NPA ล้นตลาด ธปท.รื้อเกณฑ์ พยุงราคา-ต่อเวลาแบงก์ 2 ปี
ธปท.รับฟังความเห็นรื้อเกณฑ์ถือครอง NPA พร้อมผ่อนผันให้แบงก์ “ไม่ต้องกันสำรอง” NPA ปี’65-66 เปิดทางไม่ต้องเร่งเทขายทรัพย์เผยหลังโควิด-19 ฉุดดีมานด์ร่วง-ทรัพย์ขายยาก-NPA ไหลเข้าแบงก์มากขึ้น “ทิสโก้” ขานรับนโยบาย ธปท.ช่วยพยุงราคา แบงก์ไม่ต้องรีบเทขาย SAM เปิดประมูลขาย “รีสอร์ต-โรงแรม” หัวเมืองท่องเที่ยว ภูเก็ต สมุย ยันไม่กดราคารับซื้อหนี้
ยกเว้นตั้งสำรอง NPA ปี’65-66
ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้เปิดรับฟังความคิดเห็น ปรับปรุงร่างหลักเกณฑ์อสังหาริมทรัพย์รอการขาย (nonperforming asset : NPA) เพื่อกำหนดให้เป็นมาตรฐานเดียวกัน รวมทั้งเพิ่มความยืดหยุ่นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีอุปสรรคในการขาย และรองรับผลกระทบทางเศรษฐกิจจากสถานการณ์ระบาดของโควิด-19 ซึ่งเป็นอุปสรรคในการจำหน่าย NPA ได้ยากมากขึ้น และมีแนวโน้มที่สถาบันการเงินต้องได้รับโอนอสังหาริมทรัพย์รอการขายเข้ามามากขึ้น ทั้งนี้ ธปท.จะปิดรับฟังความคิดเห็นต่อร่างหลักเกณฑ์ดังกล่าวภายในวันที่ 1 มิ.ย.นี้
พร้อมกันนี้ ธปท.ได้ออกบทเฉพาะกาล ผ่อนผันให้สถาบันการเงินไม่ต้องนับระยะเวลาการถือครอง NPA ระหว่างวันที่ 1 ม.ค. 2565-31 ธ.ค. 2566 และไม่ต้องกันเงินสำรองเพิ่มเติมในช่วงเวลาดังกล่าว สำหรับอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่เคยได้รับการผ่อนผันระยะเวลาการถือครองเป็นรายกรณี จาก ธปท.แล้ว ให้ได้รับการผ่อนผันตามเงื่อนไขเดิมต่อไป และไม่ต้องนับระยะเวลาการถือครองในช่วงวันที่ 1 ม.ค. 2565-31 ธ.ค. 2566 ทำให้สถาบันการเงินสามารถถือครอง NPA ได้เพิ่มอีก 2 ปี นับตั้งแต่ครบกำหนดการผ่อนผัน
ยืดเวลาแบงก์ขาย NPA
ทั้งนี้ จากที่พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ธุรกิจสถาบันการเงิน ได้กำหนดระยะเวลาการถือครองทรัพย์สินที่ได้มาจากการชำระหนี้ การประกันการให้สินเชื่อ หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สถาบันการเงินรับจำนองไว้ จากการขายทอดตลาดโดยคำสั่งศาลหรือเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ โดยให้สถาบันการเงินจำหน่ายออกไปภายใน 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ทรัพย์นั้นตกเป็นของสถาบันการเงิน เว้นแต่ ธปท.จะกำหนดเป็นอย่างอื่นเนื่องจากมีเหตุอันจำเป็น
สำหรับการปรับปรุงหลักเกณฑ์ใหม่กำหนดระยะเวลาถือครอง NPA ให้เท่ากันทุกรายการ คือ ระยะเวลาถือครอง 5 ปี และผ่อนผันให้ตามประกาศอีก 5 ปี อย่างไรก็ตาม กรณีถือครองในปีที่ 9 ให้ตั้งสำรอง 20% และปีที่ 10 ตั้งสำรอง 50% ณ วันสิ้นงวดการบัญชี โดยมูลค่าที่ใช้ในการคำนวณให้ใช้มูลค่าที่ได้จากการประเมินราคา หรือราคาตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์รอการขาย แล้วแต่มูลค่าใดจะต่ำกว่า
