5 ปี “สามย่านมิตรทาวน์” ปักหมุดความสำเร็จมิกซ์ยูสในใจคนรุ่นใหม่

20 กันยายน 2567 ครบรอบ 5 ปี เปิดบริการไลฟ์สไตล์มิกซ์ยูสใจกลางเมือง “สามย่านมิตรทาวน์”

จุดโฟกัสอยู่ที่เป็นโครงการมิกซ์ยูสที่ดูเหมือนว่าความสำเร็จจะมาก่อนกาล พิจารณาจากโมเดลการลงทุนที่วางแผนคืนทุนหรือเบรกอีเวนต์ตามสูตร 7+7 ปี หมายถึงการลงทุนพัฒนาโครงการน่าจะสามารถคืนทุนได้ภายในเวลา 14 ปี

อย่างไรก็ตาม ณ วินาทีที่ครบรอบ 5 ปีเต็ม สามย่านมิตรทาวน์ประกาศว่า น่าจะสามารถคืนทุนได้ภายใน 3-4 ปีนับจากนี้ หรือภายในไม่เกิน 10 ปี

พลิกฟื้นที่เช่าทะเลทรายซาฮารา

โดย “ธนพล ศิริธนชัย” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (Country CEO) บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย จำกัด (มหาชน) หรือ FPT ระบุว่า ความสำเร็จที่มาก่อนกาลของสามย่านมิตรทาวน์ มาจากสูตรธุรกิจ 3 ประการ ประกอบด้วย 1.Mitr-ting Place Concept คลังแห่งอาหารและการเรียนรู้ 2.Mitr Mindset กล้าคิดนอกกรอบ และ 3.The Mitr Ecosystem เมืองแห่งมิตร

“20 กันยายน 2562 วันเปิดโครงการมี คุณฐาปน และคุณปณต (สิริวัฒนภักดี) อยู่เบื้องหลัง ให้วิสัยทัศน์และซัพพอร์ตจากประสบการณ์ต่างประเทศ…”

ย้อนเวลากลับไปเมื่อ 9 ปีที่แล้ว พื้นที่เช่าหัวมุมสามย่านที่คนเรียกขานอีกชื่อหนึ่งว่า ทะเลทรายซาฮารา เพราะเป็นพื้นที่เช่าว่างเว้นผู้เช่านานนับสิบปี โดยไม่มีผู้สนใจเข้าพัฒนา 

จนกระทั่ง ณ วันที่ 10 มิถุนายน 2558 สามย่านมิตรทาวน์ได้รับความไว้วางใจจากจุฬาลงกรณ์ฯ เซ็นสัญญามอบพื้นที่เช่า 14-15 ไร่ให้พัฒนา โดยโครงการใช้เวลา 4 ปีเต็ม ก่อเกิดโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกบนถนนพระรามที่ 4 ศูนย์รวมการใช้พื้นที่หลากหลายเข้าด้วยกัน

“คำว่าโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส สามย่านมิตรทาวน์ เพราะโครงการไม่ได้เกิดจากส่วนใดส่วนหนึ่ง จะแยกจากกันไม่ได้ ต้องทำให้กลมกลืนไปด้วยกัน ทั้งส่วนของออฟฟิศที่คนมาทำงาน เรสซิเดนซ์ที่คนมาอยู่อาศัย โรงแรมกับรีเทลที่คนมาจับจ่ายใช้สอย ทั้งสามส่วนเกื้อหนุนซึ่งกันและกัน”

 ตอบโจทย์เซ็กเมนต์+โลเกชั่น

ทำไม FPT ถึงบอกว่าได้พิสูจน์ถึงความตั้งใจและผลสำเร็จของวันนี้ สแกนดูจะพบว่ามีองค์ประกอบอย่างน้อย 2-3 ส่วนด้วยกัน 

เริ่มจากส่วนแรก “โซนออฟฟิศ” 48,000 ตร.ม. วันนี้อัตราการเช่า 97% ในขณะที่ออฟฟิศถ้ามีอัตราเช่าเกิน 95% ก็คือถือว่าเต็ม 100% เป็นบทพิสูจน์ในการทำงานอย่างหนึ่งในการเลือกโลเกชั่น 

