อสังหาริมทรัพย์

เจ้าสัวเจริญ ตั้งกองทุนหมื่นล้าน ไล่ช้อปโรงแรม

อุตฯท่องเที่ยวทรุดยาว โรงแรมขาดสภาพคล่องหนัก AWC ธุรกิจใหญ่ในอาณาจักร “เจ้าสัวเจริญ” ตั้งกองทุนหมื่นล้าน ไล่ช็อปโครงการเข้าพอร์ต เผยมีเจ้าของโรงแรมระดับ 3-5 ดาว มาเสนอขายกว่า 100 แห่งทั่วประเทศ บลจ.บัวหลวง เผยกลุ่มทุนไทย-เทศสบช่องลงทุน จับตา “จีน-สิงคโปร์” ดอดเจรจาตั้งกองทรัสต์ช็อปกิจการไทย

นางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC เปิดเผยว่า ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 การล็อกดาวน์ประเทศนักท่องเที่ยวต่างชาติซึ่งเป็นพอร์ตใหญ่สำหรับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไทยหยุดการเดินทาง ทำให้อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไทยได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจโรงแรมซึ่งเป็นเซ็กเตอร์ที่มีมูลค่าการลงทุนและการแข่งขันสูง

โดยจะพบว่าในช่วง 3-4 เดือนที่ผ่านมาแม้ว่ารัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นการเดินทางท่องเที่ยวภายในประเทศอย่างหนัก จนถึงขณะนี้ยังพบว่ามีโรงแรมอีกจำนวนมากที่ยังไม่สามารถเปิดให้บริการได้ เนื่องจากหลายแห่งถูกวางโพซิชั่นนิ่งไว้รองรับนักท่องเที่ยวต่างชาติโดยตรง หลายแห่งมีปัญหาเรื่องสภาพคล่อง ขาดเงินทุนหมุนเวียน ขาดเงินทุนสำหรับการจ้างงานใหม่ ฯลฯ

“โรงแรมที่เปิดให้บริการได้ตอนนี้ต้องมั่นใจว่าสามารถทำอัตราการเข้าพักเฉลี่ยให้ได้ที่ระดับ 30% ซึ่งอัตรา
ดังกล่าวนี้ถือเป็นจุดคุ้มทุนเฉลี่ยของการบริหารโรงแรม ซึ่งปัจจุบันโรงแรมในต่างจังหวัดจำนวนหนึ่งสามารถทำได้ แต่สำหรับโรงแรมในกรุงเทพฯซึ่งส่วนใหญ่อาศัยกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติเป็นหลักนั้น ยังไม่สามารถทำอัตราการเข้าพักถึงระดับ 30% ได้ ทำให้โรงแรมจำนวนมากเลือกเปิดให้บริการเฉพาะบางส่วนเท่านั้น”

ตั้ง “กองทุน” ซื้อกิจการโรงแรม

นางวัลลภา กล่าวด้วยว่า นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการโรงแรมจำนวนมากไม่สามารถกลับมาเปิดให้บริการได้ และมีจำนวนมากอีกเช่นกันที่เจ้าของอยากขายบริษัทจึงมองเห็นโอกาสในการเข้าไปลงทุนในธุรกิจโรงแรม

โดยล่าสุดบริษัทอยู่ระหว่างการเจรจากับพันธมิตรซึ่งเป็นกลุ่มที่ลงทุนในบริษัท AWC อยู่แล้ว และสถาบันการเงิน เพื่อจัดตั้งกองทุนสำหรับลงทุนในธุรกิจโรงแรม โดยเข้าไปซื้อโรงแรมที่กำลังประสบปัญหาด้านการเงิน เบื้องต้นเรียกว่า opportunity fund ที่ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนการกำหนด

