3 กูรูชี้ทิศทางอสังหาEEC ปี’63 แนะรายย่อยปรับโมเดลธุรกิจใหม่ฝ่าวิกฤต

เมื่อเร็วๆ นี้สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยอง จัดเสวนาในหัวข้อ”ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ปี 2020 และการปรับตัวอสังหาฯฝ่าวิกฤตปัจจุบันพื้นที่ EEC และจังหวัดระยอง”ขึ้น โดยเชิญกูรูด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับประเทศมาชี้ทิศทาง และถ่ายทอดประสบการณ์ตรงอย่างน่าสนใจ

@แนะรัฐออกมาตรการกระตุ้น
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า สำหรับภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 หากรัฐบาลมีมาตรการออกมาส่งเสริมอยู่เรื่อยๆ คาดว่าจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากปลายปี 2562 แต่จะขยายตัวไม่มากนัก ซึ่งช่วงปลายปีที่ผ่านรัฐบาลออกมาตรการโครงการบ้านดีมีดาวน์ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ และจะมีการสำรวจผลตอบรับของโครงการ หากมีผลตอบรับที่ดีอาจจะทำโครงการต่อ
จากข้อมูลศูนย์อสังหาริมทรัพย์(REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้มีการวิเคราะห์ภาพรวมปี 2563 ด้านความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสำคัญคืออัตราดอกเบี้ยขาลง และ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ส่งผลให้อุปทานในตลาดจะถูกทยอยดูดซับ โดยในปี 2563 ผู้ประกอบการยังคงต้องให้ความสำคัญกับการบริหารสินค้าที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอการขาย และ stock เพื่อให้ อุปทานไม่ค้างอยู่ Stock มากเกินไป ซึ่งภาพรวมทั่วประเทศครึ่งแรกปี 2563 คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายประมาณ 245,371 หน่วย
อย่างไรก็ตาม REIC ได้ประมาณการจำนวนหน่วยเหลือขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล คาดว่า ณ สิ้นปี 2563 จะมีจำนวนประมาณ 139,000 หน่วย ลดลงจากปี 2562 ร้อยละ 6.7 เนื่องจากรัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง เหลือร้อยละ 0.01 ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2562 จนถึงสิ้นปี 2563 คาดว่าจะทำให้มีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่โดยผู้ประกอบการ และจะช่วยให้อุปทานเหลือขายสะสมในตลาดถูกดูดซับออกไป จนสามารถปรับสมดุลของอุปทานเหลือขายให้ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีที่ 138,720 หน่วยได้
นายพรนริศ กล่าวต่อไปว่า สำหรับการปรับตัวในปี 2563 ต้องศึกษาพฤติกรรมของผู้บริโภค ว่ามีความต้องการแบบไหนและเตรียมพร้อมกับการลงทุน เพราะเชื่อว่าเศรษฐกิจกำลังนิ่ง และจะดีขึ้น ทั้งนี้ยังเชื่อว่าหากรัฐบาลออกมาตรส่งเสริมจะให้ธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์จะทรงตัว หรือมีการหดตัวเล็กน้อย
“มีคนแนะนำให้ปลดพนักงานออก แต่เราจะไม่ทำแบบนั้นเพราะเชื่อว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้น เราเคยผ่านปี 2540 ที่มีประกาศค่าเงินบาทลอยตัว ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ปัจจุบันธนาคารแห่งประเทศไทยมีการป้องกันตัวเองมากขึ้น และคิดว่าภาคการเงินจะไม่มีปัญหา นักลงทุนภาคอสังหาก็พร้อมลงทุน แต่ปัญหาอยู่กับผู้บริโภค”

