‘แสนสิริ’ถอดบทเรียน วิกฤตเศรษฐกิจ-อสังหาฯ จาก ‘ต้มยำกุ้ง’ ถึง ‘กบต้ม’

ร่วม 50 ปีที่หนังสือพิมพ์ “ประชาชาติ
ธุรกิจ” ทำหน้าที่บทบาทของสื่อธุรกิจ เคียงข้างนักคิด นักธุรกิจมาอย่างยาวนาน ผ่านมาหลายวิกฤต ไม่ต่างจากบริษัทใหญ่ ๆ ในหลากวงการ

บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) อสังหาฯแถวหน้าของไทย เป็นหนึ่งในบริษัทที่ผ่านร้อนผ่านหนาวมากว่า 4 ทศวรรษ จากทุนตั้งต้น 1 ล้านบาท สู่บริษัทอสังหาฯมหาชน พัฒนามาแล้ว 500 โครงการ มีมูลค่าทรัพย์สินกว่า 150,000 ล้านบาท

“ประชาชาติธุรกิจ” จับเข่าคุยกับ “อุทัย อุทัยแสงสุข” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.แสนสิริ ย้อนรอยวิกฤตเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาฯไทย จากอดีตถึงปัจจุบัน ซึ่งกำลังเดินมาถึงจุดเปลี่ยนสู่บริบทใหม่

“ประชาชาติธุรกิจผ่านร้อนผ่านหนาว ไม่ต่างกับแสนสิริ เห็นโลก เห็นอะไรมาเยอะ การปรับเปลี่ยนมีตลอดเวลา เชื่อว่าประชาชาติธุรกิจเป็นสื่อที่จะเคียงคู่กับคนไทยในระยะยาว ขอแสดงความยินดีที่ปีนี้ครบรอบ 50 ปีแล้ว ถือว่าเป็นรุ่นพี่ ผมอ่านตลอด มีข้อมูลเศรษฐกิจหลากหลายและช่วยในการตัดสินใจ”

ต้มยำกุ้งยุคล้มสลาย

“อุทัย” เล่าว่า เข้าสู่ธุรกิจอสังหาฯมากว่า 30 ปี ผ่านมาหลายวิกฤต ย้อนไปวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 ยุคที่เศรษฐกิจไทยล่มสลาย หลายคนโทษว่าอสังหาฯทำออกมาเยอะ ทั้งที่ดิน คอนโดฯ บ้าน ตอนนั้นเป็นวิกฤตค่าเงิน สถาบันการเงินหลายแห่งปิดตัว อสังหาฯล้มหายไปเกินครึ่งจากที่มีมากกว่า 5,000 ราย เศรษฐกิจเริ่มฟื้นปี 2542 เป็นปีที่รถไฟฟ้าสายแรกเปิด (บีทีเอส) คนเริ่มมองที่อยู่อาศัยใจกลางเมือง ยุคนั้นคอนโดฯเริ่มกลับมา คนมองว่าเป็นที่อยู่อาศัย จากเดิมมองเป็นบ้านหลังที่สอง

จากนั้น 5 ปี รถไฟฟ้าใต้ดินสายแรกสายสีน้ำเงินบางซื่อ-หัวลำโพง เปิดปี 2547 ทำให้คอนโดฯบนถนนพหลโยธิน สุขุมวิท รัชดาฯ เริ่มบูม คนสนใจลงทุนคอนโดฯ เกิดภาพเข้าคิวล่วงหน้าเพื่อจอง เป็นยุคมีการขายใบจองและเป็นยุคเฟื่องฟูมาก ๆ

ต่อมาปี 2551 ยุควิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ เกิดวิกฤตการเงินโลก กระทบอสังหาฯไทยพอควร รัฐมีมาตรการมากระตุ้นอสังหาฯ ไม่อยากให้ตลาดล้ม มีลดค่าโอน-จดจำนองเป็นยุคแรก ๆ และลดภาษีธุรกิจเฉพาะ ช่วงปี 2551-2553 เศรษฐกิจเริ่มกลับมา ยอดโอนบ้านและคอนโดฯค่อย ๆ สูงขึ้น

