3 นายกรีสตาร์ตอสังหา เอกชนตั้งการ์ดสูง-รัฐต้องเป็นกองหนุน
20 มีนาคม 2566 รัฐบาลพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา ประกาศยุบสภาเป็นทางการ นับถอยหลังสู่การเลือกตั้งทั่วไป นับถอยหลังสู่การรีสตาร์ตประเทศไทยอีกคำรบหนึ่ง
ในเวลาไล่เลี่ยกัน 3 สมาคมวงการพัฒนาที่ดิน ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เพิ่งระดมสมองว่าด้วย “แนวโน้มภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกลยุทธ์การขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย” เมื่อเร็ว ๆ นี้ ร่วมกันมองหาอนาคตที่จะต้องช่วยกันพลิกฟื้นเศรษฐกิจหลังยุคโควิด
โดยถือโอกาสใช้เวที 3 สมาคมส่งความปรารถนาดีมายัง “นายกรัฐมนตรีคนใหม่” ด้วยว่า อยากให้พิจารณาใช้ภาคธุรกิจอสังหาฯ เป็นเครื่องจักรในการกระตุ้นเศรษฐกิจไทยหลังการเลือกตั้งทั่วไป
คนไทย-ซอฟต์พาวเวอร์ ปทท.
ประเดิมด้วย “พีระพงศ์ จรูญเอก” นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองบรรยากาศธุรกิจที่อยู่อาศัยปี 2566 เต็มไปด้วยปัจจัยบวก ทั้งเทรนด์ระดับโลกการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงท่องเที่ยวสุขภาพ รองรับการนับถอยหลังที่สังคมไทยจะเข้าสู่สังคมประชากรผู้สูงวัยหรือเอจิ้งโซไซตี้ สอดคล้องไปกับการพัฒนาประเทศไทยที่ชูจุดขายภาคธุรกิจท่องเที่ยวและบริการ
ดังนั้น โอกาสการเติบโตสูง ๆ จึงน่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์เมืองท่องเที่ยว โฟกัสลูกค้าต่างชาติ โดยจุดขายคือ “คนไทย” เป็นซอฟต์พาวเวอร์ เมนทอลิตี้แบบไทย ๆ หลังยุคโควิดเทรนด์เกิดใหม่คือยุค digital nomad กำลังขยายตัวไปทั่วภูมิภาค
มาตรฐานใหม่-สมาร์ทลิฟวิ่ง
หลังยุคโควิด ประเทศไทยถือว่า “จุดติด” มีต่างชาติเลือกที่จะมาใช้ชีวิตที่เมืองไทย มาใช้เงินที่เมืองไทย ในสถานการณ์ที่แย่ที่สุดที่โลกเคยเจอในรอบ 100 ปี คนไทยสอบผ่าน เราเป็นประเทศที่ถูกยกย่องว่ามีการกระจายเรื่องสาธารณสุขและเวลเนสดีที่สุดในโลก
จุดขายที่ถูกส่งต่อจากการเข้ามาท่องเที่ยว พบว่าชาวต่างชาตินิยมมารักษาสุขภาพด้วย ทำให้ธุรกิจโรงพยาบาลรับอานิสงส์สูงสุด รายได้กลุ่มโรงพยาบาลกลายเป็นตัวขับประคองตลาดหุ้นไทย
ผลักดันไทยเป็นบ้านหลัง 2
เทรนด์อสังหาฯระดับโกลบอลยังรวมถึงเอจิ้งเทรนด์ เมืองไทยทุกวันนี้เข้าสู่เอจิ้งเทรนด์ในระดับปฐมภูมิแล้ว กำลังจะไปทุติยภูมิ ดูจากสัดส่วน 20% เป็นคนที่มีอายุสูงกว่า 60 ปี นับถอยหลัง 10 ปีข้างหน้าผู้สูงวัยคนไทยจะแตะ 35%
ข้อเสนอคือ หยิบโมเดลประเทศมาเลเซียที่มีโมเดล “WMM2H-My Malaysia 2 Home” ดึงดูดต่างชาติให้มาพักอาศัยในมาเลย์เป็นบ้านหลังที่ 2 กรณีประเทศไทยอาจทำนโยบาย My Thai Rent Home ออกมาตรการดึงต่างชาติกำลังซื้อสูงเข้ามาจับจ่ายใช้สอยในเมืองไทย
ดึงต่างชาติดูแลผู้สูงวัยไทย
“พีระพงศ์” ชวนคิดแบบ think tank รัฐบาลไทยมีบำนาญชราภาพหรือเบี้ยผู้สูงอายุคนละ 900 บาท ซึ่งไม่เพียงพอในการดำรงชีพ ควรอยู่ที่ 3,000-5,000 บาทจึงจะอยู่ได้ งบประมาณภาครัฐมีจำกัด วิธีคิดนอกกรอบต้องดึงกลุ่มต่างชาติวัยเกษียณ 1 คนให้มาดูแลวัยเกษียณไทย 5 คน
