อสังหาริมทรัพย์

นายหน้าจีน-ญี่ปุ่น ยึดอีอีซี “เซ็นทรัล-สหพัฒน์” ตุนที่ดินรอลงทุน !

ทัพนายหน้าค้าที่ดินบุก EEC เผย 6 เดือนที่ผ่านมา แห่จดทะเบียนจัดตั้งทะลักกว่า 500 บริษัท ทุนจีน-ญี่ปุ่นคึก กว้านซื้อที่ดินเก็งกำไรแข่งโบรกเกอร์เจ้าถิ่นคนไทย จับตา 3 ทำเลมาแรง “อู่ตะเภา-ศรีราชา-พัทยา” บูมแซงหน้าเมืองใหม่แปดริ้วที่ยังไม่คลอดพิมพ์เขียว “สหพัฒน์” จีบคู่ค้าจ่อขยายลงทุนเพิ่ม “เซ็นทรัล” ตุนที่ดินล่วงหน้ารอรัฐส่งสัญญาณพร้อมรุกเต็มสูบ

นายชวลิต จันทรรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริษัท บมจ.ทีมคอนซัลติ้ง เอนจิเนียริ่ง แอนด์ แมเนจเมนท์ บริษัทที่ปรึกษาครบวงจรในหลากหลายสาขา ทั้งคมนาคมและโลจิสติกส์ อาคารและสาธารณูปโภคพื้นฐาน แหล่งน้ำ สิ่งแวดล้อม พลังงาน ฯลฯ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จากการลงพื้นที่สำรวจและจัดเก็บข้อมูลในพื้นโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) อย่างต่อเนื่อง รวมทั้งเป็นที่ปรึกษางานศึกษาความเหมาะสมและผลกระทบสิ่งแวดล้อมโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมต่อ 3 สนามบิน ล่าสุด แม้ร่างขอบเขตงานและการกำหนดเงื่อนไขการประมูล (TOR) จะประกาศเป็นทางการช่วงปลายเดือนพฤษภาคมนี้ แต่เนื่องจากเมกะโปรเจ็กต์ EEC เป็นโครงการที่รัฐบาลเร่งผลักดันเต็มที่ นักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติจึงสนใจและให้ความสำคัญเป็นพิเศษ

ทุนญี่ปุ่นรวมตัวกว้านซื้อที่ดิน

นอกเหนือจากบริษัทรับเหมา กลุ่มทุนยักษ์ใหญ่จากต่างประเทศหลายรายอยู่ระหว่างเจรจากับกลุ่มทุนไทย เพื่อเสนอตัวยื่นประมูลลงทุนโครงการรถไฟความเร็วสูง หรือไฮสปีดเทรนแล้ว ที่น่าจับตามองคือกลุ่มทุนญี่ปุ่น กำลังเคลื่อนไหวรวมตัวกันหาซื้อที่ดินรองรับการพัฒนาโครงการทั้งที่อยู่อาศัย และโครงการในเชิงพาณิชย์ เพราะมองว่าถ้าหาก EEC เกิดขึ้นเต็มรูปแบบ การลงทุน

ในอุตสาหกรรมเป้าหมาย โดยเฉพาะ S-curve เป็นไปตามเป้าหมายที่รัฐบาลวางไว้ จะส่งผลให้พื้นที่ EEC ในภาคตะวันออกทั้ง 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง ขยายตัวในแง่การลงทุนทั้งภาคอุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า โรงแรม ฯลฯ

ในส่วนของทุนญี่ปุ่นมีการรวมตัวกันกว้านซื้อที่ดินบริเวณศรีราชา ซึ่งปัจจุบันเป็นแหล่งธุรกิจและที่อยู่อาศัยของชาวญี่ปุ่นที่ทำงานอยู่ในโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออกอยู่แล้ว จนถูกขนานนามว่าเป็น Little Osaka หรือ Little Tokyo

“อู่ตะเภา-พัทยา-ศรีราชา” บูม

นายชวลิตกล่าวว่า ประเมินว่าหลังโครงการไฮสปีดเทรนเกิดขึ้นเป็นรูปธรรม และมีการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา เป็นท่าอากาศยานนานาชาติแห่งที่ 3 เชื่อมโยงกับสนามบินสุวรรณภูมิ และสนามบินดอนเมือง รวมทั้งผลักดันให้สนามบินอู่ตะเภาเป็นนิคมอุตสาหกรรมการบิน และศูนย์ซ่อมอากาศยาน จะเกิดเมืองใหม่บริเวณโดยรอบสนามบินอู่ตะเภา และเมืองใหม่ตามแนวเส้นทางไฮสปีดเทรน และในรัศมีโดยรอบหลายจุด โดยเมืองการบินอู่ตะเภาจะมีการขยายตัวเติบโตสูงสุด กลายเป็นมหานครการบิน รองลงไปคือศรีราชา จะขยายตัวในการพัฒนารองรับการอยู่อาศัย เป็นเมืองที่อยู่อาศัยที่โตเงียบ

ขณะที่เมืองพัทยา แหล่งท่องเที่ยวชายทะเลหลักของภาคตะวันออกจะเติบโตรอง ๆ ลงมา โดยเฉพาะบริเวณโดยรอบสถานีไฮสปีดเทรนพัทยา ซึ่งทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟพัทยาเดิม

เมืองใหม่แปดริ้วคู่แฝด กทม.

