ที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสม ถึงเวลากังวลแล้วหรือยัง ?

คอลัมน์ : มองข้ามชอต
ผู้เขียน : เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)

ในช่วงที่ COVID-19 แพร่ระบาดอย่างรุนแรง ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ตัดสินใจชะลอการเปิดโครงการใหม่ และใช้กลยุทธ์จัดโปรโมชั่นระบายสินค้าคงเหลือเพื่อรักษากระแสเงินสดในช่วงวิกฤต ส่งผลให้สถานการณ์หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมที่อยู่ในระดับสูงในช่วงที่ผ่านมาผ่อนคลายลงตามไปด้วย เห็นได้จากสถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯและปริมณฑลที่ปรับตัวลดลงในปี 2021 โดยลดลง -7% YOY

อย่างไรก็ดี เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 เริ่มคลี่คลายและผู้ประกอบการเริ่มกลับมาเปิดตัวโครงการมากขึ้น ขณะที่อุปสงค์ยังฟื้นตัวได้ช้า ๆ จะเริ่มเห็นจำนวนอสังหาฯเหลือขายสะสมกลับมาเพิ่มขึ้น ณ สิ้นปี 2022 กลับมาอยู่ในระดับเดียวกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 แล้ว

เมื่อสถานการณ์ที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในปัจจุบันไม่ได้ผ่อนคลายลงอย่างที่คิด แล้วในระยะข้างหน้าจะเป็นไปในทิศทางใด ?

SCB EIC มองว่า ในปี 2023 หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากปีก่อนหน้าราว +4% ถึง +6% YOY สาเหตุจากอุปทานเปิดใหม่ที่คาดว่ายังอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง และยังคงสูงกว่าการฟื้นตัวของอุปสงค์

ทั้งนี้หากจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย คาดว่าหน่วยเหลือขายสะสมในกลุ่มคอนโดมิเนียมจะขยายตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า จากการที่ผู้ประกอบการกลับมาเปิดโครงการกันมากขึ้น สอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่กลับมาให้ความสำคัญกับทำเลและความสะดวกในการเดินทาง จาก
ในช่วง COVID-19 ที่เน้นให้ความสำคัญกับขนาดพื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอ ซึ่งส่งผลให้หันมาสนใจซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น แต่ปัจจุบันผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลับมาสนใจซื้อคอนโดมิเนียมมากกว่า

ทั้งนี้จากผลสำรวจ Residential Real Estate Survey ของ SCB EIC เมื่อเดือนมีนาคม 2023 ที่ผ่านมา พบว่า ปัจจุบันผู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านราคา และทำเลที่มีความสะดวกต่อการดำเนินชีวิตมากที่สุด โดยคิดเป็นสัดส่วน 44% และ 41% ของผู้ตอบแบบสอบถามตามลำดับ ซึ่งมากกว่าปัจจัยด้านขนาดพื้นที่ใช้สอย ทำให้คอนโดมิเนียมกลับมาตอบโจทย์การอยู่อาศัยได้ดีกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ

สะท้อนได้จากอัตราดูดซับในปี 2022 ที่อยู่ในระดับราว 40% จากช่วง COVID-19 ที่อยู่เพียงราว 25% ขณะที่หน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นเพียง +0.4% YOY โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาต่ำไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ยังได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง จากสถานการณ์กำลังซื้อในประเทศที่ยังอยู่ระหว่างการฟื้นตัว

ส่วนสถานการณ์ในกลุ่มทาวน์เฮาส์ โดยเฉพาะราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนกว่า 70-75% ของตลาด ยังต้องเผชิญกับการแข่งขันจากกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาต่ำโดยตรง ทำให้จำนวนหน่วยเหลือขายสะสมยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ส่วนหน่วยเหลือขายสะสมในกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านแฝดมี
แนวโน้มเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลงจากปีก่อนหน้า ที่เพิ่มสูงถึง +8% YOY เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันไปเน้นทำโครงการราคาสูง ที่มีจำนวนหน่วยต่อโครงการน้อย ขณะที่โครงการราคาปานกลางหลายโครงการยังขาย
ไม่หมด ทำให้การเปิดโครงการใหม่อาจเพิ่มขึ้นไม่มากนัก

สำหรับในระยะปานกลาง (ปี 2024-2026) SCB EIC มองว่า หน่วยเหลือขายสะสมยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น และอาจอยู่ในระดับเป็นที่น่ากังวลมากขึ้น เนื่องจากจะเป็นช่วงที่ถึงกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมที่มีการซื้อเป็นจำนวนมากเมื่อ 1-2 ปีก่อนหน้า

โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาต่ำ ที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่าง ซึ่งมีความเปราะบางทางการเงิน และมีความเสี่ยงในการถูกปฏิเสธสินเชื่อมากกว่าผู้ซื้อกลุ่มอื่น ๆ ซึ่งมีโอกาสทำให้หน่วยเหลือขายสะสมคอนโดมิเนียมปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ส่วนในกลุ่มทาวน์เฮาส์คาดว่ายังต้องเผชิญกับปัญหาในการระบายหน่วยเหลือขายสะสมต่อไป จากความต้องการซื้อที่คาดว่ายังไม่กลับมาเท่าที่ควร ซึ่งจะส่งผลให้การเปิดโครงการใหม่มีแนวโน้มชะลอตัวลงเช่นกัน

ขณะที่หน่วยเหลือขายสะสมในกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านแฝดคาดว่าจะยังคงเพิ่มขึ้น แต่อยู่ในอัตราที่ลดลง จากกำลังซื้อกลุ่มรายได้ปานกลาง-บนที่มีอยู่อย่างสม่ำเสมอ แต่คาดว่าสถานการณ์การแข่งขันในกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านแฝดมีแนวโน้มเข้มข้นมากขึ้นในระยะต่อไป เนื่องจากได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการเพราะเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น ๆ

ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยควรเตรียมตัวรับมือต่อสถานการณ์ที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างไร ?

SCB EIC มองว่า การติดตามสถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสมแต่ละประเภทในทำเลต่าง ๆ จะมีส่วนช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถคาดการณ์ความเสี่ยง และสภาวะการแข่งขันในตลาดได้ดียิ่งขึ้น อีกทั้งอาจทำให้เห็นโอกาสที่จะเกิดขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทได้เช่นเดียวกัน

อย่างไรก็ตาม ในระยะข้างหน้า ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ตามการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้างที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทำให้ไม่สามารถใช้กลยุทธ์การจัดโปรโมชั่นระบายสินค้าคงเหลือได้เสมอไป ดังนั้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย มีการจัดพอร์ตโฟลิโอ โดยกระจายการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทอย่างเหมาะสม รวมถึงมีการขยายไปสู่ธุรกิจใหม่ ๆ หรือธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับที่อยู่อาศัยเพื่อสร้าง synergy จะช่วยเสริมความมั่นคงให้กับธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ต่อไป

• ตลาดที่อยู่อาศัย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะยั่งยืนหรือไม่ ?