อสังหาริมทรัพย์

ออริจิ้น มองธุรกิจ เงินเฟ้อ-ดอกเบี้ยขาขึ้น ไม่เป็นอุปสรรค ผ่านจุดต่ำสุดยุคโควิดแล้ว

ออริจิ้นมองบวกภาพธุรกิจ เงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น ไม่เป็นอุปสรรค เราผ่านจุดต่ำสุดยุคโควิดแล้ว กลางปี 2566 มั่นใจอสังหาฯฟื้นสมบูรณ์

วันที่ 17 สิงหาคม 2565 “พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ร่วมงานสัมมนาหัวข้อ “หุ้นเมกะเทรนด์ ไม่กลัวเงินเฟ้อ” จัดโดยหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

โดยฟันธงว่า ภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศไทย รวมทั้งภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านจุดต่ำสุดของวิกฤตเศรษฐกิจจากสถานการณ์โควิดแล้ว และประเมินว่าธุรกิจอสังหาฯจะสามารถกลับมาฟื้นตัวเข้าสู่ยุคบูมเท่ากับยุคก่อนโควิดภายในกลางปี 2566

ทั้งนี้ บริษัท ออริจิ้นฯมีการเติบโตต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2543 หลังวิกฤตต้มยำกุ้ง สามารถสร้างการเติบโตของธุรกิจมาตลอดจนถึงปี 2561-2562 หลังจากนั้นเจอยุคโควิดในปี 2563-2564-2565 ซึ่งธุรกิจอสังหาฯได้รับผลกระทบไม่แพ้ธุรกิจอื่น ๆ เพราะอสังหาฯต้องการความมั่นใจของลูกค้า และผู้สนับสนุนคือธนาคาร ในขณะที่ยอดการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในเรตค่อนข้างสูง เราผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว และทยอยดีขึ้นเป็นลำดับ

เราไม่กังวลเงินเฟ้อมากนัก การจ้างงาน การเปิดประเทศ รีโอเพนนิ่งประเทศเป็นปัจจัยบวกที่ส่งผลมากกว่าเยอะ ถึงแม้ปัญหาเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยมีการปรับตัวขึ้นบ้างแต่เป็นเรื่องที่พอรับได้ ไม่ได้เป็นอุปสรรคในการประกอบธุรกิจมากนัก

ถ้าจำแนก ยุคโควิดที่ผ่านมา สินค้าบ้านจัดสรรไม่ได้รับผลกระทบเลย เติบโต 3% ต่อปี น่าประทับใจมาก ผมเคยพูดบ่อย ๆ หลาย ๆ เวที บ้านจัดสรรไปได้ดีกับโควิด เพราะมีความเป็น social distancing วิถีชีวิตนิวนอร์มอลคนต้องการบ้านหลังใหญ่ขึ้น ทำงานที่บ้าน do everything from home หุ้นเกี่ยวกับบ้านจัดสรร มีการเติบโตได้ดี

ส่วนธุรกิจคอนโดมิเนียม ค่อย ๆ รุกคืบกลับมา เพื่อจะกลับมาแตะจุดเดิมในช่วงกลางปี 2566 ซึ่งธุรกิจคอนโดฯได้รับผลบวกจากปัญหาน้ำมันแพง การจราจรที่กลับมาติดขัด การเดินทง การรีโอเพนนิ่งประเทศหลาย ๆ ส่วน สัญญาณมาตั้งแต่ปลายปี 2564 คอนโดฯมีอัตราการเช่าดีขึ้น ห้องเช่าที่ว่างอยู่ เพราะเรามีบริษัทลูก “พรีโม่ เซอร์วิส” รองรับ

พอตลาดเช่ากลับมา ตลาดขายขาดก็กลับมาด้วย คอนโดฯมือสองก็กลับมา อัตราการขายของโครงการเปิดขายใหม่ค่อย ๆ ดีขึ้นทีละนิด อัตราดูดซับหรือเทกอัพเรตในยุคก่อนโควิดขายได้ 40-60% ช่วงโควิดเหลือ 20% ปีนี้ โครงการเปิดพรีเซลมียอดเทกอัพเรตของภาพรวมอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย 30% ดีขึ้นมาค่อนข้างเยอะ คาดหวังว่าปลายปี 2565 นี้ เทกอัพเรตจะกลับมา 40% ได้

