เปิดข้อมูล “ที่อยู่อาศัยผู้สูงวัย” รองรับได้ไม่ถึง 2 หมื่นคน ยิ่งหรูยิ่งเต็ม อีสานอัตราเข้าพักสูงสุด

วันที่ 28 พฤศจิกายน 2566 - 20:30 น.

ที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ ที่อยู่อาศัยผู้สูงวัย

เปิดข้อมูลโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุทั่วประเทศปี 2566 พบ 785 แห่ง รองรับได้ไม่ถึง 20,000 คน กระจุกอยู่ใน 10 จังหวัดใหญ่ อัตราเข้าพักสูงเกือบ 70% ยิ่งราคาสูงยิ่งเต็ม ภาคอีสานอัตราเข้าพักสูงสุด โดยภาพรวม อุปทานยังน้อยกว่าอุปสงค์มาก แนวโน้มโตไม่แผ่ว มีโอกาสอีกมาก ธุรกิจก่อสร้างรับอานิสงส์ยาว ๆ

วันที่ 28 พฤศจิกายน 2566 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยข้อมูลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุทั่วประเทศในปี 2566 ซึ่ง REIC สำรวจด้วยการตระหนักถึงความสำคัญของการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรของประเทศไทยที่กำลังจะเป็นสังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งหมายถึงประชากรผู้มีอายุเกินกว่า 60 ปี มีสัดส่วนมากกว่า 20.0% ของประชากรไทยทั้งหมด และคาดการณ์ว่าประชากรผู้สูงอายุจะมีสัดส่วนเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยจะมีสัดส่วนถึง 28.0% ในปี 2578 แต่การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับผู้สูงอายุในปัจจุบันยังคงเติบโตช้า และไม่เพียงพอต่อความต้องการของผู้สูงอายุในปัจจุบัน

REIC สำรวจโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุทั่วประเทศในปี 2566 เพื่อเป็นจุดเริ่มต้นที่จะสร้างฐานข้อมูลที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุให้กับภาครัฐและภาคเอกชนใช้ในการวางแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมให้กับผู้สูงอายุทุกระดับรายได้ รวมถึงเป็นข้อมูลที่เผยแพร่แก่ประชาชน เพื่อให้ใช้ประโยชน์ในการวางแผนด้านที่อยู่อาศัยให้กับตนเองหรือผู้สูงอายุในบ้าน

ภาพรวมที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในประเทศไทย ปี 2566

ทั่วประเทศมี 785 แห่ง รองรองได้ 19,490 คน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สำรวจโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในปัจจุบัน พบว่ามีทั้งหมด 758 แห่ง รองรับผู้สูงอายุได้รวม 19,490 คน มีอัตราการเข้าพัก 69.3% ซึ่งเป็นประเภทต่าง ๆ ดังนี้

ประเภทเนิร์สซิ่งโฮม หรือ สถานบริบาลผู้สูงอายุ จำนวนถึง 708 แห่ง รองรับได้รวม 15,324 คน หรือ 78.6% มีอัตราการเข้าพัก 63.7%
ประเภท Residential หรือที่อยู่อาศัยซึ่งพัฒนาขึ้นเพื่อรองรับกลุ่มผู้สูงอายุแต่ยังสามารถดูแลตัวเองได้ ออกแบบโดยใช้หลักการ Universal Design จำนวน 19 แห่ง รองรับได้รวม 1,328 คน เช่น สวางคนิเวศ สภากาชาดไทย,โครงการเวลเนสซิตี้ และบุศยานิเวศน์ จังหวัดพระนครศรีอยุธยา เป็นต้น มีอัตราการเข้าพัก 73.0%
ประเภทสถานสงเคราะห์/มูลนิธิ 26 แห่ง รองรับได้รวม 2,681 คน มีอัตราการเข้าพัก 100.0%
ประเภทโรงพยาบาล จำนวน 4 แห่ง รองรับได้รวม 155 คน และมีเข้าพัก 53.5% และประเภท Day Care จำนวน 1 แห่ง

กระจุกใน 10 เมืองใหญ่ 75.7%

การกระจายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุยังไม่มาก โดยกระจุกอยู่ใน 10 จังหวัดแรก จำนวน 574 แห่ง หรือ 75.7% ของที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุทั้งหมด ดังนี้

