ชาญณรงค์ บุริสตระกูล นายกอสังหาฯขอนแก่นห่วงมาตรการธปท. ทำ 20 โครงการใหม่ปี”62 กระทบ
สัมภาษณ์
จากการลงพื้นที่สำรวจเมืองขอนแก่นของ “ประชาชาติธุรกิจ” เมื่อเร็ว ๆ นี้ ทางทีมงานมีโอกาสได้พูดคุยกับ “ชาญณรงค์ บุริสตระกูล” นายกอสังหาริมทรัพย์จังหวัดขอนแก่น ได้มาฉายภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ภายในจังหวัดให้ฟังว่า ตั้งแต่กลางปี 2561 เป็นต้นมา
เริ่มเห็นการลงทุนมากขึ้น โดยมีผู้ประกอบการอยู่ระหว่างลงทุนก่อสร้างโครงการใหม่ประมาณ 20 โครงการ เป็นโครงการแนวราบทั้งหมด ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยว มาจากปัจจัยที่ธนาคารส่งเสริมเรื่องสินเชื่อรายย่อยมากขึ้น สอดคล้องภาวะเศรษฐกิจและภาคอุตสาหกรรมที่มีแนวโน้มจะเติบโตดีขึ้น เช่น กลุ่มน้ำตาลมิตรผลขยายการลงทุนทำเขตเศรษฐกิจพิเศษชีวภาพ ห้างสรรพสินค้าตึกคอมโฆษะทำอินโนเวชั่นฮับ กลุ่มพานาโซนิคขยายการลงทุน เป็นต้น ดังนั้น น่าจะเกิดการจ้างงานมากขึ้น ฉะนั้น ปี 2562 จะมีโครงการใหม่เกิดขึ้นมากพอสมควร
โดยโครงการทั้งหมดได้เริ่มลงทุนไปแล้ว ก่อนที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะออกมาตรการเรื่องการซื้อบ้าน-คอนโดฯหลังที่ 2 และการซื้อบ้าน-คอนโดฯราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปที่จะต้องชำระเงินดาวน์ 20% ของมูลค่าบ้าน หรือเท่ากับให้แบงก์ปล่อยสินเชื่อ 80% ซึ่งเรื่องนี้ทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดขอนแก่นได้หารือกัน เพราะห่วงว่าจะเกิดผลกระทบในวงกว้าง
การลงทุนโครงการอสังหาฯต่าง ๆ ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายด้าน เช่น คนมีกำลังซื้อหรือธนาคารให้สินเชื่อหรือไม่ มีการลงทุนใหม่หรือเปล่า ภาคเกษตรราคาเป็นอย่างไร ค่าใช้จ่ายของผู้ปกครองที่ให้ลูกมาเรียนในเมืองมากขึ้นหรือไม่ ดูจากแนวโน้มการย้ายเข้าเมือง การศึกษา การทำงาน สุขภาพ และการเกษียณ ดังนั้น ขอนแก่นต้องทำตัวเป็นสมาร์ทซิตี้ เพื่อให้เมืองน่าอยู่
ซึ่งปัจจุบันสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดขอนแก่นมีสมาชิกทั้งหมด 50 ราย เป็นผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 20 กว่าราย หากเศรษฐกิจดี แนวโน้มของนักอสังหาริมทรัพย์รายใหม่มีโอกาสเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ
“ดูแนวโน้มหลังจากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีโครงการเกิดขึ้นมาก ทำให้สถานการณ์ที่อยู่อาศัยในจังหวัดเกิดการชะลอตัว และยังมีปัจจัยจากการเข้มงวดของธนาคารที่ขอกู้ยาก แต่ปัจจุบันมีการลงทุนของทุนท้องถิ่นกว่า 60% และทุนส่วนกลาง 40% โดยเป็นโครงการแนวราบกว่า 70% และแนวดิ่ง 30%
แต่ส่วนใหญ่ยังเป็นการพัฒนาในเขตตัวเมือง อาจจะมีอยู่ในต่างอำเภอบ้าง เพื่อเจาะกลุ่มคนทำงานระดับกลางไปจนถึงระดับสูงในโรงงานต่างอำเภอ เช่น เขตพื้นที่น้ำพอง อุบลรัตน์ หนองเรือ ท่าพระ ซึ่งบางส่วนนิยมเข้ามาพักในตัวเมือง เนื่องจากคำนึงถึงความสะดวกและปลอดภัย”