สำหรับการวางแผนอนาคตของออริจิ้นฯวางแผนนำบริษัทย่อยเข้า IPO ในตลาดหุ้น 8 บริษัท เริ่มต้นจาก “บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน)” วันแรกที่เทรดมีมาร์เก็ตแคป 10,000 ล้าน จากทุนจดทะเบียน 400 ล้านบาท โดยที่ บมจ.ออริจิ้นฯเข้าตลาดได้ 5-6 ปี เราคลอดลูกเข้า IPO ได้แล้ว 1 บริษัท

ปีนี้ เรายื่นไฟลิ่งบริษัทย่อยที่ 2 “พรีโม่ เซอร์วิส โซลูชัน” อยากไอพีโอปลายปี 2565 นี้ ทำธุรกิจดูแลคน พร็อพเพอร์ตี้ ชุมชนอย่างครบวงจร ซื้อขายให้เช่า อินทีเรียร์ ทำความสะอาด เซอร์วิสออนดีมานด์ ล้างรถ ซักผ้า พรีโม่ทำธุรกิจไลฟ์คอนวีเนียน

ตอนนี้ ออริจิ้นฯดูแลคอมมิวนิตี้ในเครือข่ายเป็นแสนคน จะเชื่อมต่อเป็นโอกาสทางธุรกิจ ยกตัวอย่าง ลูกบ้านต้องการตกแต่งที่อยู่อาศัย สมมติในคอนโดฯมี 1,000 ยูนิต ผมสั่งของได้ถูกกว่า 3 เท่าเพราะสั่งลอตใหญ่ เช่น ลูกบ้านสั่งซื้อเองราคา 6 พันบาท เราอาจทำได้ในราคา 2 พันบาท ในขณะที่ยังมีกำไร 20-30% มันคือการบริหารสเกล บริหารจัดการวิถีชีวิตคอนวีเนียน

สำหรับปี 2566 บริษัทที่แพลนจะเข้าตลาดคือ “วัน ออริจิ้น” ทำธุรกิจรายได้จากการเช่า โดยเฉพาะโรงแรม อยู่ในหมวดทัวริสซึ่ม เติบโตไปกับธุรกิจโรงแรม-ท่องเที่ยว

วันนี้เราโอเปอร์เรต 1,500 ห้อง จำนวน 6 โรงแรม ปลายปีนี้จะเปิดอีก 2 โรงแรม ภาพใหญ่ธุรกิจนี้เราเตรียมเปิดตัวเพิ่มเกือบ 20 โรงแรม เกือบ 5,000 ห้อง เป็นหนึ่งในท็อป 5 ของอุตสาหกรรมโรงแรม

ยังมีจักรวาลอื่น ๆ อีก คำว่า “พหุจักรวาล” (Multiverse) เราเห็นความไม่แน่นอนในหลาย ๆ ธุรกิจที่ผ่านมา สิ่งที่เราจะทำ ต้องสร้างเรือไว้หลาย ๆ ลำ มีอะไรเกิดขึ้นมา น้ำท่วมโลก หรือเราจะสร้างเครื่องบิน สร้างจรวดอวกาศไปนอกโลก (กระจายความเสี่ยงในการลงทุน)

ถัดมา บริษัทย่อย “อัลฟ่า อินดัสเทรียล แอสเสท” ทำธุรกิจคลังสินค้าอัจฉริยะ ทำ build to suit warehouse เราทำห้องเย็นร่วมกับกลุ่มบริษัท JWE ซึ่งติดอันดับท็อป 3 คลังสินค้าห้องเย็นในประเทศญี่ปุ่น ถือหุ้นคนละครึ่ง ซึ่งธุรกิจโคลด์เชน คลังห้องเย็นเติบโตสูงมาก ทุกจังหวัดมีเซ็นทรัล มีเรสเตอรองค์ ทุกคนต้องได้รับอาหารที่มีคุณภาพและรสชาติเหมือนกันหมด เป็นโมเดลที่เกิดขึ้นแล้วในประเทศญี่ปุ่น

นอกจากนี้ เราทำ “ออริจิ้น เฮลท์แคร์” เริ่มต้นอยากดูแลสุขภาพพนักงาน ผู้บริหาร ลูกค้าที่มาอยู่กับเรา อยากดูแลคนในอีโคซิสเต็ม เช่น ผู้รับเหมาก่อสร้าง ต้องการดูแลความสุขคน 1 แสนคนในเครือข่ายออริจิ้นฯ

ผมมองว่าโควิดนำมาซึ่งนวัตกรรม เช่น เทเลเมดิซีน เมดิคอลแอทโฮม กำลังมา การเปิดกิจกรรมบริการทางการแพทย์มาจากแพทยสภา คนไข้พบหมอออนไลน์ได้

