อสังหาฯทวงปลดล็อก LTV กู้ไม่ผ่านทุบบ้านโอเวอร์ซัพพลายทุกราคา

ไตรมาส 1/68 ผ่านมา 2 เดือนครึ่ง ท่ามกลางภาวะสุญญากาศการต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเพิ่งหมดอายุมาตรการเมื่อ 31 ธันวาคม 2567 ที่ผ่านมา สร้างความกระสับกระส่ายให้กับภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยไม่มากก็น้อย เหตุปัจจัยเพราะสารพัดเรื่องกดดันมีมากอยู่แล้วในปี 2567 ปีนี้เพิ่มเติมสถานการณ์ให้เลวร้ายมากขึ้นไปอีกจากทรัมป์ 2.0 ที่ก่อหวอดเทรดวอร์รอบใหม่ สร้างความผันผวนต่อระบบเศรษฐกิจไปทั่วโลก ทำให้มีข้อเรียกร้องถึงรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร ในการออกมาตรการสนับสนุนเพื่อประคองสถานการณ์ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมให้ถึงฝั่งโดยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง

หลักใหญ่ใจความเมื่อซาวเสียงดูแล้วพบว่า สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องการมากที่สุด เป็นเรื่องขอให้ธนาคารแห่งประเทศไทยพิจารณาผ่อนปรนการบังคับใช้ LTV-Loan to Value (มาตรการบังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป) รองลงมาเป็นเรื่องการลดดอกเบี้ย เพื่อลดภาระค่าผ่อนงวดของประชาชน ลดภาระต้นทุนการเงินของผู้ประกอบการ และดึงดูดเม็ดเงินใหม่ ๆ จากกำลังซื้อชาวต่างชาติเข้ามากระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศ

ลดค่าโอน-จำนองราคา 7 ล้านอุ้มยอดโอนปี’67

เปิดประเด็นด้วยบิ๊กดาต้า “กมลภพ วีระพละ” กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯในยุครัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน สาระสำคัญลดค่าโอน-จดจำนองจาก 3% เหลือ 0.01% หรือล้านละ 30,000 บาท เหลือล้านละ 300 บาท

โดยขยับเพดานความช่วยเหลือ จากเดิมให้ไม่เกิน 3 ล้านบาท ปรับขึ้นเป็นที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นแรงผลักดันให้ตลาดฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ ดูได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนสิ้นสุดมาตรการในช่วงสิ้นปี 2567 โดยเฉพาะสินค้าอาคารชุดในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการโอนกรรมสิทธิ์ 33,361หน่วย เพิ่มขึ้น 13.9% คิดเป็นมูลค่า 84,481 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับปี 2566

อย่างไรก็ตาม หากเทียบกับการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2567 พบว่า มีจำนวนหน่วย 347,799 หน่วย ลดลง -5.2% แบ่งเป็นการโอนอาคารชุด 116,439 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.7% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนของอาคารชุดหรือคอนโดฯ ที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ที่เพิ่มขึ้น 9.1% ส่วนบ้านแนวราบ มีการโอน 231,360 หน่วย ลดลง -10.6% ซึ่งลดลงทุกระดับราคา

ด้านมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ปี 2567 มีมูลค่า 980,648 ล้านบาท ลดลง -6.3% แบ่งเป็นคอนโดฯ มีมูลค่าการโอน 297,060 ล้านบาท ลดลง -2.5% บิ๊กดาต้าชี้ให้เห็นว่าเป็นการลดลงจากการโอนอาคารชุดในราคาเกิน 7 ล้านบาทขึ้นไป ในขณะที่วงเงินโอนไม่เกิน 7 ล้านบาท มีการปรับเพิ่มขึ้น 4.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 ส่วนบ้านแนวราบมีมูลค่าโอน 683,588 ล้านบาท ลดลง -7.9% ส่งผลให้ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีมูลค่า 587,344 ล้านบาท ลดลง -13.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 ที่มีมูลค่าโอน 678,347 ล้านบาท