@ชี้รายย่อยรุกโมเดลธุรกิจใหม่
นาย ปรีชา กุลไพศาลธรรม กรรมการผู้จัดการ เปี่ยมสุข ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดเผยว่า สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ จ.ระยอง คล้ายกับ จ.นนทบุรี เมื่อ 10 ปีก่อน คือเริ่มมีผู้อสังหารายใหญ่ เข้ามาเปิดโครงการ ทำให้มีซัพพลายเพิ่มมากขึ้น การแข่งขันสูงขึ้น ในขณะที่ดีมานด์ยังเท่าเดิม ซึ่งทำให้ช่วงนั้นยอดขายเปี่ยมสุขลดลงไปถึง 50%ผู้ประกอบการอสังหาฯรายย่อย จ.ระยอง ควรปรับตัวโดยการสร้างโมเดลธุรกิจใหม่ๆ ที่สามารถตอบรับความต้องการของลูกค้าให้ดีขึ้น ทั้งเรื่องต้นทุน ฟังก์ชั่น ดีไซน์ รายรับ รายจ่าย ที่ไม่ใช่เพียงการเปลี่ยนรูปแบบบ้านอย่างเดียว ให้สามารถแข่งขันกับรายใหญ่ โดยผู้ประกอบการอสังหาฯรายย่อยส่วนใหญ่จะได้เปรียบผู้ประกอบการอสังหารายใหญ่ เรื่องการควบคุมต้นทุนก่อสร้าง เพราะมีโครงการไม่มากทำให้ควบคุมต้นทุนได้ดี มีจิตวิทยาเชิงที่ดินที่ทำได้ดี ส่วนอื่นที่ยังขาด ถ้าค่อยๆ ปรับตัว ยังสามารถแข่งกับรายใหญ่ต่อไปได้ รวมถึงต้องบริหารความเสี่ยง เพื่อจะเพิ่มโอกาสทางธุรกิจ การเพิ่มเซ็กเมนต์ใหม่ๆ เพิ่มโอกาสใหม่ๆ ไม่อย่างนั้นธุรกิจจะมีปัญหา เช่น ถ้าทำแต่ทาวน์เฮ้าส์ จะเสียโอกาสในการขยายธุรกิจ เพราะถูกจำกัดว่าต้องทำแต่ทาวน์เฮ้าส์ ในขณะที่โปรดักส์อื่นยังสามารถขยายได้
“การที่ทำสิ่งแต่เดิมๆ ในขณะที่โลกมันเปลี่ยน ทำให้มีความเสี่ยงมากขึ้น ดังนั้นต้องมีการเปลี่ยนแปลงพัฒนาให้มีการแข่งขันที่ดีขึ้น เพื่อจะลบความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น สำหรับทิศทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดระยองควรจะไปพัฒนาไปตามแนวระบบขนส่ง โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า จะสังเกตได้ว่าเวลาที่มีถนนตัดใหม่ๆ มีความเจริญทางสาธารณูปโภค มีการเดินทางที่สะดวกสบาย จะเกิดการพัฒนาขยายโดยรอบ ทำให้เกิด ดีมานด์ แต่ปัญหาคือ ผังเมืองกับระบบขนส่ง ยังมีความขัดแย้งกัน เช่น ถนนราชพฤกษ์ จ.นนทบุรี ผังเมืองกำหนดเป็นพื้นที่สีเขียวลาย (พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ซึ่งจริงๆ แล้วควรเป็นเขตอนุรักษ์ชนบท แต่ปัจจุบันนี้มีแต่หมู่บ้าน คอมมูนิตี้มอลล์เต็มไปหมด”
ส่วนแนวโน้มการเติบโตอสังหาฯ ปี 2563 คาดว่าจะทรงตัวและอาจติดลบ มองว่าไม่ควรเปิดโครงการที่เน้นจำนวนมากๆ แต่ควรเลือกทำโครงการที่คุณภาพและสินค้าบริการที่สามารถแข่งขันได้ และมีเรียลดีมานด์ โดยสามารถเช็คได้หลายรูปแบบ เช่น ผ่านทางสถาบันการเงินในส่วนอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) หรือการสำรวจพื้นที่ ทุกๆ 3 เดือน ว่าพื้นที่นี้ยังมีดีมานด์ รวมถึงเมื่อวัดกับโครงการในพื้นที่เดียวกัน เซ็กเมนต์เดี่ยวกัน ต้องอยู่ในอันดับต้นๆ และให้ระวังงบกระแสเงินสด (Cash Flow) อย่าให้มีปัญหา

@เน้นปรับแผน-กลยุทธ์รวดเร็ว
นายวรยุทธ กิตติอุดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่ม RK Property เปิดเผยว่า ปัจจุบันได้มีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรอยู่ตลอด ซึ่งมีมูลค่ากว่า 6,000 ล้านบาท โดยล่าสุดมีโครงการอยู่ทั้งหมด 17 โครงการ นอกจากนั้นยังมีการพัฒนาธุรกิจอย่างต่อเนื่อง
ที่ผ่านมาได้เปิดธุรกิจรับเหมาและบริหารดูแลเรื่องของบัญชีเอง จากผู้รับเหมารายย่อยก็ขึ้นมาเป็นผู้รับเหมารายใหญ่ ซึ่งได้มีการปรับรูปแบบใหม่ของโครงการและแก้ปัญหาอย่างละเอียดตลอดเวลา ปัจจุบันได้พัฒนาการออกแบบบ้าน จากเดิม 3 รูปแบบต่อเดือน เป็น 9 รูปแบบ ซึ่งได้มีการสร้างบ้านเดี่ยวในโครงการเดอะรักส์ เป็นโครงการที่ภาคภูมิใจเพราะว่าสามารถสร้างบ้านได้ประมาณ 100 หลัง บนพื้นที่20ไร่ แต่ต่อมาได้มีการลดจำนวนของบ้านลงเหลือแค่ 96 หลัง เพื่อจะให้มีพื้นที่ใหญ่มากขึ้นและวางดีเทลตามแผนผังเมือง โดยสร้างทาวเฮ้าส์ห่างกับพื้นที่บ้านเดี่ยว 200 เมตร มีของแถม เช่น เฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ต่างๆ นอกจากนี้ ยังได้มีการเพิ่มสระว่ายน้ำกับห้องฟิตเนส เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า เมื่อลูกค้านำSpaceมาเปรียบเทียบกับโครงการของพฤกษาที่มีราคาถูกกว่า จะสามารถตัดสินใจและเลือกซื้อโครงการได้ง่ายขึ้น
นอกจากนี้ เรายังได้ทำโครงการบ้านทั้งหมด 7 โครงการ ภายในถนนเส้นเดียวไม่ว่าจะเป็นทาวเฮ้าส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยว โฮมออฟฟิศ ซึ่งถนนมีความกว้าง 2 เมตรเท่านั้น แต่สามารถสร้างทำเลเพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้าในโครงการได้หลากหลาย