ขณะที่เกณฑ์เดิม ธนาคารสามารถถือครองทรัพย์ได้ 10 ปี แต่หลังจากปีที่ 5-10 ต้องตั้งสำรองครบ 100%
ผ่อนผันอสังหาฯพื้นที่เสี่ยง
นอกจากนี้ ธปท.ยังผ่อนผันระยะเวลาการถือครองเป็นการทั่วไปเฉพาะอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่มีอุปสรรคจำเป็น โดยให้คงการกันเงินสำรองที่ได้กันไว้ และให้เร่งจำหน่ายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่อุปสรรคหมดไป ทั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์ที่มีอุปสรรคที่เข้าเงื่อนไข อาทิ อสังหาฯที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เสี่ยง ตามประกาศสถานการณ์ฉุกเฉินที่มีความร้ายแรง ในเขตพื้นที่ชายแดนภาคใต้ เช่น ปัตตานี ยะลา นราธิวาส สงขลา รวมถึงพื้นที่อุทยานแห่งชาติ เขตป่าสงวน เขตรักษาพันธุ์สัตว์ป่า
และอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ เช่น ทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกับบุคคลหรือนิติบุคคลอื่น ทรัพย์ที่ไม่มีนิติบุคคล ทรัพย์ที่เป็นพื้นที่ส่วนกลาง ทรัพย์ติดภาระจำยอม ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีผู้สนใจซื้อ และสถาบันการเงินได้พยายามเสนอขายทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่าราคาทุนแล้ว
แบงก์ขานรับพยุงราคา NPA
นายศักดิ์ชัย พีชะพัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มทิสโก้ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เกณฑ์การผ่อนคลายเกณฑ์สินทรัพย์รอการขาย (NPA) ของ ธปท. ถือว่ามีความยืดหยุ่นและเหมาะสมกับสภาวะในปัจจุบัน เนื่องจากภาพรวมเศรษฐกิจอยู่ระหว่างการฟื้นตัว ทำให้การระบายอสังหาฯทำได้ค่อนข้างช้า ส่วนหนึ่งมาจากดีมานด์ที่มีค่อนข้างน้อย ซึ่งหากครบกำหนดถือครองทรัพย์ ทำให้ธนาคารต้องเร่งรีบเทขายทรัพย์ออกมาในภาวะตลาดที่มีความต้องการน้อย จะส่งผลต่อราคาในตลาดที่อาจปรับลดลงได้
หาก ธปท.ขยายเวลาการถือครองทรัพย์ออกไปเพิ่มเติมให้อีก 2 ปี จะทำให้สถาบันการเงินมีเวลาในการบริหารจัดการทรัพย์ที่มีอยู่ ไม่ต้องรีบเร่งขายออกมา เนื่องจากทรัพย์ที่ครบกำหนดเวลาถือครอง 5 ปีแล้ว หลังจากนั้น สถาบันการเงินต้องมีการตั้งสำรองเต็ม 100% ซึ่งหากแบงก์เร่งเทขายออกมาพร้อม ๆ กันจะยิ่งทำให้ซัพพลายล้นตลาด ซึ่งจะไปกดดันและซ้ำเติมราคาให้ลดลง
การผ่อนคลายเกณฑ์ดังกล่าวเป็นมาตรการที่ดีต่อตลาดสินทรัพย์รอการขาย โดยเฉพาะในภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้คนยังชะลอการตัดสินใจซื้อทรัพย์
“ในส่วนของทิสโก้มีเอ็นพีเอค่อนข้างน้อยจึงไม่ได้รีบขาย รอจังหวะและราคาที่เหมาะสม เพราะเราตั้งสำรองไว้ครบหมดแล้ว”
ประมูลขายโรงแรมภูเก็ต