โครงการได้รับรางวัลมากมาย เป็นบทพิสูจน์ว่าลงทุนแบบมาก่อนกาลอย่างแท้จริง เพราะทุกโครงการของ FPT ทำในเรื่องความยั่งยืน หรือ ESG ตั้งแต่โครงการสาทรสแควร์,  ปาร์คเวนเชอร์, เอ็กซ์วายไอเซ็นเตอร์ จนถึงสามย่านมิตรทาวน์ เป็นเงื่อนไขแรกในการพัฒนาออฟฟิศบิลดิ้ง ทำให้ตอบโจทย์ในแง่คนทำงาน

ส่วนที่ 2 “คอนโดมิเนียม” ตอนเปิดใหม่ ทำเลดี ใกล้จุฬาฯ แต่เป็นลีสโฮลด์ (สิทธิการเช่า) อายุสัญญา 30 ปี ตอนนั้นเป็นเรื่องท้าทายเพราะคนไทยยังนิยมซื้อแบบฟรีโฮลด์ (โอนกรรมสิทธิ์) แต่โลเกชั่นในเมือง มีรีเทลในโครงการ ที่สำคัญ ลีสโฮลด์ที่นี่ถูกกว่าฟรีโฮลด์ 30% โดยราคาตลาดอยู่ที่ 1.4-1.5 แสนบาท/ตร.ม. ที่สามย่านมิตรทาวน์เปิดราคาขายที่ 1.2-1.3 แสนบาท/ตร.ม. 

“คอนโดฯเราใช้เวลาขาย 2-3 ปี เจอสถานการณ์โควิดด้วย แต่สุดท้ายขายหมด เพราะจับตลาดผู้ปกครองที่มีลูกหลานเรียนที่จุฬาฯ กับกลุ่มซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ล่าสุดแม้อายุลีสโฮลด์เหลือ 25 ปี แต่ราคารีเซลขยับขึ้นไปอยู่ที่ 1.6 แสน/ตร.ม. ที่สำคัญ ไม่มีของให้ซื้อด้วย ส่วนการเช่า เดิมเดือนละ 1.8-2 หมื่นบาท วันนี้ค่าเช่าขึ้นไปถึงเดือนละ 3 หมื่นบาท”

ส่วนที่ 3 โรงแรมทริปเปิ้ลวาย-Triple Y Hotel จำนวน 100 กว่าห้อง ตอบโจทย์ผู้ปกครอง อาจารย์ รวมทั้งกลุ่ม FIT-Free Individual Travellers หรือนักท่องเที่ยวแบบอิสระ (ไม่ใช้บริษัททัวร์) พักที่นี่สามารถไปเยาวราช บรรทัดทอง ตอบโจทย์ยุคโซเชียลเป็นอย่างมาก

และพื้นที่รีเทล 36,000 ตร.ม. ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาจัดงานแล้ว 500 อีเวนต์ คนเดินในสามย่านมิตรทาวน์เดิมตั้งเป้า 30,000 คน/วัน ก็เก่งแล้ว แต่ตัวเลขจริงกระโดดไปถึง 8 หมื่นคน/วัน เก็บสถิติเป็นคนรุ่นใหม่ 70-80% กับผู้ใหญ่อีก 20-30% 

“5 ปีที่แล้วเราคิดยังไง สามย่านยังเป็นโหนดเล็ก ๆ อาจมีสถานีรถไฟฟ้า แต่ยังไม่มีจุดดึงดูด คนจะไปอโศก คลองเตย แต่วันนี้ สามย่านมิตรทาวน์ติดท็อป 10 ที่คนแวะและมาใช้ชีวิตมากที่สุด เราเปิด 24 ชั่วโมงเป็นโครงการแรก ทำให้มีวิสิตเตอร์เพิ่มขึ้น ทั้งหมดนี้เป็นเพราะสามย่านมิตรทาวน์ตอบโจทย์เซ็กเมนต์และโลเกชั่น”

3 คีย์ซักเซสสามย่านมิตรทาวน์

“ธนพล” สรุปปัจจัยที่สามารถทำให้โครงการประสบความสำเร็จมี 3 เรื่อง สอดคล้องกับชื่อแบรนด์โครงการ 3 ย่านมิตรทาวน์ และมาจากความมั่นใจที่ว่า ถ้าเราทำให้ดี ผลลัพธ์ที่ตามมาจะพิสูจน์ได้ ดังนี้

ปัจจัยที่ 1 “Mitr-ting Place Concept คลังแห่งอาหารและการเรียนรู้” คอนเซ็ปต์ต้องชัด โดย FPT ตอกย้ำกับสิ่งที่เชื่อในเรื่องการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน โดยมีแกนหลัก 2 คำที่ยึดมั่นและใช้มาตลอดนั่นคือ สมาร์ท แอนด์ เฟรนด์ลี่

