หุ้น-การเงิน

เคล็ดลับการลงทุนอสังหาฯ ให้ประสบความสำเร็จ (ตอนจบ)

คอลัมน์ พินิจ พิเคราะห์

โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ www.facebook.com/VI.kitichai

บทความตอนที่แล้วผมได้พูดถึงประสบการณ์การลงทุนอันเลวร้าย ในช่วงที่เกิดภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงการลงทุนในหุ้นและอสังหาฯ แล้วทิ้งท้ายด้วยเรื่องจุดประสงค์ของการลงทุนในอสังหาฯที่มี 2 ประเภทคือ

1.เก็งกำไร โดยหวังที่จะขายใบจองได้ก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จ หรือที่หลาย ๆ คนมักเรียกว่า “จับเสือมือเปล่า” นักเก็งกำไรเหล่านี้ มักคิดว่าเป็นการลงทุนที่ใช้เงินลงทุนต่ำ เพราะโดยปกติช่วงเวลาการผ่อนชำระค่างวดที่เริ่มต้นตั้งแต่ เงินจอง ทำสัญญา แล้วก็ผ่อนชำระค่างวด รวมเป็นจำนวนเงินทั้งหมด ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น

ยกตัวอย่าง เช่น คอนโดฯราคา 2.8 ล้านบาท เงินจอง 30,000 บาท เงินทำสัญญา 50,000 บาท เงินผ่อนชำระค่างวดอีก 24 งวดงวดละ 10,000 บาท รวมเป็นเงินในขั้นตอนดังกล่าว 320,000 บาท หรือคิดเป็น 11.43 เปอร์เซ็นต์ของราคาคอนโดฯยูนิตที่ซื้อ สมมุติว่าผ่อนไปได้ 15 เดือน สามารถขายยูนิตนี้ไปได้ ที่ราคา 3 ล้านบาทถ้วน เราลองมาคำนวณดูว่า นักเก็งกำไรท่านนี้จะได้ผลตอบแทนจากเงินลงทุนเท่าไหร่ ส่วนต่างของราคาที่ขายกับราคาที่ซื้อมา 3,000,000-2,800,000 = 200,000 บาท จากจำนวนเงินที่ได้ชำระไปทั้งสิ้น 30,000+50,000+(10,000×15) = 230,000 บาท ดังนั้นผลตอบแทนจากการเก็งกำไรครั้งนี้ (200,000/230,000)x100 = 86.96% ดูแล้วเป็นตัวเลขที่ถูกใจผู้มีเงินออม ในยามที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร 1 ปีที่เข้ากับ 2% ต่อปีแน่นอน จึงทำให้ปัจจุบันนี้ มีนักเก็งกำไรที่มุ่งแสวงหากำไรจากใบจองคอนโดฯมากมาย

แต่มีความจริงบางอย่างที่หลาย ๆ คนอาจจะไม่ทราบ มีนักเก็งกำไรส่วนหนึ่ง ที่จำเป็นจะต้องมาขายใบจอง ในราคาเท่าทุน หรือขาดทุนเสียด้วยซ้ำ เพราะว่าระหว่างที่ถือรอที่จะขาย ในช่วงที่โครงการยังสร้างไม่เสร็จ จนสร้างเสร็จ แต่ยังขายไม่ได้ ซ้ำร้ายยังต้องหาเงินมาจ่ายอีกก้อนใหญ่ประมาณ 80 ถึง 90 เปอร์เซ็นต์ของราคายูนิตที่ซื้อ เพื่อไว้จ่ายตอนโอนเงินออมส่วนตัวก็มีไม่พอ แถมไปกู้แบงก์ ก็ยังกู้ไม่ผ่านเสียอีก มีโอกาสที่จะถูกทาง developer ยึดเงินที่ผ่อนชำระมาทั้งหมด หลายครั้งที่ผมแนะนำให้เพื่อน ๆ ว่า ช่วงเวลาที่จะซื้อคอนโดฯในราคา Presale อีกช่วงหนึ่งก็คือตอนที่คอนโดฯสร้างเสร็จ ซึ่งมักจะมีนักเก็งกำไรส่วนหนึ่ง ที่ต้องยอมทิ้งไพ่ ขายใบจองในราคาเท่าทุนหรืออาจจะขาดทุนด้วยซ้ำ เนื่องจากเหตุผลข้างต้นที่ผมกล่าวมา

