แบงก์ดึง “แลนด์ลอร์ด” ลงทุน หาผลตอบแทนจ่ายภาษีที่ดิน
แบงก์สบช่อง รัฐไม่ต่อมาตรการลดภาษีที่ดิน ดึงเศรษฐีนำแลนด์แบงก์บริหารสร้างผลตอบแทนสู้ค่าภาษี “กสิกรไทย” ตั้งเป้าปีเสือพอร์ต 2 หมื่นล้านบาท โต 100% ปรับแผนลงทุนเพิ่มโปรแกรมหุ้นกู้อนุพันธ์ “KIKO” ปั้นยีลด์ 10% ในช่วงตลาดหุ้นไม่สดใส “เกียรตินาคินภัทร” ชี้เจ้าของที่ดินระดับ 200-300 ล้านบาท สนใจลงทุนมากขึ้น “แบงก์ไทยพาณิชย์” ร่วมวง
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หลังจากที่รัฐบาลประกาศบังคับใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 โดยเฉพาะการเก็บภาษีที่ดินเปล่า หรือที่ดินรกร้างที่ไม่สร้างรายได้ ทำให้ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งมองเห็นโอกาสในการเสนอบริการประเภท land loan for investment สำหรับ “เศรษฐีที่ดิน” เป็นลักษณะของการนำที่ดินมาจำนองเพื่อขอสินเชื่อเงินกู้ แต่เงินกู้ทั้งหมดสถาบันการเงินจะนำไปลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนเพื่อมาจ่ายภาษีที่ดิน
เศรษฐีนำที่ดินบริหาร “ลงทุน”
นายจิรวัฒน์ สุภรณ์ไพบูลย์ หัวหน้ากลุ่มไพรเวตแบงกิ้ง ธนาคารกสิกรไทย (KBANK) เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แนวโน้มการนำทรัพย์สินที่ดินมาแปลงเป็นการลงทุน หรือที่เรียกว่า land loan for investment ในปี 2565 ยังคงได้รับความสนใจจากลูกค้าอย่างต่อเนื่อง ภายหลังภาครัฐประกาศไม่ต่ออายุการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% ออกไปอีก โดยธนาคารตั้งเป้าหมายการปล่อยสินเชื่อ land loan ในปีนี้อยู่ที่ราว 1-1.5 หมื่นล้านบาท เติบโต 100% จากปี 2564 ปัจจุบันมีพอร์ตสะสมอยู่ที่ราว 2.5 หมื่นล้านบาท ฐานลูกค้าประมาณ 150 ราย
ทั้งนี้ ต้องยอมรับว่าผลิตภัณฑ์ land loan เป็นโปรดักต์การลงทุนเพื่อแสวงหาผลตอบแทน เพื่อลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ปัจจุบันตลาดหุ้นไม่สดใสมากนัก ดังนั้นเพื่อให้การลงทุนสามารถตอบโจทย์ความต้องการที่ยังคงมีเข้ามาต่อเนื่อง จึงมีการปรับผลิตภัณฑ์การลงทุนให้เหมาะกับภาวะตลาด โดยมีโปรแกรมเรียกว่า “KIKO” ที่เน้นการลงทุนในหุ้นกู้อนุพันธ์ผูกกับหุ้นอ้างอิง โดยอาศัยการทำกำไรในภาวะตลาดแกว่งตัวกรอบแคบ ซึ่งจะให้อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 10%
“ความต้องการของลูกค้ามีแน่นอน แต่เราต้องทำผลตอบแทนให้ได้ด้วย ตอนนี้ก็ต้องให้ความรู้ลูกค้าควบคู่กัน เพราะบางคนยังสับสนกับกฎหมาย แม้ว่าไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นเรื่องใหญ่ ซึ่งหากเอาที่ดินมาทำ land loan ก็จะต้องมีผลตอบแทนส่วนต่างจากดอกเบี้ยสินเชื่อ land loan เพื่อให้ลูกค้าสามารถไปจ่ายภาษีด้วย เช่น ดอกเบี้ยสินเชื่อ land loan เฉลี่ย 2-3% แต่หุ้นกู้อนุพันธุ์นี้ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 10% ซึ่งมีส่วนต่าง 8% หากเม็ดเงิน 1,000 ล้านบาท เราก็มีผลตอบแทน 80 ล้านบาท ถือว่าไม่น้อยในจังหวะนี้” นายจิรวัฒน์กล่าว
ลูกค้าเข้าคิว