ขยายความคำว่า สมาร์ท สามย่านมิตรทาวน์อยู่ใกล้สถานศึกษาชั้นนำของประเทศ เซ็กเมนต์ที่ชัดเจนเป็นคนรุ่นใหม่ คนมาเดินอาจจะเนิร์ดหน่อย ๆ เมื่อเดินเข้ามาแล้วมีความเป็นมิตร เดินชิล ชิลได้ เดินง่าย ลูกค้าผู้ใหญ่สะท้อนให้ฟังว่าเดินโล่ง โปร่ง ไม่หลง

ที่สำคัญ เก็บรักษาจุดเด่นของย่านไว้เหมือนเดิมเป๊ะเว่อร์ เมื่อ 5 ปีที่แล้วเป็นย่านมีของอร่อย วันนี้สามย่านมิตรทาวน์ก็มีของอร่อย นั่นคือมีเรื่องของฟู้ดส์โนว์เลจ เรียนรู้ยังไงไม่สิ้นสุด ทีแนนท์หรือผู้เช่าพื้นที่เมื่อได้เข้ามาเป็นสมาชิกที่นี่สามารถเรียนรู้เพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน 

อาทิ บิ๊กซี ซึ่งเปิด 24 ชั่วโมงเป็นสาขาแรกที่นี่, มูจิ ก็เป็นแห่งแรกที่มีขนาดใหญ่ 1,000 ตร.ม. และมีมุมกาแฟ, House หรือโรงหนัง House ก็ตามมาเปิดข้าง ๆ ร้านมีเดียมแอนด์มอร์ ช็อปเรียนรู้อาร์ตแอนด์คราฟต์ที่จ่าย 140 บาท แลกกับได้ของติดมือกลับบ้านหลายชิ้น

“สมาร์ทแอนด์เฟรนด์ลี่ การดีไซน์ การตกแต่ง ยึด Core สองแนวคิดนี้”

 24 ชั่วโมงคลังอาหาร-การเรียนรู้

ปัจจัยที่ 2 “Mitr Mindset กล้าคิดนอกกรอบ” ปรากฏว่า FPT ไม่เคยทำศูนย์การค้ามาก่อน ทำให้กลายเป็นจุดแข็งเพราะไม่มีเฟรมเวิร์กที่มาครอบงำ สามารถเปลี่ยนกรอบวิธีคิดใหม่หมดในหลาย ๆ เรื่อง ไม่ว่าจะเป็นการเปิดโซน 24 ชั่วโมง รองรับนิสิตนักศึกษา และอยากมีสถานที่ที่สามารถใช้ชีวิตด้วยกัน และโซนเอาต์ดอร์ เวลา 5 ปีได้พิสูจน์แล้วว่าเป็นสถานที่ที่ปลอดภัยในช่วงกลางคืนและได้รับความนิยม

“การที่เราชวนคนมาทำร้าน 24 ชั่วโมง หลายคนไม่กล้า วันนี้อยากให้ไปดูเคเอฟซี สตาร์บัคส์ ไอติมสเวนเซ่นส์ เป็นสาขาที่รายได้เยอะที่สุดในประเทศไทย อยากซื้อยาตอนกลางคืนเรามีร้านขายยา มีร้านก๋วยเตี๋ยวเรือโดยไม่ต้องไปร้านข้าวต้ม”

หนึ่งในไฮไลต์คือ CO-OP เปิดให้นิสิตนักศึกษาและประชาชนมาใช้ฟรี 24 ชั่วโมง โดยได้รับการสนับสนุนจากผู้ใหญ่ใจดี คือ C ASEAN กับเคแบงก์ ปัจจุบันมีสมาชิก 1.8 แสนคน แอ็กทีฟ 60,000 คน มีนิสิตนักศึกษาตั้งแต่ปี 1-ปี 4 อุโมงค์สามย่านมิตรทาวน์มีคนเดินผ่านวันละ 15,000 คน “…ผมไม่แปลกใจที่ตอนเรียน 4 ปี จบไปแล้วมีหลาย ๆ คู่ย้อนกลับมาตามตำนานรักที่นี่”

โครงการยังจัดให้มี “สกายการ์เด้น” ให้ประโยชน์ชุมชน จัดกิจกรรมหนังกลางแปลง มินิคอนเสิร์ต ฯลฯ เป็นชุมชนให้นิสิตและประชาชนมาใช้ได้ รวมทั้ง “พับลิกสเปซ” บริเวณด้านหน้าไม่สร้างติดถนน แต่ทำเป็นลานจัดกิจกรรมได้หลายอย่าง อาทิ คอนเสิร์ต, ลานนมอารมณ์ลานเบียร์

