คอลัมน์ : สัมภาษณ์พิเศษ ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม
ครึ่งปีแรก 2566 กำลังจะผ่านพ้น ท่ามกลางบรรยากาศสุญญากาศทางการเมือง แต่ชีวิตก็ยังต้องดำเนินต่อไป
“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์ “ขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) หรือ SA ที่เพิ่งประกาศความสำเร็จอีกครั้ง กับการขึ้นเวทีรับประกาศนียบัตรกรีนโปรเจ็กต์ ที่ต่อคิวเข้าแถวถึง 11 โครงการด้วยกัน รางวัลคุณภาพที่เรียกว่า Edge Champion
มองหาอนาคตในช่วงครึ่งปีหลัง หลังจากผ่านความยากลำบากในสถานการณ์โควิดมาแล้ว วันนี้ ปีนี้ ของ SA อาจกล่าวได้ว่าเป็นปีทองก็ว่าได้ เพราะในช่วงไตรมาส 3/66-4/66 จะมีโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอน ที่มีผลทำให้ยอดรับรู้รายได้ในปี 2565 จำนวน 3,000 ล้านบาท มีโอกาสเด้งขึ้นมาเป็น 5,500 ล้านบาทภายในสิ้นปีนี้
รวมทั้ง Green Certificate ที่ต่อแถว 11 โครงการดังกล่าว กลายเป็นใบเบิกทางสู่โลกอสังหาริมทรัพย์แห่งอนาคต เพราะต่อยอดได้ทั้งกรีนแบรนด์ กรีนบอนด์ กรีนโลน กรีนไฟแนนซ์ ซึ่งเป็นเทรนด์ของกรีน ลิฟวิ่ง ในภาพรวม
สถานการณ์รายได้ของ SA
2 ไตรมาสในครึ่งปีแรก 2566 รายได้ที่เข้ามาเป็นอินเวนทอรี่ทั้งหมดเลย มาจากสต๊อกทั้งหมด ส่วนโครงการที่เป็นแบ็กล็อก โครงการที่ดีเวลอปแล้วขาย หมู่บ้านดีเวลอปแล้วส่งมอบ จะเกิดในไตรมาส 3/66-4/66 ซึ่งเราคาดว่าปีนี้เป้าหมายถ้าก่อสร้างเสร็จทันรายได้จะอยู่ที่ 5,500 ล้านบาท เทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 3,000 ล้าน
ต้นทุนบริหารโครงการจาก 20% จะเหลือ 15% ฉะนั้น กำไรปีนี้จะกระโดดไปอยู่จุดเดิม จุดที่เราเข้าตลาดใหม่ ๆ ที่มีกำไรสุทธิ 15-20%
ปีนี้จึงเป็นปีที่ดีของบริษัท โดยรายได้จะไปอยู่ครึ่งปีหลัง เพราะครึ่งปีแรกขายแต่อินเวนทอรี่เดิม ขายสต๊อกเดิม เนื่องจากไม่มีโครงการไหนก่อสร้างแล้วเสร็จเลย
อินเวนทอรี่เดิมที่เป็นสินค้า RTM-ready to move มี 2,500 ล้านบาท ขายแล้ว 400-500 ล้านบาท เหลือ 2,000 ล้านบาท ตอนแรกตั้งเป้าจะระบายให้หมด แต่อาจมีข้าม (ปี 2567) ไปบ้าง โดยรายได้หลักมาจาก 4 หมู่บ้าน ซึ่งสร้างแล้วก็เริ่มส่งมอบในไตรมาส 3/66 รวมกัน 2,500 ล้านบาท คอนโดมิเนียมอีก 2,000 ล้านบาท เป็นสินค้า RTM มูลค่า 1,000 ล้านบาท
