‘อสังหาฯชลบุรี’ สต๊อกท่วมตลาด ซึมโรงงานปิด-ขายนานสุด 58 เดือน

วันนี้ “ชลบุรี” ถือเป็นจังหวัดอันดับสองรองจากกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพราะเป็นศูนย์กลางการบริหาร การท่องเที่ยว การอุตสาหกรรม รวมถึงอยู่ในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ทำให้ตลาดอสังหาฯ ชลบุรี โดยเฉพาะ “พัทยา” จึงยังโดดเด่นกว่าจังหวัดอื่น

เปิดขาย 1,842 โครงการ

“โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่า ชลบุรีมีโครงการที่อยู่อาศัยมากที่สุด รองจากกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น โดยมีถึง 1,842 โครงการ จำนวน 304,294  หน่วย มูลค่า 952,205 ล้านบาท ที่กำลังขายอยู่ ณ สิ้นปี 2568 (ดูกราฟิก)

แบ่งเป็นอำเภอเมือง 426 โครงการ 61,201 หน่วย มูลค่า  129,632 ล้านบาท บางแสน 247 โครงการ 29,875 หน่วย มูลค่า 91,757 ล้านบาท ศรีราชา 222 โครงการ 37,966 หน่วย มูลค่า  105,307 ล้านบาท, แหลมฉบัง 91 โครงการ 13,003 หน่วย มูลค่า 26,583 ล้านบาท, บ่อวิน 150 โครงการ 30,099 หน่วย มูลค่า 61,477 ล้านบาท, พัทยาฝั่งติดทะเล 284 โครงการ 94,038 หน่วย มูลค่า 385,529 ล้านบาท, พัทยาฝั่งเนินเขา 303 โครงการ  28,093 หน่วย มูลค่า 121,429 ล้านบาท และสัตหีบ  120 โครงการ  10,019 หน่วย มูลค่า 30,491 ล้านบาท 

เมืองชลสต๊อกเหลือบาน

แม้ว่าอำเภอเมืองจะมีโครงการมากที่สุด แต่หน่วยขายที่มีมากที่สุดอยู่ที่พัทยาฝั่งทะเล มี 94,038 หน่วย รองลงมา อ.เมืองชลบุรี 61,201 หน่วย อ.ศรีราชา 37,966 หน่วย ส่วน อ.สัตหีบ มีจำนวนน้อยสุด 10,019 หน่วย

หากนับจำนวนหน่วยที่ยังเหลือขายอยู่ ปรากฏว่า อ.เมือง เหลือขายมากที่สุด 11,376 หน่วย รองลงมาพัทยาฝั่งทะเล 8,550 หน่วย และพัทยาฝั่งเนินเขา 4,749 หน่วย  ส่วนที่เหลือขายน้อยที่สุดคือแถวสัตหีบ 636 หน่วย ขณะที่พัทยาฝั่งทะเลมีมูลค่าของหน่วยรอขายอยู่มากที่สุดถึง 49,261 ล้านบาท

ทั้งนี้เพราะราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยสูงกว่าที่อื่น ๆ คือประมาณ 3.934 ล้านบาทต่อหน่วย บริเวณพัทยาฝั่งเนินเขาก็มีมูลค่าของหน่วยเหลือขายสูงถึง 32,425 ล้านบาท มีราคาเฉลี่ยสูงถึง 3.813 ล้านบาทต่อหน่วย

สำหรับพื้นที่ที่ขายดีที่สุดคือแถวแหลมฉบัง ที่เดือนหนึ่งขายได้ 3.1% ของหน่วยขายทั้งหมดในพื้นที่ และหน่วยที่เหลือจะใช้เวลาอีกประมาณ 32.3 เดือนถึงจะขายได้หมด  ส่วนที่ขายได้ต่อเดือนต่ำสุดคือแถวบ่อวิน ขายได้เดือนละ 1.7% ของหน่วยขายทั้งหมดในพื้นที่ และต้องใช้เวลาขายอีก 58.7 เดือนจึงจะหมด

คอนโดฯครองตลาด 50%

สินค้าหลักที่ขายใน “ชลบุรี” คือห้องชุดพักอาศัย 150,841 หน่วย จากทั้งหมด 304,294 หน่วย หรือ 50% รองลงมาทาวน์เฮาส์ 73,428 หน่วย บ้านเดี่ยว 42,818 หน่วย และบ้านแฝดกับตึกแถว  ซึ่งหน่วยขายที่ขายได้แล้วส่วนใหญ่เป็นห้องชุด 135,902 หน่วย จาก 264,773 หน่วย