แนวโน้มปี 2568 ทาง REIC มีโอกาสจะฟื้นตัว โดยประเมินจำนวนหน่วยโอน 353,389 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.6% ซึ่งเป็นการเพิ่มแบบทรงตัว แบ่งเป็นการโอนคอนโดฯ 116,618 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.2% และการโอนบ้านแนวราบ 236,770 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.3% ทั้งนี้ หากจับตัวเลขมาวางบนบรรทัดเดียวกัน สถิติจริงของปี 2567 มูลค่าการโอนทั่วประเทศลดลงลึกถึง -5.2% แต่แนวโน้มปี 2568 มีโอกาสฟื้นกลับมาได้เพียง 1.6% นั่นคือภาพรวมทั่วประเทศจำนวนหน่วยยังอยู่ในแดนติดลบอยู่ดี

ขณะที่ด้านมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยทุกประเภท (บ้านใหม่+บ้านมือสอง) คาดการณ์ที่ 994,545 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4% แบ่งเป็นการโอนคอนโดฯ 298,363 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.4% และการโอนบ้านแนวราบ 696,181 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.8% โดยระบุด้วยว่าโอกาสฟื้นตัวฝากความหวังไว้กับเทรนด์เศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีแรก 2568 และเม็ดเงินจากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐบาลที่คาดการณ์จะลงสู่ระบบเศรษฐกิจในปีนี้อีก 2.6 แสนล้านบาท (หมายถึงปี 2568 มีงบประมาณแผ่นดินเต็มปี) รวมทั้งแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ จะส่งผลให้ประชาชนยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น โดยคาดว่าปี 2568 จะมีการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมูลค่า 593,634 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.1% จากปี 2567

สอดคล้องกับ “สุวรรณี มหณรงค์ชัย” รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า เทรนด์ปี 2568 ภาคอสังหาฯ เอกชนรอการสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐ ล่าสุดแบงก์ชาติเพิ่งปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 2.25% เหลือ 2% ต่อปี คาดว่าจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ และเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค ขณะเดียวกัน ตลาดยังจับตาความเป็นไปได้ที่แบงก์ชาติอาจผ่อนคลายมาตรการ LTV โดยเฉพาะเงื่อนไขที่กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30% หากมีการปรับลด LTV ในทุกระดับราคา คาดว่าจะช่วยกระตุ้นดีมานด์ในตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญในปีนี้

อีกปัจจัยหนึ่งที่อาจช่วยขับเคลื่อนตลาด คือ “งานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 47” กำหนดจัดวันที่ 20-23 มีนาคมนี้ โดยคาดว่าจะมีเม็ดเงินหมุนเวียนในงานกว่า 6,000 ล้านบาท กลุ่มที่ได้รับความนิยมคือ บ้านเดี่ยวระดับกลาง อาคารชุด และทาวน์โฮม ขณะที่โครงการมิกซ์ยูสเริ่มกลับมาเป็นที่สนใจ สะท้อนพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนไปตามภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งดีเวลอปเปอร์ทั้งรายเล็ก-ใหญ่ก็ยังต้องปรับตัวอย่างต่อเนื่องเพื่อรองรับกำลังซื้อในกลุ่มเซ็กเมนต์ที่ยังมีศักยภาพ

3 สมาคมอสังหาฯเดินสายถกแบงก์ชาติ-คลัง

“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ทางตัวแทน 3 สมาคม ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ยื่นหนังสือถึง นายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรีและ รมว.คลัง เมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ 2568 ที่ผ่านมา ขอให้พิจารณาแพ็กเกจกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย โดยฝ่ายเอกชนมีความเห็นตรงกันว่าตอนนี้สถานการณ์อยู่ในขั้นวิกฤต กำลังซื้อตั้งแต่ระดับล่างขึ้นบนต้องการความช่วยเหลือจากแบงก์ชาติและรัฐบาล ในการขอมาตรการที่เป็นยาแรงเพื่อแก้ไขปัญหาระยะเร่งด่วน และปรับโครงสร้างในระยะยาวด้วย หลังจากก่อนหน้านี้ได้ประชุมร่วมกับผู้บริหารระดับสูงของแบงก์ชาติ ซึ่งก็มีผลตอบรับที่เป็นสัญญาณบวก อย่างน้อยมีการนั่งประชุมร่วมโต๊ะกัน

