ดร.โสภณแนะ 2 วิธีประเมินตึก Skyy 9 ราคาที่แท้จริงอยู่ที่เท่าไหร่ ?

ประธานคณะกรรมการดำเนินงานมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย เสนอ 2 วิธีประเมินราคาจริงของตึก Skyy 9 ต้องดูที่อะไรและใช้วิธีไหน ?

นอกจากประเด็นเรื่องของกองทุนประกันสังคมที่กำลังเป็นที่พูดถึง ประเด็นต่อมาที่สังคมตกใจไม่แพ้กัน หนีไม่พ้นตึกราคาพันล้านที่เป็นที่ตั้งคำถามว่า ตึกนี้มีราคาที่แท้จริงอยู่ที่เท่าไหร่ 3,000 หรือ 7,000 ล้านบาท หรือในความเป็นจริงแล้วอาจจะราคาต่ำกว่านั้นเท่าไหร่

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานคณะกรรมการดำเนินงานมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า การประเมินมูลค่าตึกสกายไนน์ เซ็นเตอร์เป็นเรื่องอ่อนไหวทางการเมือง จึงยังไม่อาจบ่งชี้ถึงมูลค่าในปัจจุบันและมูลค่าแต่เดิมตอนซื้อได้ แต่การประเมินค่าทรัพย์สินในกรณีนี้ไม่ได้มีความซับซ้อนอะไรนัก และสามารถประเมินเบื้องต้นได้เช่นกัน หากมีข้อมูลที่เพียงพอผ่านวิธีการประเมิน ดังนี้

เปรียบเทียบราคาตลาด

วิธีแรก คือ การประเมินจากข้อมูลขนาดพื้นที่ให้เช่าสุทธิทั้งหมด (ซึ่งหมายถึงพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมดลบด้วยพื้นที่ส่วนกลาง บันได โถงโล่ง หรือพื้นที่สาธารณะอื่น) อาจกล่าวได้ว่า พื้นที่ให้เช่าสุทธิจะเป็นประมาณครึ่งหนึ่งของพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมด แล้วนำมาคูณด้วยราคาขายที่สมควรของอาคารนี้ โดยราคาขายดังกล่าววิเคราะห์จากข้อมูลตลาดในพื้นที่ใกล้เคียงย่านรัชดาภิเษกและถนนพระราม 9

ทั้งนี้ ราคาขายที่สมควรอาจมากน้อยกว่าราคาตลาดในพื้นที่ โดยพิจารณาตามสภาพของอาคารของสำนักงานดังกล่าว ตัวอย่างเช่น หากพื้นที่สุทธิที่สามารถขายได้เป็น 70,000 ตารางเมตร และราคาต่อตารางเมตรที่สมควรขายได้อยู่ที่ 100,000 บาท มูลค่าของอาคารนี้ก็จะเป็นเงิน 7,000 ล้านบาท แต่หากตัวเลขข้างต้นในความเป็นจริงสูงหรือต่ำกว่านี้ ราคาก็อาจแตกต่างออกไป

แปลงรายได้เป็นมูลค่า

วิธีที่ 2 คือ การแปลงรายได้เป็นมูลค่าของตึก ดังนี้

1. นำขนาดพื้นที่สุทธิที่สามารถขายหรือเช่าได้ คูณด้วยค่าเช่าต่อตารางเมตรต่อเดือนโดยเฉลี่ย แล้วคูณด้วย 12 เดือนเป็นค่าเช่าต่อปี

2. หลังจากนั้นก็หักด้วยอัตราว่างจากตลาดในพื้นที่ เช่น 20% ค่าใช้จ่ายในการบริหารอาคาร เช่น 30% ก็จะได้รายได้สุทธิ

3. นำรายได้สุทธิไปหารเลือกผลตอบแทน ที่กำหนดโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย (www.taeaf.org) ที่ประมาณ 7% ก็จะได้มูลค่าที่สมควรเบื้องต้นของอาคารดังกล่าว

ตัวอย่าง

1. สมมุติอาคารมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวมขนาด 70,000 ตารางเมตร

2. ค่าเช่าตลาดสมมุติที่ 1,000 บาทต่อเดือน เวลา 1 ปีก็จะเป็นเงิน 840 ล้านบาทต่อปี

3. เมื่อหักอัตราว่าง 20% และค่าใช้จ่าย 30% ก็จะเป็นรายได้สุทธิที่ 470.4 ล้านบาท

4. เมื่อนำรายได้สุทธิมาหาด้วยอัตราผลตอบแทน 7% ก็จะเป็นเงิน 6,720 ล้านบาท เป็นต้น

5. ประเด็นสำคัญอยู่ที่ว่า ตัวเลขที่สมมุติข้างต้นสอดคล้องกับความเป็นจริงหรือไม่ และพึงวิเคราะห์ในรายละเอียดแบบวิธีคิดลดกระแสเงินสดหรือ discounted cash flow (DCF)

อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณมีความเห็นให้ทางราชการว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่ได้รับการรับรองจากสำนักงาน ก.ล.ต. อย่างน้อย 3 บริษัท เพื่อพิจารณาเปรียบเทียบในรายละเอียด เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการว่าจ้างคงไม่เกิน 0.005% ของราคาตลาดที่ประเมินได้

และไม่ว่าทางราชการจะซื้อทรัพย์สินกรณีใดก็ตาม ควรให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินอย่างถูกต้องและเปิดเผยผลการประเมินต่อสาธารณะเพื่อความโปร่งใส