วันนี้ผมเป็นลูกค้า รพ.สมิติเวช คุยกับหมออนไลน์ได้ สั่งยา ส่งมาทางแกร็บ ไม่ต้องคอนซูมเตียงทางการแพทย์ ไม่ต้องทำให้คนป่วยฉุกเฉินต้องมานั่งรอคิวเรา มองว่าเรามีเตียงอยู่แล้ว ออริจิ้นฯผลิตเตียงใหม่ในบ้าน ในโรงแรมปีละเป็นหมื่นเตียง

เราจับมือกับโลคอลฮอสพิทอล เราจะเอาสุขภาพดีมาให้ท่านถึงบ้าน ตอนนี้เราสร้างคอนโดฯใหม่ หมู่บ้านจัดสรร เราทำเวลเนสไปด้วย มีห้องตรวจวัดความดัน เราทำ queuing นัดคุณหมอให้ได้สเกลวันละ 20-30 คนพบหมอในโครงการ เดินลงมาจากคอนโดฯรอคิวแค่ 5 นาที ไม่ต้องไปเสียเวลาเดินทางและรอ 30 นาทีในรพ.อีกแล้ว เป็นอีกหนึ่งจักรวาลที่เราคิดว่าน่าจะไปแชร์ค่าดูแลสุขภาพของท่านได้

โดยเฉพาะกลุ่มพรีเวนทีฟ anti aging ทำสวยทำความงาม รวมถึงตลาด health tourism เตียง รร.ปรับเป็นเตียงคนไข้ได้ วันนี้เราทำแล้ว health suit ทำที่โรงแรมฮฮลิเดย์ในกรุงเทพฯ และศรีราชา เพราะเราทำบ้านให้คนนอน

เราจะไปพร้อมกับหมอที่ดูแลสุขภาพเก่ง ๆ จะดูแลสุขภาพให้ท่านถึงบ้าน คล้าย ๆ ทำ sleep system ซึ่งเวลาไปแอดมิตนอน รพ.จะวิตกกังวลมากกว่าปกติ ทั้งหมดที่ผมพูด ทำตามข้อกำหนดตามแพทยสภา เรื่องเหล่านี้จะมาอัพเดตให้ฟังเรื่อย ๆ

เราทำเรื่อง CBD ทางการแพทย์ คือตัวโปรดักต์กัญชง หรือกัญชาก็ได้ เอาสารเสพติด THC ออกไป เอามาทำสรรพคุณทางยา เราเป็นไบโอเทคคอมปะนี คิดประดิษฐ์นวัตกรรม ซีบีดีเมดิคอลเกรด เราจับมือกับบริษัท เมเจอร์แชร์โฮลเดอร์ เราถือ 25% หนึ่งในผุ้ถือหุ้นคือคานาฟาร์ม่า (?) ตัวซีบีดีบวกฟาร์มาซี จากซานฟรานซิสโก

อันนี้ no drama นะครับ เราไม่ได้ทำสารเสพติด เราทำสรรพคุณการแพทย์ จัดระบบการนอน เป็นอีกหนึ่งบริษัท เป้าหมายน่าจะเติบโตได้สูงมาก ผู้เล่นน้อยรายในทวีปเอเชีย ซึ่งกัญชาประเทศที่เปิดเสรีเพิ่งมีไทย กับนิวซีแลนด์ ออสเตรเลีย

เรามีบริษัทที่สนใจเข้าไปเรื่องไฟแนนซ์ สองบริษัท คือ “PAM-โพรวิแนนซ์ แอสเสท แมเนจเมนต์” ทำธุรกิจปรับโครงสร้างหนี้ เวลาก่อหนี้จะมี NPL สิ่งที่เราอยากทำคือถ้าเราซ่อมให้ได้ เช่น ซื้อหนี้มาปรับโครงสร้าง เพราะเราใช้พรีโม่ฯบริหารนิติบุคคลอยู่แล้ว เช่น หนี้หลายห้อง มีหนี้เพราะปล่อยเช่าไม่ได้ ผมไปบริหารให้เขา สามารถปรับโครงสร้างหนี้ได้ โอนจากหนี้เสียเป็นหนี้ดี ทำแล้วเราได้สตังค์ด้วย

รวมถึงธุรกิจประกันภัย ทำอินชัวรันซ์ โบรกเกอร์ “PRIM” มีทั้งไลฟ์ (ประกันชีวิต) และนอนไลฟ์ (ประกันวินาศภัย) เช่น พนักงาน เรามีประกันสุขภาพอยู่แล้ว อยากอัพเกรดให้คุณพ่อคุณแม่ เราสามารถเทเลอร์เมดได้หมด งานก่อสร้างเรามีเยอะมาก พอตั้งบริษัทขึ้นมารายจ่ายกลับมาเป็นรายได้จากค่าคอมมิชชั่น 20% ทันที