“ในส่วนความรับผิดชอบของแบงก์ชาติ อยากจะขอให้พิจารณาผ่อนปรน LTV อย่างน้อย 2 ปี รอให้เศรษฐกิจกลับสู่ภาวะปกติแล้วจะกลับมาบังคับใหม่ก็ทำได้ แต่ในปี 2568 นี้ไม่ใช่ประเด็นพลิกฟื้นเศรษฐกิจ แต่เป็นเรื่องการประคับประคองไม่ให้ตกต่ำมากไปกว่านี้ ซึ่งประเด็น LTV ดีเวลอปเปอร์ทุกคนเห็นตรงกันว่าต้องปลดล็อกออกไปก่อน เป็นยาแรงที่จะช่วยกระตุ้นอสังหาฯได้ดีที่สุด ถูกต้องมากที่สุดในนาทีนี้”

บุญถาวร Wait & See พักแผนลงทุนสาขาใหม่

เรื่องเดียวกันนี้ “สิทธิศักดิ์ ทยานุวัฒน์” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท บุญถาวร รีเทล คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ตอบคำถามสั้น ๆ ถึงแผนลงทุนปี 2568 ว่า ในปีที่ผ่านมาเดิมคาดการณ์รายได้ยังเติบโต แต่ในช่วงไตรมาส 4/67 วงการธุรกิจรับผลกระทบตลาดขาลงจากความไม่เชื่อมั่น กำลังซื้อถดถอยหนัก ทำให้ยอดขายปรับตัวทำได้เท่ากับปี 2566 ทิศทางปีนี้จึงไม่อาจฝืนแรงโน้มถ่วงตลาดภาพรวมได้ ดังนั้นวางตัวเลขไว้ที่ 13,000-14,000 ล้านบาท หรือเท่ากับบุญถาวรมองเป้ายอดขายเท่ากัน 3 ปีซ้อน ตั้งแต่ 2566-2567-2568

“ปี 2568 ผมก็อยากรู้ว่าผมจะทำยังไงดี คุยกับดีเวลอปเปอร์หลายค่าย ส่วนใหญ่เกินครึ่งหรือ 60% ประเมินว่าปีนี้ถ้าทำได้เท่าปีที่แล้วก็พอใจแล้ว แต่ก็มีโรงงานหรือซัพพลายเออร์รายกลาง-รายใหญ่บางคนประเมินต่ำกว่าปีที่แล้ว เพราะต้องบอกว่าเรื่องสภาพคล่องในตลาด หนี้ครัวเรือน หนี้สาธารณะค่อนข้างเป็นปัญหา คุยกับธนาคารก็บอกว่าน่าจะยังไม่ดี พฤติกรรมผู้บริโภคระมัดระวังการจับจ่ายใช้สอย เขามีตังค์นะ แต่ระวังการใช้เงินมากขึ้น อ่างอาบน้ำวนใบละ 2.5 แสน คิดเยอะหน่อย ลดราคาเหลือ 1.8 แสนก็รับได้”

ในส่วนมุมคิดเยอะของกลุ่มบุญถาวร เดิมวางแผนลงทุนโชว์รูมใหม่ 1 สาขา แต่ประเมินภาวะเศรษฐกิจมีความไม่แน่นอนสูงจึงตัดสินใจชะลอโครงการลงทุนออกไปก่อน รอดูนโยบายรัฐบาล รอดูดอกเบี้ย กนง. รอดูสภาพตลาดหุ้น และรอดูยอดขายรถยนต์และอสังหาริมทรัพย์ก่อนดีกว่า อย่างการลงทุนพลาซ่าภายใต้แบรนด์ “ดีไซน์วิลเลจ” เพิ่งลอนช์สาขาที่ 6 ที่รัชดา ลงทุนเฉลี่ยสาขาละ 500 ล้านบาท ปีนี้ฟันธงแล้วว่าด้วยสภาพเศรษฐกิจอย่างนี้ บุญถาวรก็ไม่ได้มีความจำเป็นจะต้องรีบร้อน ค่อย ๆ ทำก็แล้วกัน เพราะ “…เราคงไม่ใช่ซูเปอร์แมนที่จะลงทุนสวนกระแสเศรษฐกิจได้ ตลาดรวมก็แย่กันทุกคนตอนนี้”

