อสังหาฯ ต่างจังหวัดเมิน LTV แบงก์เข้มกู้ยาก-ปรับดอกเบี้ยสูง
กรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนคลายมาตรการ LTV-loan to value ชั่วคราว จากเดิมมีเกณฑ์กำหนดเพดานปล่อยกู้ได้ 70-95% จากราคาซื้อขายในสัญญา ได้ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV เป็น 100% ตั้งแต่วันที่ 21 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 นั้น
ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรี เชียงใหม่ และมหาสารคามวิเคราะห์ในทิศทางเดียวกันว่า ไม่สามารถระบายสต๊อกอสังหาที่มีอยู่ในตลาดได้มากนัก เนื่องจากแต่ละสถาบันการเงินยังพิจารณาให้ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้ารายย่อยอย่างมาก
ชลบุรีชี้ผ่อน LTV แค่ให้วิตามิน
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นสิ่งที่ดี แต่จะช่วยยอดการซื้อขายอสังหาฯได้เฉพาะบางกลุ่มเท่านั้น
เนื่องจากปัจจุบันสถาบันการเงินแต่ละแห่งมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบุคคลมากเป็นพิเศษ และล่าสุดมีธนาคารแห่งหนึ่งปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นมาเท่าตัวจากอัตราดอกเบี้ย 3% ขึ้นมา 6% และเกรงว่าธนาคารแห่งอื่นจะขยับดอกเบี้ยขึ้นตามมาเช่นเดียวกัน ดังนั้น มาตรการดังกล่าวจะช่วยผู้ประกอบการและลูกค้าอสังหาฯได้มากน้อยเพียงใดทั้งหมดขึ้นอยู่ที่ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้ารายย่อยเพิ่มขึ้นหรือไม่
นอกจากนี้ อยากเสนอให้รัฐบาลออกมาตรการลดหย่อนภาษีเช่นเดียวกับมาตรการ “โครงการบ้านหลังแรก” ในปี 2554 ขึ้นมาใช้ โดยให้ประชาชนที่ซื้อบ้านหลังแรกในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทสามารถขอคืนภาษีได้ไม่เกิน 10 เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้านที่ซื้อปีละไม่เกิน100,000 บาท รวม 5 ปี ได้ภาษีคืนสูงสุดถึง 500,000 บาท จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อให้ชัดเจนมากขึ้น
เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจตอนนี้กระทบรุนแรงมากกว่าช่วงปี 2553-2554 การผ่อนคลายมาตรการ LTV ตอนนี้ไม่เพียงพอ รัฐบาลควรมีมาตรการเพิ่มเติมออกมาอีก เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อสต๊อกอสังหาฯที่เหลืออยู่ได้มากขึ้นจริง จะทำให้เกิดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจภายในประเทศ
“การผ่อนคลายมาตรการ LTV ตอนนี้เหมือนยายังไม่แรงพอ เพราะเศรษฐกิจตอนนี้เหมือนคนป่วยหนัก แต่หมอจ่ายให้เพียงวิตามิน ตอนนี้แบงก์ไม่เน้นการปล่อยสินเชื่อบุคคลเลยเพราะปัจจุบันมีปัญหาหนี้เสียเกิดขึ้นในระบบค่อนข้างมากเป็นผลพวงจากการที่แบงก์ต้องการสร้างยอดแข่งกัน จึงปล่อยสินเชื่อให้เกินวงเงิน หรือเรียกว่าสินเชื่อเงินทอนในอดีต”
“ซึ่งผมเตือนมาเป็นปีแล้วในประเด็นนี้ เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท แต่ธนาคารปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้า 1,500,000 บาท ลูกค้าได้เงินกลับไป 300,000-400,000 บาท ตอนนี้เริ่มมีหนี้เสียจากสินเชื่อเงินทอนดังกล่าว ถ้าภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ตัวนี้จะเป็นตัวซ้ำเติม”
