่มอุตสาหกรรมโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า (Industrial REIT) มีกำไรค่อนข้างทรงตัวและเป็นกลุ่มที่น่าจะฟื้นตัวไม่โดดเด่นมากนัก เนื่องจากในช่วงโควิดที่ผ่านมากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบไม่มากนัก และปีนี้ก็อาจจะฟื้นตัวขึ้นมาได้เล็กน้อย ดังนั้น การจ่ายปันผลน่าจะทรงตัวใกล้เคียงกับปีที่แล้ว
บอนด์ยีลด์พุ่งกระทบราคาไม่มาก
“แม้ว่าแนวโน้มผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (บอนด์ยีลด์) จะปรับตัวเพิ่มขึ้นตั้งแต่ต้นปีจาก 1.8-1.9% ขึ้นมาที่ 3% ซึ่งตามหลักแล้วจะกระทบกับราคาหุ้นรีทและพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ที่จะลดลง แต่ปัจจุบันราคาปรับลงมาอยู่ที่ประมาณ 5% ซึ่งถือว่าไม่มากเพราะเป็นกลุ่มที่ฟื้นช้า และที่ผ่านมาราคาหุ้นปรับลงไปมากจึงไม่น่าจะปรับตัวลงไปได้มากกว่านี้ ทั้งนี้ บอนด์ยีลด์ได้ปรับขึ้นมาพอสมควรแล้วจึงประเมินว่าไม่น่าจะปรับขึ้นไปมากกว่านี้”
เงินเฟ้อพุ่งกระทบไม่รุนแรง
“ณัชพล” กล่าวอีกว่า ขณะที่ปัจจัยเรื่องของอัตราเงินเฟ้อกับการลงทุนในกองรีทมองได้ 2 มุม มุมแรกคือ ด้านกำไร โดยคาดการณ์เงินเฟ้อทั้งปีนี้อยู่ที่ 4-5% ถือว่าค่อนข้างสูง แต่กำไรของกองรีทไม่สามารถปรับขึ้น 4-5% ได้ตามเงินเฟ้อ อย่างไรก็ดี ในทางกลับกันกองรีทก็ไม่ได้มีต้นทุนที่ไปเกี่ยวข้องกับราคาพลังงานที่จะทำให้ต้นทุนต้องมีการปรับตัวสูงขึ้น ทำให้สุดท้ายแล้วกำไรอาจจะโตอ่อน ๆ โดยอาจจะโตไม่ได้เท่าเงินเฟ้อแต่ก็ไม่ได้ปรับลดลง
ส่วนในมุมของอัตราเงินปันผลตอบแทน (dividend yield) มองว่าการซื้อหุ้นในกลุ่มรีทเป็นการพักเงินในช่วงที่ตลาดหุ้นค่อนข้างผันผวน นักลงทุนสามารถพักเงินไว้ได้ตลอดทั้งปี
โดยหากสมมุติอัตราเงินปันผลตอบแทนปีนี้อยู่ที่ประมาณ 6% หรือบางตัวที่ 7% ขณะที่เงินเฟ้ออยู่ที่ 4-5% อย่างน้อยนำเงินมาพักไว้ นักลงทุนก็จะได้เงินปันผลที่สามารถชนะเงินเฟ้อได้ แม้ว่าการซื้อกองรีทจะไม่ได้น่าสนใจหรือหวือหวาเท่ากับหุ้นอื่น ๆ เพราะภาพรวมยังคงทรงตัว แต่อย่างน้อยได้ปันผลและถือว่าหนีจากหุ้นกลุ่มอื่นที่ยังผันผวนได้
“ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล (ALLY) จะน่าสนใจมากที่สุดในปีนี้ โดยดูจากส่วนลดค่าเช่าในช่วงไตรมาส 1/2565 ที่เหลืออยู่ประมาณ 11% ถือว่าค่อนข้างต่ำจากไตรมาส 4/2564 ที่อยู่ประมาณ 20% ซึ่งคาดว่าส่วนลดค่าเช่าจะค่อย ๆ ปรับลดลงกลับเข้าสู่ภาวะปกติและน่าจะฟื้นตัวได้เร็ว
“ประกอบกับตัว ALLY เป็นคอมมิวนิตี้มอลล์ซึ่งมีทำเลส่วนใหญ่อยู่รอบนอกเมืองและใกล้แหล่งที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ที่มาเดินคอมมิวนิตี้มอลล์ส่วนใหญ่เป็นคนไทย มีสัดส่วนต่างชาติน้อย ทำให้ความคาดหวังในการมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติจะไม่ค่อยมีผลมากนัก”
จับตาแนวโน้มปรับขึ้นค่าเช่า
ฟาก “วนิดา ไกสเล่อร์” ผู้อำนวยการ บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในช่วงครึ่งปีหลังนี้กลุ่มรีทที่น่าจะสามารถทำผลงานได้ดีอย่างต่อเนื่องคือกลุ่มห้างสรรพสินค้า และกลุ่มโรงแรม เนื่องจากเคยได้รับผลกระทบที่แย่มากในช่วงโควิด-19 จนทำให้มีอัตราการเช่า (occupancy rate) ที่ต่ำมาก ส่งผลให้บางรายขาดทุน
“คงต้องจับตาดูความสามารถในการปรับค่าเช่าของแต่ละกลุ่ม และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยและเงินเฟ้อจะเป็นในลักษณะใด เนื่องจากเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลให้มีการขึ้นดอกเบี้ยและส่งผลให้เกิดความกังวลในการลงทุนกองรีทเพิ่มขึ้นได้ เนื่องจากมีอัตราคิดลด (discount rate) ที่เกี่ยวข้องกับดอกเบี้ยค่อนข้างมาก เพราะฉะนั้น ถ้าการปรับค่าเช่าทำได้น้อยจากความกังวลที่ดอกเบี้ยจะขึ้นก็จะทำให้กองรีทดูไม่น่าสนใจ”
ดูแล้วแม้ว่าหุ้นกลุ่ม Property Fund & REIT จะฟื้นตัวดีขึ้น แต่การจะกลับไปสู่ระดับก่อนเกิดโควิดก็อาจจะต้องใช้เวลาอีกพอสมควร