เปิดท็อป 10 ราคาที่ดินถูกสุดใน กทม.-ปริมณฑล เหมาะทำบ้านจัดสรร
ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ทะลุวาละ 4 ล้านบาท ไม่รู้ว่าจะแพงไปไหน วันนี้ AREA ชวนเปลี่ยนมุมมองไปดูทำเล 10 อันดับแรก ราคาที่ดินถูกที่สุดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ขนาด 36 ไร่ เหมาะสำหรับพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร เจาะขายลูกค้าตลาดแมส ในราคากำลังซื้อรากหญ้าเอื้อมถึงได้
วันที่ 16 มีนาคม 2567 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่า AREA สำรวจตลาดที่ดินในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลตั้งแต่ปี 2537 ถึงปัจจุบันในทำเลต่างๆ 400 จุด
ล่าสุด โจทย์อยู่ที่ต้องการทราบราคาที่ดินถูกสุดในเขตกรุงเทพฯ ซึ่งราคาที่ดินที่ต่ำสุดที่เป็นแปลงขนาดใหญ่ จำนวน 36 ไร่ ตั้งอยู่ติดถนน มีรูปร่างเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า โดยที่ดินที่ใช้ในการเปรียบเทียบนั้นสมมติให้มีหน้ากว้าง120 เมตร ลึก 480 เมตร ซึ่งไม่มีในเขตใจกลางเมือง หรือเขตต่อเมือง (Intermediate Areas)
ทั้งนี้ ในบางถนนอาจไม่มีที่ดินที่เป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า เนื่องจากการตัดถนนทแยงไปตามที่นาเดิม เช่น ถนนลาดพร้าว แต่ในที่นี่ตั้งสมมติฐานให้เป็นที่ดินสี่เหลี่ยมผืนผ้าทุกแปลง เพื่อให้สามารถใช้เปรียบเทียบกันได้ ดังนั้นที่ดินบริเวณไหนที่รูปร่างที่ดินไม่เป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า ราคาที่ประเมินไว้นี้ก็อาจจะสูงกว่าราคาที่ดินปกติ มีดังนี้
อันดับที่ 1 เป็นที่ดินเปล่าที่ตั้งอยู่โซนเลียบคลอง 13 กม.5 ลำลูกกา ประมาณการว่ามีราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 2,100 บาท หรือไร่ละ 840,000 บาท ทั้งนี้ เพิ่มขึ้นกว่าปี 2566 อยู่ที่ 10.5% ซึ่งนับว่าสูงขึ้นมากทีเดียว (เทียบกับค่าเฉลี่ย 4%)
สาเหตุที่ราคาที่ดินโซนเลียบคลอง 13 กม.5 ลำลูกกา ต่ำสุด ก็เพราะแถวนี้ไม่มีการพัฒนาสาธารณูปโภคใหม่อะไรเลย ยกเว้นในอนาคต หากมีการก่อสร้างวงแหวนรอบนอกรอบที่ 3 ก็จะทำให้ราคาที่ดินแถวนี้สูงขึ้น
อันดับที่ 2 เป็นที่ดินเปล่าที่ตั้งอยู่โซนรังสิต-นครนายก กม.37 โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละ 3,700 บาท หรือไร่ละ 1,480,000 บาท เพิ่มขึ้นจากปี 2565 ประมาณ 5.7% ทำเลนี้แม้อยู่ติดถนนใหญ่ แต่ก็ตั้งอยู่ไกลถึงคลอง 14 ซึ่งการพัฒนาต่างๆ ยังกระจุกรวมกันอยู่ในช่วงคลอง 1-6 พื้นที่นี้จึงยังไม่มีการพัฒนาอะไร ราคาที่ดินจึงยังต่ำอยู่
อันดับที่ 3 เป็นที่ดินเปล่าที่ตั้งอยู่โซนสุขุมวิท กม.46 บางบ่อ โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินตารางวาละ 4,000 บาท หรือไร่ละ 1,600,000 บาท เพิ่มขึ้นจากปี 2565 ประมาณ 0.0% สังเกตได้ว่าราคาที่ดินไม่ขึ้นเลย เพราะอยู่ไกลจากกรุงเทพฯ และปากน้ำมาก โดยที่ถนนสุขุมวิทไม่ใช่ถนนสายหลัก (ปัจจุบันนี้ใช้ถนนบางนา-ตราดแทน) ราคาที่ดินจึงต่ำมาก
อันดับที่ 4 เป็นที่ดินเปล่าที่โซนตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพ บางไทร โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินตารางวาละ 4,200 บาท หรือไร่ละ 1,680,000 บาท เพิ่มขึ้นจากปี 2565 ประมาณ 5.0% ซึ่งถือว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่ว กทม.และปริมณฑลเล็กน้อย ทำเลนี้ราคาที่ดินน่าจะสูง แต่มีข้อจำกัดในการก่อสร้างมากมาย เพื่อจะได้ไม่บดบังทัศนียภาพของศูนย์ศิลปาชีพบางไทร จึงทำให้ที่ดินบริเวณนี้ขาดโอกาสการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ราคาที่ดินจึงต่ำ
