เปิดข้อมูลการโอนคอนโดฯของต่างชาติ ชลบุรีฮอตแซงกรุงเทพฯ เศรษฐีเมียนมาซื้อเฉลี่ยแพงสุด
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ไตรมาส 1 ปี 2566 ห้องชุดมือสองดันภาพรวมตลาดขยายตัว ชลบุรีมีหน่วยการโอนแซงกรุงเทพฯ ขึ้นอันดับ 1
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์รายงานสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 1 ปี 2566 จำนวนหน่วยโอนขยายตัว 79.2% มูลค่าการโอน ขยายตัว 67.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า (YOY)
จับตาพื้นที่ชลบุรีขยับสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติขึ้นเป็นอันดับ 1 ครั้งแรก โดยมีสัดส่วน 42.4% ขณะที่กรุงเทพมหานครขยับลงมาเป็นอันดับ 2 ที่สัดส่วน 37.7% หลังจากครองแชมป์ยาวตั้งแต่ปี 2561-2565
การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติเพิ่มสัดส่วนเป็น 15.9% ของจำนวนหน่วย และ 24.3% ของมูลค่า และยังคงเกาะกลุ่มที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท พบชาวเมียนมาซื้อราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด ขณะที่อินเดียซื้อขนาดห้องเฉลี่ยใหญ่สุด
ภาพรวมตลาดฟื้นตัว สัดส่วนการโอนของคนต่างชาติขยับ
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยภาพรวมสถาณการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติไตรมาส 1 ปี 2566 ว่า จากการประมวลภาพของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั้งหมด ทำให้เห็นได้ว่า ทั้งในมิติของจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ มีการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากปีก่อน แต่ยังคงต่ำกว่าช่วงที่ก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19
มีข้อสังเกตต่อว่า ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่สูงขึ้นในไตรมาสนี้เกิดจากประเทศต่าง ๆ มีการเปิดให้ประชาชนของตนเดินทางระหว่างกันได้ โดยเฉพาะประเทศจีน
การเปิดประเทศและเริ่มดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจในด้านต่าง ๆ ระหว่างประเทศทั่วโลกเริ่มเข้าสู่ภาวะปกติ และอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในประเทศไทยฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง เป็นปัจจัยบวกสำคัญที่ช่วยทำให้จำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ ที่มีการขายและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติมีการปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกกลุ่ม เช่น กลุ่มชาวยุโรป สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย รัสเซีย และกลุ่มชาวเอเชีย แต่กลุ่มหลักยังคงเป็นชาวจีน ซึ่งส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติที่มีการทำสัญญาซื้อขายก่อนหน้าสามารถกลับมารับโอนกรรมสิทธิ์ได้เพิ่มขึ้น
และยังมีชาวต่างชาติอีกส่วนหนึ่งที่ซื้อห้องชุดที่สร้างเสร็จเหลือขายและห้องชุดมือสองเพิ่มขึ้น ส่งผลให้สัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่างชาติปรับเพิ่มขึ้นเป็น 15.9% จากเพียง 10.6% ในปี 2565 และสัดส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่างชาติก็เพิ่มขึ้นเป็น 24.3% จาก 19.5% ในปี 2565
ทั้งนี้ ภาพรวมสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศในไตรมาส 1 ปี 2566 พบว่าทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก โดยหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวน 3,775 หน่วย ขยายตัว 79.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องนับตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565
ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวน 17,128 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 67.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นมูลค่าที่สูงต่อเนื่องจากไตรมาส 3 ปี 2565 ขณะที่พื้นที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวน 168,664 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 73.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YOY)
ห้องชุดมือสองขยายสัดส่วนทั้งจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่
ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ มีสัดส่วนของห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสองในด้านจำนวนหน่วยเป็น 59 : 41 ในด้านมูลค่าเป็น 70 : 30 และในด้านพื้นที่ 53 : 47
ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมือสองมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วย มูลค่า และขนาดพื้นที่
โดยมีข้อสังเกตว่า คนต่างชาติอาจมีความต้องการห้องชุดมือสองในบางทำเล เช่น ทำเลพื้นที่ชั้นใน หรือพื้นที่ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจของเมือง ซึ่งในปัจจุบันมีอุปทานให้เลือกน้อยลง ประกอบกับราคาห้องชุดมือสองในทำเลเหล่านี้มีราคาที่ต่ำกว่าโครงการเปิดใหม่ คนต่างชาติจึงให้ความสนใจในการซื้อห้องชุดมือสอง และเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการซื้อห้องชุดของคนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน รัสเซีย สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร และเยอรมนu ตามลำดับ
ต่างชาติยังนิยมห้องชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