บ้านเดี่ยวโอเวอร์ซัพพลายทุกราคา-แบกสต๊อก 5 ปี

ถัดมา “ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาคอสังหาฯในปีที่แล้วมีภูเขาอุปสรรค 3 ลูก จากปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูง ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในตลาดบ้านเดี่ยวทุกระดับราคา เป็นผลจากการแข่งขันหลังยุคโควิด และความเชื่อมั่นทำให้แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อสูง คนก็ชะลอการตัดสินใจซื้อและโอน ปีนี้เพิ่มภูเขาอุปสรรคลูกที่ 4 จากผลกระทบรัฐบาลโดนัลด์ ทรัมป์ ของสหรัฐอเมริกา ดังนั้น ข้อเรียกร้องของ 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ในการขอให้ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ถือเป็นมาตรการจำเป็นเร่งด่วน และเป็นไพรออริตี้แรกที่อยากได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล

“มาตรการผ่อนผัน LTV ผมเห็นด้วยอย่างยิ่ง สนับสนุนอย่างมาก แบงก์ชาติผ่อนคลายมาตรการจะช่วยกระตุ้นอย่างมาก เราเห็นแล้วว่าความเข้มงวดของ LTV มีเพื่อป้องกันการเก็งกำไร วันนี้การเก็งกำไรหมดไปจากตลาดแล้ว พฤติกรรมลูกค้าซื้อบ้านหลังที่ 1 บางทีต้องการหลังที่ 2-3 ซื้อให้ลูก หรือต้องการทำเลใกล้ที่ทำงาน การเก็งกำไรหายไปแล้ว การผ่อนคลาย 1-2 ปี ผมเห็นด้วยอย่างยิ่ง จำเป็นจะต้องกระตุ้นอสังหาฯอย่างมากใน 1-2 ปีนี้ เพราะปัญหาโอเวอร์ซัพพลายไม่ใช่แก้แค่ปี 2568 แล้วจบ แต่ต้องใช้เวลาอย่างน้อยอีก 3 ปี จึงจะกลับมาขายได้ปกติ เราดูตัวเลขใช้เวลา 5 ปี บ้านเดี่ยวจึงจะขายหมด เทียบกับช่วงเวลาปกติใช้เวลา 2-3 ปี”

สรุปมาตรการรัฐที่อยากให้เกิดมี 3 ด้านด้วยกัน 1.กระตุ้นกำลังซื้อ ด้วยการต่ออายุลดค่าโอน-จำนอง ซึ่งปีที่แล้วจำกัดเพดานราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ปีนี้ควรกระตุ้นอย่างมากและไม่ควรจำกัดราคาเพราะเกิดโอเวอร์ซัพพลายไปหมด จำเป็นต้องกระตุ้นการซื้อการโอนทุกระดับราคา 2.ควรมีการสนับสนุนเรื่องการกู้ วันนี้แบงก์เอกชนมีความสามารถให้กู้ รัฐบาลควรมีมาตรการอะไรสักอย่างสนับสนุนให้คนมีความสามารถในการกู้ได้มากขึ้น และ 3.ดึงดูดชาวต่างประเทศเข้ามาอยู่ในไทย เพื่อการกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศไทย เมื่อเข้ามาลงทุนแล้ว นักลงทุนต่างชาติจำเป็นต้องมีที่อยู่ ที่ทำงาน ยกตัวอย่างตลาดออฟฟิศ 9 ล้านกว่า ตร.ม. อัตราการเช่าเหลือ 70-80% นั่นหมายความว่ามีพื้นที่ออฟฟิศว่าง ๆ 2 ล้าน ตร.ม. และราคาค่าเช่าไม่ขึ้นเลย แสดงถึงความจำเป็นในการดึงเม็ดเงินต่างประเทศเข้ามาหมุนเวียนเศรษฐกิจในประเทศ