กรุงเทพฯ 257 แห่ง รองรับได้รวม 7,140 คน มีอัตราการเข้าพัก 68.2%
นนทบุรี 78 แห่ง รองรับได้รวม 1,759 คน มีอัตราการเข้าพัก 68.3%
เชียงใหม่ 54 แห่ง รองรับได้รวม 688 คน มีอัตราการเข้าพัก 81.8%
ชลบุรี 42 แห่ง รองรับได้รวม 822 คน มีอัตราการเข้าพัก 64.6%
ปทุมธานี 39 แห่ง รองรับได้รวม 877 คน มีอัตราการเข้าพัก 72.5%
นครปฐม 30 แห่ง รองรับได้รวม 876 เข้าพัก มีอัตราการเข้าพัก 59.1%
สมุทรปราการ 24 แห่ง รองรับได้รวม 1,206 คน มีอัตราการเข้าพัก 40.1%
ขอนแก่น 19 แห่ง รองรับได้รวม 669 คน มีอัตราการเข้าพัก 88.9%
ราชบุรี 16 แห่ง รองรับได้รวม 425 คน มีอัตราการเข้าพัก 39.1 %
พิษณุโลก 15 แห่ง รองรับได้รวม 217 คน มีอัตราการเข้าพัก 79.1%

สิทธิครอบครองส่วนใหญ่เป็นแบบ “เช่า”

การสำรวจยังพบว่า สิทธิในการครอบครองที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุส่วนใหญ่เป็นประเภท “สิทธิแบบเช่ารายเดือน” จำนวน 699 แห่ง หรือร้อยละ 92.5% รองลงมาเป็นประเภทสิทธิแบบการอยู่อาศัยตลอดชีวิต 34 แห่ง หรือ 4.5% สิทธิแบบมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย 14 แห่ง หรือ 1.9% และสิทธิการเช่าระยะยาว 9 แห่ง หรือ 1.2% ของโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยทั้งหมด

ลักษณะโครงการกว่าครึ่งเป็น “บ้านเดี่ยว”

ในด้านลักษณะโครงการ พบว่าส่วนใหญ่ใช้อาคารที่มีลักษณะอาคารแบบ “บ้านเดี่ยว” เป็นสัดส่วน 56.6% รองลงมาเป็นประเภทอาคารพักอาศัยรวม สัดส่วน 33.3%

จำแนกเป็นโครงการที่มีขนาดจำนวนเตียงไม่เกิน 20 เตียง เป็นสัดส่วน 54.8% และขนาดจำนวนเตียงเกินกว่า 20 เตียง 343 แห่ง เป็นสัดส่วน 45.2%

ทั้งนี้พบว่า ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในปัจจุบันของไทยยังคงมุ่งเน้นการรองรับ “ผู้สูงอายุไทย” เป็นสำคัญ คือ ประมาณ 99.1%

ข้อสังเกต REIC ต่อภาพรวมที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในไทย

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ข้อสังเกตว่า “แม้ว่าโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในปัจจุบันมีการขยายตัวขึ้นอย่างมากในช่วง 5 – 6 ปีที่ผ่านมา แต่ที่อยู่อาศัยที่พัฒนาขึ้นกระจุกตัวในบางพื้นที่ ยังไม่ได้กระจายตัวไปครอบคลุมพื้นที่ต่าง ๆ อย่างทั่วถึง ทำให้ไม่สามารถมีที่อยู่อาศัยที่รองรับกลุ่มผู้สูงอายุได้อย่างทั่วถึง และในภาพรวมก็ยังมีจำนวนไม่เพียงพอเมื่อเทียบกับความต้องการในปัจจุบัน

ดังจะเห็นได้ว่า เมื่อเทียบกับจำนวนผู้สูงอายุของไทยที่ปัจจุบันมีจำนวน 12.9 ล้านคน และคาดว่าจะมีผู้สูงอายุที่ต้องการที่อยู่อาศัยประมาณ 5% หรือประมาณ 650,000 คน แต่คาดการณ์ว่าอาจมีผู้สูงอายุที่สามารถเข้าสู่ระบบการบริการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุเพียง 1.0% หรือประมาณ 130,000 คน

ขณะที่ในปัจจุบันมีที่อยู่อาศัยรองรับผู้สูงอายุได้เพียงไม่เกิน 20,000 คน ซึ่งในจำนวนนี้ตั้งอยู่ในพื้นที่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวน 435 แห่ง และรองรับได้ประมาณไม่เกิน 12,000 คน โดยมีสัดส่วนถึง 57.0% และ 61.4% ของทั่วประเทศ ตามลำดับ

อีกทั้งโครงการที่มีการพัฒนาขึ้นส่วนใหญ่เป็นการรองรับกลุ่มคนที่มีฐานะปานกลางค่อนข้างดีและฐานะดีขึ้นไป ทำให้กลุ่มผู้สูงอายุที่มีฐานะปานกลางและฐานะไม่ดีนักยังคงมีการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในการรองรับอย่างมาก ดังจะเห็นได้ว่า ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุของรัฐที่จัดให้บางแห่งในปัจจุบันมีผู้ลงชื่อรอขอเข้าอยู่อาศัย 2,500 – 3,000 คน แต่ยังไม่มีหน่วยงานใดสามารถจัดที่อยู่อาศัยรองรับได้ สิ่งเหล่านี้จึงเป็นโจทย์ที่สำคัญและเร่งด่วนของรัฐบาลในการหาแนวทางในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในการรองรับผู้สูงอายุได้เพียงพอสำหรับทุกกลุ่ม