ขณะที่นายณฤทธิ์ โกสาลาทิพย์ กรรมการผู้จัดการ ประธานสายงานที่ปรึกษาและบริหารการลงทุนลูกค้าบุคคล บริษัทหลักทรัพย์ เกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หลังจากภาครัฐไม่ต่ออายุลดภาษีที่ดิน ก็พบว่าลูกค้ามีความต้องการ ให้บริการ “portfolio property financing” หรือ PPF เข้ามาอย่างต่อเนื่อง โดยลูกค้าสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ที่มี เช่น ที่ดินเปล่า ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง อาคารพาณิชย์ เป็นต้น มาเป็นหลักประกันสินเชื่อ ซึ่งจะได้รับวงเงินไม่น้อยกว่า 70% ของมูลค่าหลักประกัน เพื่อนำมาลงทุนเพื่อหาผลตอบแทน
โดยปัจจุบันมีลูกค้าที่อยู่ระหว่างพูดคุยเพื่อใช้บริการผลิตภัณฑ์ดังกล่าวประมาณ 14 ราย วงเงินประมาณ 2,000 ล้านบาท วงเงินตามมูลค่าหลักประมาณเฉลี่ย 200-300 ล้านบาทต่อราย โดยธนาคารกำหนดขั้นต่ำวงเงินอยู่ที่ 20 ล้านบาท และสูงสุดไม่เกิน 1,000 ล้านบาท
ธนาคารตั้งเป้าปี 2565 จะปล่อยวงเงินสินเชื่อใหม่กลุ่มลูกค้า PPF ราว 2,500 ล้านบาท เติบโต 90% จากปีก่อน เนื่องจากฐานที่ต่ำ โดยสิ้นปีก่อนธนาคารมีพอร์ตคงค้าง PPF อยู่ที่ 3,000 ล้านบาท
ปรับสูตรลงทุนหาผลตอบแทน
ทั้งนี้ ต้องยอมรับว่าบริการ PPF เป็นบริการการลงทุนเพื่อหาผลตอบแทนส่วนต่างจากต้นทุนเงินกู้ที่อยู่เฉลี่ย 3% เพื่อนำไปจ่ายค่าภาษี ดังนั้นการลงทุนจะต้องขึ้นกับภาวะตลาดโดยรวมด้วย และต้องสร้างผลตอบแทนที่มากกว่าต้นทุน โดยธนาคารตั้งกรอบผลตอบแทนให้ลูกค้าอย่างน้อย 1 เท่าจากต้นทุนดอกเบี้ย หรือประมาณ 6% ซึ่งปีที่ผ่านมาภาพรวมตลาดการลงทุนค่อนข้างดี ทำให้ผลตอบแทนโดยเฉลี่ยให้กับลูกค้าออกมาอยู่ที่ราว 8-9%
อย่างไรก็ตาม ภาวะตลาดในปีนี้ค่อนข้างผันผวน ซึ่งอาจทำให้ผลตอบแทนคาดหวังอาจไม่เท่ากับปีที่ผ่านมา ธนาคารจึงต้องอธิบายให้ลูกค้าเข้าใจ รวมถึงออกแบบโปรดักต์การลงทุนเพื่อกระจายความเสี่ยง และเปลี่ยนไส้ในการลงทุนในกลุ่ม risk asset เน้นหุ้นเติบโต มีกระแสเงินสด และจ่ายปันผลได้ต่อเนื่อง โดยส่วนใหญ่กรอบระยะเวลาการลงทุนใน PPF ที่เหมาะสมจะเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5 ปีขึ้นไป
“เราเชื่อว่ากฎหมายภาษีที่ดิน มีผลระยะยาวแน่ ๆ ทำให้โปรดักต์ PPF ยังมีดีมานด์และความต้องการอยู่ แต่จะเห็นเข้ามาใช้บริการของลูกค้าที่มีที่ดินถือครองมาก ๆ ก็ต่อเมื่อกฎหมายมีผลสัมฤทธิ์ หรือมีการเก็บจริงจัง เช่นเดียวกับบริการ family wealth planning ที่จะช่วยจัดโครงสร้างธุรกิจในครอบครัวและมีเรื่องที่ดินมาเกี่ยวข้อง ซึ่งมีลูกค้าราว 10-20% ที่ใช้บริการ PPF ด้วย แต่ถามว่ามีลูกค้ารายใหญ่มีชื่ออาจจะไม่มี เพราะกลุ่มคนเหล่านี้จะมีศักยภาพในการจัดตั้ง family office มีทีมบริหารจัดการของตัวเอง” นายณฤทธิ์กล่าว
นอกจากนี้ที่ผ่านมา ธนาคารไทยพาณิชย์ได้เริ่มทำผลิตภัณฑ์ “SCB Property Backed Loan” สินเชื่อเพื่อบริหารความมั่งคั่ง สร้างผลตอบแทนโดยนำอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ เช่น ที่ดินเปล่า หรือพร้อมสิ่งปลูกสร้าง คอนโดมิเนียมมาเป็นหลักประกันในการขอวงเงินสินเชื่อเพื่อการลงทุน เพื่อสร้างผลตอบแทนเพิ่มเติมนอกเหนือจากรายได้ค่าเช่าบนอสังหาริมทรัพย์หรือจากการปล่อยทิ้งไว้เฉย ๆ