2.ลงทุน นั่นหมายความว่าคุณพร้อมที่จะโอนยูนิตที่คุณซื้อไว้ เมื่อโครงการสร้างเสร็จ ซึ่งยังอาจแบ่งได้เป็น 2 จุดประสงค์ คือ

2.1 ตั้งใจที่จะขายยูนิตที่คุณซื้อไว้ หลังจากที่ตึกสร้างเสร็จ โดยปกติช่วงเวลาที่จะขายคอนโดฯที่ซื้อไว้ให้ได้ราคาดีก็คือช่วงดังต่อไปนี้

2.1.1 โครงการขายหมดแล้ว ยิ่งโครงการที่ฮอตมาก ๆ อย่างเช่นปิดการขายภายในเวลาไม่เกิน 2-3 วัน ยิ่งทำให้การบวกราคาจากใบจองได้ผลกำไรสูงมากเมื่อเทียบกับเงินจอง

2.1.2 โครงการสร้างใกล้เสร็จแล้ว หรือใกล้ที่จะโอน จะมีคนซื้อกลุ่มหนึ่งที่ไม่ชอบซื้อตอนที่โครงการยังเป็นกระดาษ หรือเพิ่งก่อสร้างไปไม่นาน เพราะเกรงว่าโครงการก่อสร้างไม่เสร็จ เพราะเคยเห็นมีบางโครงการที่สร้างไปกลางคันแล้วทิ้งร้างไว้ หรือบางโครงการที่ไม่ได้สร้างขึ้นมาเลยก็มี

2.1.3 โครงการสร้างเสร็จไปพักใหญ่แล้ว ลูกค้าที่จองซื้อก่อนหน้านี้ ก็โอนไปหมดแล้ว หมดคู่แข่งที่เป็นนักเก็งกำไร แนะนำว่าให้โอนชื่อเข้าไปอยู่ในสำมะโนครัวของคอนโดฯยูนิตนี้ เมื่อเกิน 1 ปีเวลาขายไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่หนักคือ 3.3% ยิ่งถ้าขายภายในปีที่ 2 หลังจากโอนก็จะทำให้เสียภาษีเงินได้ส่วนบุคคลน้อยกว่าการถือระยะยาว เพราะสามารถหักค่าใช้จ่ายได้มากกว่า

2.2 ตั้งใจที่จะถือยูนิตที่ซื้อไว้ เพื่อหวังปล่อยเช่า ซึ่งสามารถคาดหวังผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิ (หลังหักค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ) ได้ประมาณ 2 ถึง 10% ขึ้นอยู่กับว่าเป็นคอนโดใหม่หรือคอนโดเก่า เป็นคอนโดฯในเมืองหรือคอนโดชานเมือง คอนโดฯใหม่ในใจกลางเมืองเนื่องจากอัตราค่าเช่าวิ่งขึ้นไปช้ากว่าราคาต่อยูนิต ทำให้ผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิจะอยู่ที่ประมาณ 2-3 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น แต่มีโอกาสที่จะได้ capital gain ในขณะที่คอนโดฯเก่าชานเมือง ผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิ อาจวิ่งไปถึง 10 เปอร์เซ็นต์ แต่โอกาสที่จะได้ capital gain น้อยมาก ที่จริงผมเคยเขียนบทความชื่อ “ปล่อยเช่าอย่างไรถึงจะรวย ?” ซึ่งเคยเขียนไว้อย่างละเอียดเลยทีเดียวได้ที่ http://kitichai1.blogspot.com/2017/05/blog-post_5.html

การลงทุนอะไรก็ตามควรยึดหลัก ไม่ลงทุนเกินตัว มิฉะนั้นการที่จะได้กำไร อาจจะกลายเป็นขาดทุนก็ได้ อย่างเช่นพวกจับเสือมือเปล่าที่ผมกล่าวข้างต้น และก่อนที่จะลงทุนควรจะศึกษาหาข้อมูล แล้วพิจารณาให้ถี่ถ้วน มิฉะนั้นอาจจะต้องมาเสียใจภายหลัง