พฤกษาฯแนะเว้น LTV 3 ปี แก้เกมกู้ไม่ผ่าน

มุมมองของ “ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์” รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า ก่อนยุคโควิดบ้านในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลอาจมีขนาดตลาด 5-6 แสนล้านบาท ปัจจุบันหดตัวเหลือ 3.5 แสนล้านบาท/ปี มองผลกระทบภาพใหญ่กำลังซื้อตกต่ำเหมือนวิกฤตเศรษฐกิจของโลกด้วย ของไทยด้วย สิ่งที่มองคือช่วง 1-2 เดือนแรกของปี 2568 ถ้ามีนโยบายแบงก์ชาติผ่อนปรน LTV จะช่วยได้เยอะ เพราะปัญหาผู้กู้ทำให้กู้ได้ยาก ประเด็นปลดล็อก LTV จึงน่าจะสำคัญกว่าอัตราดอกเบี้ย เพราะดอกเบี้ยต้องดูไปตามภาวะการเงินประเทศ อาจลดไม่ได้มากเท่าไหร่ แต่ถ้าผ่อนปรน LTV จะได้ผลมากกว่า และน่าจะผ่อนปรนทุกราคา ยิ่งลดเงื่อนไขด้วยยิ่งดี

“เกณฑ์ LTV เป็นส่วนหนึ่งของปัญหากู้ไม่ผ่าน ปีนี้ถ้าหากแบงก์ชาติกำลังพิจารณาการผ่อนปรน ถ้าหากผ่อนปรนได้ 2-3 ปี ยิ่งดีเลย เพราะจริง ๆ คนไทยอยากได้บ้าน ยังมีความต้องการอยู่เยอะ แต่ติดอุปสรรค LTV”

สร้างโอกาสคนไทยซื้อและโอนบ้านให้ได้

ด้าน “กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW กล่าวว่า ภาพรวมเศรษฐกิจทั่วโลกในปีนี้มีความท้าทายจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ และการเปลี่ยนแปลงของสภาพภูมิอากาศ แต่ยังคงมีปัจจัยบวกจากแนวโน้มดอกเบี้ยขาลงที่หวังว่าเป็นตัวช่วยกระตุ้นการผลิต การลงทุน อย่างไรก็ตาม สภาวะเศรษฐกิจแบบที่เป็นอยู่ในช่วง 2 เดือนเศษ กำลังซื้อของผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์อาจซื้อบ้าน หรือคอนโดฯช้าลง เพราะมีปัจจัยลบที่ยังกดดันคือภาวะหนี้ครัวเรือน ปัญหากู้ไม่ผ่าน ขาดความเชื่อมั่น

ดังนั้น สิ่งที่รัฐบาลควรทำมาตรการเร่งด่วนออกมากระตุ้นเศรษฐกิจ ทำให้ประชาชนมีรายได้ ที่สำคัญ เงื่อนไขต่าง ๆ ที่เป็นข้อจำกัดในการเข้าถึงการซื้อและโอนที่อยู่อาศัย ต้องได้รับการดูแลและผ่อนปรนลง เพื่อให้คนไทยมีบ้านได้ง่ายขึ้น เพราะบ้านคือความมั่นคงของการใช้ชีวิต เช่น คนอาจจะตกงานเท่ากับไม่เหลืออะไร แต่ถ้ามีบ้านเป็นของตนเองก็มีความมั่นคงมากกว่า เพราะหากต้องการเงินกู้ก็สามารถนำบ้านมาเป็นหลักประกันได้ เพราะเป็นหลักประกันที่แบงก์มั่นใจในการปล่อยกู้