มาถึงปี 2554 เป็นยุคมีโครงการบ้านหลังแรก ลดภาษี 10% เป็นเวลา 5 ปี ซึ่งรัฐบาลสมัยนั้นมองว่าอสังหาฯช่วยจีดีพีไทยโตได้ 10% และอยากหนุนคนไทยมีบ้าน เกิดโปรโมชั่นช่วยให้คนมาซื้อ จนกระทั่งปี 2556 เกิดความไม่สงบทางการเมืองยาวนานถึงปี 2557 เกิดรัฐประหาร หลังตั้งรัฐบาลปี 2558 มีโครงการบ้านหลังแรกอีกรอบ พร้อมส่วนลดภาษี ช่วยกระตุ้นอสังหาฯเติบโต

“เราผ่านวิกฤตมาหลายรอบถึงปี 2562 อสังหาฯเริ่มร้อนแรง ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีมาตรการป้องกันไม่ให้คนมาเก็งกำไร (Speculate) มาตรการ LTV เกิดขึ้นครั้งแรก ยังมีมาตรการมาเสริม ทั้งดอกเบี้ยต่ำ ลดค่าโอน-จำนอง ลดหย่อนภาษี เพื่อช่วยให้คนไทยมีบ้านในช่วงนั้น”

โควิด-ดินไหว-น้ำท่วม ถล่มซ้ำ

มาถึงปี 2563 เกิดวิกฤตโควิด คนกระทบหมด ผู้ประกอบการหลายรายโดยเฉพาะ “แสนสิริ” มีสต๊อกคอนโดฯกว่า 20,000 ล้านบาท ทำโปรโมชั่นออกมาเพื่อลดสต๊อก เพราะไม่รู้ว่าโควิดจะอยู่กี่ปี ได้เงินสดกลับมา ช่วงโควิดมีล็อกดาวน์ อสังหาฯก็มีปัญหา คนหยุดการเคลื่อนไหว แต่มีนวัตกรรมใหม่ระบบออนไลน์ ยุคนั้นยังมีการเปลี่ยนแปลงอีก คนอยากรักษาระยะห่าง การอยู่คอนโดฯลำบาก คนเลยอยากหาบ้าน จึงปรับเซ็กเมนต์ตลาดคอนโดฯไปเป็นบ้าน

“พอแสนสิริเริ่มมีเงินจากเคลียร์สต๊อก เริ่มหาที่ดิน ช่วงปลายโควิดลงทุนพัฒนาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตลาดเริ่มมาทางนี้ เพราะเรื่องรักษาระยะห่าง ทำงานที่บ้าน และช่วงปี 2564-2565 รัฐบาลเริ่มมองว่าเศรษฐกิจเริ่มไม่ดีเลยระงับ LTV ชั่วคราว หลังออกมา 3 ปี เพราะมองว่าอสังหาฯทำให้จีดีพีในประเทศเติบโตขึ้นได้ จึงช่วยแบ่งเบาลูกค้าและประชาชน”

ปี 2567 มีมาตรการออกมาเรื่อย ๆ เพราะตั้งแต่ปลายโควิด ตลาดอสังหาฯชะลอตัวมาถึงวันนี้ ทั้งที่มีมาตรการออกมาเต็มที่ถึงกลางปี 2569 ทั้งลดค่าโอน-จำนอง LTV ที่ออกมาช่วยเต็มไปหมด แต่ปัญหาคือเศรษฐกิจประเทศไทยเติบโตไม่เคยเกิน 2% ในช่วงโควิดติดลบด้วยซ้ำ พอกระเตื้องขึ้นมา 2% แล้วก็ลงมา 1% กว่า ปีนี้เกิดภาวะสงคราม คาดว่าไม่น่าเกิน 2%

“ปีที่แล้ว (2568) แผ่นดินไหว คนกลัวคอนโดฯพักหนึ่ง เพราะมีตึกราชการถล่ม คนแพนิก แต่ผู้ประกอบการ เราไม่มีปัญหา มันเป็นวิกฤตระยะสั้น แสนสิริเคลียร์จบ 1-2 เดือน ช่วยซัพพอร์ตลูกค้าเบิกประกัน ดูแลลูกค้าที่มีปัญหา 50,000 ยูนิต ลูกค้าเห็นก็เชื่อมั่น ยอดขายก็กลับมาหลังจากนั้น 1-2 เดือน ผ่านการทดสอบนั้นมาได้ ปีที่แล้วปลายปี น้ำท่วมใหญ่ที่หาดใหญ่ ไทยเจอหลายครั้ง ก่อนหน้านั้นก็แม่สาย และน้ำท่วมใหญ่ปี’54 ลูกค้าเริ่มเข้าใจเป็นเรื่องธรรมชาติ”

