เศรษฐกิจภูมิภาค

อีสานพิมานกรุ๊ป ขอนแก่น ทุ่ม 400 ล้าน ผุดโครงการบ้าน-คอนโด

ชาญณรงค์ บุริสตระกูล
ชาญณรงค์ บุริสตระกูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสานพิมานกรุ๊ป จำกัด
สัมภาษณ์

ครึ่งหลังของปี 2565 สถานการณ์เศรษฐกิจในหลายจังหวัดเริ่มฟื้นตัว กำลังซื้อเริ่มกลับมา โดยเฉพาะ “ขอนแก่น” หนึ่งในจังหวัดที่มีศักยภาพหลายด้าน เป็นศูนย์กลางการค้า การลงทุนและการคมนาคมขนส่งของภาคอีสาน มีการเจริญเติบโตทางด้านเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง สะท้อนผ่านการลงทุนของภาคเอกชน

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์ ชาญณรงค์ บุริสตระกูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสานพิมานกรุ๊ป จำกัด ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของจังหวัดขอนแก่น

ดีมานด์บ้านเดี่ยวยังโต

อีสานพิมานกรุ๊ป ถือว่าเป็นกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของจังหวัดขอนแก่น ทำมาแล้วหลายโครงการทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโดฯ อาทิ โครงการพิมานชล โครงการบ้านเบต้าเฮ้าส์ โครงการคานารี่วิลล์ โครงการพิมานเพลส โครงการ North Park Khon Kaen (นอร์ท พาร์ค ขอนแก่น) โครงการ City Park Condo Khon Kaen (ซิตี้ พาร์ค คอนโด ขอนแก่น) สัดส่วนทำโครงการบ้านจัดสรรอยู่ที่ 70% ราคาเฉลี่ย 3 ล้านบาท โครงการคอนโดฯอยู่ที่ 30% ราคาเฉลี่ย 1.4 ล้านบาท โดยประเภทที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมและขายดีในจังหวัดขอนแก่นจะเป็นบ้านเดี่ยวราคา 3 ล้านบาท

จังหวัดขอนแก่นไม่ใช่เมืองท่องเที่ยว สภาพแวดล้อมเป็นเมืองใหญ่ มีสถานศึกษาอยู่เป็นจำนวนมาก เช่น มหาวิทยาลัยขอนแก่น และมหาวิทยาลัยอื่น ๆ อีกหลายแห่ง จึงสร้างเศรษฐกิจให้ดำเนินต่อไปได้แม้ในช่วงเกิดโควิด-19 ฉะนั้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดขอนแก่นตลอด 3 ปีที่ผ่านมาจึงไม่ชะลอตัวหรือขาดตอน ที่อยู่อาศัยยังเป็นปัจจัยสำคัญในการดำรงชีวิต ความต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดฯจึงมีอยู่เป็นจำนวนมาก แต่จะเป็นที่อยู่อาศัยขนาดเล็กหรือขนาดใหญ่ขึ้นอยู่กับกำลังทรัพย์ของแต่ละคนเป็นหลัก

เมืองขอนแก่นยังมีบรรยากาศของการทำงาน การลงทุน เหมาะกับการอยู่อาศัย เช่น คนขอนแก่นที่ไปทำงานอยู่พื้นที่อื่น พอมีเงินมีรายได้อยู่บ้าง เมื่อย้ายกลับถิ่นฐานกลับบ้านเกิดที่จังหวัดขอนแก่นก็มาซื้อที่อยู่อาศัย ส่วนคนรุ่นใหม่เริ่มมองหาบ้านหลังแรกหลังจากเรียนจบ มีงานทำ นอกจากนี้มีนักลงทุนต่างถิ่น นักเรียน นักศึกษา หลายคนย้ายบ้านจากชนบทมาอยู่ในเมืองมากขึ้น ทำให้เกิดเทรนด์การซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวในระยะ 1-2 ปี มีมากขึ้นเช่นกัน ซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์และที่ดินในขอนแก่นยังถือว่าอยู่ในราคาปกติ ไม่ได้ปรับขึ้นมากนัก

