หุ้น-การเงิน

ธปท. ผ่อนเกณฑ์ LTV กู้เงินซื้อบ้านไม่ต้องมีเงินดาวน์

สินเชื่อบ้าน-แบงก์ปล่อยกู้

ธปท. ผ่อนปรนมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว มีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ยืมซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 20 ตุลาคม 2564 -31 ธันวาคม 2565

วันที่ 21 ตุลาคม 2564 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศหนังสือเวียนว่า ด้วยสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (COVID-19) มีความไม่แน่นอนและยืดเยื้อสูง โดยหนึ่งในภาคธุรกิจที่ยังได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก คือ ภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ซึ่งถือเป็นธุรกิจที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจของประเทศ

ทั้งนี้ ที่ผ่านมา ธปท. ได้ติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิดและต่อเนื่องพบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณการเก็งกำไรอยู่ในระดับต่ำ ประกอบกับหนี้ครัวเรือนในภาพรวมที่แม้จะมีสัดส่วนค่อนข้างสูง แต่ยังคงมีกลุ่มผู้กู้ที่มีศักยภาพในการจัดหาที่อยู่อาศัย และมีความสามารถในการชำระหนี้ได้

อีกทั้งในปัจจุบันสถาบันการเงินและสถาบันการเงินเฉพาะกิจ (SFIs) มีมาตรฐานในการให้สินเชื่อที่เหมาะสม ทำให้ความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่สืบเนื่องจากสถานการณ์การเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์มีจำกัด

ธปท.จึงออกหนังสือฉบับนี้เพื่อผ่อนปรนมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว โดยมีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ยืมเงินตั้งแต่วันที่ในหนังสือฉบับนี้เป็นต้นไป จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565

ทั้งนี้ กรณีคำขอกู้ที่สถาบันการเงินและ SFIs ได้รับภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2565 แต่ไม่สามารถทำสัญญาเงินกู้ยืมเงินได้ทัน ให้ถือว่าการอนุมัติสินเชื่อดังกล่าวยังได้รับสิทธิตามมาตรการผ่อนปรน ซึ่งมีสาระสำคัญ ดังนี้

1.เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยรวมสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% สำหรับ

  • กรณีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 เป็นต้นไป
  • กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญาที่ 1 เป็นต้นไป (สำหรับสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ 1 ซึ่งมีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ให้มีเพดาน LTV ratio สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย คือ 100% และ 10% ตามลำดับเช่นเดิม)

ทั้งนี้ สำหรับสินเชื่อเพื่อ refinance หรือสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมที่ให้ภายหลังจากการให้สินเชื่อเพื่อ refinance ของลำดับสัญญาข้างต้น ต้องไม่เกินยอดคงค้างเดิมของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้น ๆ หรือตามเพดาน LTV ratio ที่ 100% แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า

2.การคำนวณสินทรัพย์เสี่ยงด้านเครดิตเพื่อการดำรงเงินกองทุน ให้ธนาคารพาณิชย์ บริษัทเงินทุน และ SFIs ใช้เพดาน LTV ratio ตามหนังสือฉบับนี้ ทดแทนเพดาน LTV ratio ข้อ 5.2.3 (1.1.4) ของประกาศ ธปท. ว่าด้วยหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ในการพิจารณาคุณสมบัติของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งไม่ด้อยคุณภาพ ให้ได้รับน้ำหนักความเสี่ยงที่ 35%

ด้านนางรุ่ง มัลลิกะมาส ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า เศรษฐกิจไทยได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของโควิด 19 ที่ยืดเยื้อ แม้มีแนวโน้มจะทยอยฟื้นตัวได้จากความคืบหน้าในการกระจายวัคซีนและการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาด ทำให้เปิดประเทศได้เร็วกว่าคาด

แต่การฟื้นตัวยังเปราะบางจากความไม่แน่นอนสูงและฐานะการเงินของบางภาคธุรกิจและครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบหนัก โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยว

ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะซบเซาจากอุปสงค์ที่อ่อนแอและภาคก่อสร้างที่ได้รับผลจากการระบาด ธปท. ประเมินแล้วเห็นว่า เพื่อกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจและพยุงการจ้างงาน จึงควรเร่งเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก โดยเฉพาะจากกลุ่มที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็งหรือรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้ ผ่านการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) เป็นการชั่วคราว

ดังนั้น ผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้ โดยมีสาระสำคัญมีดังนี้

1.กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้ว)

ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป1 และ (2) กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป

2.การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565

ธปท. คาดว่าการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้ จะช่วยดึงเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง คิดเป็นกว่าร้อยละ 9.8 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และมีการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน

ภายใต้แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยที่ยังเปราะบาง ประกอบกับในปัจจุบัน สถาบันการเงินมีมาตรฐานการให้สินเชื่อที่รัดกุม โดยคำนึงถึงความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ในระยะยาวเป็นหลัก ธปท. จึงประเมินว่าความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่จะมาจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะหนึ่งปีข้างหน้ามีจำกัด

ทั้งนี้ ธปท. จะติดตามสถานการณ์การฟื้นตัวของเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ มาตรฐานการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน และความสามารถของประชาชนในการกู้หรือซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสม เพื่อให้สามารถปรับเปลี่ยนมาตรการได้อย่างเท่าทันและเหมาะสมต่อไป