ด้านนายธรัฐพร เตชะกิจขจร กรรมการผู้จัดการ บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท หรือ SAM กล่าวว่า แนวโน้มราคาการรับซื้อหนี้ยังคงค่อนข้างทรงตัว ไม่ได้ปรับลดลง หรือให้ดิสเคานต์ต่ำกว่า 50% ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากที่ยังมีการแข่งขัน จึงไม่เห็นการกดราคารับซื้อหนี้จากสถาบันการเงินมากนัก อย่างไรก็ดี อาจจะต้องติดตามในช่วงครึ่งหลังปีนี้
โดยขณะนี้บริษัทได้นำ NPA ประเภทโรงแรมและรีสอร์ต โดยเฉพาะในพื้นที่การท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต สมุย ออกมาประมูลขาย ซึ่งมีตั้งแต่ประเภทตึกแถว และห้องพักหลายร้อยห้อง รวมถึงมูลค่าทรัพย์ก็มีตั้งแต่หลักสิบล้านบาท และสูงไปถึงหลักหลายร้อยล้านบาท ซึ่งเป็นทรัพย์ที่เกิดขึ้นทั้งก่อนและหลังเกิดการระบาดของโควิด-19 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการขยายธุรกิจที่รวดเร็วเกินไป และพอเกิดสถานการณ์โควิด-19 ทำให้ขาดรายได้ และสภาพคล่องไม่เพียงพอในดำเนินธุรกิจ จึงกลายมาเป็นทรัพย์เอ็นพีเอ
ตลาดบ้านมือสองยังไปได้
แหล่งข่าวจากธนาคารกสิกรไทยเปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การผ่อนปรนการถือครอง NPA ของ ธปท.นั้นมองว่า มีผลต่อธนาคารค่อนข้างน้อย เนื่องจากส่วนใหญ่ธนาคารสำรองไว้ครบ 100% แล้ว จากเดิมให้ธนาคารสามารถถือครองได้ 10 ปี แต่ปีที่ 5-10 ต้องตั้งสำรองครบ 100%
อย่างไรก็ดี แนวโน้มการขายทรัพย์ NPA ตอนนี้จะเห็นว่า ความต้องการซื้อส่วนใหญ่จะเป็นที่อยู่อาศัยมือ 2 เนื่องจากราคาบ้านใหม่มีราคาสูงขึ้น และรายได้อาจจะยังกลับมาไม่เต็มที่ ทำให้ลูกค้าส่วนใหญ่หันมาซื้อทรัพย์มือสองที่เป็นที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยตอนนี้ธนาคารก็ให้ส่วนลดทรัพย์ที่อยู่อาศัยประมาณ 20-30% ขณะที่ความต้องการซื้อทรัพย์ที่เป็นโรงงาน ที่ดินเปล่า มีค่อนข้างน้อยตามภาวะเศรษฐกิจ
ทั้งนี้ ปัจจุบันธนาคารกสิกรไทยมีทรัพย์รอการขายอยู่ประมาณ 3 หมื่นล้านบาท ราว 40% เป็นที่อยู่อาศัย และอีกราว 60% เป็นที่ดินเปล่า โรงงาน และอื่น ๆ ซึ่งปีนี้ธนาคารตั้งเป้าขาย NPA 1.2 หมื่นล้านบาท โดยปัจจุบันระบายทรัพย์ไปได้แล้วราว 3,000 ล้านบาท คาดว่าทั้งปีน่าจะสามารถขายทรัพย์ได้ตามเป้าหมาย
3 แบงก์ NPA สูงสุด
จากการสำรวจข้อมูลทรัพย์สินรอการขาย ของธนาคารพาณิชย์ 10 แห่ง พบว่า ณ วันที่ 31 มีนาคม 2565 มีทรัพย์สินรอการขายสุทธิ มูลค่ารวม 132,580 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากวันที่ 31 ม.ค. 65 ที่มีทรัพย์สินรอการขายอยู่ที่ 127,516 ล้านบาท คิดเป็นการเพิ่มขึ้น 3.97% โดยธนาคารที่มีมูลค่าทรัพย์สินรอการขายมากที่สุด 3 อันดับแรก ได้แก่ ธนาคารกสิกรไทยอยู่ที่ 42,235 ล้านบาท ธนาคารกรุงไทย 41,154 ล้านบาท และธนาคารไทยพาณิชย์ 18,225 ล้านบาท