อสังหาฯภูธรจี้ปลดล็อก LTV หลังที่ 2 จี้รัฐเร่งพยุงกำลังซื้อเศรษฐกิจดี-ภาคอสังหาฯฟื้น

อสังหาฯภูธรวอนปลดล็อก LTV หลังที่ 2 ชี้ประกาศแบงก์ชาติโฟกัสบ้านหลังแรก 110% เป็นการแก้ปลายเหตุ กระตุ้นกำลังซื้อได้เล็กน้อยมาก ถ้าจะลด NPL ให้แบงก์คุมเข้มอนุมัติสินเชื่อคุณภาพ เผยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี’63 ยังติดลบ ชะลอตัว จี้รัฐเร่งพยุงเศรษฐกิจไม่ให้ชะลอตัวมากกว่านี้ เศรษฐกิจดี กำลังซื้ออสังหาฯก็ฟื้น

หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศปรับมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ได้แก่ 1.การซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า10 ล้านบาท ยังคงเพดาน LTV 100% แต่ให้กู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน เพื่อใช้ซื้อเฟอร์นิเจอร์และตกแต่งบ้าน ส่วนบ้านหลังแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ให้วางดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10% 2.สัญญาที่ 2 บ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ 10% หากผ่อนสัญญาที่ 1 มาแล้ว 2 ปี (เดิมกำหนด 3 ปี) โดยให้มีผลใช้บังคับทันที 20 ม.ค. 2563 นั้น

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ประธานกรรมการผู้จัดการ บริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ จังหวัดชลบุรี ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า มาตรการที่ ธปท.ปรับลดเงื่อนไขของ LTV ช่วยให้ลูกค้าบ้านหลังแรกสามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น ลูกค้าไม่จำเป็นต้องมีเงินออม และเชื่อว่าส่วนหนึ่งจะนำไปสู่ปัญหาการซื้อบ้าน แล้วมีเงินทอน cashback จำนวนหนึ่งประมาณ 10% คืนกลับมาให้ลูกค้า ที่ผู้ประกอบการหลายรายมักนำกลยุทธ์นี้มาใช้ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้า มาตรการนี้จะช่วยให้ลูกค้าเข้าถึงสินเชื่อเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น และจะช่วยกระตุ้นยอดขายได้พอสมควรทีเดียว โดยเฉพาะกับลูกค้าบ้านหลังแรกที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง ๆ จึงช่วยระบายสต๊อกของผู้ประกอบการได้ในระดับหนึ่ง แต่มาตรการนี้เป็นเพียงการแก้ไขปัญหาที่ปลายเหตุ แต่ต้นเหตุของปัญหาทางเศรษฐกิจจริง ๆ ยังไม่ได้รับการแก้ไข

“ปีนี้คาดการณ์ว่าอุตสาหกรรมรถยนต์จะขยายตัวติดลบไม่น้อยกว่า 5% หมายความว่า ยอดการผลิตรถยนต์เพื่อส่งออก และขายตลาดภายในประเทศลดต่ำลง ส่งผลให้ผู้ผลิตชิ้นส่วนในห่วงโซ่การผลิตของอุตสาหกรรมการผลิตรถยนต์ต้องลดปริมาณการผลิต ลดชั่วโมงการทำงาน ค่าล่วงเวลาจากการทำงานไม่มี รวมถึงลดจำนวนแรงงานในโรงงาน ทำให้กำลังซื้อของคนงานที่เป็น real demand ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จริง ๆ ลดลง ลูกค้าส่วนใหญ่ประสบปัญหากำลังซื้อและเสถียรภาพการจ้างงาน จึงชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาฯของลูกค้าพอสมควร ดังนั้นธุรกิจอสังหาฯยังติดลบ อยู่ในภาวะชะลอตัวลงเช่นเดิม ส่วนมาตรการของรัฐบาลมาช่วยเยียวยาได้เพียงบางส่วน”