รายละเอียดการดำเนินงาน แนวทางการลงทุน รวมถึงหาที่ปรึกษาด้านการเงิน คาดว่าจะสามารถสรุปรายละเอียดได้ในอีก 1-2 เดือนข้างหน้า หรือประมาณปลายปีนี้ เพื่อให้สามารถดำเนินงานได้ภายในต้นปีหน้า อย่างไรก็ตาม คาดว่าเบื้องต้นกองทุนนี้จะมีมูลค่าหลักหมื่นล้านบาท

“ที่ผ่านมามีทุนต่างชาติที่ดำเนินงานภายใต้บริษัท เดซติเนชั่น แคปปิตอลพีทีอี ซึ่งเป็นกลุ่มทุนที่มองเห็นโอกาสและเข้าซื้อกิจการโรงแรมผ่านกองทุนต่าง ๆ เพื่อนำมาพัฒนาศักยภาพและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพร็อพเพอร์ตี้โรงแรมแล้วนำไปขายต่อ ล่าสุดกลุ่มนี้ได้จัดตั้งกองทรัสต์ Descap 1 หาซื้อโรงแรมที่มีศักยภาพเข้ามาพัฒนาต่อ” นางวัลลภากล่าวและว่า

สำหรับคอนเซ็ปต์กองทุนของกลุ่ม AWC ที่เรียกเบื้องต้นว่า opportunity fund เป็นโมเดลคล้ายกัน โดย AWC จะเป็นผู้บริหารโดยพิจารณาจากโอกาส ผลตอบแทนของการลงทุน โรงแรมไหนอยู่ในตลาดระดับบนและอยู่ในโลเกชั่นที่ดี ตรงกับกลยุทธ์และจับกลุ่มลูกค้ารายได้ระดับกลางถึงสูง (middle to high income customer segment) รวมถึงสอดรับกับนโยบายกระจายพอร์ตเพื่อบาลานซ์ความเสี่ยงทางธุรกิจ บริษัทก็พร้อมนำมาทรานส์ฟอร์มเข้าพอร์ตและบริหารต่อภายใต้ AWC

โดยมองว่าตลาดในระดับกลางขึ้นไปจนถึงระดับสูงนั้นเป็นตลาดที่กำลังเติบโตอย่างมีศักยภาพและเป็นกลุ่มที่
สร้างรายได้ให้กับประเทศ แต่หากโครงการไหนไม่สอดรับกับกลยุทธ์หลักของ AWC อาจส่งต่อให้กับบริษัท ทีซีซี กรุ๊ป ซึ่งเป็นบริษัทในเครือนำไปบริหาร

กว่า 100 โร่ทาบขายให้ AWC

นางวัลลภา กล่าวต่อไปอีกว่า ตั้งแต่ประเทศประกาศล็อกดาวน์จนถึงขณะนี้มีเจ้าของโรงแรมตั้งแต่ระดับ 3 ดาวขึ้นไปจนถึงระดับลักเซอรี่ 5 ดาว มูลค่าโครงการตั้งแต่ระดับ 100-10,000 ล้านบาท นำมาเสนอขายโรงแรมให้กับกลุ่ม AWC แล้วจำนวนรวมกว่า 100 จากทั่วประเทศ

เป็นโรงแรมในกรุงเทพฯและภูเก็ตมากที่สุด ที่เหลือจะเป็นโรงแรมในเมืองท่องเที่ยวอื่น ๆ โดยในจำนวนกว่า 100 แห่งดังกล่าวนี้พบว่าเป็นโครงการที่น่าสนใจลงทุนประมาณ 30% ส่วนใหญ่ เป็นโครงการที่เจ้าของเป็นคนไทย และมีทั้งแบรนด์โลคอลและแบรนด์ที่เป็นเชนบริหาร

“รูปแบบการลงทุนดังกล่าวนี้ นอกจากจะเป็นการสร้างโอกาสในการลงทุนแล้ว แนวทางดังกล่าวยังเป็นการช่วยรักษาซัพพลายเชน และช่วยให้อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไทยสามารถเดินหน้าต่อทันทีที่การเดินทางท่องเที่ยวระหว่างประเทศกลับมาอีกครั้ง”

