Green Building Certification จากทางเลือก สู่ความจำเป็นในการอยู่รอดของอาคารเชิงพาณิชย์ไทย

คอลัมน์ : มองข้ามชอต
ผู้เขียน : เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ/ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)

อาคารสีเขียว หรือ Green Building เป็นแนวคิดการออกแบบ การก่อสร้าง การใช้งาน และการบริหารจัดการอาคาร โดยคำนึงถึงการใช้งานทรัพยากรอย่างคุ้มค่า ลดผลกระทบเชิงลบต่อสิ่งแวดล้อม และผู้ใช้อาคาร ตลอดวงจรชีวิตของอาคาร โดยการรับรองมาตรฐานอาคารสีเขียว หรือ “Green Building Certificate” ที่ได้รับการยอมรับในระดับสากลในปัจจุบันมี 3 มาตรฐานหลัก ได้แก่ LEED Certification, WELL Building Standard Certification และ EDGE Certification นอกจากนั้น ยังมี TREES Certification ที่ถูกพัฒนาให้เหมาะกับสภาพอากาศของไทยมากขึ้น

ตลาด Green Building ของอาคารเชิงพาณิชย์ในประเทศไทย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ากำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดด สะท้อนจากตัวเลขสะสมของจำนวนอาคารเชิงพาณิชย์ในไทย ที่ได้มาตรฐาน Green Building Certificate ในระดับสากล 3 มาตรฐานหลัก เพิ่มขึ้นจาก 100 อาคารในปี 2019 สู่ 380 อาคารในปี 2024 และยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้จำนวนพื้นที่ให้เช่าได้สุทธิของ Green Building ในไทย ที่เพิ่มขึ้นสุทธิราว 1 แสนตารางเมตรในปี 2024 และเพิ่มขึ้นสุทธิอีกราว 2.5 แสนตารางเมตรในปี 2025 สวนทางกับพื้นที่ให้เช่าได้สุทธิของ Non-Green Building ในไทยที่กลับลดลงราว 1.5 หมื่นตารางเมตร และ 6.5 หมื่นตารางเมตร ในปี 2024 และปี 2025 ตามลำดับ

สะท้อนว่าผู้เช่าให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมและสุขภาวะในอาคารมากขึ้น (Flight to Green Trend) ทำให้ผู้ประกอบการพื้นที่ให้เช่าต้องเร่งปรับตัว เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน ท่ามกลางตลาดอาคารเชิงพาณิชย์ที่ยังฟื้นตัวช้า

SCB EIC มองว่า Green Building Certificate กำลังกลายเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับอาคารเชิงพาณิชย์ของไทย โดยตลาดจะแบ่ง Green Building และ Non-Green Building ออกจากกันอย่างชัดเจน โดยกลุ่ม Green Building จะมีข้อได้เปรียบในการแข่งขันในมิติต่าง ๆ ได้แก่

1.มิติด้านการเงิน และมูลค่าสินทรัพย์ : ต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นจากปกติ หรือต้นทุนจากการ Renovate จะกลับมาในรูปแบบของผลตอบแทนในระยะยาว จากค่าเช่าและมูลค่าอาคารที่เพิ่มขึ้น รวมถึงต้นทุนการดำเนินงานที่ลดลง เช่น U.S. Green Building Council (USGBC) ระบุว่า อาคารที่ผ่านการรับรอง LEED Certification มีมูลค่าขายเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยราว 10-15% จากเดิม ขณะที่อาคารที่ไม่ปรับตัวก็จะถูกตลาดประเมินมูลค่าสินทรัพย์ลดลง และไม่สามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้ (Brown Discount) และเสี่ยงที่จะกลายเป็นสินทรัพย์สูญค่า (Stranded asset) ในที่สุด

2.มิติด้านความสามารถในการแข่งขัน การดึงดูดผู้เช่า และการตลาด : ความต้องการ Green Office ที่เพิ่มขึ้น ทำให้อาคารที่ไม่ผ่านการรับรองมาตรฐานจะสูญเสียความสามารถในการดึงดูดผู้เช่า โดยเฉพาะกับบริษัทข้ามชาติ และบริษัทที่ให้คำมั่นสัญญาจะลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก (Carbon Commitment) โดยรายงานจาก JLL Colliers พบว่า 96% ของผู้เช่าในไทยต้องการพอร์ตการลงทุนที่เน้นถือครองสินทรัพย์ที่ดำเนินธุรกิจเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green Portfolio) ครบ 100% ภายในปี 2573 สะท้อนเทรนด์ Flight to Green ที่ชัดเจน

3.มิติด้านประสิทธิภาพการดำเนินงาน : Green Building ช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านการดำเนินงานของอาคาร เช่น ค่าไฟฟ้า น้ำประปา รวมถึงค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาในระยะยาวอย่างมีนัยสำคัญ ยกตัวอย่างเช่น มาตรฐาน EDGE Certification ที่สามารถช่วยลดการใช้น้ำในอาคารลงได้ราว 30-50%

4.มิติด้านสุขภาวะของผู้ใช้งานอาคาร : คุณภาพสภาพแวดล้อมภายในอาคาร เช่น อากาศ แสงธรรมชาติ และสภาวะอยู่สบาย (Thermal Comfort) จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงาน และช่วยรักษาจำนวนพนักงาน ซึ่งข้อมูลจาก International WELL Building Institute พบว่าผู้เช่าอาคาร WELL Certified Building สามารถลดอัตราการขาดงาน (Absenteeism) ได้ราว 19%

5.มิติด้าน ESG และการเข้าถึงแหล่งทุน : Green Building Certification เป็นหนึ่งในเงื่อนไขสำคัญในการเข้าถึงการระดมทุน หรือการให้บริการทางการเงินสีเขียว เช่น Green Bond, Green Loan และ Sustainability-Linked Financing

6.มิติด้านกฎหมายและกฎระเบียบทางสิ่งแวดล้อม : Green Building ช่วยให้ธุรกิจและผู้เช่าพื้นที่มุ่งไปในทิศทางเดียวกันกับกฎหมายด้านสิ่งแวดล้อม เช่น เกณฑ์มาตรฐานการออกแบบอาคารเพื่อการอนุรักษ์พลังงาน (BEC) และพระราชบัญญัติการส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน (ENCON Act) รวมถึงเป้าหมาย Net Zero 2050 ของไทย

อย่างไรก็ดีการขอรับรอง Green Building Certificate มีความท้าทายหลายด้านเช่นกัน อาทิ ต้นทุนสูงและระยะเวลาคืนทุนนาน กระบวนการที่อาจซับซ้อนหรือใช้เวลานาน รวมถึงการปรับปรุงโครงสร้างอาคารเก่าทำได้ยาก ซึ่งกว่า 60% ของอาคารสำนักงานในไทยในปัจจุบันมีอายุมากกว่า 20 ปี ทั้งนี้ภาครัฐควรส่งเสริมให้เกิด Green Building ในไทยมากขึ้นผ่านการบังคับใช้กฎหมายที่เข้มข้น และนโยบายสนับสนุน เช่น สนับสนุนการปรับปรุงอาคารเก่า ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีตามสัดส่วนการเป็นเจ้าของอาคาร Green Building การให้อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio) พิเศษสำหรับการพัฒนาอาคาร Green Building ใหม่ เป็นต้น