ส่วนพื้นที่ที่รัฐบาลมีแผนจะพัฒนาให้เป็นเมืองใหม่ หรือ smart city เพื่อรองรับการอยู่อาศัยของทั้งคนไทยและคนต่างชาติที่ทำงานใน EEC เป็นเมืองแห่งนวัตกรรมและเทคโนโลยี เป็นมิตรกับ

สิ่งแวดล้อม สะดวก ปลอดภัย โครงข่ายคมนาคมสมบูรณ์แบบ ซึ่งตามแผนทำเลที่ตั้งจะอยู่ในพื้นที่ จ.ฉะเชิงเทรานั้น แม้ขณะนี้ยังไม่ได้กำหนดชัดเจนว่าจะอยู่บริเวณใด ขณะเดียวกันก็จะเปิดทางเลือกให้ภาคเอกชนสามารถยื่นข้อเสนอนำที่ดินในมือมาพัฒนาเป็นเมืองใหม่ภายใต้กรอบ หรือเงื่อนไขหลักเกณฑ์ที่รัฐกำหนดขึ้นได้ แต่โดยหลักการควรเป็นพื้นที่ที่อยู่ใกล้กรุงเทพมหานคร (กทม.) ใช้เวลาเดินทางจาก กทม.-เมืองใหม่ ไม่เกินกว่า 1 ชั่วโมง ในอนาคตเมืองใหม่ฉะเชิงเทรา หรือ smart city จะกลายเป็นเมืองที่เติบโตเป็นคู่แฝดของ กทม.

“เซ็นทรัล” ตุนที่รอจังหวะ

สำหรับของความเคลื่อนไหวของภาคเอกชนไทย ดร.ณัฐกิตติ์ ตั้งพูลสินธนา ผู้ช่วยกรรมการใหญ่สายงานการตลาด บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ศักยภาพของศรีราชา รวมถึงพื้นที่ต่าง ๆ ในโครงการ EEC อยู่ในเกณฑ์ดีมาก เพราะเป็นโปรเจ็กต์ที่รัฐบาลต้องการจะสร้าง S-curve ใหม่ เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ซึ่งจะส่งผลให้เกิดการพัฒนาด้านสาธารณูปโภคต่าง ๆ การเข้ามาลงทุนของบริษัทใหญ่ เช่น ผลิตเครื่องบิน ทำให้มีกลุ่ม in-telligent worker ที่มีกำลังซื้อตามมา

“หากมีโอกาสที่ดี เราก็พร้อมที่จะเข้าไป โดย CPN มีอินฟราสตรักเจอร์ที่สามารถซัพพอร์ตได้ทั้งออฟไลน์-ออนไลน์ แม้ขณะนี้จะมีนักลงทุนจำนวนมากทั้งไทยและต่างประเทศสนใจที่จะลงทุน แต่ต้องบอกว่าใครจะมาทำรีเทลแข่งกับกลุ่มเราคงไม่ง่ายนัก และคงต้องรอให้แพลนของรัฐบาลเสร็จเรียบร้อยเสียก่อน
แล้วจึงวางแผนไปต่อยอด เพราะเราก็มีฐานอยู่แล้วทั้งระยองและชลบุรี”

ทั้งนี้ นอกจากเซ็นทรัลพลาซา ระยอง เซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี และโรบินสันศรีราชาแล้ว ในปีที่ผ่านมาบริษัทยังเข้าไปซื้อหุ้น 65% จากบริษัท ดาราฮาเบอร์ จำกัด ทำให้ได้รับสิทธิ์เช่าพื้นที่ 34.5 ไร่ บริเวณถนนสุขุมวิท เกาะลอย ศรีราชา จังหวัดชลบุรี ระยะเวลา 30 ปี

“สหพัฒน์” คุยคู่ค้าขยายลงทุน

ขณะที่นายบุญชัย โชควัฒนา ประธานกรรมการ บริษัท สหพัฒนพิบูล จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า โครงการ EEC ถือเป็นโปรเจ็กต์การลงทุนที่ดีสำหรับการสร้างเมืองใหม่ และสร้างการลงทุนใหม่ ๆ เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ซึ่งภาคเอกชนรอความพร้อมและความชัดเจนของแผนการลงทุนของภาครัฐที่จะเข้ามา ซึ่งในส่วนของบริษัทได้มีการพูดคุยกับกลุ่มนักลงทุนที่อยู่ในสวนอุตสาหกรรมเครือสหพัฒน์ศรีราชาถึงการลงทุนใหม่ ๆ เพื่อให้สอดรับกับแผนการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐ

“สวนอุตสาหกรรมเรามีพื้นที่ 1,600 ไร่ เป็นนิคมปิดและใช้พื้นที่ไปค่อนข้างเต็มแล้ว ตอนนี้ที่เหลือ 200-300 ไร่ ก็ได้พูดคุยกันกับนักลงทุนที่เปิดอยู่แล้วกับเราว่าจะสามารถขยายการลงทุนเพิ่มไหม อย่างไรบ้าง ก็ได้พูดคุย เตรียมกันไว้อยู่แล้ว”

จีน-ญี่ปุ่นแห่ตั้งบริษัทค้าที่ดิน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกขณะนี้ยังชะลอตัว การลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์จะลดน้อยลงจากเมื่อหลายปีก่อน แต่จากการตรวจสอบข้อมูลการจดทะเบียนบริษัทนิติบุคคล ของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา (พฤศจิกายน 2560-เมษายน 2561) พบว่า ในพื้นที่ จ.ชลบุรี มีผู้ประกอบการจดทะเบียนบริษัท โดยมีวัตุประสงค์เพื่อเป็นหน้านาย ตัวแทนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (68102) กว่า 500 บริษัท หรือเฉลี่ยต่อเดือนมากกว่า 80 บริษัทที่น่าจับตามองนอกจากผู้ประกอบการที่เป็นคนไทยที่มีความตื่นตัวในเรื่องของการจดทะเบียนตั้งบริษัทนายหน้าซื้อขายอสังหาฯ ทั้งที่ดินและคอนโดฯแล้ว เป็นที่น่าสังเกตว่ายังมีนักธุรกิจชาวจีน และญี่ปุ่น ที่จดทะเบียนตั้งบริษัทเพื่อทำธุรกิจเป็นนายหน้าซื้อขายอสังหาฯเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากเช่นกันอาทิ บจ.เผิง ซิง บจ.ลู่ ไฮ่หรง บจ.เรด บูล ที บจ.เจน ชุน ด้า เรียลเอสเตท บจ.เชวี่ยน กี กี บจ.ดอง เชน บจ.ฟาง เหอ อินเตอร์เนชั่นแนล บจ.ฮัวไท ฟีนิกซ์ บจ.ไทยบ่าว โอเวอร์ซี เรียลเอสเตท บจ.ไทย ออเรียนทอล จิงจิง เทรด

ส่วนกลุ่มญี่ปุ่น บจ.ซะกุระ มิระอิ (ไทยแลนด์) บจ.โทโมบุจิ บจ.ไทยเซ็นเตอร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ บจ.มิคิ บจ.พะคะพัน บจ.นิโคนิโค อินเทอร์เนชั่นแนล บจ.เมย์แลนด์ ไทย บจ.ทีจีซี พัทยา เป็นต้น

ใช้ “บางละมุง” ฐานที่มั่น

สอดคล้องกับแหล่งข่าวจากวงการตัวแทนนายหน้าซื้อขายที่ดินและอสังหาฯในจังหวัดชลบุรี ที่กล่าวในเรื่องนี้กับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปัจจุบันมีบริษัทคนจีนและบริษัทคนญี่ปุ่นที่ตั้งบริษัทร่วมกับคนไทย โดยจีนหรือญี่ปุ่นถือหุ้น 49% และไทย 51% แต่กรรมการผู้มีอำนาจเป็นชาวจีนหรือญี่ปุ่น และทำธุรกิจเป็นนายหน้าซื้อขายที่ดิน คอนโดฯ โดยบริษัทของคนจีนนั้นคาดว่าจะไม่ต่ำกว่า 80-100 บริษัท และในจำนวนนี้จะมีทั้งนักธุรกิจจีนที่เพิ่งเข้ามาทำธุรกิจในไทย และที่ผ่านมาได้เข้ามาลงทุนทำธุรกิจเกี่ยวกับการก่อสร้าง ร้านอาหาร และได้ขยายการทำธุรกิจมาเป็นตัวแทนนายหน้าซื้อขายคอนโดฯและที่ดินเพิ่ม ส่วนบริษัทของคนญี่ปุ่นจะมีประมาณ 20-30 บริษัท

“ที่ผ่าน ๆ มาบริษัทนายหน้าซื้อขายที่ดินของชาวจีนและญี่ปุ่นมีไม่มากนัก แต่เริ่มเห็นมีการตั้งบริษัทเพิ่มมากขึ้นตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมา และบริษัทเหล่านี้ส่วนใหญ่กว่า 90% จะตั้งอยู่ที่อำเภอบางละมุง” แหล่งข่าวกล่าว