ในขณะที่พอร์ตรายได้มาจาก 2 ทางคือ พอร์ตโอนกรรมสิทธิ์ สัดส่วน 85% กับพอร์ตรายได้ประจำ หรือรีเคอริ่งอีก 15%
สำหรับรีเคอริ่งอินคัม รายได้หลักมาจากโรงแรมที่ตอนนี้มาดีมาก ปี 2565 มีรายได้ 300 ล้านบาท ปีนี้น่าจะกระโดดไปถึง 700-800 ล้านบาท จากเหตุผลที่เราโอเปอเรตเต็มปี เทียบกับปี 2565 เราเปิดไม่เต็มปี บางแห่งก็เพิ่งเปิด ปัจจุบันเราเปิดบริการ 5 โรงแรม กำลังจะเปิดเพิ่มอีก 1-2 โรงแรม ทำเลสุขุมวิท 39 สร้างเสร็จไตรมาส 3/66 เปิดบริการในไตรมาส 4/66
ปีนี้โรงแรมมีอัตราเข้าพัก (occupancy rate) ขึ้นมาสูง ขั้นต่ำ 70-90% ในด้านรูมเรตก็ปรับขึ้นมาด้วย อย่างโรงแรมรามาด้า สุขุมวิท 87 เดิมห้องพักคืนละ 1,200 บาท ตอนนี้ค่าห้องพักขยับขึ้นไปจะ 2,200 บาทอยู่แล้ว ขึ้นไปเยอะ เพราะอัตราเข้าพักมันผลักดันค่าเช่าขึ้นไป
รางวัล Edge เป็นตัวช่วยยังไงบ้าง
EDGE Champion มาตรฐานการรับรองอาคารระดับโลก จากสถาบัน IFC (International Finance Corporation) สถาบันการเงินในเครือของธนาคารโลก
สำหรับบริษัท EDGE เป็นกลยุทธ์ พฤติกรรมลูกค้าทุกวันนี้ อยากได้บ้านที่ประหยัดพลังงาน จ่ายค่าไฟค่าน้ำน้อยลง ตอบโจทย์ตรงความต้องการ
ขณะที่ไซมิสฯ จะได้ประโยชน์มากในเรื่องการออกบอนด์ แทนที่จะออกบอนด์สั้น 1 ปี-1 ปีครึ่ง ตลาดบอนด์เอฟเฟ็กต์รุนแรงมาก เราคุยกับแบงก์ระดับอินเตอร์ กลุ่มเวิลด์แบงก์ เขาพร้อมจะซัพพอร์ต ขออย่างเดียวว่าเราทำกรีนโปรเจ็กต์ได้หรือเปล่า
เราก็เลยกลายเป็นบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ บริษัทแรกในประเทศไทยทำโครงการกรีนโปรเจ็กต์ เป็นคอมมิตเมนต์ของไซมิส แอสเสท เลยนะ เราจะได้โลนหรือไม่ได้โลนเราไม่รู้
คือเราไม่ต้องการทำอะไรให้เหมือนคนอื่น ๆ เราต้องการทำอะไรให้แตกต่างจากคนอื่น เมื่อก่อนเราทำแบรนเดด เรซิเดนซ์ คนอื่นก็ทำตามมา เราทำบ้านผู้สูงอายุ ตอนนี้เราทำกรีนโลน ได้สนับสนุนจากเวิลด์แบงก์
ตอนนี้เราไปที่พอร์ตใหญ่กว่านี้ IFC บอกว่า ถ้าเราทำได้เขาจะอิสชูบอนด์เราอายุ 10 ปีเลย แต่เราต้องเป็นโครงการที่เป็นกรีน โครงการที่ afford คนยากจน เขาอยากให้ทำบ้านให้คนที่ไม่มีเงินมาก แต่สามารถอยู่ในโลเกชั่นที่ดี ๆ