นายมีศักดิ์กล่าวต่อไปว่า ภาวะเศรษฐกิจช่วงนี้สะท้อนไปถึงอนาคตว่า เศรษฐกิจของไทยในระยะยาวจะชะลอตัว โดยธนาคารโลกมองว่าเศรษฐกิจของประเทศไทยจะซึมยาว เพราะปัจจัยที่จะผลักดันผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของประเทศค่อนข้างอ่อนแอทั้งด้านอุตสาหกรรม การจ้างงานลดลง การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ลดลง และการท่องเที่ยวที่ลดลง
“ล่าสุดในการประชุมสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายบ่นว่า เริ่มจะกินเนื้อกันเองแล้ว ผู้ประกอบการอสังหาฯทั่วประเทศต่างทยอยขายที่ดินเปล่าในมือออกมา เพื่อเอาเงินไปช่วยสภาพคล่องในธุรกิจ”
เชียงใหม่ชี้แบงก์เข้มกู้ยาก
นายวโรดม ปิฏกานนท์ ประธานกรรมการ บริษัท รีเกิล แอสเสท จำกัด ผู้ประกอบการโครงการ “เดอะ พรอมิเน้นซ์”โครงการบ้านจัดสรรแนวราบรายใหญ่ในจังหวัดเชียงใหม่ กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สำหรับมาตรการล่าสุดของ ธปท.ที่ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ในการกู้เงินซื้อบ้านไม่ต้องดาวน์ แม้จะเป็นมาตรการที่ไม่แรงมาก แต่อาจจะกระตุ้นกำลังซื้อขึ้นมาได้บ้าง เพราะจะทำให้ลูกค้ามีแรงจูงใจในการซื้อบ้านมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ประเด็นสำคัญที่น่ากังวลคือการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังคงมีความเข้มงวดอย่างมาก ที่ผ่านมามีลูกค้าจำนวนมากที่อยากมีบ้าน มีกำลังซื้อ แต่แบงก์พิจารณาสินเชื่อไม่ผ่าน ก็จะส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อบ้านและผู้ประกอบการ ซึ่งหากแบงก์มีการผ่อนคลายความเข้มงวดลงบ้าง มาตรการ LTV ที่ออกมาล่าสุดนี้ก็จะเอื้อให้เกิดการซื้อขายบ้านได้มากขึ้น
นายวโรดมกล่าวต่อไปว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดเชียงใหม่ในปี 2564 กำลังซื้อแผ่วลงมาก จากผลกระทบของโควิดและเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่งผลให้ยอดขายลดลงราว 70% ซึ่งในข้อเท็จจริงความต้องการของตลาด (demand) ยังมีอยู่มาก แต่ด้วยสถานการณ์ที่เกิดขึ้นทำให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อ เพราะการเดินทางข้ามจังหวัดค่อนข้างลำบากในช่วงที่ผ่านมา หรือแม้แต่ลูกค้าในเชียงใหม่เองก็ชะลอการเดินทางมาดูโครงการ
ทั้งนี้ ทางบริษัทได้เร่งปรับตัวและปรับกลยุทธ์การขาย มุ่งหาช่องทางตลาดใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะโครงการเดอะ พรอมิเน้นซ์ พราวด์ (THE PROMINENCEPROUD) ซึ่งเป็นโครงการระดับกลาง-บน ราคา 3.4 ล้านบาท-6 ล้านบาท ตั้งอยู่บนทำเลใกล้แยกรวมโชค สันทราย เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะมากขึ้น อาทิ ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในจังหวัดเชียงใหม่ กลุ่มข้าราชการ กลุ่มนักลงทุนที่ซื้อบ้านเพื่อการลงทุนหรือเก็งกำไร-ปล่อยให้เช่า เป็นต้น
ขณะเดียวกันได้ปรับรูปแบบการขายผ่านทางออนไลน์ ด้วยการส่งคลิปโครงการบ้านและสื่อสารกับลูกค้าโดยตรง ทั้งนี้ จากโครงการทั้งหมด 75 ยูนิต ขายไปแล้วทั้งสิ้น 25 ยูนิต
“ในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ ทางบริษัทไม่ได้เน้นการทำโปรโมชั่นมากนัก แต่เน้นจุดขายของโครงการคือ บ้านนวัตกรรม ได้ให้ความสำคัญเรื่องการนำนวัตกรรม Active Air Quality ของ SCG ซึ่งเป็นระบบจัดการคุณภาพอากาศภายในบ้าน กรอง PM 2.5 และเชื้อโรค ปลอดภัยต่อการอยู่อาศัยภายในบ้าน ซึ่งบ้านทุกหลังจะติดตั้งให้ฟรี การเน้นคุณภาพบ้านที่เป็นนวัตกรรมทั้งระบบ จะช่วยทำให้การตัดสินใจของลูกค้าง่ายมากขึ้นในยุคนี้”
