เดสติเนชั่น ท่องเที่ยวกับอสังหาฯ

คอลัมน์ : สามัญสำนึก
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

เดือนมิถุนายน 2567 มีเรื่องร้อนแรงที่สังคมไทยต้องชั่งน้ำหนักกันอีกแล้ว

จากการขอแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ 2 ฉบับ คือ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ กับ พ.ร.บ.อาคารชุด หรือกฎหมายคอนโดมิเนียม เหรียญมีสองด้าน เรื่องนี้ก็มีสองมุม แบ่งเป็นมุมสนับสนุนกับมุมคัดค้าน

ประเด็นคือ ความมีอยู่จริงของเรื่องราว มันคืออะไร

ในภาพของเศรษฐกิจประเทศ ความมีอยู่จริงที่ปฏิเสธไม่ได้คือ ในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจทุกครั้ง ไม่ว่าจะเป็นวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 รัฐประหารปี 2549 กับปี 2557 วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์กับม็อบชัตดาวน์กรุงเทพฯ ช่วงปี 2550-2552 น้ำท่วมใหญ่ปี 2554 สถานการณ์โควิดปี 2563 สงครามปี 2565 จนถึงปัจจุบัน สร้างความบอบช้ำให้กับซัพพลาย-ดีมานด์ วงจรเศรษฐกิจสะดุดหัวทิ่ม

กำลังซื้อคนไทยถดถอย เศรษฐีไทยยังมีอยู่แต่ก็มีจำนวนไม่มากพอที่จะเข้ามาซื้อและใช้จ่ายเพื่อพยุงเศรษฐกิจประเทศให้คึกคัก ทำให้ปากท้องทุกคนอยู่อย่างเป็นปกติสุข บทเรียนในอดีตที่รัฐบาลในอดีตและผู้ประกอบการ หยิบยกนำมาเป็นตัวช่วยพยุงเศรษฐกิจไทยก็คือดึงดูดกำลังซื้อของชาวต่างชาติ อยู่ที่เราจะเซย์ Yes หรือเซย์ No เราจะเกี่ยง หรือเราจะกอดเขา

จีดีพีประเทศต่ำเตี้ย ตั้งไว้ 3% ก็น่าใจหายแล้ว ทุกไตรมาสมีการปรับและมีแต่จะปรับลง เครื่องยนต์หลักด้านการส่งออกสะดุด การลงทุนในประเทศก็ติด ๆ ขัด ๆ รายได้คนไทยหด การบริโภคภายในประเทศจะสูงปรี๊ดได้อย่างไร เหลือเครื่องยนต์เศรษฐกิจที่ยังทำงานได้ดีคือภาคการท่องเที่ยว เมืองไทยได้รับการยอมรับให้เป็นเดสติเนชั่นด้านการท่องเที่ยวระดับโลก ผู้บริหารชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน 2 ปี 4 ปี ถึงวาระที่ต้องหมุนเวียนกลับประเทศตัวเอง ร้องไห้กระจองอแงมานักต่อนักแล้ว

เหตุผลเพราะชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทยติดใจค่าครองชีพที่ถูกกว่า วัฒนธรรมการกินการอยู่ที่อบอุ่นหัวใจ นักท่องเที่ยวแบบ “เที่ยวซ้ำ” มีเยอะจนน่าตกใจ ผลของการเที่ยวซ้ำและอยากอยู่นาน ๆ ที่เรียกว่าลองสเตย์ ทำให้ชาวต่างชาติมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมากขึ้น ๆ ทุกวัน

เหตุผลการซื้อก็มีร้อยแปด ซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง ซื้อเป็นบ้านตากอากาศ ซื้อเพื่อลงทุนในทรัพย์สิน ฯลฯ ทุกวันนี้ ไทยไม่ได้เป็นแค่เดสติเนชั่นของการท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว แต่ยังเป็นเดสติเนชั่นด้านการซื้ออสังหาฯเพิ่มเติมขึ้นมา มีสถานะเป็น Global Property ไปเรียบร้อยตั้งนานแล้ว

การขอแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ 2 ฉบับ สาระสำคัญเพื่อขยายสิทธิการเช่าจาก 30 ปีที่เรียกว่าเช่าสั้น เพิ่มเป็น 99 ปีที่เรียกว่าเช่ายาว หากทำได้จริงจะมีอายุการใช้อสังหาฯเท่ากับ 1 ชั่วอายุคน การเช่าเทียบเท่าการมีกรรมสิทธิ์ พอหมดอายุเช่าทรัพย์สินก็กลับคืนมาเป็นของแผ่นดินไทยดังเดิม ไม่มีต่างชาติหน้าไหนจะมีปัญญาขนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเมืองไทยกลับไปบ้านเกิดเขาได้แม้แต่คนเดียว

อีกเรื่องคือ ขยายโควตาชาวต่างชาติซื้อคอนโดฯ จาก 49% เป็น 75% โดยปิดจุดเสี่ยงป้องกันการครอบงำของต่างชาติ จำกัด 3 ทำเล “กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา” พื้นที่โครงการไม่เกิน 5 ไร่ สำคัญที่สุดคอนโดฯที่ให้สิทธิต่างชาติซื้อ 75% ต้องสละสิทธิ์โหวต โดยสิทธิจะเหลือเพียง 49%

ส่วนคนไทยในคอนโดฯโครงการนั้น ถึงแม้จะมีสัดส่วนซื้อเพียง 25% แต่สิทธิการโหวตบริหารและออกกฎระเบียบนิติบุคคลเท่ากับ 51% ซึ่งเป็นเสียงส่วนใหญ่ เสริมใยเหล็กอีกข้อด้วยกฎเกณฑ์ “ประธานนิติฯ-ผู้จัดการนิติฯ” ต้องเป็นคนไทยเท่านั้น

ความมีอยู่จริงของธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งมีขนาดจีดีพีเท่ากับ 6.95% การซื้อบ้านหรือคอนโดฯ 1 ล้าน มีธุรกิจเกี่ยวเนื่องถมที่ดิน วัสดุก่อสร้าง แรงงาน ออกแบบ ตกแต่ง ต่อเติม เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ ตัวเลขทางการบอกว่ามีตัวคูณให้เม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจเพิ่มขึ้น 1.13 เท่า ตัวเลขผู้ประกอบการบอกว่า 1.9 เท่า หรือซื้อ 1 ล้านจะมีเงินหมุนเวียนในระบบเพิ่มเป็น 1.13-1.9 ล้าน

ความมีอยู่จริงของการขอแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ 2 ฉบับนี้ เกิดขึ้นจากต้องการดึงเม็ดเงินจากต่างชาติ เข้ามาเป็นตัวช่วยในการซื้ออสังหาฯเท่าที่กฎหมายจะเปิดช่องให้ทำได้ โดยมีเงื่อนไขทำในยุคที่ประเทศเกิดวิกฤตเศรษฐกิจเท่านั้น

ความมีอยู่จริงที่ข้อเสนอขอแก้ไขกฎหมาย พ่วงเงื่อนไขป้องกันการครอบงำของชาวต่างชาติอย่างเป็นระบบมีหลักมีเกณฑ์ จึงเป็นเรื่องที่รัฐบาลและคนไทยต้องชั่งน้ำหนักว่า เหรียญสองด้านของการแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ 2 ฉบับ จะเลือกทางแก้หรือทางเกี่ยง

ซึ่งไม่ว่าจะเลือกทางไหน ประเทศไทยก็ยังมีสถานะเป็นเดสติเนชั่นด้านการท่องเที่ยวระดับโลก และอสังหาฯในบ้านเราก็เป็นเดสติเนชั่น เป็นโกลบอลพร็อพเพอร์ตี้เหมือนเดิมไม่เปลี่ยนแปลง อยู่ที่ไทยจะสามารถผันดีมานด์ซื้อของต่างชาติ มาเป็นตัวช่วยประคองเศรษฐกิจให้ก้าวข้ามภาวะวิกฤตได้มากน้อยแค่ไหน

คำตอบสุดท้ายอยู่ที่การชั่งน้ำหนักจะสนับสนุนหรือจะคัดค้าน มีแค่สองทางเลือกจริง ๆ ค่ะ