โดยโครงการส่วนใหญ่ที่ได้รับความนิยมในจังหวัดขอนแก่น คือ บ้านเดี่ยว 2 ชั้น ขนาด 50 ตารางวา ราคา 3-4 ล้านบาท รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวชั้นเดียว ราคา 2-3 ล้านบาท แต่ที่น่าสนใจคือ เทรนด์บ้านราคาแพงกำลังมา ในราคาประมาณ 10 ล้านบาท ในปี 2560 พบบ้านราคาสูงถึง 15-20 ล้านบาท ที่ได้รับการตอบรับดี และในจังหวัดขอนแก่นมีทั้งที่ซื้อเป็นบ้านหลังแรก ซึ่งจะเป็นกลุ่มคนที่เรียนจบใหม่ เริ่มครอบครัวใหม่ นักธุรกิจเอสเอ็มอีใหม่ ๆ
อีกลักษณะหนึ่งคือ การซื้อบ้านหลังที่ 2 ที่มีแนวโน้มมากขึ้น ส่วนใหญ่มีบ้านอยู่แล้ว และเข้ามาซื้อในเมืองเพิ่ม ส่งผลให้แบรนด์ขนาดใหญ่ที่เข้ามาลงทุนในจังหวัดมีอยู่ประมาณ 5 แบรนด์ ได้แก่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, ศุภาลัย, แสนสิริ, พฤกษา และ ซี.พี.แลนด์
ขณะที่คอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวไปแล้ว 2-3 โครงการ ระดับราคาอยู่ที่ 1.2-1.6 ล้านบาท มีการปล่อยเช่า 5,000-6,000 บาท หากเป็นเกรดเอ ราคาอยู่ที่ 2.2-2.5 ล้านบาท ปล่อยเช่า 12,000-15,000 บาท โดยจะอยู่โซนรอบเซ็นทรัล ขอนแก่น ริมถนนมิตรภาพ หน้าโรงพยาบาลราชพฤกษ์ โซนรอบมหาวิทยาลัยขอนแก่น และเตรียมจะขึ้นโครงการใหม่อีกประมาณ 4-5 แห่ง
ส่วนของทาวน์โฮมยังมีน้อย น่าจะยังไม่ได้รับความนิยม ระดับราคาอยู่ที่ 2 ล้านบาท ซึ่งในปี 2561 พบมีการเปิดตัวมากขึ้น และระดับราคาอยู่ที่ 2.5 ล้านบาทขึ้นไป ทั้งนี้มาจากปัจจัยราคาที่ดินที่สูงขึ้น
นอกจากนี้ อีกประเด็นหนึ่งคือ ร่างผังเมืองเก่าที่อยู่ระหว่างการร่างผังเมืองใหม่ ที่ได้กำหนดว่าบริเวณริมบึงแก่นนคร และริมบึงหนองโคตร ห้ามสร้างอาคารสูง อาคารพักรวม และทาวน์เฮาส์ โดยสามารถให้สร้างได้ แต่ต้องห่างออกไปประมาณ 200 เมตร ซึ่งเมื่อนักท่องเที่ยวเข้ามาอยากจะพักผ่อนโรงแรมที่มีวิวดี 
ขณะเดียวกันมีการกำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัยชั้นดี ทำให้ปัจจุบันราคาที่ริมบึงสูงถึงไร่ละ 10-40 ล้านบาท หรือตารางวาละ 30,000-100,000 บาท ส่วนที่ดินที่มีราคาแพงที่สุดน่าจะอยู่บริเวณข้าง มหาวิทยาลัย แถวถนนศรีจันทร์ ซึ่งเป็นพื้นที่แปลงเล็กและแคบ ราคาอยู่ที่ตารางวาละ 200,000 บาท
เมื่อถามถึงภาพรวมอสังหาริมทรัพย์เมื่อเกิดเมกะโปรเจ็กต์ต่าง ๆ “ชาญณรงค์” กล่าวว่า น่าจะชุลมุนพอสมควร หากไม่มีการวางแผนรองรับ และไม่นำมาสร้างเศรษฐกิจใหม่ ๆ ทุกคนต้องช่วยกันจัดระเบียบใหม่ว่าควรจะเป็นอย่างไร โดยเฉพาะธุรกิจด้านการขนส่งอาจจะต้องไปอยู่ข้างนอก ส่วนด้านอสังหาริมทรัพย์ เซอร์วิส สังคมสูงอายุ คุณภาพชีวิตต่าง ๆ ต้องอยู่ในเขตเมือง
โดยขณะนี้ เทศบาลนครขอนแก่นได้ร่วมกับธนารักษ์ ทำโครงการย่านเศรษฐกิจสร้างสรรค์ เป็นการนำเขตเมืองเก่า ตลาด ร้านค้า และสถานีขนส่งเดิม นำมากระตุ้นฟื้นฟูใหม่ โดยไฮไลต์อยู่ที่ย่านถนนศรีจันทร์