สำหรับ “ออริจิ้น มัลติเวอร์ส” การเติบโตแบบพหุจักรวาลที่มีเป้าหมาย 1 แสนล้านบาทภายในปี 2568 เพราะสิ่งที่เรามั่นใจว่าทำได้คือเราทำธุรกิจบนฐานลูกค้ากลุ่มตลาด เพราะอยู่เซ็กเมนต์นี้แล้วยั่งยืน ปกติการจัดอันดับพอเลยจากท็อป 3-5 คนก็จำไม่ได้แล้วว่าทำอะไร สิ่งที่เราสอนกันมาตลอดคือทำธุรกิจให้อยู่ในท็อป 3-5 เป็นเรื่องที่เราสอนทีมงานมาตลอด

สุดท้าย ผมคิดว่าโรคระบาดโควิดเป็นเรื่องใหญ่สุดในมนุษยชาติร้อยกว่าปีที่ไม่เคยเจอ pandemic เป็นบทพิสูจน์ว่าเราสามารถสร้างการเติบโตบนวิกฤตเศรษฐกิจได้ สามารถปรับตัวได้ ข้อดีคือเราเป็นองค์กรใหม่ ไม่ได้มีวัฒนธรรมอะไรที่ฝังลึกจนไม่สามารถปรับตัวได้

ส่วนเรื่องความไม่มั่นใจคือกังวลเกี่ยวกับเรื่องปัจจัยภายนอก เช่น สงครามรัสเซีย-ยูเครน ก่อให้เกิดนิวนอร์มอลเรื่องการเมืองระหว่างประเทศ หลังจากเราหมดยุคสงครามเย็นมานาน กลายเป็นสงครามเย็นในรูปเศรษฐกิจยุคใหม่หรือเปล่า

ผมไม่ค่อยไว้ใจคุณปูติน (ประธานาธิบดีรัสเซีย) ว่าท่านคาดหวังอะไรจากการทำสงครามครั้งนี้ ยิ่งใกล้หน้าหนาวยิ่งกังวลภาวะราคาพลังงาน เดือนกันายน ตุลาคมในต่างประเทศเริ่มหนาวแล้ว การใช้พลังงาน ก๊าซ จะกลับมาอีกครั้งหนึ่ง หลังจากเราผ่านวิกฤตเงินเฟ้อจากพลังงานแพงในช่วงเดือนเมษายน-พฤษภาคม 2565 ที่ผ่านมา เป็นเรื่องที่ต้องจับตามองให้ดี

ผมว่าทำธุรกิจต้องเตรียมแผนสำรองไว้เรื่อย ๆ เพราะอนาคตไม่มีอะไรคอนโทรลได้อยู่แล้ว

ทั้งนี้ ภาพเศรษฐกิจประเทศไทยยังห่างกับคำว่ารีเซสชั่นมาก เราฟังรายการไลฟ์เรื่องหุ้นเยอะมาก เพราะเราเล่นหุ้นตามอเมริกา เขาหายโควิดไว ก้าวข้ามโควิดแล้ว ผมไปยุโรป 2 ครั้ง คนติดโควิดไม่เหมือนคนป่วย ติดก็กินยา ผมก็อยากให้เราก้าวข้ามโควิด

เดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา เราจัดสตาฟปาร์ตี้ 1,200 คน สุขภาพไม่ดีก็ไม่เข้ามา เราติดโควิด 57 คน ถือว่าน้อยมาก ก็โอเคแหละ พิสูจน์ว่าจัดงานได้นะ ถัดมาอีกหนึ่งสัปดาห์เราจัดงานให้บริษัทลูกมีพนักงาน 800 คน พบว่าติดโควิดคนเดียว ฉะนั้น อย่าไปกังงลเรื่องนี้มากนัก กังวลเฉพาะคนที่มีโรคประจำตัว

สรุปว่า อเมริกา ยุโรป เศรษฐกิจกลับมาหมดแล้ว พอ ศก.โตก็เกิดเงินเฟ้อ วิกฤตพลังงานแพง แล้วก็ซ้ำเติมด้วยดอกเบี้ยขาขึ้น ขณะที่ประเทศไทย อัตราดอกเบี้ยเราเพิ่ง 2% เท่านั้นเอง จึงห่างไกลคำว่ารีเซสชั่นมาก คนทำธุรกิจอย่ากังวลเลยครับ กลับมาทำ จะช่วยประเทศให้ขับเคลื่อนอนาคตต่อไปได้