“อุทัย” ตั้งโจทย์อสังหาฯจะดีหรือไม่ดี อยู่ที่ภาวะเศรษฐกิจ อสังหาฯกับเศรษฐกิจ มีความสัมพันธ์กันอยู่ที่ 1.5-2% ถ้าเศรษฐกิจโต 5% อสังหาฯจะโต 1.5-2 เท่า ถ้าเศรษฐกิจแย่ เช่น ติดลบ อสังหาฯจะติดลบ 1.5-2 เท่า เศรษฐกิจไทยเป็นแบบนี้มานาน 10 ปี อสังหาฯมีทั้งดีและย่อลง ดีมานด์ยังมีอยู่ แต่คนไม่สามารถกู้เงินมาซื้อได้ เราเจอปัญหาหนี้ครัวเรือน คนไทยมีการจับจ่ายใช้สอยในช่วงเฟื่องฟู ซื้อรถ ซื้อของที่ไม่จำเป็น ทำให้หนี้ครัวเรือนสูงขึ้น แต่มาจากอสังหาฯ 30-40% หลัก ๆ เป็นเรื่องอุปโภคและบริโภค

อสังหาในหม้อต้มยำกุ้ง-กบต้ม

“ถามว่ายุคไหนอสังหาฯไทยดีสุด หลังต้มยำกุ้งถึงปี’52 โปรดักต์เริ่มแพงขึ้น อีกยุคหนึ่งที่เฟื่องฟู เนื่องจากมีตลาดต่างชาติคือตลาดจีน ยุคนั้นเราเปิดเดอะไลน์ จตุจักร ขายหมดในอาทิตย์เดียว เป็นยุคที่คนจีนสนใจมาเที่ยวไทยเยอะ ช่วยดันตลาด ซึ่งอสังหาฯเมืองไทยมีดีมานด์บางส่วนจากชาวต่างชาตินานแล้ว ย้อนไป 20-30 ปี มีชาวยุโรปมาถึงยุคที่จีนบูม มาเที่ยวไทยเกิน 10 กว่าล้านคน ทำให้อสังหาฯบูมด้วย”

เมื่อก่อนที่อยู่อาศัยไม่ได้แพง คอนโดฯ ตร.ม.ละ 100,000 บาทต้น ๆ ขายดีมาก เป็นยุคที่ได้เงินจากต่างชาติเข้ามา หลังต้มยำกุ้งมีกฎหมายให้ต่างชาติซื้อคอนโดฯได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขาย ทำให้ต่างชาติเริ่มเข้ามา จนโควิดจีนหาย ตอนนี้เริ่มกลับมา เคยมีช่วงที่รัสเซียและยูเครนเข้ามา แต่เฉพาะภูเก็ต พัทยา สมุย เรียกว่าเป็น Save Heaven แม้แต่ปัจจุบันเกิดสงครามอิหร่าน เอเย่นต์เริ่มได้รับสายต่างชาติหรือลูกค้าที่เคยอยู่ดูไบ พอเกิดสงคราม เศรษฐีเริ่มมองหาหลุมหลบภัย เริ่มมองภูเก็ต สมุย ถ้าสงครามยาว ดีมานด์คงจะไหลเข้ามา

ช่วงที่หนักสุดของอสังหาฯคือ ต้มยำกุ้ง บริษัทเจ๊งเยอะ ถัดมาแฮมเบอร์เกอร์ อีกช่วงคือการเมือง เสื้อเหลือง เสื้อแดง เศรษฐกิจเริ่มย่อลง ชะงัก แต่ยังพอไปได้ มาชัดเจนตอนโควิด ทำธุรกิจก็ยาก เดินทางก็ยาก พอผ่านมา 3 ปี เกิด Pent-up Demand ตอนท้ายโควิดปี 2563-2564 ยอดขายขึ้นมา เศรษฐกิจก็ไม่ดี จีดีพีก็ชะลอลงเรื่อย ๆ เพราะติดกับดักหนี้สาธารณะ ยุคนั้นหนี้ครัวเรือนสูง 90% แบงก์เริ่มกลัว ไม่กล้าปล่อยสินเชื่อให้คนซื้อบ้าน

