จี้รัฐอุ้มบ้านสร้างเอง 2 แสนล้าน กระตุ้นเศรษฐกิจ ดึงวัสดุ-รับเหมาอิสระเข้าระบบ

19 ปีของการจัดตั้งสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน อาจกล่าวได้ว่าเพิ่งเป็นครั้งแรกที่มีการจัดสัมมนาแบบเป็นกิจจะลักษณะ กระตุกความสนใจผู้คนในสังคมเกี่ยวกับตลาด “บ้านสร้างเอง” หรือการสร้างบ้านบนที่ดินตัวเองโดยร่วมกับพันธมิตรศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. จัดสัมมนาหัวข้อ “กระตุ้นเศรษฐกิจด้วยธุรกิจรับสร้างบ้าน” เมื่อเร็ว ๆ นี้

ธุรกิจรับสร้างบ้าน = ธุรกิจบ้านสร้างเอง

เปรียบเทียบธุรกิจบ้านจัดสรรกับธุรกิจรับสร้างบ้าน ลูกค้าได้รับมอบสินค้าไม่แตกต่างกัน นั่นคือ รับมอบบ้านสร้างสำเร็จ ที่มาครบเครื่องตั้งแต่การออกแบบ ก่อสร้าง การติดตั้งน้ำประปา ไฟฟ้า ตกแต่ง ปูสวน ปลูกต้นไม้ โดยลูกค้าจ่ายแต่เงินค่าบ้านเพียงอย่างเดียว ไม่ต้องยุ่งยากในการไปติดต่อเอกสารใบอนุญาตต่าง ๆ จากทางราชการไม่ต้องปวดหัวกับการประสานงานสถาปนิก วิศวกร ผู้รับเหมา

ขณะที่ผู้ประกอบการจะมีความแตกต่างอยู่ที่ธุรกิจบ้านจัดสรร เป็นการสร้างบ้านที่มีโครงการขนาดใหญ่ 50-500 หลังขึ้นไปต่อ 1 โครงการ บริษัทจัดสรรจึงเป็นนิติบุคคลที่เข้าระบบภาษี และมักจะเป็นผู้ประกอบการที่ถือว่าเป็นรายใหญ่

ส่วนธุรกิจรับสร้างบ้าน หลังจากสร้างเสร็จ รูปร่างหน้าตาสินค้าจะเหมือนบ้านจัดสรรทุกประการ แต่ส่งมอบให้ลูกค้าครั้งละ 1 หลัง ทำให้ผู้ประกอบการมักจะเป็นรายเล็กกว่า (เมื่อเทียบกับธุรกิจบ้านจัดสรร) และมีลักษณะพิเศษที่เพิ่มขึ้นมาอีกคือ บ้าน 1 หลังที่ส่งมอบ เป็นการสร้างบนที่ดินของลูกค้า เพราะอาจมีที่ดินมรดกตกทอดจากครอบครัว หรือมีความตั้งใจซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้านในฝัน

จุดโฟกัสอยู่ที่ข้อมูลจดทะเบียนขออนุญาตปลูกสร้าง “บ้านเดี่ยว” ทั้งในโครงการจัดสรรและบ้านสร้างเอง พบว่า ภาพรวมทั่วประเทศ บ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรรมีเพียง 37% หรือ 1 ใน 3 เปรียบเทียบกับบ้านสร้างเองมีสัดส่วนเกือบ 2 ใน 3 หรือ 63% นั่นหมายความว่า หากรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน ต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจใหครอบคลุมพื้นที่ต่างจังหวัดทั่วไทย ที่สำคัญ สามารถลงลึกถึงพื้นที่ชนบททั้งใกล้และไกลตัวเมือง การกระตุ้นผ่านตลาดบ้านสร้างเองถือว่าเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะมีการคำนวณมูลค่าตลาดตกปีละ 2 แสนล้านบาท

HBA แนะรัฐบาลออกมาตรการ “เร่ง+ลด”

เปิดประเด็นโดย “โอฬาร จันทร์ภู่” นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน (HBA-Home Builder Association) เปิดเผยว่า HBA มีสมาชิกบริษัทรับสร้างบ้าน 75 บริษัท มีมูลค่าการตลาดรวม 12,500 ล้านบาท/ปี ในปี 2566 คาดว่า มูลค่าตลาดน่าจะเติบโตอยู่ที่ 13,250 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากผู้บริโภคเริ่มให้การยอมรับกับการใช้บริการบริษัทรับสร้างบ้านมากขึ้น

“ตลาดบ้านสร้างเองมีขนาดใหญ่มาก แต่ส่วนใหญ่มองว่าอยากจะประหยัด ก็เลยเลือกจ้างผู้รับเหมาอิสระ ทำให้มีปัญหาร้องเรียนตามมาว่ามีการทิ้งงานบ้าง ก่อสร้างไม่ดีบ้าง ซึ่งเป็นโฟกัสพอยต์ของสมาคม ที่ต้องการสร้างมาตรฐานธุรกิจรับสร้างบ้าน เพื่อให้ประชาชนสร้างบ้านได้บ้าน ไม่ใช่สร้างบ้านแต่ได้ซากที่ผู้รับเหมาทิ้งงานกลางคัน”