นอกจากนี้ ในการขับเคลื่อนนโยบายที่จะดึงดูดชาวต่างชาติในกลุ่มที่เกษียณอายุเข้ามาพำนักระยะยาวในประเทศไทยให้ประสบความสำเร็จ ประเทศไทยต้องมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่มีมาตรฐานให้มีมากขึ้น ควบคู่กับการพัฒนา Medical Hub และการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ ซึ่งจะช่วยทำให้ประเทศไทยเป็น Retirement Heaven และ Retirement Destination สำหรับผู้สูงอายุทั่วโลก ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญอย่างมากที่จะช่วยดึงดูดชาวต่างชาติที่ต้องการหาที่พำนักระยะยาวช่วงวัยเกษียณ และทำให้ประเทศไทยเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดในโลก ด้วยเหตุผลทางการเงินที่มีค่าใช้จ่ายที่สอดคล้องกับเงินบำนาญที่เขาได้รับ รวมถึงมีมาตรฐานและการบริการที่ดีเมื่อเทียบกับประเทศอื่น

เนิร์สซิ่งโฮม ตลาดบนดีมานด์เยอะ ยิ่งหรูยิ่งเต็ม

REIC กล่าวเจาะจงถึง “เนิร์สซิ่งโฮม” หรือสถานบริบาลผู้สูงอายุว่า เป็นประเภทที่อยู่อาศัยผู้สูงที่มีจำนวนมากที่สุด และมีการพัฒนาอย่างมากในปัจจุบัน โดย ณ ไตรมาส 2 ปี 2566 พบว่าทั่วประเทศมีจำนวน 708 แห่ง จำนวนหน่วยที่เปิดให้บริการทั้งหมด 15,324 เตียง ใน 55 จังหวัด ซึ่งส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในจังหวัดหลักและจังหวัดหัวเมืองทางภูมิภาค เช่น กรุงเทพฯและปริมณฑล เชียงใหม่ พิษณุโลก นครสวรรค์ พระนครศรีอยุธยา สระบุรี ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี เป็นต้น

สำหรับเรื่องระดับราคาการให้บริการ การสำรวจพบว่า ช่วงราคาหรือค่าเช่าที่โครงการกำหนดไว้ เรียงตามที่มีจำนวนมากที่สุดไปน้อยที่สุดได้ดังนี้

ช่วงราคา 10,001-20,000 บาท มีสัดส่วน 42.6%
ช่วงราคา 20,001-30,000 บาท มีสัดส่วน 36.1%
ช่วงราคา 30,001-50,000 บาท มีสัดส่วน 14.2%
ช่วงราคา 50,000 บาทขึ้นไป มีสัดส่วน 5.7%
ช่วงราคาไม่เกิน 10,000 บาท มีสัดส่วน 1.5%

จากที่พบว่าโครงการที่กำหนดราคาไม่ถึง 10,000 บาทมีเพียง 1.5% เท่านั้น สะท้อนให้เห็นว่า เนิร์สซิ่งโฮมที่ราคาเข้าถึงได้ (Affordable Nursing Home) สำหรับผู้สูงอายุโดยส่วนใหญ่ยังมีอยู่อย่างจำกัด

ส่วนการสำรวจข้อมูลการเข้าพักเนิร์สซิ่งโฮมของผู้สูงอายุ พบว่า จากจำนวนทั้งหมด 12,093 เตียง มีอัตราเข้าพัก 76.0% ของจำนวนเตียงที่เปิดให้บริการทั้งหมด โดยโครงการที่น้อยกว่า 20 เตียงมีอัตราเข้าพักสูงกว่าโครงการที่มีตั้งแต่ 20 เตียงขึ้นไป

โครงการในภาคตะวันออกเฉียงเหนือมีอัตราเข้าพักสูงที่สุด 81.4% รองลงมาคือภาคเหนือ 70.9% และภาคกลาง 68.6% เป็นที่น่าสังเกตว่ากรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีจำนวนเตียงสูงสุด แต่กลับมีอัตราเข้าพัก 63.1% ส่วนอัตราเข้าพักต่ำสุดคือภาคตะวันตกประมาณ 51.3%