“ต้มยำกุ้งมันเหมือนมีน้ำเดือดๆ เราเป็นกบ โยนกบเข้าไป ไอ้ตัวที่ไม่แข็งแรงก็จมน้ำร้อนตาย ที่แข็งแรงก็กระโดดหนีออกมาได้ และแข็งแรงต่อไป แต่ยุค 10 ปีที่ผ่านมา เราเหมือนกบที่ถูกต้มอยู่ในน้ำค่อย ๆ ต้ม อุณหภูมิค่อย ๆ เดือด จนตอนนี้ทุกคนนอนอยู่ในน้ำเดือด ผ่านวิกฤตมาเยอะเลยความรู้สึกช้า เรื่องเศรษฐกิจเป็นอะไรที่ประชาชนไม่มีทางรู้ มารู้อีกทีหนี้ครัวเรือนสูงขนาดนี้แล้วเหรอ โครงสร้างเป็นแบบนี้แล้วเหรอ”

ใครที่อ่อนแอ…ก็แพ้ไป

เริ่มเห็นรายเล็กลำบาก เท่าที่คุยกับแบงก์เริ่มคุมการปล่อยกู้ให้กับบริษัทที่ยอดขายไม่มา หรือยอดโอนไม่ได้ แบงก์เองก็ปรับการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการรายที่ไม่แข็งแรง อย่างที่บอกไม่ใช่ทุกคนที่อยู่ในหม้อต้มเหมือนกบ บางคนความแข็งแกร่งในอดีต 5-10 ปีที่แล้ว มันเริ่มอ่อนแอลง บางองค์กรต้องไปดูฐานะทางการเงินเป็นอย่างไร ทุกคนพยายามดิ้นรน บริษัทใหญ่พอมีกำไร ปันผลให้ผู้ถือหุ้นแล้ว ยังมีเงินเหลือเก็บอยู่

“ยิ่งในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ การขยายพอร์ตให้มันโตเหมือนสมัยก่อน มันทำไม่ได้หรอก”

“อุทัย” ยกตัวอย่าง แสนสิริ มียอดขายต่อปี 40,000 ล้านบาท ยอดโอน 30,000 ล้านบาทปลาย ๆ จะให้เราโตที 50% แบบสมัยก่อน ทำไม่ได้แล้ว ยิ่งเศรษฐกิจแบบนี้ พยายามควบคุมด้วยซ้ำ ดีมานด์ลด ซัพพลายก็ลดตาม ต้องหาวิธี Diversify เพื่อไปลงทุนเพิ่ม เป็นปกติของบริษัทที่แข็งแกร่งหา New S-Curve อยู่เฉยไม่ได้ ต้องเดิน พยายามปรับเปลี่ยนตลอดเวลา เพื่อให้อยู่ในภาวะการแข่งขันแบบนี้ได้

“ธุรกิจอสังหาฯพื้นฐานคือ ขาย สร้าง โอน ไม่ว่าจะไปทำคลังสินค้า โรงแรม หรืออะไรก็ตาม ธุรกิจจะคล้ายเดิม แต่การตลาดอาจเปลี่ยนไป ซึ่งบริบทธุรกิจอสังหาฯ เปลี่ยนแน่นอนอีก 3-5 ปี แต่ยังตอบไม่ได้ว่าเป็นรูปแบบไหน สำคัญคือต้องเปลี่ยนเพราะตอบสนองลูกค้า หรือหาธุรกิจใหม่ให้เติบโตต่อไปได้ในอนาคต”

ยุคคัดกรอง “มืออาชีพ”

