REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. สำรวจโครงการ Mixed-use ในกรุงเทพฯ -ปริมณฑลที่อยู่ระหว่างการขายและให้เช่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2566 นิยามมีพื้นที่อาคารรวม 10,000 ตร.ม.ขึ้นไป ประกอบด้วย อาคารชุดพักอาศัย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม ฯลฯ ผลสำรวจปี 2550-2570 มีพื้นที่รวมกันเกิน 15 ล้าน ตร.ม.
วันที่ 29 สิงหาคม 2566 นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการ REIC กล่าวว่า REIC สำรวจโครงการ Mixed-use ที่สำรวจในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ทุกสถานะของการก่อสร้างที่ทำการสำรวจ มีทั้งสิ้น 126 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม (GFA) 15,312,966 ตร.ม.
- ด่วน! โปรดเกล้าฯ แต่งตั้ง ครม.เศรษฐา 1/1 รัฐมนตรีใหม่ 13 ตำแหน่ง
- ล้งกระหน่ำทุบราคามังคุด จากโลละ 200 เหลือ 60 บาท
- เงื่อนไข ธอส. จัดเงินฝากออมทรัพย์ “เก็บออม” ดอกเบี้ยสูง 1.95%
แบ่งออกเป็น 1) โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรก ปี 2566 มีจำนวน 110 โครงการ มีพื้นที่ก่อสร้าง (GFA) ทั้งสิ้น 11,462,394 ตร.ม.
และ 2) โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้าง ที่จะสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังปี 2566 จนถึงปี 2570 อีก 16 โครงการ พื้นที่ประมาณ 3,850,572 ตร.ม.
เช่น ส่วนที่ 1 ของโครงการ One Bangkok, The Forestias และโครงการขนาดกลางอื่น ๆ โดยพบว่า ในช่วงปี 2561 และ 2562 มีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวนมากกว่า 10 โครงการ เช่น Icon Siam, Singha Complex, Samyan Mitrtown, Sindhorn Village และ True Digital Park เป็นต้น
ผลสำรวจ 126 โครงการ
โครงการ Mixed-use ที่สำรวจ 126 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม (GFA) 15,312,966 ตร.ม.นี้ พบว่าเป็นโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ (Listed Company) มีสัดส่วน 56% และบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ (Nonlisted Company) มีสัดส่วน 44%
ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่พบ มีการใช้ประโยชน์ในพื้นที่เรียงตามลำดับ ดังนี้
- 1) อาคารสำนักงาน โดยมีพื้นที่รวม 6,052,598 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 39.5% ของพื้นที่ก่อสร้างรวม
- 2) พื้นที่ค้าปลีก มีพื้นที่รวม 4,717,513 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 30.8%
- 3) อาคารชุดพักอาศัย มีพื้นที่รวม 3,428,750 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 22.4%
- 4) โรงแรม มีพื้นที่รวม 914,614 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 6.0%
- 5) เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ มีพื้นที่รวม 199,490 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 1.3%
เมื่อแยกสถานะของการก่อสร้าง โครงการ Mixed-use ที่สำรวจ พื้นที่อาคารรวม 15,312,966 ตร.ม. พบว่า เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 11,462,394 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 74.9% และโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้างรวมกัน 3,850,572 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 25.1%
โครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จสะสมและเปิดให้เช่าหรือขายพื้นที่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 มีการใช้พื้นที่ประเภทอาคารสำนักงานมากที่สุด ร้อยละ 39.7 รองลงมา 31.4% เป็นพื้นที่ค้าปลีก 22.5% เป็นอาคารชุดพักอาศัย 5.9% เป็นโรงแรม และ 0.5% เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
ทำเลโซนปทุมวัน อันดับหนึ่ง
ในด้านทำเลที่ตั้ง พบว่าอยู่ในโซนปทุมวัน มากเป็นอันดับหนึ่ง 2,674,046 ตร.ม. คิดเป็น 23.3% ของพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด โดยส่วนใหญ่ 71.6% จะใช้เป็นพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก (38.6% เป็นอาคารสำนักงาน และ 33.0% เป็นพื้นที่ค้าปลีก)
ส่วนที่เหลืออีก 28.4% เป็นอาคารชุดพักอาศัย โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์รวมกัน (18.6% เป็นอาคารชุดพักอาศัย 9.4% เป็นโรงแรม และ 0.3% เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์)
โซนสีลม-สาทร-บางรัก เป็นทำเลที่มีอุปทานมากเป็นอันดับสอง 2,049,949 ตร.ม. คิดเป็น 17.9% ของพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด โดยส่วนใหญ่ 67.4% เป็นอาคารสำนักงาน ที่เหลืออีก 32.6% เป็นพื้นที่ค้าปลีก อาคารชุดพักอาศัย และโรงแรมรวมกัน (16.8% เป็นพื้นที่ค้าปลีก 12.9% เป็นอาคารชุดพักอาศัย และ 2.9% เป็นโรงแรม)