เช่น ใน 1 พร็อพเพอร์มีคนไทย 500 คน เติมต่างชาติเขาไป 100 คน โดยรัฐบาลอาจมีระบบจัดเก็บวีซ่าหรือค่าดูแลค่าบริการต่าง ๆ ส่งเสริมให้ต่างชาติ 100 คนมาเลี้ยงคนไทย 500 คน เพราะผู้สูงวัยคนไทยภาครัฐไม่มีเงินเลี้ยงเพียงพอแน่นอน
อสังหาฯ+รีเคอริ่งอินคัม
หนึ่งในคีย์ซักเซสที่ทำให้ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เติบโตเร็วและเติบโตไม่หยุดคือโมเดลร่วมทุน (JV-joint venture) ทำให้เปิดโลกทัศน์ และตกผลึกว่าอสังหาฯอย่างเดียวไม่พอ ต้องมีปาท่องโก๋จากรายได้ประจำ (recurring income) ทำให้มีความมั่นคง เพราะหลังจากส่งมอบโครงการแล้ว ยังตามมาเก็บเกี่ยวรายได้จากค่าบริการต่าง ๆ อีกมากมาย
ตัวแบบมาจากพอร์ตรายได้ของท็อปดีเวลอปเปอร์จากประเทศญี่ปุ่น อาทิ “โนมูระ” พันธมิตรเจวีกับออริจิ้นฯ พบว่า โนมูระมีรายได้หลัก 3 สาขาจากการดูแลคนและทรัพย์สิน ประกอบด้วย 1.บริหารจัดการนิติบุคคล, ทำพร็อพเพอร์ตี้แมเนจเมนต์, การรีโนเวต 2.รายได้ขายที่อยู่อาศัยใหม่ และ 3.รายได้อสังหาฯให้เช่า
จุดโฟกัสของการลงทุนพัฒนาโครงการในแต่ละพื้นที่ แต่ละจังหวัด จะไปกระตุ้นเพื่อให้เกิดการหมุนรอบทางเศรษฐกิจในพื้นที่ นั่นคือ ไม่ได้ทำเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ แต่ต้องประกบด้วยธุรกิจอื่นด้วย เพื่อให้เกิดการจ้างงานในพื้นที่เพิ่มขึ้น
“ภาพรวมอสังหาฯเมืองไทยมีศักยภาพไปต่อได้อีกเยอะ คนไทยมี mindset mentality ที่ดึงดูดให้คนต่างชาติอยากมาอยู่อาศัยด้วย รัฐบาลควรจะใช้เป็นจุดขับเคลื่อนประเทศไทย”
ทำสักที-พรีมอร์ตเกจไฟแนนซ์
ถัดมา “วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร อ่านเกมธุรกิจบ้านแนวราบปี 2566 ในด้านผลประกอบการคงต้องดำเนินการอย่างระมัดระวัง ท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่เปราะบาง เราก็ไม่ใช่ขาขึ้นปรู๊ดปร๊าดแน่นอน แต่ก็คงไม่ทรุดแล้ว แต่จะทรงตัว ทรุดบ้างนิด ๆ หน่อย ๆ ถ้ามีปัจจัยสนับสนุนในช่วงครึ่งปีหลัง 2566 เทรนด์ธุรกิจอาจดีขึ้น
โดยสรุป ท่ามกลางปัจจัยลบผสมปนเปกับปัจจัยบวก ปีนี้จะ “นั่งเฉย ๆ คงไม่ได้”
ในมุมมองมี 3 ส่วนที่ต้องลงมือทำ โดย 1 ส่วนเป็นการลงมือทำโดยบริษัทเอกชน อีก 2 ส่วนภาครัฐต้องเป็นเจ้าภาพ
จุดเน้นอยู่ที่ภารกิจภาครัฐ 2 ส่วนหลัก คือ ต้องลดภาระหรืออุปสรรคการทำธุรกิจที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน กับต้องทำในเรื่องมาตรการกระตุ้น ถ้าหากเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในภาพรวมได้ในสัดส่วนที่เยอะพอสมควร และอาจเป็นตัวช่วยให้จีดีพีอยู่ที่ 3.2% ได้
ปัญหาหนักหน่วงของผู้บริโภคอสังหาฯ คือยอดปฏิเสธสินเชื่อระดับสูง โมเดลแก้ปัญหาที่สมาคมบ้านจัดสรรนำเสนอมาอย่างยาวนานคือการรีโมเดลการให้สินเชื่อ จากเดิมรอให้โครงการสร้างเสร็จก่อนจึงเข้าสู่ขั้นตอนขอสินเชื่อ เรียกว่าเป็นการให้สินเชื่อวันสุดท้าย ซึ่งในระหว่างทางมีความเสี่ยงที่ผู้กู้อาจไปก่อหนี้เพิ่ม จนทำให้พออสังหาฯสร้างเสร็จก็กู้ไม่ผ่าน