แผนลงทุนโครงการใหม่

ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2565 อีสานพิมานกรุ๊ปเตรียมเปิดพรีเซล (presale) 4 โครงการอสังหาริมทรัพย์ รวมมูลค่าลงทุนกว่า 407 ล้านบาท ประกอบด้วย 1.โครงการโคะอิ ศิลา 68 ยูนิต มูลค่าลงทุน 181 ล้านบาท แบ่งเป็นทาวน์โฮม 7 หลัง บ้านแฝด 16 หลัง และบ้านเดี่ยว 45 หลัง อยู่ติด ถ.เลี่ยงเมือง ทางทิศเหนือของจังหวัดขอนแก่น (ขอนแก่น-กาฬสินธุ์) เฟสแรกจะก่อสร้างประมาณ 21 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 8 ยูนิต ขนาดที่ดินขนาด 50 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 157 ตร.ม. ราคาขาย 3.49 ล้านบาท, บ้านแฝด 6 ยูนิต ที่ดินขนาด 40 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 134 ตร.ม. ราคาขาย 2.79 ล้านบาท และทาวน์โฮม 7 ยูนิต ที่ดินขนาด 25 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 143 ตร.ม. ราคาขาย 2.29 ล้านบาท จะเริ่มเปิดการขายในเดือนสิงหาคม 2565 ราคาเริ่มต้น 2.29-3.49 ล้านบาท โปรโมชั่นช่วงพรีเซลมีส่วนลด 300,000 บาท

2.โครงการศิลาวิลเลจ เป็นบ้านแฝดทั้งหมด 50 ยูนิต มูลค่าการลงทุน 73 ล้านบาท อยู่ที่ ถ.เลี่ยงเมือง ทางทิศเหนือของจังหวัดขอนแก่น (ขอนแก่น-กาฬสินธุ์) แบ่งเป็น บ้านแฝด type A ที่ดินขนาด 39 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 51 ตร.ม. ราคาขาย 1.99 ล้านบาท และบ้านแฝด type B ที่ดินขนาด 42 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 75 ตร.ม. ราคาขาย 2.19 ล้านบาท เริ่มเปิดการขายในเดือนธันวาคม 2565 โปรโมชั่นช่วงพรีเซลส่วนลด 200,000 บาท

3.โครงการ COSI Condo มูลค่าการลงทุน 72 ล้านบาท รวม 79 ยูนิต อยู่ติด Lotus Extra (ถ.โนนม่วง-มข.) ขนาดห้องเริ่มต้น 29 ตร.ม. ราคาขายเริ่มต้น 1.29-2.19 ล้านบาท เริ่มเปิดการขายในเดือนกันยายน 2565 โปรโมชั่นช่วงพรีเซลส่วนลด 100,000 บาท

และ 4.โครงการคอนโดฯ Jompon Wellness Community มูลค่าการลงทุนอยู่ที่ 80 ล้านบาท อยู่ติดบึงทุ่งสร้างขอนแก่น ทั้งหมดรวม 4 อาคาร ก่อสร้างก่อน 1 อาคาร เป็นตึก A ขนาดห้องเริ่มต้นที่ 21 ตร.ม. ราคาขายเริ่มต้น 1.05 ล้านบาท จะเริ่มเปิดการขายในเดือนธันวาคม 2565 โปรโมชั่นช่วงพรีเซลส่วนลด 50,000 บาท

ทั้งนี้ จะมีปรับลดราคาโปรโมชั่นโครงการลงหลังจากพรีเซล โครงการละ 50,000-100,000 ขณะที่ราคาเริ่มต้นยังคงเท่าเดิม และปรับราคาที่ดินเพิ่มต่อตารางวาตามต้นทุนวัสดุและค่าแรงที่เพิ่มขึ้น

โดยกลุ่มลูกค้าในจังหวัดขอนแก่นเป็นวัยทำงานที่เริ่มต้นสร้างครอบครัว ย้ายบ้านมาทำธุรกิจหรือทำงานในจังหวัดขอนแก่น อีกกลุ่มคือนักศึกษา ทั้งโรงเรียนและมหาวิทยาลัย กำลังซื้อจากการขอสินเชื่อจะเป็นข้าราชการและพนักงานประจำกว่า 60% อาชีพที่มีกำลังซื้อสูงที่สุดเป็นนักธุรกิจ 30% และกลุ่มลูกค้าเบ็ดเตล็ดอีก 10%

ธนาคารปล่อยกู้ยาก

ข้อมูลนับจากวันที่ 1 มกราคม 2565 ถึงปัจจุบัน มีลูกค้าผ่านการอนุมัติสินเชื่อประมาณ 63.24% ส่วนลูกค้าที่ไม่ผ่านการพิจารณามีประมาณ 36.76% โดยกลุ่มลูกค้าที่ไม่ผ่านเกณฑ์พิจารณา เราได้วิเคราะห์ออกมาเป็น 2 กลุ่ม คือ กลุ่มที่ 1 กลุ่มรายได้ประจำเงินเดือนไม่เกิน 30,000 บาท เนื่องจากมีภาระสูงเมื่อเทียบกับรายได้ประจำ อาทิ ภาระผ่อนงวดรถยนต์ บัตรเครดิต หรือบางรายมีภาระผ่อนบ้านหลังแรกร่วมกับคนในครอบครัวอยู่แล้ว ทำให้เงินรายได้เหลือไม่เพียงพอผ่อนชำระเงินกู้วงเงินใหม่ตามเกณฑ์ของธนาคาร หรือลูกค้าบางรายที่ไม่ผ่านเพราะเคยติดเครดิตบูโร ซึ่งอาจจะปิดบัญชีไปแล้ว แต่ในระบบยังมีข้อมูลการชำระล่าช้าอยู่ และพบว่าลูกค้าบางรายติดเกณฑ์รายได้ เนื่องจากตำแหน่งงานระบุเป็น “ลูกจ้างประจำ” ซึ่งบางธนาคารไม่รับพิจารณาให้ยื่นกู้