“เราคิดนอกกรอบ สามย่านอยู่ใกล้สถานศึกษาไม่ให้ขายเหล้า ร้านค้าถามว่าจะอยู่รอดได้ไหม เราพลิกกลับ เป็นโครงการไม่มีแอลกอฮอล์ เรามีลานนม มีเด็กเชียร์นมด้วย กลายเป็นซิกเนเจอร์ของเรา” มีเรื่องเล่าแบบ Unseen เพิ่มเติมด้วยว่าสำหรับโซนลานนม ค้นพบว่าช่วงปีใหม่ คุณพ่อคุณแม่พาน้อง ๆ เด็ก ๆ มาเคานต์ดาวน์ที่นี่ เพราะไม่กล้าให้ลูกไปที่อื่น มีวงดนตรีฟันน้ำนมให้สามารถร่วมเทศกาลปีใหม่อย่างสร้างสรรค์

ยังไม่นับรวมเป็นจุดเติมน้ำให้กับบิ๊กอีเวนต์อย่างสงกรานต์ รวมทั้งสามย่านมิตรทาวน์ยังร่วมกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) จัดพื้นที่ขายของให้กับผู้ค้าหาบเร่แผงลอย สนองนโยบาย กทม.ที่อยากให้เมืองกรุงมีพื้นที่สำหรับคนตัวเล็ก อีกทั้งมีกิจกรรมตลาดมิตรช่วยมิตรในยุคโควิด เปิดสามย่านฮอลล์เป็นศูนย์ฉีดวัคซีน ฯลฯ

“สมัยก่อนเราทำโซนฟู้ดส์ที่กราวนด์ฟลอร์ หลายคนบอกว่าน่าจะทำเป็นโซนแฟชั่นไหม เพราะค่าเช่าแพงกว่า วันนี้ฟู้ดส์มีสัดส่วน 50% ของพื้นที่ชั้นล่างทั้งหมด”

 เมืองมหามิตรใช้ชีวิต-กิน-ทำงาน

ปัจจัยที่ 3 “The Mitr Ecosystem เมืองแห่งมิตร” โดยที่สามย่านมิตรทาวน์มีการใช้ประโยชน์ 3 พื้นที่ เชื่อมหากันโดยไร้รอยต่อ และเอื้อประโยชน์ซึ่งกันและกัน ทำให้การเคลื่อนที่ของคนในการใช้ชีวิต-กิน-ทำงาน อยู่ด้วยกันได้ เป็นโครงการมิกซ์ยูสจริง ๆ ที่ไม่ได้แยกส่วนโซนออฟฟิศ, รีเทล, คอนโดมิเนียม 

จุดเน้นที่คนทั่วไปอาจไม่ทราบก็คือ ปัจจัยความสำเร็จของมิกซ์ยูส เป็นเรื่องการบริหารจัดการที่ต้องไปด้วยกันทั้งตึก ไม่ใช่ต่างคนต่างบริหารแบบแยกส่วนแต่ละโซน

“5 ปีของสามย่านมิตรทาวน์ เราภูมิใจ 3 เรื่องที่เรายังยึดมั่น เป็นคลังแห่งอาหารและการเรียนรู้ กล้าคิดนอกกรอบ และเป็นเมืองแห่งมิตร ต้อนรับทุกคนให้อยากมาใช้ชีวิตหรือกลับมาเยี่ยมเยือน เป็นมิตร For All สถานที่ที่ใครก็กลับมาเจอกันได้ หลายคนมาซ้ำ ๆ พ่อแม่ผู้ปกครองมาพักรอลูก ๆ สินค้าที่จับลูกค้าคนรุ่นใหม่อยากเปิดตัวที่นี่ เป็นส่วนสำคัญที่ทำให้สามย่านมิตรทาวน์เป็นที่รู้จักในวันนี้”

สำหรับเน็กซ์สเต็ป 5-10 ปีหน้า Country CEO “ธนพล” มองว่า แกนหลักปัจจัยความสำเร็จ 3 ด้านจะทำให้สามย่านมิตรทาวน์สามารถรักษาจุดยืนการแข่งขันไว้ได้อย่างเหนียวแน่น และยืนหนึ่งในแง่โพซิชันนิ่งในการดึงคนเข้ามาใช้พื้นที่ตรงนี้ได้ ฟันธง !