อนาคตอสังหาฯไทยที่เต็มไปด้วยโจทย์ท้าทาย “อุทัย” มองว่า ประเทศไทยมีการแข่งขันตลอดเวลา ช่วง 2-3 ปีดีมานด์หายไป 30-40% บางคน 50% ยอดขาย ยอนโอนลดลงมาเทียบกับปีก่อน พีกสุดปี 2565 ยอดขายสูงสุดกว่า 1 ล้านล้านบาท วันนี้ตกลงมาอยู่ 7-8 แสนล้านบาท หายไป 30-40% ทำให้ผู้ประกอบการที่ไม่ใช่มืออาชีพเริ่มหลุดวงโคจร บางโครงการแบงก์ไม่ปล่อยต่อ บางโครงการยอดพรีเซลไม่ถึง 30-40% แบงก์ไม่ปล่อยกู้ก็สร้างต่อไม่ได้ บางโครงการขายกระดาษ บางโครงการบ้านเดี่ยวเปิดบ้านตัวอย่างขาย แบงก์ไม่ซัพพอร์ตก็สร้างต่อไม่ได้ โครงการเหล่านี้หยุดชะงักไป หมายความว่าซัพพลายก็ลดลงไปเช่นเดียวกัน

ปีที่ผ่านมาเปิดตัวคอนโดฯน้อยลงมาก คอนโดฯเป็นโครงการที่คอนซูมกันเยอะ ช่วงหลังตลาดระดับกลางเก็บเงินดาวน์ 10-12% ถ้ากู้เงินมาสร้างต้องทำจนเสร็จถึงเริ่มโอนได้ ยิ่งช่วงหลังขอ EIAไม่ง่าย ใช้เวลา 16-18 เดือน ตึกเตี้ยใช้เวลาสร้าง 22-24 เดือน บวกอีกปีครึ่งอย่างเร็ว 3 ปี ตึกสูงจะเป็น 5 ปี เงินทุนต้องใช้มหาศาล นี่คือเหตุผลไม่เปิดตัวคอนโดฯตึกสูง ยกเว้นมีฐานการเงินแข็งแกร่ง แบงก์ซัพพอร์ตได้ ซัพพลายคอนโดฯจึงค่อย ๆ ลดลงบางโลเกชั่น แต่มีบางทำเลยังสูง คงค้างเยอะ

“ปีที่แล้วแสนสิริเปิดคอนโดฯ 10 โครงการหลายทำเล ทำให้การ Diversify โลเกชั่นเกิดขึ้น ปีนี้เปิด 16-17 โครงการและกระจายตัว โดยเฉพาะภูเก็ตที่มีดีมานด์ต่างชาติ เป็น Strategic Location แต่วันนี้ผู้ประกอบการวิ่งไปภูเก็ตเยอะ อีกสักพักสมุยจะบูม เป็นหลุมหลบภัยสงคราม ไทยวางตัวเป็นกลางทางการเมือง หลายชาติจะมาหลบภัย”

“สภาพคล่อง” หัวใจสำคัญ

ตลอด 42 ปี แสนสิริปรับเปลี่ยนและยืดหยุ่นตลอดเวลา ช่วงต้มยำกุ้ง บริษัทลดขนาดตัวเองลง 20-30% ตัดขายทรัพย์สินออกไป แล้วเก็บเงินสดไว้ เพราะทรัพย์สินไม่ใช่สภาพคล่อง สภาพคล่องคือเงินสด สิ่งที่ได้เรียนรู้คือ Cash Flow สำคัญมาก จนวันนี้เราเป็นบริษัทติดท็อป 3 เป็นแบรนด์อันดับ 1 แต่ไม่ได้ประมาท พยายามรักษาไว้ และที่สำคัญมาก After Service

“แสนสิริโตมาจากพนักงาน 10 กว่าคน ผมเป็นพนักงานคนที่ 15 จนวันนี้มี 4,500 คน มีการเติบโตมาตลอด การลงทุนต่อไปก็ต้องทำต่อไปให้องค์กรเติบโตได้ในทศวรรษที่ 5 และอยู่ได้เป็น 100 ปี ในองค์กรเรามีการคุยเรื่องนี้กันอยู่”

เมื่อถามว่ามีอะไรที่มาดิสรัปต์อสังหาฯ อุทัยตั้งคำถามกลับ “อะไรที่จะมาแทนที่ที่อยู่อาศัย” ผมว่ายากมาก จะให้หุ่นยนต์ทำงานแทนเรา โลกจะไปถึงวันนั้นหรือเปล่า คนไม่น่าจะชอบ และบ้านเป็นปัจจัย 4 วิธีการธุรกิจมากกว่าที่จะเปลี่ยนแปลงไป ฉะนั้นผมก็ยังนึกไม่ออก อะไรที่จะมาดิสรัปต์สินค้า