อันดับที่ 5 เป็นที่ดินเปล่าโซนลำต้องติ่ง โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินตารางวาละ 4,200 บาท หรือไร่ละ 1,680,000 บาท เพิ่มขึ้นจากปี 2565 ประมาณ 5.0% ซึ่งถือว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่ว กทม.และปริมณฑลเล็กน้อยเช่นกัน แม้ทำเลนี้จะอยู่ไม่ไกลจากตลาดหัวตะเข้ ลาดกระบัง แต่เนื่องจากอยู่ห่างจากถนนสายหลัก เป็นพื้นที่สีเขียว ทำให้ราคาที่ดินค่อนข้างต่ำ โอกาสการพัฒนามีจำกัด
อันดับที่ 6 เป็นที่ดินเปล่าโซนรังสิต-วังน้อย โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินตารางวาละ 4,400 บาท หรือไร่ละ 1,760,000 บาท เพิ่มขึ้นจากปี 2565 ประมาณ 10.0% อาจกล่าวได้ว่าแม้ทำเลนี้จะติดถนนใหญ่ แต่ก็อยู่ห่างไกลจากตัวเมืองพอสมควร ทำให้ราคาที่ดินไม่สูงนัก โอกาสการพัฒนาในเชิงพาณิชย์มีน้อย เน้นเฉพาะการพัฒนาที่อยู่อาศัย ราคาที่ดินจึงไม่สูงนัก
อันดับที่ 7 เป็นที่ดินเปล่าโซนเลียบคลองรพีพัฒน์ โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินตารางวาละ 4,500 บาท หรือไร่ละ 1,800,000 บาท เพิ่มขึ้นจากปี 2565 ประมาณ 4.7% ถือว่าเพิ่มขึ้นสูงกว่าค่าเฉลี่ยเล็กน้อย ปกติแล้ว เส้นทางนี้ไม่ได้ใช้สัญจรมากนัก ยกเว้นประชาชนในท้องถิ่น (ต่างจากถนนพหลโยธิน) และใช้ประกอบกิจกรรมด้านการเกษตรเป็นสำคัญ ราคาที่ดินจึงยังต่ำ การพัฒนาที่อยู่อาศัยยังมีโอกาสค่อนข้างน้อย
อันดับที่ 8 เป็นที่ดินเปล่าโซนกาญจนาภิเษก กม.34 โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินตารางวาละ 5,000 บาท หรือไร่ละ 2,000,000 บาท เพิ่มขึ้นจากปี 2565 ประมาณ 4.2% สูงกว่าค่าเฉลี่ยเล็กน้อย ถนนท้องถิ่นตามแนวถนนกาญจนาภิเษกนี้ ยังไม่ค่อยมีการพัฒนามากนัก การเดินทาง การกลับรถยังมีข้อจำกัดค่อนข้างมาก เพราะเป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ราคาที่ดินจึงยังต่ำ แต่โดยที่อยู่ไม่ไกลเมืองนัก จึงไม่ได้ต่ำเป็นพิเศษ
อันดับที่ 9 เป็นที่ดินเปล่าโซนกาญจนาภิเษก สามโคก โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินตารางวาละ 5,800 บาท หรือไร่ละ 2,320,000 บาท เพิ่มขึ้นจากปี 2565 ประมาณ 3.6% จะสังเกตได้ว่าแถวนี้ราคาขึ้นต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่ 4% นับว่าค่อนข้างไกลพอสมควร
โดยเป็นโซนถนนกาญจนาภิเษก (วงแหวนรอบนอก) ฝั่งตะวันตกที่มีผู้ใช้ทางน้อยกว่าฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานคร จึงเหมาะกับการทำการเกษตรมากกว่าการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย แต่ในอนาคตไม่เกิน 5 ปี สถานการณ์อาจแปรเปลี่ยนไปตามการขยายตัวของเมือง
อันดับที่ 10 เป็นที่ดินเปล่าโซนลำลูกกา คลอง 11 โดยประมาณว่ามีราคาที่ดินตารางวาละ 6,000 บาท หรือไร่ละ 2,400,000 บาท เพิ่มขึ้นจากปี 2565 ประมาณ 9.1% ซึ่งแสดงว่าโอกาสในอนาคตจะเริ่มดี ย่านนี้เข้าใกล้ตัวเมืองมากขึ้น มีการพัฒนาสนามกอล์ฟ และอื่นๆ ในบริเวณใก้ลเคียงบ้างแล้ว มีโอกาสพัฒนาที่อยู่อาศัย ดังนั้นราคาที่ดินจึงสูงกว่าทำเลอื่นๆ
ดร.โสภณให้ความเห็นว่าที่ดินชานเมือง น่าจะพยายามสงวนไว้เพื่อเป็นพื้นที่สีเขียว ทำเกษตรกรรม โดยรัฐบาลพึงอุดหนุนผู้ประกอบอาชีพเกษตรกรรมเพื่อให้พวกเขาสามารถทำอาชีพนี้อยู่ได้ และถ้าจะขาย ก็ควรขายให้รัฐบาล (ตามราคาตลาดจริง) เพื่อเก็บรักษาไว้เป็นพื้นที่เกษตรกรรมและให้ประชาชนที่สนใจเช่า/ซื้อเพื่อทำการเกษตรต่อไป
อย่างไรก็ตามในบางบริเวณที่ต้องการจะสนับสนุนให้เกิดการพัฒนาเป็นเมืองใหม่ เมืองชี้นำ (Guided Developments) รัฐบาลก็อาจประกาศเวนคืน โดยจ่ายค่าทดแทนให้สูงกว่าราคาตลาด 50% เพื่อนำมาพัฒนาเมือง มีระบบขนส่งมวลชนเชื่อมต่อ แต่ไม่ให้เกิดการขยายลามออกไปรอบนอก
และในเขตเมืองใหม่นี้ ก็พึงที่จะให้มีการประมูลที่ดินเป็นผืนๆ เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยในประเภทและระดับต่างๆ หรือเพื่อการพัฒนาในพื้นที่พาณิชย์ภายในเขตเมืองใหม่เป็นต้น เพื่อที่เมืองจะได้ไม่ขยายไปอย่างไร้การวางแผน หรือไร้ทิศผิดทาง