ตลาดที่อยู่อาศัย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะยั่งยืนหรือไม่ ?
ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม ผู้บริหารค่ายศุภาลัย เผยตลาดอสังหาริมทรัพย์ กทม.-ปริมณฑลมีดีมานด์เฉลี่ยปีละ 1 แสนหน่วย แบ่งเป็นซื้อหลังแรกทั้งบ้านและคอนโดฯ 7 หมื่นหน่วย เท่ากับปีละ 3 หมื่นหน่วยต้องการซื้อเป็นหลังที่ 2-3 ในขณะที่การเติบโตของประชากรในกรุงเทพฯ ไม่ได้เพิ่มขึ้น จึงต้องฝากความหวังในจังหวัดปริมณฑล ซึ่งควรมีการเติบโตเฉลี่ยปีละ 1.5% ต่อเนื่องทุกปี
วันที่ 18 มิถุนายน 2566 ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ตั้งคำถามว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะยั่งยืนหรือไม่ ?
การตอบคำถามนี้ ต้องพิจารณาตัวเลขประชากร ซึ่งเป็นที่น่าสังเกตว่าประชากรในกรุงเทพฯอยู่ในระดับประมาณ 5.5 ล้านคน โดยมีความผันผวนบ้าง แต่ไม่มีแนวโน้มการเติบโตที่ชัดเจน แม้ว่าประชากรในบางชุมชนอาจหายไป แต่ก็มีการพัฒนาชุมชนแหล่งใหม่ ๆ ชดเชยกันไป
ในทางกลับกัน ประชากรจังหวัดรอบ ๆ กรุงเทพฯ บังเอิญมีจำนวนเท่ากันนั่นคือประมาณ 5.5 ล้านคน มีอัตราการเติบโต 1.5% ต่อปี
ประชากรในตัวกรุงเทพฯและจังหวัดปริมณฑลรวมกันถือว่าเป็นประชากรโดยรวม และจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นต่อปีในจังหวัดปริมณฑลอาจอนุโลมได้ว่าเป็นอัตราการขยายตัวของประชากรกรุงเทพฯและปริมณฑลโดยรวม
การวิจัยของ กทม.เกี่ยวกับประชากรแฝงเมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว ประชากรแฝงทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีประมาณ 50% ของประชากรอย่างเป็นทางการ ดังนั้น ประชากรของกรุงเทพฯ และปริมณฑลโดยรวมอาจมีถึง 16.5 ล้านคน
ตัวเลขข้างต้นอาจนำเราไปสู่ความเข้าใจต่ออุปทานของที่อยู่อาศัยในจังหวัดรอบนอก ถ้าคิดง่าย ๆ ว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมเป็นสินค้าสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก
การเพิ่มขึ้นของประชากรในจังหวัดรอบนอก จะนำไปสู่อุปสงค์และอุปทานที่อยู่อาศัยพร้อมที่ดิน สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก เพราะเป็นไปไม่ได้ที่จะหาสินค้าเหล่านั้นในพื้นที่กรุงเทพฯ เนื่องจากราคาที่ดินจะแพงมากจนไม่สามารถเกิดอุปทานที่อยู่อาศัยในราคานั้นขึ้นได้
ในกรณีนี้จะมีความต้องการประมาณ 40,000 หน่วยต่อปี นี่เป็นเพียงผู้ซื้อบ้านหลังแรกกลุ่มหนึ่งเท่านั้น
อีกกลุ่มหนึ่งจะเป็นผู้ที่เลือกซื้อที่อยู่อาศัยในรูปแบบคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพราะถึงแม้คอนโดมิเนียมรอบนอกจะมีราคาถูกลง แต่ก็ไม่สามารถเดินทางไปทำงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯได้
จำนวนคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงในกรุงเทพฯ อาจมีจำนวนประมาณ 30,000 หน่วย บ้านจัดสรรพร้อมที่ดินและอาคารชุดรวมกัน หรือ 70,000 หน่วยดังกล่าวข้างต้น ถือเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก
ในกรุงเทพฯและปริมณฑล จำนวนบ้านที่ขายในแต่ละปีมีประมาณ 100,000 หน่วย
ดังนั้น ที่อยู่อาศัยที่เหลืออีก 30,000 หน่วย หลังจากแบ่งเป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรกแล้ว เราจะเรียกอุปสงค์กลุ่มนี้ว่าผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 ที่ต้องการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยจากเดิม ที่อาจมีขนาดเล็กเกินไปหรือไม่สอดคล้องกับฐานะทางเศรษฐกิจ
ถึงจุดนี้จะได้เห็นว่า แหล่งที่มาของการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัย มาจากการเติบโตของจำนวนประชากรอย่างต่อเนื่อง ทั้งในตัวกรุงเทพฯเองและจังหวัดรอบนอก
ตัวเลขนี้แสดงว่าเราไม่สามารถหวังการเติบโตในตัวกรุงเทพฯเอง แต่ยังมีความหวังในจังหวัดรอบนอก
อย่างไรก็ตาม คำถามว่าด้วยเหตุผลใด จำนวนประชากรในจังหวัดรอบข้างจึงจะเพิ่มขึ้นได้เรื่อย ๆ ?
คำตอบก็คือศักยภาพทางเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ควรจะเติบโตเพื่อดึงดูดเยาวชนจากต่างจังหวัดทั่วประเทศเข้ามาอย่างต่อเนื่อง เพื่อหวังโอกาสที่ดีในชีวิตในอนาคต นั่นคือกุญแจสำคัญ
เมื่อพิจารณาจากแนวโน้มในอดีต ปัจจุบัน และอนาคต ดูเหมือนว่ากรุงเทพมหานครจะตอบสนองวัตถุประสงค์ดังกล่าว
อย่างไรก็ตาม ไม่มีการรับประกันสำหรับสิ่งนั้น แม้ว่าการเติบโตของประชากรในจังหวัดรอบนอกจะมีแนวโน้มทางสถิติที่ประชากรในแต่ละกลุ่มอายุจะลดลงตามกลุ่มอายุที่น้อยลง
กล่าวคือประชากรในแต่ละกลุ่มอายุที่น้อยกว่า จะลดลงประมาณ 6-7% จากกลุ่มอายุถัดไปที่อายุมากกว่า เช่น ประชากรในกลุ่มอายุ 30-39 ปี จะมีจำนวนน้อยกว่ากลุ่มอายุ 40-49 ปี ประมาณ 6-7%
และกลุ่มอายุนี้จะเป็นความต้องการบ้านหลังที่หนึ่ง สอง หรือสามในอนาคตอีก 10 ปีข้างหน้า ข้อเท็จจริงนี้ชี้ว่า จำนวนความต้องการที่อยู่อาศัยจะลดลง
แต่สิ่งนี้อาจไม่กระทบถึงผู้ร่วมตลาดหรือนักพัฒนาที่ดิน เนื่องจากโดยปกติแล้ว ความผันผวนของตลาดจากปัจจัยอื่น ๆ ที่ส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัย อาจมีขนาดใหญ่กว่า จนกลบจำนวนที่ลดลงจนไม่อาจมีผลกระทบที่ชัดเจนได้
แต่จำนวนที่ลดลงจริง ๆ อาจจะส่งผลกระทบออกไปอย่างน้อย 20 ปีนับจากนี้
โดยรวมแล้ว ความต้องการของตลาดที่อยู่อาศัยจะยั่งยืนหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับว่ากรุงเทพฯและปริมณฑลเองจะให้โอกาสทางเศรษฐกิจที่เพียงพอแก่ผู้คนทั่วประเทศไทย ในการอพยพเข้ามาทำงานและอยู่อาศัยหรือไม่
กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ การเติบโตของประชากรในจังหวัดรอบนอก ควรเติบโตอย่างต่อเนื่องไม่น้อยกว่า 1.5% ต่อปี