อสังหาริมทรัพย์

ชัชชาติ เปิดใจครั้งแรก บทเรียนใหญ่ “แอชตัน อโศก” ต้องได้ข้อสรุป

กทม.

เป็นครั้งแรกที่นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (กทม.) รศ.ดร.วิศณุ ทรัพย์สมพล รองผู้ว่าฯ กทม. และ นายสุรัช ติระกุล ผู้อำนวยการ สำนักงานควบคุมอาคาร สำนักการโยธา กทม. ได้เปิดตัวเปิดใจร่วมแถลงข่าว ท่ามกลางความสนใจของสื่อมวลชน

จากกรณี “แอชตัน อโศก” ที่ศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง ทั้ง ๆ ที่โครงการสร้างเสร็จแล้ว ขายแล้วและอยู่แล้ว

กทม.ส่งหนังสือถึงอนันดาฯ

นายชัชชาติเปิดเผยว่า ถึงตอนนี้เป็นขั้นตอนทางกฎหมายที่ระบุไว้ชัดในกฎหมายควบคุมอาคาร มติที่ กทม.ทำไปนั้น ถือเป็นการปฏิบัติตามกฎระเบียบ

“กทม.ยุคนี้ไม่ได้มีการเอื้อประโยชน์ให้ใคร และต้องดำเนินการตามศาลสั่ง”

รศ.ดร.วิศณุ กล่าวว่า โฉนดที่ดินของแอชตัน อโศก มีการขอใช้ทางร่วมจากที่ดิน รฟม. เป็นทางเปิด 13 เมตร เพื่อออกสู่ถนนอโศกมนตรี เนื่องจากกฎหมายระบุต้องมีทางเปิดอย่างน้อย 12 เมตรเชื่อมกับถนนเขตทางสาธารณะมากกว่า 18 เมตร

ซึ่ง กทม.จะพิจารณาจากกฎกระทรวงตามกฎหมายควบคุมอาคารก่อนออกใบอนุญาต สิ่งที่ รฟม.ยืนยันในเอกสารเมื่อปี 2557 คือ มีทางกว้าง 13 เมตร เพื่อดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัย

ADVERTISMENT

และมีหนังสือยืนยันอีกข้อหนึ่ง คือ วัตถุประสงค์ใช้เพื่อเป็นทางเข้า-ออกของเจ้าของร่วมอาคารชุด ไม่มีสิ่งปลูกสร้างขัดขวางทางเข้า-ออก

กทม.จึงนำหนังสือไปยืนยันต่อคณะกรรมการควบคุมอาคาร กรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งมีหนังสือตอบว่า เจ้าของโครงการไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ ถ้ามีที่ดินแปลงอื่นใช้เป็นทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะตลอดตราบที่อาคารตั้งอยู่ และรถดับเพลิงเข้า-ออกได้สะดวก ก็เป็นไปตามกฎหมาย

ADVERTISMENT

ทักท้วงตลอดก่อนฟ้องร้อง

รศ.ดร.วิศณุกล่าวว่า ไทม์ไลน์ของโครงการมี 2 ช่วง คือ ยื่นแจ้งเพื่อขออนุญาตก่อสร้าง และขอเปิดใช้อาคาร ซึ่งเป็นคนละเรื่องกัน

เรื่องยื่นเเจ้งขอก่อสร้างคือกุมภาพันธ์ 2558 ซึ่งยื่นครั้งที่ 1 ได้ กทม.ทักท้วง ยื่นครั้งที่ 2 กรกฎาคม 2558 กทม.ก็ทักท้วงในเดือนตุลาคม 2558 จนมีการฟ้องคดีในเดือนมิถุนายน 2559 ก็มีการยื่นดัดแปลงเป็นครั้งที่ 3 มา จะเห็นว่า กทม.มีหนังสือทักท้วง 3 ครั้ง ได้แก่ พฤษภาคม 2558, ตุลาคม 2558 และสิงหาคม 2559

การยื่นขออนุญาตก่อสร้างมี 2 วิธี ได้แก่ อ.1 ยื่นพร้อมแบบ เมื่อตรวจแบบเสร็จก็ขอใบอนุญาตก่อสร้างได้

แบบที่ 2 คือ มาตรา 39 ทวิ คือแจ้งความประสงค์ก่อสร้าง และลงนามโดยวิศวกรวิชาชีพ ซึ่ง กทม.ต้องออกใบรับแจ้งภายใน 3 วัน เรียกว่า ยผ.4 และผู้แจ้งสามารถเริ่มสร้างได้เลย