ส่วนโซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง เป็นทำเลที่มีอุปทานมากเป็นอันดับสาม 2,008,164 ตร.ม. คิดเป็น 17.5% ของพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด ทำเลนี้มีสัดส่วนการใช้พื้นที่ประเภทพื้นที่ค้าปลีก อาคารชุดพักอาศัย และอาคารสำนักงานใกล้เคียงกัน (31.9% เป็นพื้นที่ค้าปลีก, 30.9% เป็นอาคารชุดพักอาศัย และ 30.5% เป็นอาคารสำนักงาน) ส่วนที่เหลือ 4.3% เป็นโรงแรม และ 2.4% เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
โครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จสะสมและเปิดให้เช่าหรือขายพื้นที่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ส่วนใหญ่จะอยู่ในรัศมี 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า โดยมีสัดส่วนมากถึง 85.3% รองลงมา 11.0% อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าในระยะ 500-1,000 เมตร และ 3.7% มีระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า 1,000 เมตร
รถไฟฟ้าที่มีโครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จ เรียงรายอยู่สองข้างทางมากที่สุด 3 อันดับแรก ส่วนใหญ่จะเป็นสายรถไฟฟ้าที่มีเส้นทางผ่านย่านศูนย์กลางธุรกิจ เรียงลำดับ ดังนี้ 1) รถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท มีสัดส่วน 33.6% 2) รถไฟฟ้า MRT มีสัดส่วน 18.5% และ 3) รถไฟฟ้า BTS สายสีลม มีสัดส่วน 14.2%
หากพิจารณาโครงการ Mixed-use ที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต โซนปทุมวัน เป็นทำเลที่อุปทานมีแนวโน้มเติบโตสูง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศแล้วถึงปี 2570 เป็นจำนวน 1,711,990 ตร.ม. ซึ่งคิดเป็น 14.9% ของอุปทานที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน (11,462,394 ตร.ม.)
อุปทานในอนาคตมาจากโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น โครงการ One Bangkok, โครงการ Central Embassy Phase 2 และโครงการ Aman Nai Lert Bangkok
ชี้โซนสีลม-สาทร-บางรัก แนวโน้มเติบโตสูง
โซนสีลม-สาทร-บางรัก เป็นอีกทำเลที่อุปทานมีแนวโน้มเติบโตสูง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศแล้วถึงปี 2570 เป็นจำนวน 732,585 ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็น 6.4% ของอุปทานที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน อุปทานในอนาคตมาจากโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น โครงการ Dusit Central Park, โครงการ Supalai Icon Sathorn, โครงการ Park Silom และโครงการ Grande Centre Point Lumphini
สำหรับสถานการณ์อุปสงค์ของโครงการ Mixed-use ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ประเภท “อาคารสำนักงาน” มีอุปทานพื้นที่อาคารทั้งหมด 4,627,314 ตารางเมตร มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 76% และคาดว่าจะมีอุปทานในอนาคตที่จะสร้างเสร็จในช่วงครึ่งหลังปี 2566 ถึงปี 2570 อีกกว่า 1,514,784 ตารางเมตร
“พื้นที่ค้าปลีก” ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีพื้นที่ 3,622,357 ตารางเมตร มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 85% ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ค้าปลีกที่สนับสนุนการใช้งานอาคารประเภทอื่น (Supporting Retail) และคาดว่าจะมีอุปทานสร้างเสร็จในอนาคตอีกประมาณ 1,115,156 ตารางเมตร และอยู่ในทำเลปทุมวันเป็นส่วนใหญ่
“อาคารชุดพักอาศัย” ในโครงการ Mixed-use ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีจำนวนหน่วยในผัง 27,534 หน่วย ขายได้สะสม 23,946 หน่วย สัดส่วนหน่วยที่ขายได้สะสม 87% ของหน่วยในผัง มีหน่วยเหลือขาย 359 หน่วย คาดว่าจะมีอุปทานอาคารชุดพักอาศัยในอนาคต (ครึ่งหลังปี 2566-ปี 2570) เพิ่มขึ้นประมาณ 7,099 หน่วย
“โรงแรม” ในโครงการ Mixed-use ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีอุปทานทั้งสิ้น 14,232 ห้อง และคาดว่าจะมีอุปทานสร้างเสร็จในอนาคตอีก 4,341 ห้อง ราคาค่าเช่าห้องพัก พบว่าทำเลริมน้ำ เป็นทำเลที่ทำราคาได้สูงที่สุดอยู่ที่ 15,500 บาทต่อคืน
ตามด้วยทำเลเพลินจิต/วิทยุ สยาม/ชิดลม และสีลม/สุรวงศ์ ที่มีระดับราคาสูงกว่า 10,000 บาทต่อคืน การเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมในกรุงเทพมหานครในช่วงเวลาปกติ พบว่าโรงแรมมีอัตราเข้าพักเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 70%-80%
“เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” ในโครงการ Mixed-use ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีจำนวน 3 โครงการ 774 ห้อง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศโครงการแล้ว 1 โครงการ คือ โครงการ One Bangkok โดยคาดว่ามีจำนวนประมาณ 400 ห้อง มีกำหนดแล้วเสร็จปลายปี 2566 เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังคงมีผลประกอบการโดยรวมที่ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับโรงแรม เนื่องจากมีลูกค้าระยะยาวเป็นสัดส่วนที่สูง โดยมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงกว่า 70% ตั้งแต่ช่วงกลางปี 2565