โครงการล่าสุด ไซมิส แอสเสท ทำทาวน์โฮม ทำเลศักยภาพอยู่ห่างฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต 3 กม. มีพื้นที่ใช้สอยมาก 150 ตารางเมตร บนที่ดิน 20 ตารางวาบวกลบ ราคา 2 ล้านกว่าบาทต้น ๆ คิวจองยาวเฟื้อย ทะลุ 100 หลังโดยที่ยังไม่ได้เปิดขาย
ซึ่งเราไปซื้อที่ดินไม่แพงเฉลี่ยวาละ 1 หมื่นบาท แล้วเจาะทางออกยาว 500 เมตร ถนนกว้าง 35 เมตร ต้องซื้อที่ดินทำทางเข้า-ออกเกือบ 10 ไร่ ทำให้ต้นทุนที่ดินทั้งแปลงเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็นวาละ 1.6-1.7 หมื่นบาท โครงการแบ่งทำ 400 หลัง ตอนนี้จองคิวเข้ามาแล้ว 100 แปลง (ยิ้ม)
เพราะฉะนั้น การได้ EDGE Champion ซึ่งเป็นกรีนเซอร์ติฟิเคต สำคัญมาก เพราะเป็นสเต็ปแรกที่ต้องใช้เวลา เราทำมา 3 ปีแล้วถึงได้กรีน เรามีกรีนบอนด์เซอร์ติฟิเคตด้วย ตัวนี้เราเอามาขายในเมืองไทยด้วย แต่ผลตอบรับไม่ค่อยดี ไม่เหมือนกับในต่างประเทศ
ในขณะที่บอนด์ไทยเราเพิ่งขายเมื่อ 2-3 เดือนที่แล้ว ดอกเบี้ย 6.25% ไม่มีค้ำประกัน อายุ 1 ปีครึ่ง ประเภท unsecure ตลาดค่อนข้างจะแย่ลง (STARK เอฟเฟ็กต์) เราต้องหาทางออกทางด้านการเงินที่ยั่งยืนกว่า
นโยบายหาเสียงค่าแรง 450 บาท
มีผลกระทบน้อยครับ ผมสนับสนุนให้มีค่าแรงที่ยังชีพตัวเองได้ ราคาก๋วยเตี๋ยวถ้วยเดียว 200-300 บาท เขาได้ค่าแรง 350-450 บาทยังต้องไปเลี้ยงลูกเลี้ยงเมียอีก ซึ่งประเทศไทยค่าแรงไม่ขึ้นนานแล้ว เวลาปรับขึ้นมาเทียบกับ inflation ยังต่ำกว่าเยอะ เหมือนเราไปลดเงินเดือนเขาอยู่ตลอดเวลา
เดี๋ยวนี้เราจ้างเบลล์บอยที่โรงแรม เงินเดือน 12,000 บาท/เดือน ไม่รวมเซอร์วิสชาร์จ เขาได้ค่าทิปอีกเดือนละ 10,000 บาท เบ็ดเสร็จรายได้เดือนละ 22,000 บาท ทำงานสัปดาห์ละ 5 วัน วันละ 8 ชั่วโมง หารออกมาตกวันละ 1,000 บาท
ฉะนั้น เรื่องค่าแรงมี 2 วิธี 1.โปรดักทิวิตี้ ผมจ้างตามโปรดักทิวิตี้ เช่น ห้องต้องปูกระเบื้อง 10 ตร.ม. จ้างเหมา ตร.ม.ละ 400 บาท เท่ากับค่าจ้าง 4,000 บาท แรงงานทำ 2 คน เสร็จใน 2 วัน เท่ากับมีรายได้คนละ 2,000 บาท หรือวันละ 1,000 บาท ส่วนใครจะเป็นแรงงานฝีมือปูกระเบื้อง หรือกรรมกรผสมปูน ก็ตกลงกันในทีมเอาเอง สูตรของผมการแก้ปัญหาค่าแรงขั้นต่ำ เราต้องจ้างตามโปรดักทิวิตี้