ทั้งนี้ กฎหมายระบุว่า กทม.หรือเจ้าพนักงาน สามารถเเจ้งข้อทักท้วงได้ภายใน 120 วัน เพื่อให้มีการแก้ไข แต่ถ้าเป็นการรุกล้ำที่สาธารณะ, เกี่ยวกับระยะ ระดับ ระหว่างอาคาร ถนน ซอย หรือที่สาธารณะที่เป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย หรือขัดข้อกำหนดในการห้ามก่อสร้างที่ฝ่าฝืนกฎกระทรวง ประกาศ หรือข้อบัญญัติท้องถิ่น ใน 3 กรณีนี้สามารถทักท้วงได้ตลอดเวลา

ทั้งนี้ การยื่นแจ้งดัดแปลง ผู้แจ้งยื่นตามมาตรา 39 ทวิ ทุกกรณี ซึ่งเป็นการขอดัดแปลงโดยไม่ต้องขอรับใบอนุญาต โดย กทม.มีข้อหนังสือรับทราบแบบแปลนและมีหนังสือทักท้วงอยู่ตลอด

ตัวอย่างเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2560 กทม.มีแนบท้ายไว้โครงการมีประเด็นการฟ้องศาลปกครองอยู่ ดังนั้น การใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม. ผู้แจ้งจะก่อสร้างได้แค่ไหนเพียงใด ปัญหาทางแพ่งที่ผู้แจ้งต้องพิจารณาและรับผิดชอบต่อผู้มีประโยชน์ที่เกี่ยวข้องเองหากมีการเปลี่ยนแปลงข้อสงวนสิทธิ์ของ รฟม. หรือผู้ครอบครองอาคารในภายภาคหน้าจะต้องยื่นขออนุญาตแจ้งดัดแปลงอาคารให้ถูกต้อง ตามกฎกระทรวง ข้อบัญญัติท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ต่อไป

สำหรับการขออนุญาตเปิดใช้อาคาร หรือ อ.5 (เดิมชื่อ อ.6) กทม.มีการทักท้วงและยังไม่ได้ออกใบรับรองอาคารให้ เนื่องจากมีประเด็นทางเข้า-ออกที่ศาลอยู่ บริษัทก็อุทธรณ์ไปที่กรรมการควบคุมอาคาร ซึ่งกรรมการอุทธรณ์แจ้งกลับ กทม.ว่า

“การไม่ออกใบรับรองโดยแจ้งเหตุว่ามีการฟ้องคดีที่ศาลปกครอง เป็นคำสั่งไม่ชอบด้วยกฎหมาย”

สำนักการโยธาของ กทม. จึงออกใบรับรองก่อสร้างให้แบบมีเงื่อนไข คือ เรื่องที่ดินที่ตั้งโครงการที่อยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลปกครองกลาง ถ้าศาลพิพากษาแล้วให้อาคารของโครงการขัดต่อกฎหมาย ผู้ได้รับใบรับรองจะต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายต่อตนเองและผู้เกี่ยวข้อง ทั้งต้องแก้ไขอาคารให้ถูกต้องตามกฎหมายต่อไป

สรุปคือ สำนักการโยธา กทม. ได้พิจารณารอบคอบเรื่องการออกใบอนุญาต ซึ่ง กทม.ได้ทักท้วงตั้งแต่การรับทราบแบบแปลน จนถึงใบรับรอง อ.6 ที่ออกให้โดยแจ้งเงื่อนไข

นายชัชชาติเสริมว่า กฎหมายให้เราทักท้วงตามมาตรา 39 ทวิ ถ้าเป็นแบบแปลนก่อนสร้างต้องทักท้วงใน 120 วัน แต่ถ้าเป็นเรื่องทางเข้า-ออกสาธารณะ ไม่มีข้อกำหนดในการทักท้วง

จึงเป็นความรับผิดชอบของผู้ขอที่ต้องมีทางออกที่ถูกต้อง กทม.ไม่สามารถรับผิดชอบได้ว่าเขาจะมีทางเข้า-ออกถูกหรือไม่ เราทำดีที่สุดตามกรอบของเรา