ในด้านของระดับราคาห้องชุดพบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติในไตรมาส 1 ปี 2566 มีจำนวนหน่วยมากที่สุดในช่วงราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 1,900 หน่วย มีมูลค่า 3,431 ล้านบาท มีสัดส่วนของหน่วยโอนสูงสุดถึง 50.3% แต่มีสัดส่วนมูลค่าโอนเพียง 20.0%
ทั้งนี้พบว่า ห้องชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่นิยมซื้อตั้งแต่ปี 2561 ถึงปัจจุบัน
สำหรับห้องชุดที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติน้อยสุดคือ ช่วงราคา 7.51-10.00 ล้านบาท มีจำนวนน้อยที่สุดทั้งจำนวนหน่วยเพียง 203 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 5.4% และมีมูลค่า 1,729 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 10.1% ตามลำดับ
ห้องชุดที่ราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปมีจำนวน 303 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 8.0% แต่มีมูลค่าการโอนสูงสุดถึง 5,475 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 32.0% ของมูลค่าการโอนทั้งหมด
จีน รัสเซีย สหรัฐอเมริกา รับโอนห้องชุดสูงสุด
สำหรับสัญชาติของผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ ชาวจีนก็ยังคงเป็นสัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุด โดยจำนวนหน่วยการโอนของสัญชาติผู้รับโอน 5 อันดับแรก เป็นดังนี้
- จีน 1,747 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึง 46.3% ของหน่วยทั้งหมด
- รัสเซีย จำนวน 387 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 10.3% ของหน่วยทั้งหมด
- สหรัฐอเมริกา จำนวน 156 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 4.1% ของหน่วยทั้งหมด
- สหราชอาณาจักร จำนวน 146 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 3.9% ของหน่วยทั้งหมด
- เยอรมนี จำนวน 131 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 3.5% ของหน่วยทั้งหมด
ในส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศให้คนต่างชาติทั่วประเทศในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2566 พบว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวจีนเป็นมูลค่าสูงสุด โดยมูลค่าการโอนของสัญชาติผู้รับโอน 5 อันดับแรก เป็นดังนี้
- จีน จำนวน 8,191 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึง 47.8% ของมูลค่าทั้งหมด
- รัสเซีย จำนวน 1,364 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 8.0% ของมูลค่าทั้งหมด
- สหราชอาณาจักร จำนวน 703 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 4.1% ของมูลค่าทั้งหมด
- สหรัฐอเมริกา จำนวน 653 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 3.8% ของมูลค่าทั้งหมด
- เยอรมนี จำนวน 611 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 3.6% ของมูลค่าทั้งหมด
เมียนมาซื้อห้องแพงสุด อินเดียซื้อห้องใหญ่สุด และจุดน่าสังเกตอื่น ๆ
ทั้งนี้ มีจุดที่น่าสังเกต หากดูยอดจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสะสมในระหว่างปี 2561 ถึง ปี 2565 อันดับสัญชาติผู้รับโอนสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ จีน รัสเซีย สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร และฝรั่งเศส แต่ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2566 อันดับ 5 มีการเปลี่ยนแปลงจากสัญชาติจากฝรั่งเศส เป็นเยอรมนี
ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2566 ห้องชุดที่ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์มีพื้นที่เฉลี่ย 44.7 ตารางเมตร/หน่วย มูลค่าเฉลี่ย 4.5 ล้านบาท/หน่วย หรือประมาณตารางเมตรละ 101,553 บาท
เมียนมาเป็นสัญชาติที่มีมูลค่าการโอนต่อหน่วยสูงสุด เฉลี่ย 6.5 ล้านบาทต่อหน่วย
อินเดีย เป็นสัญชาติที่โอนห้องชุดขนาดใหญ่ที่สุดเฉลี่ย 77.7 ตารางเมตร
ชาวจีนซึ่งเป็นสัญชาติที่มีสัดส่วนการโอนห้องชุดมากที่สุด มีมูลค่าการโอนเฉลี่ย 4.7 ล้านบาท/หน่วย และพื้นที่ห้องชุดเฉลี่ย 38.8 ตารางเมตร/หน่วย
ชลบุรีทำเลฮอต หน่วยโอนแซงกรุงเทพฯ
จังหวัดที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ ชลบุรี กรุงเทพฯ เชียงใหม่ ภูเก็ต และประจวบคีรีขันธ์
จำนวนการโอนส่วนใหญ่อยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ ชลบุรี มีจำนวน 1,601 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 42.4% และกรุงเทพฯ จำนวน 1,423 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 37.7% โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันสูงถึง 80.1% ของทั่วประเทศ
แต่เมื่อพิจารณาย้อนหลังไปถึงปี 2561 พบว่า ในไตรมาส 1 ปี 2566 นี้ ชลบุรีมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติมากกว่ากรุงเทพฯ เป็นครั้งแรก
ด้านจังหวัดที่มีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ และประจวบคีรีขันธ์ ซึ่งมูลค่าการโอนส่วนใหญ่อยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพฯ มีมูลค่า 9,976 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 58.2% และชลบุรี มีมูลค่า 4,557 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 26.6% ตามลำดับ โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนมูลค่ารวมกันสูงถึง 84.8% ของทั่วประเทศ
เมื่อพิจารณาย้อนหลังไปถึงปี 2561 พบว่า กรุงเทพฯ และชลบุรี ยังคงเป็นจังหวัดที่มีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติในสัดส่วนที่มากที่สุด ส่วนอันดับรองลงมาเป็นจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ได้แก่ ภูเก็ต และเชียงใหม่ เป็นต้น