กำไรอสังหา บนคราบน้ำตา

คอลัมน์ : สามัญสำนึก
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

เทศกาลประกาศผลประกอบการครึ่งปีแรก 2565 เดินทางถึงโค้งสุดท้ายของการรายงานตลาดหลักทรัพย์ฯ

ความจริง เป็นการรายงานประจำไตรมาส 2/65 ผลโดยอัตโนมัติมีการมัดรวมไตรมาส 1/65+2/65 เข้าด้วยกัน กลายเป็นผลงานทำธุรกิจครึ่งปีแรก

ก่อนอื่นขอขอบคุณข้อมูลจาก LPN Wisdom (บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชัน จำกัด) ที่นำเสนอบิ๊กดาต้ามาอย่างต่อเนื่อง

โฟกัสบิ๊กแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ 38 บริษัทในตลาดหุ้น ทำรายได้โอนกรรมสิทธิ์สินค้าบ้านและคอนโดมิเนียมรวมกัน 148,529.71 ล้านบาท ได้ฟังซีอีโอหลายบริษัทแพลม ๆ ออกมาบ้างแล้ว ว่ายอดโอนฝากไว้กับการก่อสร้างเสร็จในครึ่งปีหลัง ตัวเลขหลายบริษัทรอวันกระเตื้องตอนสิ้นปี

สงครามไม่จบ อย่าเพิ่งนับศพทหาร

หันกลับมาดูกำไรสุทธิรวมในครึ่งปีแรกของปีเสือ จะพบว่าบนรายได้ยอดโอนก้อนอู้ฟู่เกือบ 1.5 แสนล้านบาท ซึ่งบวกเกือบ 2% เทียบกับครึ่งปีแรก 2564 แต่สิ่งที่คนนอกวงการไม่ค่อยรู้ หนังชีวิตของธุรกิจที่อยู่อาศัยก็มีความเหลื่อมล้ำเกิดขึ้น เพราะไม่ใช่ทุกคนที่ชนะในเกมสร้างรายได้โอน แล้วจะต้องชนะในเกมทำกำไรสุทธิ

ถอดรหัสไส้ในพบว่า บิ๊กแบรนด์ 38 บริษัทมหาชนตลาดหุ้นนั้น มีจำนวน 24 บริษัทที่รักษาความสามารถทำกำไรเป็นบวกได้ เบ็ดเสร็จมีกำไรสุทธิรวมกัน 21,569.50 ล้านบาท ขณะที่อีก 14 บริษัทมีกำไรสุทธิอยู่ในแดนลบ จำนวน -2,805.94 ล้านบาท

เพราะฉะนั้น จะสรุปกำไรสุทธิงวดครึ่งปีแรกได้กี่แบบ

ตอบแบบไม่ต้องคำนวณก็คือ มีผู้ชนะ 24 บริษัท 2.1 หมื่นกว่าล้านบาท มีผู้เพลี่ยงพล้ำ 14 บริษัท ติดลบเกือบ 3 พันล้านบาท

หากตอบแบบจับเข้าสูตรภาพรวมตลาด กำไรเป็นบวก นำมาลบด้วยกำไรเพลี่ยงพล้ำ ภาพรวมกำไรสุทธิก็เลยเหลืออยู่ที่ 18,763.56 ล้านบาท ไม่ว่ามองมุมไหนตัวเลขก็ยังเติบโตอู้ฟู่อยู่ดี เพราะขนาดหักคนขาดทุนแล้วก็ยังมีการเติบโตของกำไรสุทธิในภาพรวมเกือบ 9%

ความเหลื่อมล้ำต่อมา บิ๊กเนมในตลาดหุ้น บริษัทที่มีรายได้ครึ่งปีแรกน้อยที่สุดคือ 19-20 ล้านบาท คนที่อยู่หัวแถวอันดับ 1 ทำรายได้ 2.07 หมื่นล้านบาท มีความแตกต่างชนิดคำนวณไม่ถูกกันเลยทีเดียว

และข่าวอิจฉาระหว่างบิ๊กแบรนด์ด้วยกันเอง ก้อนใหญ่ 38 บริษัทที่มีรายได้เฉียด 1.5 แสนล้านบาทนั้น มีเพียงท็อป 15 บริษัทที่ครองมาร์เก็ตแชร์ถึง 85% ที่เหลือเกลี่ยให้กับ 23 บริษัทที่เหลือ

ตัวเลขที่คิดว่าคนซื้อบ้านอยากรู้ รวมทั้งคู่แข่งขันด้วย ก็คือ Net Profit Margin ราคาบ้าน 100 บาท บิ๊กแบรนด์อสังหาฯ เขาฟันกำไร เอ้ย เขาทำกำไรสุทธิกี่บาท หรือกี่เปอร์เซนต์

วิถีปกติ เก้าอี้แชมป์ด้านทำกำไรสุทธิเป็นของพี่ใหญ่ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ซึ่งมีกำไรจากการโอนที่อยู่อาศัย+เงินปันผลบริษัทลูก อยู่ที่ 22.81% ถ้านับตามนี้ ค่ายศุภาลัยน่าจะแซงแล้ว เพราะมีมาร์จิ้น 23.40%

ถึงแม้จะมีข้อเท็จจริงว่า ยังมีอีกหลายบริษัทที่มาร์จิ้นสูงผิดปกติ ขออนุญาตเอ่ยนาม ตัวอย่างเช่น เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ รับรู้รายได้ 1.4 พันล้านบาท กำไร 600 กว่าล้านบาท มีมาร์จิ้นซัดเข้าไป 42.81% เหตุผลจากมีรายการพิเศษจากรายได้อื่น ๆ 258.05 ล้านบาท และมีกำไรจากการต่อรองซื้อเงินลงทุนจากบริษัทย่อยอีก 212.83 ล้านบาท เป็นต้น

อีกสักตัวอย่าง จีแลนด์อย่างหรู 39.90% เพราะรายการพิเศษที่เป็นตัวเลขทางบัญชี

ในยุคที่เงินเฟ้อสูงสุดรอบ 13 ปี สงครามทิ้งบอมบ์วิกฤตเศรษฐกิจ กระเป๋าเงินคนไทยแฟ่บหนักมาก บ้านก็จำเป็นต้องซื้อ เพราะเป็นความมั่นคงในชีวิต หลายชีวิตโดยเฉพาะมนุษย์วัยเริ่มต้นทำงานมาปรึกษาว่าอยากซื้อคอนโดฯ

ข้อแนะนำ ให้เริ่มจากหลักคิดซื้อทดแทนการเช่า ถัดมาให้ทำดัชนีผู้บริโภคเดินสำรวจเฉพาะโครงการที่สนใจจริง ๆ และเตรียมความพร้อมสร้างเครดิตสินเชื่อให้รัดกุม

วินาทีนี้วินัยการเงินสำคัญที่สุด กูรูเศรษฐกิจเตือนแล้ว ครึ่งปีหลังอย่าเพิ่งวางใจกับอนาคตที่ไม่อาจคาดเดาได้

• ออริจิ้น มองธุรกิจ เงินเฟ้อ-ดอกเบี้ยขาขึ้น ไม่เป็นอุปสรรค ผ่านจุดต่ำสุดยุคโควิดแล้ว

• แสนสิริปลื้มครึ่งปีแรก 65 ฟันรายได้ 1.3 หมื่นล้าน กำไรสุทธิโต 200%

• แสนสิริ มั่นใจท่องเที่ยวฟื้น ขยายโรงแรม เจาะเมืองชั้นนำโลก