สำหรับขนาดตลาดรับสร้างบ้าน อ้างอิงจากข้อมูลของ REIC ที่สำรวจออกมาล่าสุด ณ ปี 2565 พบว่า มีการขออนุญาตปลูกสร้างบ้านเดี่ยวที่ไม่อยู่ในโครงการจัดสรร 16.8 ล้านตารางเมตร ทาง REIC มีการคำนวณโดยใช้สูตรค่าก่อสร้างตารางเมตรละ 12,000 บาททำให้มูลค่าตลาดอยู่ที่ 201,000 ล้านบาท แบ่งเป็นสัดส่วนของสมาชิก HBA 12,500 ล้านบาท หรือ 6% เศษ ที่เหลือมูลค่า 187,500 ล้านบาท เป็นส่วนแบ่งการตลาดของบริษัทรับสร้างบ้านที่ไม่ได้เป็นสมาชิก HBA และผู้รับเหมาทั่วไป หรือผู้รับเหมาอิสระ

ทั้งนี้ ในมุมของ HBA มองว่ามูลค่าตลาดรับสร้างบ้าน หรือบ้านสร้างเอง น่าจะสูงกว่านั้น เพราะเฉลี่ยค่าก่อสร้างต่อตารางเมตร คิดตามราคาตลาดในโซนต่างจังหวัดเริ่มต้น 15,000-17,000 บาทโซนกรุงเทพฯ-ปริมณฑลอยู่ที่ 18,000-20,000 บาท/ตารางเมตร ดังนั้น มูลค่าตลาดที่แท้จริงอาจขยับไปอยู่ที่ 2.5-3 แสนล้านบาท/ปี

“โอฬาร” กล่าวว่า โอกาสของธุรกิจรับสร้างบ้านยังมีดีมานด์สูงมาก ประเมินจากงานรับสร้างบ้านและวัสดุ Expo 2023 เมื่อวันที่ 20-24 กันยายนที่ผ่านมา มีออร์เดอร์สร้างบ้านรวม 4,500 ล้านบาท เติบโต 5% เทียบกับปี 2565 ส่วนใหญ่นิยมสร้างบ้านเดี่ยว 2 ชั้น สัดส่วน 80% บ้านเดี่ยว 3 ชั้น 13% และบ้านเดี่ยวชั้นเดียว 7%

ข้อมูล ณ ไตรมาส 2/66 ในด้านจำนวนหน่วย ออร์เดอร์สร้างบ้านหลังละ 2.5-5 ล้านบาท มีมากสุด 39.81% รองลงมาสร้างบ้านต่ำกว่า 2.5 ล้านบาท สัดส่วน 28.40% หลังละ 5-10 ล้านบาท 17.28% หลังละ 10-20 ล้านบาท 7.41% และสร้างบ้านหลังละ 20 ล้านบาทขึ้นไป สัดส่วน 7.10%

ทั้งนี้ HBA มีข้อเสนอให้รัฐบาลออกมาตรการสนับสนุนตลาดรับสร้างบ้านภายใต้โมเดล “เร่ง” กับ “ลด”

ได้แก่ ขอมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับประชาชนที่ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง สามารถนำมูลค่าสร้างบ้านตามสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ตามเอกสารอากรแสตมป์ (อ.ส.4) นำไปลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดาในรอบภาษีปีถัดไปได้ ในอัตราลดหย่อนล้านละ 10,000 บาท สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท

“มาตรการลดหย่อนภาษีด้านที่อยู่อาศัย ถ้าใช้สินเชื่อสามารถนำดอกเบี้ยไม่เกินปีละ 1 แสนบาท มาหักลดหย่อนได้อยู่แล้ว แต่พฤติกรรมผู้บริโภคตลาดรับสร้างบ้านมีสัดส่วนครึ่งต่อหนึ่งที่ใช้เงินสด ทำให้ไม่มีอะไรจูงใจ จึงอยากขอรัฐบาลให้เพิ่มลดหย่อนขึ้นมาอีก 1 มาตรการ สามารถนำราคาปลูกสร้างบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท เพื่อนำมาลดหย่อนภาษีได้ 1 แสนบาท”

มาตรการคู่ขนาน คือ “ลดข้อจำกัด” ในการประกอบธุรกิจ เช่น ลดอัตราการจัดเก็บภาษีสรรพสามิตน้ำมัน สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับปลูกสร้างบ้าน เป็นต้น

