REIC ชี้มาตรการรัฐตัวช่วยพยุงตลาดอสังหาฯ ปี 62

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และการรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC กล่าวว่า สถิตข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 12 เดือนของปี 2562 พบว่า มูลค่าการโอนไตรมาส 1/62 อยู่ที่ 197,648 ล้านบาท 86,855 หน่วย เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาส 1/61 ที่มีมูลค่าขโอน 175,195 ล้านบาท 82,182 หน่วย

ไตรมาส 2/62 มูลค่าลดลง -13.8% จากไตรมาส 1/62 เหลือ 184,918 ล้านบาท หน่วยการโอนติดลบ -14.7% เหลือ 77,989 หน่วย หลังแบงก์ชาติประกาศใช้มาตรการ LTV-loan to value (มาตรการบังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2) ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 2562 โดยสถิติลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 2/61 ที่มีมูลค่าการโอน 214,490 ล้านบาท หน่วยโอนฯ 91,482 หน่วย

อย่างไรก็ตาม รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในการลดหย่อนภาษี 200,000 บาทสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านและคอนโดฯ หลังแรกในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เริ่ม 30 เม.ย.2562 และมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่กรมที่ดิน จาก 3% เหลือ 0.01% หรือล้านละ 30,000 บาทเหลือล้านละ 300 บาท สำหรับบ้านจัดสรรและห้องชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เริ่ม 24 มิ.ย. 2562 ทำให้มูลค่าการโอนในไตรมาส 3/62 เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2/62 อยู่ที่ 12.4% เป็น 227,793 ล้านบาท หน่วยการโอนเพิ่ม 11.1% จำนวน 101,704 หน่วย

โดยสถิติสูงกว่าไตรมาส 3/61 ที่มีมูลค่าโอน 202,694 ล้านบาท และหน่วยโอน 91,517 หน่วย

“ถ้าเทียบกันแล้ว ตัวเลขในช่วงไตรมาส 3 ของปีหรือช่วงเดือนกรกฎาคม สิงหาคม กันยายนพบว่า ไตรมาส 3/62 จะสูงกว่า ไตรมาส 3/61 ทุกเดือนตั้งแต่มาตรการรัฐออกมา ดังนั้น สิ่งที่เป็นข้อสังเกตคือจะเห็นว่ามาตรการมีผลในไตรมาส 3/62 ในกลุ่มแนวราบและคอนโดฯที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดฯ มีผลมากที่สุด” ดร.วิชัยกล่าว

ขณะที่สถานการณ์ในไตรมาส 4/62 รัฐบาลเพิ่มการออกมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ในกลุ่มผู้ที่ซื้อบ้านและคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเริ่มตั้งแต่วันที่ 2 พ.ย. 62 ช่วยให้มูลค่าการโอนขยับขึ้น 7.2% เป็น 264,830 ล้านบาท หน่วยการโอนเพิ่ม 8.4% จำนวน 106,817 หน่วย  ทั้งยังเพิ่มจากไตรมาส 4/61 ซึ่งมีมูลค่าโอน 247,118 ล้านบาท และหน่วยโอน 98,530 หน่วย

“เข้าไตรมาส 4/62 เป็นช่วงเวลาที่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ออกมา สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นใน 2 เดือนสุดท้ายคือพฤศจิกายน-ธันวาคม ทั้ง 2 เดือนนี้สูงกว่าปี 2561 ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์สูงอยู่แล้ว โดยขยายตัวจาก 35,716 ล้านบาทเป็น 42,213 ล้านบาท แสดงว่าตลาดหรือผู้ซื้อมีการตอบรับในเรื่องมาตรการพอสมควร” ดร.วิชัยกล่าว

สำหรับทิศทางการตลาดที่อยู่อาศัยปี 2563 มีปัจจัยบวกอัตราดอกเบี้ยต่ำ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯของรัฐบาล การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ของ ธปท. และปัจจัยลบ  ภาวะเศรษฐกิจอยู่ในช่วงชะลอตัวในหลายกิจกรรมเศรษฐกิจที่สำคัญ การระบาดของไวรัสโคโรนา สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และ จีน

ส่งผลให้คาดการณ์ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภททั่วประเทศอยู่ที่ 372,500 –400,660 หน่วย ขยายตัว -0.2% ถึง 7.3% มูลค่า 853,100 – 917,100 ล้านบาท  ขยายตัว -2.5% ถึง 4.8%

เป็นการโอนในกรุงเทพ-ปริมณฑล 197,500 – 214,300 หน่วย ขยายตัว -0.2% ถึง 8.3% มูลค่า 571,200 – 614,000 ล้านบาท  ขยายตัว-0.2% ถึง 7.3% มีสัดส่วนหน่วย 53% และ มูลค่า 67% ของภาพรวมทั่วประเทศ

โดยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศอยู่ที่ 117,400 – 126,780 หน่วย มูลค่า 284,360 –305,700 ล้านบาท โดยกรุงเทพ-ปริมณฑลจคาดว่ามีหน่วยโอน 73.6% มูลค่าโอน 78.1% ซึ่งในช่วงครึ่งปีแรก 2563 คาดว่าจะมีการชะลอการโอนของคนจีนบ้างเนื่องจากสาเหตุการระบาดไวรัสโคโรนา แต่มีผลกระทบไม่มากเนื่องจากผู้ซื้อห้องชุดคนจีนมีสัดส่วนพียง 6% ของผู้ซื้อทั้งหมด

สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพ-ปริมณฑลอยู่ที่ 114,400- 122,600 หน่วย เป็นห้องชุด 55% จำนวน 62,900-67,400 หน่วย ด้านการขอใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศคาดว่าใกล้เคียงกับปี 2562 อยู่ที่ 97,500-100,400 หน่วย อยู่ในกรุงเทพ-ปริมณฑลสัดส่วน 58.4% การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารทั่วประเทศใกล้เคียงกับปี 2562 เช่นกัน อยู่ที่ 292,100-300,900 หน่วย มแบ่งเป็นใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุด 27.4% หรือ 80,000-82,400 หน่วย

โฟกัสใบอนุญาตก่อสร้างอาคารในกรุงเทพ-ปริมณฑลใกล้เคียงกับปี 2562 แต่อาจมากกว่าเล็กน้อยที่ 129,000-132,900 หน่วย โดยมีใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุด 51.1% จำนวน 65,900-67,900 หน่วย ซึ่งหมายความว่า 82% ของอาคารชุดที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารทั่วประเทศจะกระจายตัวอยู่ในพื้นที่กรุงเทพ-ปริมณฑล

“แนวโน้มสรุปตลาดอสังหาฯ ปี 2563 น่าจะมีภาวะที่ค่อนข้างทรงตัวต่อเนื่องจากปี 2562 แต่มีโอกาสขยายตัว 5-7% หากเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศมีการขยายตัวดีขึ้น ซึ่งจะทำให้เกิดการจ้างงานและความมั่นใจของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในการตัดสินใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น” ดร.วิชัยกล่าว