เดินหน้าลงทุนตามแผน

นางวัลลภา กล่าวต่อไปอีกว่า สำหรับ AWC นั้นบริษัทยังคงเดินหน้าตามแผนลงทุนที่วางไว้ก่อนหน้านี้ เนื่องจากเชื่อมั่นในศักยภาพของภาคการท่องเที่ยวของประเทศไทยว่าจะเป็นประเทศที่กลับมาได้ก่อนเป็นกลุ่มแรก ๆ ของโลก

แต่ในระหว่างที่สถานการณ์ยังไม่คืนสู่ปกตินี้ บริษัทจะทบทวนและดูจังหวะเวลาในการเปิดโครงการบางส่วนใหม่ เพื่อให้สอดรับกับดีมานด์ในแต่ละช่วงเวลา พร้อมเดินหน้าบริหารจัดการต้นทุนอย่างเข้มงวดเพื่อประคองให้ธุรกิจเดินหน้าต่อเพื่อรอรับกับสถานการณ์ที่คาดว่าน่าจะพลิกฟื้นดีขึ้นในช่วงตั้งแต่กลางปีหน้าเป็นต้นไป และมั่นใจว่าในอีก 4-5 ปีข้างหน้าทุกอย่างจะกลับมาเหมือนเดิมแล้ว

ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ AWC กล่าวเพิ่มเติมด้วยว่า ปัจจุบันบริษัทมีโรงแรมเปิดให้บริการแล้ว 18 แห่ง รวม 4,941 ห้อง เป็นโรงแรมที่บริหารโดยเครือแมริออท 73% รองลงมาเป็นเครือฮิลตัน ไอเอชจี และอื่น ๆ พร้อมทั้งมีโครงการโรงแรมที่อยู่ระหว่างพัฒนา 10 โครงการ รวม 3,565 ห้อง

โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาตามแผน 5 ปี (2563-2567) ตั้งงบประมาณไว้ที่ประมาณ 50,000 ล้านบาท โดยในปี 2563 นี้ ได้เปิดตัวโรงแรมไปแล้ว 3 แห่ง ได้แก่ มิเลีย สมุย, เรือศิริมหรรณพ เอเชียทีค และล่าสุดได้เปิดให้บริการโรงแรมบันยันทรี กระบี่ มูลค่า 2,000 ล้านบาท เมื่อวันที่ 24 ตุลาคมที่ผ่านมา จากนั้น มีแผนเปิดมีเลีย เชียงใหม่ในช่วงปลายปี 2564 และโครงการอินเตอร์คอนติเนนตัลแม่ปิง (เชียงใหม่) ในปี 2565

นอกจากนี้ ยังมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่มูลค่าราว 2 หมื่นล้านบาท บนพื้นที่กว่า 40 ไร่ใจกลางเมืองพัทยา ที่มีแผนพัฒนาเป็นพื้นที่รีเทลขนาดใหญ่ ภายใต้แบรนด์ “อควอทีค” แลนด์มาร์กใหม่ของเมืองพัทยา หรือ iconic of Pattaya และโรงแรมระดับเวิลด์คลาสถึง 4 แบรนด์ รวมประมาณ 1,900 ห้อง อาทิ เจดับบลิว แมริออท, แมริออท มาร์คีส์, ออโตกราฟ คอลเลคชั่น เป็นต้น เพื่อรองรับการพัฒนาของโครงการระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC

แห่ตั้งกองทุนช็อปโรงแรม

นายพีรพงศ์ จิระเสวีจินดา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม บัวหลวง จำกัด (กองทุนบัวหลวง) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า กรณีที่กลุ่ม AWC สนใจจัดตั้งกองทุนเพื่อซื้อกิจการโรงแรมนั้น มองว่าช่วงจังหวะที่ธุรกิจเผชิญกับวิกฤตเช่นนี้เป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่ยังมีศักยภาพลงทุน โดยเฉพาะในปี 2563 ที่ธุรกิจท่องเที่ยวและโรงแรมได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโควิด-19

เบื้องต้นทราบว่า AWC แสดงความสนใจเข้าซื้อกิจการโรงแรมระดับ 3-5 ดาว ในพื้นที่ที่เป็นจุดหมายของ
นักท่องเที่ยวต่างชาติ อาทิ ภูเก็ต พัทยา กระบี่ เชียงใหม่ ฯลฯ หรือเป็นโรงแรมที่ขาดรายได้ เนื่องจากส่วนใหญ่รับแต่นักท่องเที่ยวต่างชาติ

นอกจากกลุ่ม AWC แล้ว ก่อนหน้านี้กลุ่มทุนอื่น อาทิ บริษัท เดซติเนชั่น แคปปิตอล พีทีอี จำกัด ได้จัดตั้งกองทรัสต์แบบปิด (private equity trust) ร่วมกับบริษัทหลักทรัพย์ เคทีบี (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เพื่อเข้าซื้อกิจการโรงแรมเช่นกัน

“นายทุนที่สายป่านดี ช่วงเวลานี้ก็เป็นโอกาสที่จะตั้งกองรีท หรือกองทรัสต์เข้ามาซื้อกิจการโรงแรม อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนจะต้องมีความเข้าใจธุรกิจ รวมถึงประเมินความเสี่ยงของธุรกิจท่องเที่ยวและโรงแรมจะกลับมาฟื้นตัว ซึ่งจะต้องเป็นผู้ที่มีความสนใจลงทุนระยะยาว หรือมองข้ามวิกฤตช่วงนี้ไปเลย” นายพีรพงศ์กล่าว

ทุน “จีน-สิงคโปร์” ดอดเจรจา

นายพีรพงศ์กล่าวว่า นอกจากนี้ยังมีกลุ่มทุนต่างประเทศ ได้แก่ กลุ่มทุนจากประเทศจีน และสิงคโปร์ ได้แสดงความสนใจจัดตั้งกองทรัสต์ในลักษณะเดียวกัน เพื่อซื้อกิจการโรงแรมในประเทศไทยด้วย โดยมีทั้งผู้ที่สนใจซื้อกองทรัสต์ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) เพื่อทำการเพิกถอนหุ้นและนำไปบริหารเอง รวมถึงสนใจที่จะจัดตั้ง private equity trust แบบเดียวกับกองทรัสต์ของกลุ่มเดซติเนชั่น แคปฯ

สำหรับการจัดตั้งกองทรัสต์แบบ private equity trust จะเป็นการระดมทุนโดยเสนอขายให้แก่ผู้ลงทุนรายใหญ่และนักลงทุนสถาบันเท่านั้น ไม่ได้เปิดให้ผู้ลงทุนรายย่อยทั่วไปเข้ามาลงทุน ในส่วนของกองทุนบัวหลวงในฐานะผู้จัดการกองทุน ปัจจุบันอยู่ระหว่างศึกษาโครงสร้างกองทุน รวมถึงสินทรัพย์ที่เสนอขายให้แก่กลุ่มทุน

“อสังหาริมทรัพย์ในไทยที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยวและโรงแรมยังมีโอกาสเติบโตในอนาคต ซึ่งกลุ่มทุน AWC ก็เห็นโอกาสตรงนี้ โดยหากผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงราคากันได้ ก็จะสามารถจัดตั้งกองทรัสต์ได้ เว้นแต่บางรายที่จะถูกเจ้าหนี้ หรือถูกแบงก์ยึด ก็จะซื้อขายกันด้วยอีกระดับราคาหนึ่ง” นายพีรพงศ์กล่าว