นายมีศักดิ์กล่าวต่อไปว่า การปรับมาตรการ LTV ครั้งนี้เป็นการแก้ไขปัญหาเพียงบางส่วน เป็นการเยียวยาปัญหาได้ในระดับหนึ่งเท่านั้น หลายปีที่ผ่านมาสินค้าแนวราบไม่ได้มีบ้านล้นตลาด หรือค้างสต๊อกมาก เหมือนครั้งวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ที่สำคัญคือ ภาวะการเก็งกำไรของบ้านแนวราบไม่ปรากฏให้เห็นตลอด 4-5 ปีที่ผ่านมา กลุ่มลูกค้ามีความต้องการซื้อบ้านหลังแรกเพื่อการอยู่อาศัยจริง ๆ และกรณีที่ลูกค้าซื้อบ้านหลังที่สองหรือสามเพื่อต้องการเปลี่ยนบ้าน เพื่อยกระดับการอยู่อาศัยให้ดีขึ้น แต่การปรับปรุงแก้ไขมาตรการใหม่ยังโฟกัสเฉพาะลูกค้าบ้านหลังแรกเท่านั้น ซึ่งในความเป็นจริงควรครอบคลุมถึงลูกค้าที่ซื้อบ้านหลังที่สอง หรือบ้านหลังที่สามด้วย ลูกค้าเหล่านี้ควรได้เกณฑ์จากภาครัฐเหมือนกับลูกค้าที่ซื้อบ้านหลังแรก แล้วให้สถาบันการเงินเข้มงวดเรื่องการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อให้มีคุณภาพ หากทำเช่นนี้ได้จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาฯแนวราบไม่ถูกจำกัดกำลังซื้อจากมาตรการของรัฐ และสถาบันการเงินหรือธนาคารจะลดปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ได้ต่ำลง แต่ปัจจุบันภาครัฐไปจำกัดความต้องการซื้อของลูกค้าในบ้านหลังที่สองหรือสาม ด้วยเงื่อนไขของเงินดาวน์ ซึ่งเป็นการชะลอธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีเหตุผลเท่าที่ควร

สิ่งสำคัญที่สุดที่อยากให้รัฐบาลช่วยคือ ช่วยพยุงเศรษฐกิจมิให้ชะลอตัวลงมากไปกว่าปัจจุบัน และช่วยดำเนินการให้เศรษฐกิจเริ่มต้นมีการฟื้นตัวโดยเร็ว ทำอย่างไรให้การส่งออกของประเทศมีการขยายตัว ไม่ติดลบดังเช่นปีที่ผ่านมา ทำอย่างไรให้ภาคการผลิตสามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างต่อเนื่อง ไม่ปิดโรงงาน หรือลดกำลังการผลิตลง การจ้างงานมีเสถียรภาพ คนงานมีรายได้ ไม่อยู่ในภาวะการตกงานและเลิกจ้าง ทำให้กำลังซื้อภายในประเทศฟื้นตัว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับมาเริ่มต้นฟื้นตัว และมียอดขายอย่างต่อเนื่อง ลูกค้าไม่ประสบปัญหาตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่ปีที่แล้วสูงถึง 40% นี่คือสิ่งที่อยากให้รัฐบาล หรือกระทรวงการคลังช่วยเหลือ

จี้แบงก์ชาติปลดล็อกสัญญาที่ 2

นายยศวัจน์ รุ่งคณาวุฒิ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดพิษณุโลก เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การที่ ธปท.ปรับมาตรการ LTV ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้เล็กน้อยถึงปานกลาง ประมาณ 10-15% และถือว่าเป็นการปรับที่ยังไม่ตรงกับที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เคยเรียกร้องไป ในช่วงเวลานี้ ธปท.ควรปลดล็อกการซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ไปก่อน เพื่อเป็นผลในเชิงจิตวิทยา เป็นการเพิ่มกำลังซื้อ และทำให้บรรยากาศของอสังหาริมทรัพย์โดยรวมดี แล้วค่อยมาแก้ปัญหา ที่ห่วงเรื่อง NPL ซึ่งคนที่ตัดสินใจซื้อในสัญญาที่ 2 ถือว่าเป็นผู้ที่มีประสบการณ์ และมีเครดิตที่ดีอยู่แล้ว ไม่ควรมองเพียงการวางเงินดาวน์ด้านเดียว ควรมองด้านอื่น ๆ ของผู้กู้สัญญาที่2 ด้วย

ทั้งนี้ กระทรวงการคลังน่าจะจัดงานนัดพบกันระหว่างผู้ที่มีคุณสมบัติได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐบาล 50,000 บาท จากโครงการบ้านดีมีดาวน์ มาพบเจอกับผู้พัฒนาโครงการ พร้อม ๆ กัน หรือให้รายชื่อ ที่อยู่ ผู้ที่ได้รับเงินสนับสนุน ให้กับเจ้าของโครงการ เพื่อให้ผู้ประกอบการอสังหาฯเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

นายยศวัจน์กล่าวต่อไปว่า ตอนนี้ปริมาณจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยของจังหวัดพิษณุโลกถือว่าเหลือไม่มากมีมูลค่าตลาดโดยรวมประมาณ 3,000 ล้านบาท มีหน่วยสินค้าคงเหลือประมาณ 2,000 ยูนิต ขณะที่ดีมานด์ยังมีเพิ่มขึ้น แต่อัตราดูดซับกลับมีน้อยลง