ทั้งนี้ เมื่อแยกตามรายจังหวัดพบว่า จังหวัดร้อยเอ็ด สกลนคร และสุรินทร์ มีอัตราเข้าพัก 100% แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าจังหวัดทั้งหมดเหล่านี้จะมีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุเพียง 1 โครงการ เท่านั้น ซึ่งสะท้อนว่าอาจมีความต้องการเนิร์สซิ่งโฮมในพื้นที่เหล่านี้ แต่มีอุปทานมีอยู่ไม่เพียงพอ

แนวโน้มเนิร์สซิ่งโฮมโตไม่แผ่ว ขยายได้หลากหลายรูปแบบ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ สรุปว่า เนิร์สซิ่งโฮมมีการเติบโตอย่างมากในช่วง 5 – 6 ปีที่ผ่านมา มีอัตราการขยายตัวเฉลี่ยปีละ 25.1% ในช่วงปี 2561–2566 และคาดการณ์ว่าจะมีอัตราการขยายตัวเฉลี่ยปีละ 30.5% ในระหว่างปี 2567 – 2571 ด้วยขนาดธุรกิจไม่น้อยกว่า 9,500 ล้านบาทใน พ.ศ. 2571 และในช่วงปี 2572 – 2576 คาดว่าจะมีอัตราการขายตัวเฉลี่ยปีละ 15.0% และมูลค่าไม่น้อยกว่า 19,200 ล้านบาทในปี 2576

นอกจากนี้ การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุยังอาจมีแนวโน้มจะเกิดการพัฒนาไปเป็นรูปแบบใหม่ ๆ ในลักษณะธุรกิจแฟรนไชส์ ที่ผู้ประกอบการธุรกิจเนิร์สซิ่งโฮมอาจจะร่วมมือกับผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นอยู่ เช่น ห้องชุด บ้านแนวราบ โรงแรม รีสอร์ท โดยปรับพื้นที่บางส่วนในโครงการให้เป็นเนิร์สซิ่งโฮม โดยเฉพาะการนำห้องชุดเหลือขายหรือที่อยู่อาศัยแนวราบบางส่วนในโครงการมาปรับเปลี่ยนหรือเพิ่มเติมฟังชั่นเนิร์สซิ่งโฮมเข้าไป หรืออาจนำโครงการเดิมมาปรับรูปแบบให้เป็นมัลติเจเนอเรชั่นสำหรับการอยู่อาศัยได้ทุกวัยร่วมกัน เพื่อสร้างจุดเด่นของโครงการในการดึงดูดให้ผู้ต้องการหาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่กำลังวางแผนสำหรับการเข้าสู่วัยเกษียณ หรือกลุ่มบุตรหลานที่ต้องการหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมสำหรับคุณพ่อคุณแม่หรือผู้ใหญ่ในบ้านที่กำลังจะเข้าสู่วัยผู้สูงอายุหรือกำลังอยู่ในวัยผู้สูงอายุ แทนที่จะนำหน่วยที่เหลือขายไปหารายได้จากการให้เช่าเป็นห้องพักอาศัยแบบทั่วไปเท่านั้น

โอกาสของธุรกิจก่อสร้าง

ดร.วิชัยบอกอีกว่า กลุ่มผู้สูงอายุอีกกลุ่มหนึ่งที่น่าสนใจ คือ กลุ่มที่ต้องการปรับปรุงที่อยู่อาศัยเดิม นับเป็นกลุ่มที่สำคัญในยุคสัดส่วนของผู้สูงอายุกำลังจะเพิ่มจาก 20% ในปัจจุบันเป็นเกือบ 30% อีกประมาณ 10 ปีข้างหน้า ดังจะเห็นได้ว่า ตัวเลขขั้นต่ำที่เป้าหมายในแผนการปรับปรุงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุของกรมกิจการผู้สูงอายุมีจำนวนมากกว่า 400,000 หลัง ในช่วงปี 2567-2579 ทั้งนี้ ยังไม่ได้นับรวมการปรับปรุงที่อยู่อาศัยเดิมของบุคคลทั่วไป และการปรับปรุงอาคารให้เป็นเนิร์สซิ่งโฮม ซึ่งนับรวมกันทั้งหมดก็จะมีปริมาณมาก และสะท้อนให้เห็นโอกาสของตลาดธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการก่อสร้างที่อาจมีการขยายตัวอีกมาก

“ดังนั้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ เป็นเรื่องที่รัฐบาลจำเป็นต้องเร่งเข้ามาจัดทำนโยบายและวางแผนการพัฒนาอย่างจริงจัง เพื่อให้สามารถช่วยให้ผู้สูงอายุได้รับการดูแลอย่างดี เนื่องจากที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ คือ ที่รวมของปัจจัยสี่อย่างครบถ้วนในการดำเนินชีวิต คือ อาหาร-เครื่องนุ่งห่ม-ยารักษาโรค-ที่อยู่อาศัย และยังเป็นส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยในยุคต่อไปอีกด้วย” ดร.วิชัยกล่าว