นอกจากนี้ ทางบริษัทยังได้ปรับแผนเน้นสัดส่วนกลุ่มลูกค้าต่างชาติเพิ่มเป็น 50% เน้นลูกค้ากลุ่มคนจีน ยุโรป และสหรัฐ โดยมีเอเยนซี่ที่มีความเชี่ยวชาญด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้ามาซัพพอร์ตด้านการขายและการตลาด โดยพบว่าฐานลูกค้าต่างชาติทั้ง 3 กลุ่มมีความต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่ คาดว่า หลังจากการเปิดเมืองวันที่ 1 พฤศจิกายน 2564 นี้ จะทำให้การเดินทางระหว่างประเทศมีความคล่องตัวมากขึ้น ซึ่งเชื่อว่าดีมานด์จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง
ขณะเดียวกัน บริษัทได้เตรียมแผนขยายการลงทุนโครงใหม่ในปีหน้า (2565) ราวต้นปี เป็นโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ใกล้สี่แยกแอร์พอร์ต บนเนื้อที่ 9 ไร่ ขนาดโครงการ 52 ยูนิต มูลค่าโครงการราว 250 ล้านบาท
มหาสารคามชี้กระตุ้นกำลังซื้อน้อย
นายกฤษณพงศ์ เจริญวานิช นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งใน จ.มหาสารคาม เปิดเผยว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดมหาสารคามหลายปีที่ผ่านมามีนักธุรกิจจากต่างพื้นที่รวมทั้งบริษัทยักษ์ใหญ่จากส่วนกลางเข้ามาลงทุนหลายราย
แต่กำลังซื้อในท้องถิ่นก็ไม่ถึงกับบูม เพราะลูกค้าเป้าหมายหลักคือกลุ่มข้าราชการ บุคลากรทางการศึกษา และผู้มีรายได้ประจำเท่านั้น แต่หลายโครงการมีจัดโปรโมชั่นไตรมาสสุดท้าย เนื่องจากต้องการปล่อยสินค้าออกให้ได้มากที่สุดเพื่อปิดงบปลายปี โดยปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดไม่ค่อยคึกคักคือการเข้มงวดปล่อยกู้ของสถาบันการเงิน โอกาสที่ธนาคารจะปล่อยกู้ยากมาก
แม้ล่าสุด ธปท.จะให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้ได้ 100 เปอร์เซ็นต์จากหลักประกัน เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อบ้านทั้งใหม่และมือสองข้อดีคือทำให้คนที่จะซื้อบ้านตัดสินใจซื้อได้รวดเร็วเพราะไม่ต้องหาเงินดาวน์รวมทั้งผู้ที่มีประวัติดีเคยกู้ได้วงเงินน้อยก็กู้ได้มากขึ้น แต่ที่น่าเป็นห่วงคือธนาคารต้องลดความเสี่ยงจากหนี้เสีย ผู้กู้ต้องมีคุณสมบัติตามระเบียบของทางธนาคารเท่านั้นจึงจะได้รับการอนุมัติ
“ลูกค้าที่มีคุณสมบัติครบ ถึงไม่ผ่อนคลาย LTV ก็จะได้รับการปล่อยกู้อยู่แล้ว ส่วนลูกค้าที่มีรายได้ต่ำก็คงไม่ได้ประโยชน์จากนโยบายนี้ เพราะธนาคารไม่ปล่อยกู้ให้ง่าย ๆ ทางออกในการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ต้องมีการผ่อนปรนเงื่อนไขให้ลูกค้าสามารถเข้าถึงการกู้ได้ง่ายกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน เชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้ตรงจุดมากกว่า”
รายงานข่าวจากมหาสารคามแจ้งว่า ไตรมาสสุดท้ายจากการออกสำรวจการทำโปรโมชั่นของหมู่บ้านจัดสรรในเขตเทศบาลเมือง เขต ต.ท่าสองคอน เขต ต.เกิ้ง เขตเทศบาลตำบลท่าขอนยาง และเขตเทศบาลตำบลขามเรียง ซึ่งเป็นพื้นที่ตั้งมหาวิทยาลัยมหาสารคาม (ขามเรียง) พบว่ามีการเปิดจองเฟสใหม่หลายโครงการ อาทิ บ้านหนองบัวสิริส่วนลด 1 แสนบาท
พร้อมของแถม 1.5 แสนบาท,หมู่บ้านธาดาเลกวิว เปิดเฟส 3 ชูบ้านใหญ่กว่าเก่าแต่ขายราคาเดิม,หมู่บ้านวิคตอเรียเปิดให้จองบ้านเฟสใหม่ ชูเป็นบ้านไม่น็อกดาวน์แข็งแรง มั่นคง น้ำไม่ท่วม ,โครงการบ้านปันสุขการ์เด้น วิลล์ ผ่อนเดือนละ1 พันบาท ส่วนยูดีทาวน์โฮม แถมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า เป็นต้น