บิ๊กอสังหาฯปักหลักรอ

แหล่งข่าวกล่าวเพิ่มเติมว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาฯในภาคตะวันออกโดยเฉพาะชลบุรี ระยอง แหล่งลงทุนหลักยังไม่กระเตื้องขึ้นมากนัก ผลพวกจากเศรษฐกิจและกำลังซื้อชะลอตัว การลงทุนโครงการใหม่มีไม่มาก ขณะที่ผู้ประกอบการจากส่วนกลาง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่เข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการ อาทิ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ บมจ.ศุภาลัย บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ฯลฯ มีทั้งที่ประสบความสำเร็จและที่ช่วงหลังยอดขายไม่เข้าเป้า แต่ส่วนใหญ่ยังมีที่ดินตุนในมือ และแผนลงทุนต่อเนื่อง รอโอกาสทางการตลาดช่วง EEC มีความคืบหน้าเป็นรูปธรรมในระยะเวลาอันใกล้

นายรัชภูมิ จงภักดี ผู้จัดการทั่วไป บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC 3 จังหวัด มีผู้ประกอบการรายใหญ่สะสมแลนด์แบงก์จำนวนมาก เช่น บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท, ศุภาลัย, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เสนาดีเวลลอปเม้นท์, เอสซี แอสเสท, ควอลิตี้ เฮ้าส์ เป็นต้นภาพรวม 3 จังหวัดมีหน่วยอยู่ระหว่างขาย 192,350 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 710 โครงการ 103,350 หน่วย มูลค่า 250,500 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 230 โครงการ 89,000 หน่วย มูลค่ารวม 301,992 ล้านบาท

โดยชลบุรีเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมากที่สุดใน EEC ซึ่งมีหน่วยอยู่ระหว่างขาย 154,400 หน่วย

ที่ดินศรีราชา 80-100 ล้าน/ไร่

ทั้งนี้ ความเคลื่อนไหวซื้อขายที่ดินใน 3 จังหวัดมีความคึกคักเป็นอย่างมาก ประเมินว่าราคาในโซน EEC ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 30-50% โดยราคาที่ดินใน จ.ชลบุรี มีการปรับตัวตั้งแต่ก่อนประกาศพัฒนา EEC โดยเฉพาะ อ.ศรีราชา ปัจจุบันทำเลติดถนนปรับสูงขึ้นอยู่ที่ 80-100 ล้านบาท/ไร่ ทำเลติดทะเลอยู่ที่ 100 ล้านบาท/ไร่

ในขณะที่ราคาที่ดิน อ.สัตหีบขยับตัวสูงไม่แพ้กัน จากการทุ่มงบประมาณของรัฐบาลในการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา ส่งผลให้ภาวะราคาที่ดินโซนสวนเสือศรีราชาทำเลไม่ติดถนน ในช่วง 2-3 ปีก่อนไร่ละ 2-3 ล้านบาท ปัจจุบันปรับเพิ่มเป็นไร่ละ 5 ล้านบาท

ส่วนภาคอุตสาหกรรมที่ปัจจุบันบูมเป็นอย่างมากในพื้นที่ตำบลบ่อวิน มีแนวโน้มขยายตัวไปทางเขาคันทรง อ.ศรีราชา ไปถึงท่าจาม อ.หนองใหญ่ เพราะมีพื้นที่รองรับอีกหลายหมื่นไร่ ราคายังสามารถลงทุนได้ที่หากเป็นที่ดินแปลงใหญ่อยู่ที่ไร่ละ 2-4 ล้านบาท ถ้าเป็นที่ดินแปลงเล็กไม่เกิน 10 ไร่ ราคาขยับไร่ละ 15 ล้าน

ออริจิ้นฯเล็งลงทุนหมื่นล้าน

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า ปัจจุบันบริษัทลงทุนโซนแหลมฉบัง-ศรีราชาแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 4,830 ล้านบาท ในปีนี้วางแผนลงทุนเพิ่มคิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 10,000 ล้านบาท มีทั้งคอนโดฯ โรงแรม คอมมูนิตี้มอลล์ ในทำเลแหลมฉบัง-ศรีราชา

“เรามีที่ดินทำเลใจกลางศรีราชาอีก 3 แปลง เนื้อที่รวม 10 ไร่ ตั้งใจพัฒนาคอนโดฯไฮเอนด์มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาทในปีหน้า ส่วนนโยบายพัฒนาเมืองใหม่รถไฟฟ้าความเร็วสูงของรัฐบาลตอนนี้ไม่มีแนวคิดเข้าไปแข่งขัน” นายพีระพงศ์กล่าว