โมเดล “พรีมอร์ตเกจไฟแนนซ์” พลิกกลับด้าน โดยการซื้อที่อยู่อาศัยให้ขอสินเชื่อตั้งแต่วันแรก เช่น บ้านราคา 2 ล้านบาท ใช้เวลาสร้าง 6-8 เดือน ลูกค้าขอสินเชื่อจากแบงก์เต็มวงเงิน 2 ล้านบาท และเริ่มต้นผ่อนตั้งแต่เดือนแรก รอสร้างเสร็จจึงรับโอนกรรมสิทธิ์และเข้าอยู่อาศัย เป็นการป้องกันการก่อหนี้ระหว่างรอบ้านสร้างให้เสร็จ
วิธีการนี้มีตัวแบบที่ใช้ในต่างประเทศ โดยการจ่ายค่างวดสินเชื่อก็จ่ายตรงกับแบงก์ ข้อดีสำหรับผู้บริโภคอสังหาฯ คือสินเชื่อผ่านแล้ว รอบ้านสร้างเสร็จ, ข้อดีสำหรับผู้ประกอบการคือบ้านสร้างเสร็จแล้วมีการรับโอนแน่นอน และข้อดีสำหรับแบงก์หรือสถาบันการเงิน ได้ลูกค้าสินเชื่อประวัติดี เพราะเริ่มผ่อนตั้งแต่วันแรกของการซื้ออสังหาฯ
โมเดลแบบนี้ถือว่า “วิน-วิน-วิน” ทั้งผู้บริโภค-ผู้ประกอบการ-สถาบันการเงิน
เปิดโควตาต่างชาติซื้อบ้าน
สุดท้ายกับ “มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ยิงตรงแบบไม่อ้อมค้อมด้วยข้อเสนอเปิดโควตาให้ลูกค้าต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแนวราบ เพราะมีโมเดลการซื้อคอนโดมิเนียม ได้โควตาซื้อถูกกฎหมาย 49% และไม่ได้ทำให้ราคาคอนโดฯแพงขึ้น ถือว่าข้อกังวลเรื่องให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบแล้วบ้านจะแพงจนคนไทยซื้อไม่ได้ถูกตีตกไป
ฮอตอิสชูในการเปิดโควตาต่างชาติซื้่อบ้านแนวราบสด ๆ ร้อน ๆ จากกรณีทุนจีนสีเทา มองต่างมุมว่าโอกาสที่จะมีชาวต่างชาติสีเทาเข้ามาซื้อบ้านแล้วทำธุรกิจผิดกฎหมายนั้นยากมาก เพราะมีนิติบุคคลบ้านจัดสรรและเพื่อนบ้านเป็นหูเป็นตาให้อยู่
เหรียญอีกด้านที่อยากนำเสนอ ปัจจุบันนี้รัฐบาลไทยไม่เปิดให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้ ทำให้เกิดระบบนอมินี รัฐไม่สามารถจัดเก็บภาษีได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย รวมทั้งไม่มีฐานข้อมูลสถิติผู้ถือครองทรัพย์สินที่เป็นชาวต่างชาติที่แท้จริง
พร้อมกันนี้ มีการเปิดข้อมูลโลกใบนี้มี 107 ประเทศอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาฯได้ เช่น ทวีปยุโรปมีจุดประสงค์ให้คนต่างชาติมาซื้อเพื่อการอยู่อาศัย ซื้อที่ดินได้ไม่เกิน 2,000 ตารางฟุต ตัวอย่างใกล้ตัวของไทยมี 5 ประเทศในเอเชีย “มาเลเซีย สิงคโปร์ เกาหลีใต้ ไต้หวัน ญี่ปุ่น” เปิดให้ต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาฯได้แบบมีเงื่อนไขและมีข้อจำกัด
จบสวย ๆ ด้วยการฟันธงปัญหาระบบเศรษฐกิจไทยต้นตออยู่ที่ปัญหาความเหลื่อมล้ำ ล่าสุด มีการประเมินคนรวยสูงสุดของไทยถือครองสินทรัพย์ 77% ของภาพรวมคนทั้งประเทศ คนรวยที่สุด 1% ของไทยถือสินทรัพย์เฉลี่ยคนละ 33 ล้านบาท ต่างกัน 2,500 เท่ากับคนจนที่สุด 20% แรกของประเทศ
จึงเป็นปัญหาหลัก ปัญหาใหญ่ที่จะซ้ำเติมโครงสร้างเศรษฐกิจในอนาคตที่เราหวังว่าจะฟื้นตัวหลังยุคโควิด