กลุ่มที่ 2 คือกลุ่มธุรกิจส่วนตัว หรือค้าขาย ที่ไม่มีการจดทะเบียนการค้าหรือจัดทำบัญชีรับจ่าย ไม่ส่งงบการเงินไม่ยื่นแบบเสียภาษี หรือการเดินบัญชีธนาคารที่สอดคล้องกับรายได้ ไม่มีสถานประกอบการที่ชัดเจน เช่นค้าขายตามตลาดนัด เป็นส่วนหนึ่งให้ไม่ผ่านการพิจารณา เป็นต้น

แผนลงทุนในจังหวัดอื่น

พิมานกรุ๊ปยังทำตลาดต่อเนื่องเฉพาะในจังหวัดขอนแก่นเพียงอย่างเดียว และไม่ลงทุนเชิงรุกมากนัก รายได้เฉลี่ยประมาณ 400 ล้านบาท/ปี ทำให้อัตราการเติบโตในช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมายังไม่ชัดเจน พิมานกรุ๊ปพยายามรักษาคุณภาพและมาตรฐานการดูแลอย่างทั่วถึงให้คงที่มากกว่า โดยโครงการทั้งหมดจะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่อำเภอเมืองขอนแก่นเป็นหลักตามดีมานด์ความต้องการของลูกค้า

แม้เศรษฐกิจของขอนแก่นจะกระจายตัวไปทั่วทั้งจังหวัด แต่คนยังอยากอาศัยอยู่ในเมืองมากกว่าชนบท เพราะมีความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตมากกว่า ทั้งการเดินทางไปทำงาน โรงพยาบาล โรงเรียน มหาวิทยาลัย ห้างสรรพสินค้า

นอกจากนี้ พิมานกรุ๊ปเตรียมที่ดินไว้อีกจำนวนหนึ่ง ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้ารางเบา (LRT) ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตด้วย เป็นแผนงานต่อเนื่องกันไปเรื่อย ๆ ตามโอกาส โดยเล็งเห็นแล้วว่าจังหวัดขอนแก่นยังไม่ถึงจุดอิ่มตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ หากวิเคราะห์แล้วความต้องการซื้อบ้านเดี่ยวยังมีอยู่ ถ้าซื้อบ้านตอนนี้จะมีความคุ้มค่าระยะยาว ในยุคที่ค่าครองชีพแพง หนี้ครัวเรือนสูงขึ้นเป็นลำดับ ความผันผวนทางเศรษฐกิจมาก และอนาคตอาจจะเกิดผลกระทบทำให้ขอสินเชื่อยากขึ้น

ทุนส่วนกลางทุ่มแข่งขันสูง

มีผู้ลงทุนรายใหญ่หลายโครงการในสัดส่วนเบื้องต้นประมาณ 20-30% ที่เหลือเป็นการลงทุนของคนในท้องถิ่นทั้งรายใหญ่รายเล็กจำนวนมาก ส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝดเกือบทั้งหมด โซนที่มีอัตราการขึ้นโครงการสูงที่สุดคือติดถนนใหญ่ทั้งสี่ทิศของจังหวัด ถัดมาเป็นในตัวเมืองและรอบมหาวิทยาลัย ตามแหล่งชุมชนที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยและเขตเศรษฐกิจ

โดยปัจจัยที่ราคาที่ดินหรือราคาบ้านและคอนโดฯในจังหวัดขอนแก่นไม่เพิ่มขึ้น คือ ภาวะการแข่งขันค่อนข้างสูงทั้งรายใหญ่และรายเล็ก อีกทั้งต้นทุนการก่อสร้าง หรือมูลค่าการลงทุนในปีที่ผ่านมาไม่ได้เพิ่มขึ้น นักลงทุนจึงควบคุมต้นทุนได้พอสมควร

อย่างไรก็ตาม ปี 2565 เริ่มได้รับผลกระทบจากราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้น หลังจากนี้สถานการณ์อาจจะลำบาก เพราะสินค้าปรับราคาขึ้น วัสดุก่อสร้างต่าง ๆ มักจะปรับตัวขึ้นตามไปด้วย และจะปรับตัวขึ้นสูงกว่าสินค้าหรือผลิตภัณฑ์ทั่วไปในระยะยาว ต้องรอดูสถานการณ์ว่าจะเป็นอย่างไรต่อไป