แน่นอนว่าหน่วยรอขายกลุ่มใหญ่สุดคือห้องชุด 14,939 หน่วย จาก 39,521 หน่วย แสดงว่าห้องชุดมักขายได้เร็วกว่าสินค้าอื่น ๆ โดยเดือนหนึ่งขายได้ 2.9% ส่วนทาวน์เฮาส์ขายได้ 1.8% และบ้านเดี่ยวขายได้ 1.9% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดต่อเดือน ดังนั้นห้องชุดจะขายได้หมดใน 34.1 เดือน ขณะที่ค่าเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยทั้งหมดจะขายหมดในเวลา 41.1 เดือน

“ปี 2568 ชลบุรีสามารถขายได้ 11,632 หน่วย รวมมูลค่า 49,678 ล้านบาท มีราคาเฉลี่ยที่ขายได้หน่วยละ 4.099 ล้านบาท แสดงว่าขายได้ 23% ของจำนวนหน่วยที่ขายได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ขายได้ 50,472 หน่วย

สินค้าขายได้มากสุดคือห้องชุด 7,830 หน่วย รวม 33,186 ล้านบาท หรือเป็น 67% ของจำนวนหน่วยและมูลค่าที่ขายได้ทั้งหมดในชลบุรี  โดยห้องชุดยังมีหน่วยรอขายไม่เกิน 17.6 เดือน ขณะที่สินค้าอื่นต้องใช้เวลา 30.7 เดือน สถานการณ์จึงยังน่าห่วง”

ทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านขายฝืด

“โสภณ” ไล่เรียงสินค้าที่มีมากที่สุดรายพื้นที่ พบว่า “อำเภอเมืองชลบุรี” เป็นทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท มี  3,006 หน่วย แต่ขายได้เพียง 232 หน่วย ส่วนที่ขายดีห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท มี 2,464 หน่วย และขายได้ 595 หน่วย

“บางแสน-ชลบุรี” เป็นทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท มากถึง 1,078 หน่วย แต่ขายได้เพียง 88 หน่วย ส่วนที่ขายดีห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท ที่มี 673 หน่วย และขายได้ 333 หน่วย

“ศรีราชา-ชลบุรี” เป็นห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 1,239 หน่วย แต่ขายได้ 346 หน่วย ตามด้วยทาวน์เฮาส์ ราคา 1-2 ล้านบาท มี 688 หน่วยและขายได้ 127 หน่วย  ซึ่งอำเภอนี้มีตลาดขนาดเล็กของที่อยู่อาศัย

“บ่อวิน-ชลบุรี” เป็นทาวน์เฮาส์ ราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 2,773 หน่วย แต่ขายได้ 304 หน่วย ในพื้นที่นี้ไม่มีห้องชุด และสินค้าอื่นที่สำคัญคือบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด โดยกลุ่มหลักราคา 3-5 ล้านบาท

“พัทยาฝั่งทะเล” สินค้าหลักแทบทั้งหมดคือห้องชุด และมีขายมากที่สุดราคา 3-5 ล้านบาท มี 4,740 หน่วย ขายได้ 1,481 หน่วย รองลงมาราคา 5-7 ล้านบาท มี 3,837 หน่วย ขายได้ 1,834 หน่วย ส่วนสินค้าที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาท มีอยู่เพียง 1,200 หน่วย ไม่ได้มากเหมือนภูเก็ต

บ้านหรูพัทยา-สัตหีบขายอืด

“ฝั่งภูเขาของพัทยา” สินค้าหลักเป็นบ้านเดี่ยว มี 2,436 หน่วย ขายแล้ว 435 หน่วย กลุ่มใหญ่ที่สุดราคา 5-7 ล้านบาท มี 569 หน่วย ขายแล้ว 156 หน่วย ที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปมี 951 หน่วย และขายได้ 169 หน่วยเท่านั้น สะท้อนการขายเป็นไปค่อนข้างช้า

ขณะที่ “สัตหีบ” เป็นตลาดขนาดเล็ก สินค้าสำคัญบ้านเดี่ยว 552 หน่วย ห้องชุดมีเพียง 180 หน่วย โดยบ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่สุดมีราคา 3-5 ล้านบาท มี 204 หน่วย ขายได้ 55 หน่วย และราคา 2-3 ล้านบาท มี 190 หน่วย ขายได้ 18 หน่วย สำหรับตลาดห้องชุดมีขนาดเล็กเพียง 180 หน่วย กลุ่มหลักขายในราคาค่อนข้างสูง 7-10 ล้านบาท มี 98 หน่วย ขายได้แล้ว 34 หน่วย

“ตลาดที่อยู่อาศัยชลบุรีค่อนข้างชะลอตัวลง อาจเป็นเพราะโรงงานใหญ่ย้ายตัวออกไปประเทศอื่น ทำให้คนงานตกงาน โรงงานจีนไม่ค่อยได้จ้างคนไทยเช่นแต่ก่อน  ส่วนในพื้นที่ท่องเที่ยวอย่างพัทยายังมีการเติบโตต่อเนื่อง ดังนั้นอนาคตของพัทยาโดยรวมยังดีกว่าพื้นที่อื่น ๆ” โสภณสรุป