คอลัมน์

ทำเลทองฝั่งธน

ภาพประกอบไม่เกี่ยวกับเนื้อหา
สามัญสำนึก
สมถวิล ลีลาสุวัฒน์

วันก่อนไปเดินลัดเลาะ “เล็งทำเล” ย่านเก่าฝั่งธนบุรี “ตลาดพลู” และ “วุฒากาศ”

ส่วน “บางหว้า” ขอแปะไว้ก่อน เพราะต้องเชื่อมข้อมูลไปถึง “บางแค” ที่วันนี้เป็นทำเลใหม่ไม่แคร์ใครแล้ว

10 ปีให้หลัง สภาพที่อยู่อาศัยและสิ่งแวดล้อมย่านเก่าที่เอ่ยถึง บางส่วนเปลี่ยนแล้วดีขึ้น อีกหลายส่วนกลับถดถอย

ที่ดีคือโครงข่ายคมนาคมเข้าถึงทุกจุด ทลาย “จุดอับ”  “วุฒากาศ-เทอดไท” ที่เป็นถนนเล็ก ๆ ซอกซอยวิบวับไปทั่ว  

เมื่อถนนใหม่ “กัลปพฤกษ์-ราชพฤกษ์” เกิดขึ้นแล้วเชื่อม “วุฒากาศ” ผ่ากลาง “รัชดาภิเษก” ย่านเดอะมอลล์ ท่าพระ มุ่งสู่สะพานตากสิน เข้า “สาทร-สีลม” ถือเป็น “ทำเลทอง” เส้นตรงที่เข้าเมืองได้เร็วที่สุด

ทำให้ผู้ประกอบการทุกแบรนด์แห่ซื้อที่ดินสร้างคอนโดมิเนียมขายแบบชนิดที่เรียกว่า “ไม่มีใครตกขบวน” ทำเลย่านนี้

เมื่อ “รถไฟฟ้า” ส่วนต่อขยายวิ่งให้บริการถึงที่อีก ทำให้ “ตลาดพลู-วุฒากาศ” คึกคักขึ้นแบบพลิกฝ่ามือ

กลายเป็น “ดงคอนโดฯ” หมื่นกว่ายูนิต

กลายเป็นที่อยู่อาศัยของ “คนรุ่นใหม่” ต่างถิ่น

อีก 30% เป็นคนถิ่นเดิม ที่ไม่อยากอยู่ตึกแถวในซอยเหมือนรุ่นอากงอาม่าและพ่อแม่อีกแล้ว

จากสิ่งที่เปลี่ยนไป อสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดการพัฒนาตามยุคสมัย จะหลงเหลืออยู่บ้างก็เป็นอาคารเก่าแก่ที่ควรอนุรักษ์ รวมถึง “สถานีรถไฟ” สายมหาชัย-วงเวียนใหญ่ ที่แสนจะคลาสสิก

ปัจจุบันกลายเป็น “แหล่งท่องเที่ยว” วันเดย์ทริป เกิดการจับจ่ายใช้สอย เงินสะพัดสุด ๆ โดยเฉพาะเสาร์อาทิตย์ร้านค้าอาหารขายดีทุกร้าน เพราะขึ้นชื่อว่า เป็นแหล่งของกินที่ถูกและอร่อย

แต่ข้อเสียอย่างที่รู้กัน ที่ไหนเจริญมาก ก็เสื่อมมาก ถ้าชุมชนไม่เข้มแข็ง หน่วยงานรัฐไม่มีวิชั่น ปล่อยให้โลกสมัยใหม่กลืนกินจนไม่เหลือ “ร่องรอย” คุณค่าในอดีต

เป็นปัญหาเส้นบาง ๆ ที่รอวันแก้ไข

ล่าสุด มีข่าวยังไม่คอนเฟิร์มว่า ในอนาคตอันใกล้ ย่านตลาดพลูจะมีการ “รื้อ-ทุบ-ย้าย” เพื่อปรับแลนด์สเคป จัดระเบียบร้านค้าใหม่ รวมถึงสถานีรถไฟด้วย

ใจขอภาวนาให้ทุบรื้อครั้งนี้ เปลี่ยนไปในแนวที่ดีขึ้น ดูมีมนต์ขลัง สะอาดแบบดิบ ๆ ไว้เช่นเดิม

อย่าเปลี่ยนไปเหมือนหลายแห่งที่ปรับแล้วหลุดโลก เพราะเอาแต่ของใหม่มาใส่ แล้วถีบทิ้งของเดิม

การรีโนเวตลักษณะนี้จะเกิดความกระด้าง งดงามในวงแคบ ๆ และไม่ยั่งยืน

การรีโนเวตที่ดีต้องสะท้อนแบบย้อนยุค เอาคุณค่าที่ซ่อนอยู่มาสร้างเป็น “จุดแข็ง”

อย่างที่ “ล้ง 1919” และ “ไอคอนสยาม” ของเจ้าสัวเมืองไทย ทุ่มเทผลักดัน คาดหวังให้ฝั่งธนเป็นขุมทรัพย์โลกใบใหม่แห่งการท่องเที่ยวและทำเงิน

ปัจจุบันราคา “ที่ดิน” และราคา “คอนโดฯ” ย่านฝั่งธนฯ แพงขึ้น หลังความเจริญมาถึง

เฉพาะราคาที่ดินตลาดพลู จากหลักหมื่นมาวันนี้ตกตารางวาละ 2-3 แสน เมื่อพัฒนาเป็นอาคารชุด ราคาต่อตารางเมตร จึงขยับเกินแสนบาท แต่จะแสนกว่าแค่ไหน อยู่ที่การตั้งราคาและบริหารต้นทุนของแต่ละโครงการ

จากข้อมูลในมือ ย่านนี้ราคาคอนโดฯ พุ่งไปแตะ 1.2 แสน/ตารางเมตรมา 2 ปีนี้แล้ว แม้ราคาจะไม่อัพ แต่ข่าวว่า มีผู้ประกอบการรายใหญ่อยากปักธงลงทำเลนี้อีก 3 พันยูนิต ราคาจะวิ่งที่ 1-1.2 แสน/ตารางเมตร

มาถึงตรงนี้หลายคนสงสัยว่า เมื่อตลาดคอนโดฯไม่ดี ซัพพลายล้น ที่ดินแพงเกิน ใครจะกล้าเดินหน้าลงทุนอีก

คำตอบก็เป็นที่นี่แหล่ะ “ฝั่งธนฯ” ทำเลที่เจ๊อาภา คุณเศรษฐา คุณอนุพงษ์ คุณไตรเตชะ มอง ๆ อยู่ แล้วพักทำเลสุขุมวิทไว้ เพื่อข้ามห้วยมาเล่นกันที่ฝั่งธนฯ ในยุคโควิด

น่าจับตาสนามใหม่ของแบรนด์ใหญ่ในราคาใหม่ เพราะโควิด-19 ทำลายล้างกำลังซื้อแบบแพง ๆ ไปหมดแล้ว   

อย่าลืมว่า “ศุภาลัย” เคยปิดการขายคอนโดฯหรูติดเดอะมอลล์ ท่าพระ และคอนโดฯ ข้าง ๆ ไอคอนสยาม เจริญนคร มาแล้วชั่วพริบตา โดยลดไซซ์และตั้งราคาขายต่ำ เป็นจุดขาย สงครามราคากำลังมา แต่มาแค่แป๊บเดียว เหมือนโควิดเมืองไทย