2.อิมพรูฟให้เขาทำงานที่มีมูลค่าสูง เบลล์บอยตอนนี้หาไม่ได้แล้วนะรายได้เดือนละ 22,000 บาท แค่เอาเขามาเทรน มาเป็นเมด house keeping เปลี่ยนผ้าปูที่นอนในโรงแรมเฉย ๆ รายได้เหมือนกัน เดือนละ 12,000 บาท บวกค่าทิปอีกเดือนละ 10,000 บาท
ซึ่ง SA รวมทุกไซต์ใช้แรงงานก่อสร้าง 3,000-4,000 คน เป็นแรงงานต่างด้าว 70% ปัญหาขาดแคลนแรงงานเราไม่กลัว ถ้าเราจ่ายเงินตรงเวลา จ่ายเร็ว ไม่เบี้ยวเขา และมีงานเยอะ งานดี แรงงานก็จะไม่ขาดแคลน
ปัญหาหลัก 2 เรื่องคือ ขาดแคลนแรงงานและแรงงานต่างด้าว ผมแนะนำรัฐบาลใหม่ กฎหมายระหว่างประเทศมีการบังคับไว้ว่า นายจ้างจะจ่ายค่าแรงคนไทยสูงกว่าค่าแรงต่างด้าวไม่ได้ ผมแนะนำให้ดูตัวอย่างรัฐบาลสิงคโปร์ ซึ่งฉลาดมาก
รัฐบาลสิงคโปร์บอกว่า ถ้าคุณจ้างแรงงานต่างด้าว 1 คน ต้องจ้างคนสิงคโปร์ 2 คน ประเด็นคือประชากรสิงคโปร์มีน้อยมาก ทำให้บริษัทต้องแย่งตัวกัน แย่งกันจ้างงานคนสิงคโปร์ กลายเป็นไปผลักดันเงินเดือนคนสิงคโปร์ขึ้นโดยอัตโนมัติ โดยไม่ต้องไประบุเรื่องค่าแรงขั้นต่ำเลย เขาใช้เป็น ratio
เพราะฉะนั้น วิธีการรัฐบาลไทยอาจบังคับระเบียบออกมาว่า จ้างแรงงานต่างด้าว 2 คน ต้องจ้างแรงงานไทย 1 คน เขาก็ต้องเอาค่าแรงต่างด้าวมาถัวเฉลี่ยค่าแรงคนไทย ทำให้ได้คนไทยมาเป็นเฮด (หัวหน้าแรงงาน) แต่เราต้องอิมพรูฟเขา
3 เรื่องแรกที่อยากให้รัฐบาลใหม่ทำ
เรื่องที่ 1 ขอลดความเหลื่อมล้ำ ถ้าดูจากรัฐบาลเก่ามีการแจกเงินผ่านบัตรสวัสดิการแห่งรัฐ (บัตรคนจน) ก็เป็นวิธีหนึ่งที่กระจายรายได้ให้กลุ่มฐานราก แต่ระบบรัฐบาลใหม่ที่จะเพิ่มค่าแรงขั้นต่ำ ก็เป็นอีกวิธีหนึ่งที่ดันฐานรากให้เขามีรายได้สูงขึ้น จะลดความเหลื่อมล้ำ
ส่วนระบบภาษีที่นายกฯคนใหม่ คุณพิธา (ลิ้มเจริญรัตน์) เขาตั้งใจไว้ ก็เป็นอีกวิธีหนึ่ง แต่ว่าอยากให้ smooth หน่อย
ทั้งภาษีหุ้น ภาษีที่ดิน ฯลฯ นักธุรกิจโดนทั้งนั้น
คนเราบางเรื่องก็ต้องยอม ถ้าเราอยากให้ประเทศผ่านวิกฤต (เศรษฐกิจ) เพราะไม่เช่นนั้นคนยากคนจนอยู่ไม่ไหวหรอก ประเทศอยู่ได้ยังไง คนที่มีรายได้ถ้าเราไม่เดือดร้อน เราก็ต้องแบ่งปันให้คนอื่น