การที่ กทม.ไม่ออกใบรับรองให้ก็อาจมีความผิดตามมาตรา 157 ได้เช่นกัน

พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ระบุในมาตรา 40 (3) ให้ กทม.ออกคำสั่งตามมาตรา 41 ได้ นั่นคือ ถ้าการกระทำดังกล่าวสามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ กทม.ก็ต้องออกคำสั่งให้เจ้าของอาคารมายื่นคำขอใบอนุญาตใหม่ ซึ่งการออกคำสั่งต้องให้เวลากับผู้ยื่นไม่น้อยกว่า 30 วัน หากมีเหตุอันควรก็ขยายเวลาได้

แต่ถ้าทำตามมาตรา 41 แล้ว ผู้ยื่นไม่ทำตาม ก็ต้องไปถึง มาตรา 42 ซึ่งเป็นขั้นรื้อถอนอาคาร

นายชัชชาติ กล่าวว่า เรื่องทั้งหมดเกิดขึ้นก่อนที่เราจะเข้ามาบริหาร ขอให้ทุกฝ่ายทบทวนกระบวนการให้รอบคอบ

ตอนที่เอกชนยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ถ้า กทม.ไม่อนุญาตก็อาจมีความผิด ซึ่งเอกชนก็ยื่นตามกระบวนการและมีเอกสารหลักฐานจาก รฟม.

เจ้าหน้าที่ กทม. ก็คงพิจารณารายละเอียดแล้ว จึงกำหนดเงื่อนไขการรับทราบแบบไป

จากนี้กฎหมายกำหนดไว้แล้ว ถ้าเขามีทางแก้ไขได้ก็ต้องให้เขาแก้ไขก่อนตามมาตรา 41 ซึ่ง กทม.ต้องแจ้งบริษัท

ตามมาตรา 40 (3) กทม. มีเวลา 30 วันเพื่อแจ้งหนังสือให้บริษัททำตามมาตรา 41 ซึ่งต้องคุยกับผู้ประกอบการว่ามีแนวทางอย่างไร จะใช้เวลาเท่าไร แล้วค่อยออกหนังสือตามมาตรา 41 ไปที่บริษัท จากนั้นจึงกำหนดกรอบเวลาการแก้ไขซึ่งไม่น้อยกว่า 30 วันนับจากวันที่ กทม.ออกคำสั่ง คาดว่าจะภายในสัปดาห์นี้ ซึ่งเป็นขั้นตอนแรกของกระบวนการ

เร่งตรวจสอบทุกโครงการ

รองผู้ว่าฯวิศณุกล่าวว่า กทม.อยู่ระหว่างตรวจสอบและรวบรวมข้อมูลโครงการ ซึ่งแต่ละโครงการมีรายละเอียดต่างกันไป โดย กทม.ต้องทำหนังสือสอบถามทาง รฟม.ด้วย คดีนี้ถือเป็นบทเรียนในระดับรัฐบาลด้วย เพราะมีกฎกระทรวงควบคุมอาคารมาเกี่ยว

การสร้างที่อยู่อาศัยโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าเป็นไปตามหลัก Transit Oriented Development (TOD) เพื่อให้ประชาชนเดินทางสะดวก แต่ถ้าการก่อสร้างสถานีทำให้เกิดที่ตาบอดเพิ่มทุกฝ่ายก็ต้องไปดูกฎหมายใหญ่ว่ามีทางแก้อย่างไรหรือไม่ เพราะอาจเป็นข้อจำกัด ซึ่งส่วนนี้อยู่นอกอำนาจของ กทม.

ทุกฝ่ายต้องให้ความยุติธรรม

นายชัชชาติสรุปว่า การดูแลลูกบ้านเป็นเรื่องของบริษัท แต่ กทม.จะทำให้ยุติธรรมที่สุดตามกฎหมาย แต่ปัญหาเกิดในช่วงวันหยุดยาว ทุกฝ่ายก็เราพยายามทำอย่างเร็วที่สุด

หลายฝ่ายปรึกษากันในเรื่องข้อกฎหมาย ซึ่งมีรายละเอียดมาก บางประเด็นเป็นเรื่องใหม่ที่ไม่มีใครคุ้น รวมทั้งไม่ได้เป็นกฎหมายจากข้อบัญญัติ กทม.ด้วย

ดังนั้น ทุกประเด็น ทุกขั้นตอน ต้องดำเนินการบนความรอบคอบ เพราะผู้ได้รับผลกระทบไม่ได้มีเพียงรายเดียว หรือน้อยราย แต่กระทบทุกฝ่าย โดยเฉพาะลูกบ้านหลายร้อยครัวเรือน เพราะโครงการได้โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว

​