ดึงผู้ค้าวัสดุรายย่อย-รับเหมาอิสระเข้าระบบ

ถัดมา “ดร.วิชัย วิรัตกพันธุ์” รักษาการผู้อำนวยการ REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า ข้อมูลการจดทะเบียนขอใบอนุญาตปลูกสร้างบ้านเดี่ยวทั่วประเทศพบว่า มีพื้นที่ขออนุญาตปลูกสร้างรวมกัน 26.80 ล้านตารางเมตร แบ่งเป็น บ้านสร้างเองสัดส่วน 63% จำนวน 16.80 ล้านตารางเมตร และเป็นพื้นที่ขอปลูกสร้างบ้านเดี่ยวในหมู่บ้านจัดสรรเพียง 37% จำนวน 10 ล้านตารางเมตร (ดูกราฟิกประกอบ)

ในด้านสินเชื่อปลูกสร้างบ้านทั่วประเทศ เฉพาะของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพียงแห่งเดียว ณ ปี 2565 มีจำนวน 183,879 บัญชี วงเงิน 155,763.15 ล้านบาท ขณะที่ 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2566) ปล่อยสินเชื่อแล้ว 185,446 บัญชี วงเงินรวม 163,838.61 ล้านบาท แสดงให้เห็นความต้องการปลูกสร้างบ้านเพิ่มขึ้นทั้งบัญชีสินเชื่อและวงเงิน

“จากการสัมผัสข้อมูลจากสาขา ธอส. สินเชื่อรับสร้างบ้านมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ทำให้เห็นทิศทางคนที่ต้องการสร้างบ้านทั้งเขตในเมือง และอยู่ไกลจากตัวเมือง ดังนั้นหากออกมาตรการกระตุ้นตลาดบ้านสร้างเอง พื้นที่ต่างจังหวัดจะได้รับอานิสงส์เยอะกว่าในกรุงเทพฯ เพราะคนกรุงยังมองหาบ้านจัดสรร แต่คนต่างจังหวัดมีที่ดิน หรือซื้อแบ่งแปลงที่ดินจาก
คนอื่นแล้วสร้างบ้านตัวเอง”

โดยขนาดตลาดบ้านสร้างเองทั่วประเทศ ส่วนใหญ่เป็นการปลูกสร้างบ้านเดี่ยว อาจมีขนาดตลาดใหญ่กว่าบ้านจัดสรรด้วยซ้ำไปในขณะที่มีผู้ประกอบการยี่ปั๊ว ซาปั๊ว ร้านค้าวัสดุก่อสร้าง ผู้ประกอบการวัสดุอิสระ คาดว่ามีไม่ต่ำกว่า 7-8 แสนราย ยังมีผู้รับเหมาอิสระกระจายตัวอยู่ในต่างจังหวัด ระดับอำเภอ ระดับตำบล รวมแรงงานก่อสร้างคนไทยด้วย คาดว่ามีไม่ต่ำกว่า 1 แสนราย ซึ่งยังไม่ได้รับสิทธิประโยชน์จากมาตรการรัฐมากนัก

“กรณีหมู่บ้านจัดสรรพัฒนาโดยบริษัทอสังหาฯรายกลาง-รายใหญ่ การจัดซื้อจัดจ้างจะซื้อบิ๊กลอต ไม่ผ่านร้านวัสดุยี่ปั๊วซาปั๊ว เพราะฉะนั้น หากรัฐบาลต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจให้ครอบคลุมลึกลงไปถึงระดับชุมชนจริง ๆ สามารถกระตุ้นผ่านการรับสร้างบ้าน โดยรูปแบบออกเป็นมาตรการลดหย่อนภาษีในการปลูกสร้างบ้าน และส่งเสริมแบงก์รัฐปล่อยกู้อัตราดอกเบี้ยพิเศษ”

แนะ “ติดดาว” บริษัทรับสร้างบ้าน

ข้อเสนออีกเรื่อง คือ การสร้างความน่าเชื่อถือบริษัทรับสร้างบ้าน โดยสามารถใช้กลไก REIC ร่วมกับสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สภาวิศวกร วิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทยในพระบรมราชูปถัมภ์ (วสท.) เป็นผู้ประเมินและติดดาวผู้ประกอบการ โมเดลคล้ายติดดาวหรือติดฉลากประหยัดพลังงานเบอร์ 5 เพื่อเป็นทางเลือกให้ผู้บริโภคประกอบการตัดสินใจเลือกใช้บริการ

“เช่น ยอมจ่ายแพงหน่อยอาจเลือกบริษัทติดดาวเบอร์ 5 ถ้างบประมาณย่อมเยาลงมาก็เลือกคนที่ติดดาวเบอร์ 4 ถ้าทำได้จะเป็นการยกระดับมาตรฐานวงการรับสร้างบ้าน ผู้ประกอบการไม่เกเร ไม่มีการทิ้งงาน สร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคว่าสร้างบ้านได้บ้านอย่างแน่นอน”