เรื่องที่ 2 การศึกษา ทำยังไงให้คนไทยมีการศึกษาที่มีประสิทธิภาพมากกว่านี้ เราจ่ายค่าการศึกษาต่อหัวสูงกว่าเวียดนามเยอะ แต่ประสิทธิผลออกมาต่ำกว่า ครูบอกว่าไม่มีเวลาสอนหนังสือ ให้กรอกเอกสาร กรอกโน่นกรอกนี่ตลอดเวลา เวลาจะสอนเด็กไม่มี
อีกอย่าง ครูควรเป็นอาชีพที่คนอยากเข้ามาทำงานในอาชีพนี้ กลับได้คนเก่งไปเรียนหมอ เรียนวิศวะ ครูกลายเป็นเบี้ยล่าง จบศึกษาศาสตร์ คะแนนศึกษาศาสตร์ควรจะสูง แต่กลายเป็นว่าคะแนนต่ำกว่าวิศวะ ต่ำกว่าแพทย์เยอะมาก เพราะให้เงินเดือน รายได้ครูต่ำกว่า ทำให้เราได้ครูไม่เก่งเข้ามา
ผมไปทำงานที่ตะวันออกกลาง นำคนไทยไปทำงานด้วย 700 คน แรงงานไทยทำงานสู้คนทุกประเทศได้หมด ได้รางวัลเซฟตี้ ได้รางวัลทุกอย่าง แต่เสียอย่างเดียวพูดภาษาอังกฤษไม่ได้ กลายเป็นทำงานเลเบอร์ ทำงานระดับล่าง
โจทย์คือทำยังไงให้โรงเรียนเราใช้ภาษากลางเป็นภาษาอังกฤษ ไม่ใช่ภาษาไทย เรียนจบมาแล้วพูดภาษาอังกฤษได้เลย ทำอย่างนี้ได้รับรองว่าเพิ่มรายได้ให้คนไทยทันที เราดูตัวอย่างฟิลิปปินส์ ไปทำงานต่างประเทศอยู่ในโรงแรม ห้างสรรพสินค้า แต่คนไทยอยู่ตามไซต์ก่อสร้างโน่น
เรื่องที่ 3 อยากให้รัฐบาลใหม่สนับสนุนเศรษฐกิจและปากท้องประชาชน คนทำธุรกิจสร้างพร็อพเพอร์ตี้ขาย เสียภาษีพร็อพเพอร์ตี้ ไม่มีปัญหา ผมจ่ายได้ แต่มีอยู่อันหนึ่ง ห้องสต๊อกที่ขายไม่ได้ เจ้าของพร็อพเพอร์ตี้ก็ช้ำใจอยู่แล้วนะ ต้องมีดอกเบี้ย ต้องมีค่าใช้จ่ายพนักงาน ค่าดูแลต่าง ๆ ต้องมาเสียภาษีที่ดินรายปีอีก แทนที่ขายได้แล้วค่อยเก็บภาษี แต่นี่จะต้องมาจ่ายภาษีรายปี
ข้อเสนอคือห้องสต๊อกที่ยังขายไม่ได้ รัฐไม่ต้องเก็บภาษี ขอให้งดเว้นภาษีเลย
ผมฝากการบ้านเรื่องที่ 4 อยากให้สนับสนุนผู้ประกอบการ อยากให้ลดปัญหาคอร์รัปชั่น เพราะธุรกิจไปต่อไม่ได้ถ้ามีเยอะ ประเทศไทยมี (คอร์รัปชั่น) ทุกขั้นตอนตั้งแต่ต้นน้ำยันปลายน้ำ ผมคิดว่าทุกคนรู้เรื่องนี้ดีอยู่แล้ว
ขอรัฐบาลใหม่ทำยังไงให้ลดขั้นตอน ลดช่องทางทุกอย่าง อย่าให้มีการคอร์รัปชั่น เพราะเป็นต้นทุนที่มองไม่เห็นของการทำธุรกิจ
‘รื้อภาษี’ ต้องอธิบายให้ชัด
สรรพากร ดีเดย์ส่งข้อมูลภาษีหัก ณ ที่จ่าย ทางอิเล็กทรอนิกส์ เริ่ม 1 ม.ค. 68
แสนสิริ ภูเก็ต & เดอะ โซไซตี้ เดสติเนชั่นใหม่พร็อพเพอร์ตี้เวิลด์คลาส
