อสังหาริมทรัพย์

อสังหาหืดจับกำไรดิ่ง 20% สัญญาณอันตรายปี’67 ลุ้นต่อมาตรการกระตุ้น

อสังหามุมสูง

สัญญาณอันตรายอสังหาฯ 9 เดือนแรกบอบช้ำหนัก รับผลกระทบวิกฤตเศรษฐกิจซ้ำซาก เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลยอดขายและกำไร -20% หวั่นปี’67 ตลาดดิ่งหนักกว่าเดิม ลุ้นรัฐบาลเศรษฐาออกมาตรการกระตุ้น อัดฉีดลดค่าโอน+จำนองจาก 3% เหลือ 0.01% ลดภาระจากล้านละ 3 หมื่น เหลือล้านละ 300 บาท ฟื้นนโยบายบ้านดีมีดาวน์ รัฐช่วยผ่อน 50,000 บาท หนึ่งแสนหลัง ปลดล็อก LTV ลดหย่อนภาษี 1 แสนบาท ดึงกำลังซื้อต่างชาติช็อปคอนโดฯ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ความเคลื่อนไหวของวงการอสังหาริมทรัพย์ ภายหลังการประกาศผลประกอบการประจำไตรมาส 3/66 และช่วง 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2566) ส่งสัญญาณไม่สดใสมากนัก โดยเฉพาะยอดขายและกำไรที่หดตัวแรงถึง -20% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 จึงเป็นวาระที่ผู้ประกอบการอสังหาฯเริ่มออกมาเคลื่อนไหวเรียกร้องให้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นรอบใหม่ โดยเน้นขอมาตรการระดับยาแรงเพื่อพลิกฟื้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัยให้เทียบเท่ายุคก่อนโควิด

Q3/66 ซัพพลายขอจัดสรร -48%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 3/66 พบว่า ดีมานด์ทั่วประเทศมีจำนวน 94,946 หน่วย ลดลง -7.0% มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ 267,655 ล้านบาท ลดลง -2.6% เมื่อเทียบกับปี 2565

ขณะที่เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวน 18,392 หน่วย ลดลง -9.1% มูลค่าขายได้ใหม่ 99,428 ล้านบาท ลดลง -12.2%

ในด้านซัพพลาย จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ มีจำนวน 17,087 หน่วย ลดลง -48.7% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีจำนวน 33,279 หน่วย และเป็นการขยายตัวติดลบเป็นไตรมาสแรกในรอบ 7 ไตรมาสที่ผ่านมา สะท้อนว่าสินค้าบ้านแนวราบเริ่มมีการปรับลดซัพพลายในตลาดลง

และพื้นที่ที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ คาดว่าจะลดต่อเนื่องจากไตรมาส 2/66 อยู่ที่ 8.46 ล้าน ตร.ม. ลดลง -16.5% เมื่อเทียบกับปีก่อน

สอดคล้องกับจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในไตรมาส 3/66 มีจำนวน 20,369 หน่วย ลดลง -14.8% แต่มีมูลค่า 166,509 ล้านบาท เพิ่มขึ้น +13.8% เหตุผลหลักมาจากจำนวนหน่วยลดลง แต่มูลค่าเป็นบวกเพราะสินค้าขายดีกระจุกตัวอยู่ในเซ็กเมนต์ราคา 7.5 ล้านบาทขึ้นไป

9 เดือนยอดขายเมืองกรุง -21%

สำหรับภาพรวมดีมานด์สะสม 9 เดือนแรก ปี 2566 หน่วยโอนมีจำนวน 270,650 หน่วย ลดลง -4.2% แต่มีมูลค่า 766,791 ล้านบาท เพิ่ม 1.6% โดยกลุ่มใหญ่ที่สุดเป็นบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีหน่วยลดลง -5.9% ถึง -8.8% ขณะที่บ้านราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป มีการขยายตัวสูง

นอกจากนี้ยังพบว่า เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนหน่วยลดลง -24.7% มูลค่าขายได้ใหม่ลดลง -21.0% ตามลำดับ เช่นเดียวกับในโซน EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) ที่หน่วยลดลง -16.0% มูลค่าขายได้ใหม่ -11.7%

การชะลอตัวของดีมานด์ได้กดดันให้ซัพพลายมีการปรับตัวลดลง โดยพบว่าภาพรวมซัพพลายสะสม 9 เดือนแรก จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรลดลง -16.4% และพื้นที่ที่ได้รับใบอนุญาตปลูกสร้างใน 8 เดือนแรกลดลง -1.9% โดยซัพพลายที่ลดลงเป็นประเภทบ้านแนวราบ

สอดคล้องกับทิศทางของบริษัทจัดสรรในปัจจุบันที่มุ่งเน้นที่อยู่อาศัยในราคาสูง เนื่องจากผู้ซื้อเป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อที่ดี และได้รับการอนุมัติสินเชื่อง่ายกว่าที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำ-ปานกลาง

ยอดขายหดปีนี้กระทบชิ่งปีหน้า

ภาพรวมปี 2565 เป็นปีที่มีการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยขึ้นมาอย่างมาก จึงเป็นฐานที่สูงสำหรับปี 2566 นี้ ซึ่งคาดว่าจะมีการปรับตัวลดลงของทั้งดีมานด์และซัพพลาย

จากการติดตามสถานการณ์ในช่วง 3 ไตรมาสพบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ดีกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ในช่วงต้นปี เนื่องจากมียอดขายที่ดีในปี 2565

จึงคาดการณ์ปี 2566 จะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 377,832 หน่วย ปรับลดจากปีก่อน -3.8% มูลค่า 1.07 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.1% เมื่อเทียบกับปี 2565

สำหรับทิศทางในปี 2567 หากรักษาโมเมนตัมได้ต่อเนื่อง ในกรณี best case คาดว่าหน่วยโอนมีโอกาสขยายตัว 4.0% จำนวน 392,936 หน่วย มูลค่าโอนขยายตัว 4.6% จำนวน 1.114 ล้านล้านบาท ขณะเดียวกันกรณี worst case คาดว่าหน่วยโอนจะหดตัว -6.4% อยู่ที่ 353,643 หน่วย มูลค่าโอนหดตัว -5.9% อยู่ที่ 1.002 ล้านล้านบาท

เมื่อโฟกัสโซนกรุงเทพฯ-ปริมณฑลพบว่า ยุคก่อนโควิดในปี 2561 มีการเปิดตัวใหม่ 121,557 หน่วย มูลค่า 528,091 ล้านบาท ในปี 2562 เริ่มบังคับใช้มาตรการ LTV ทำให้ลดเหลือ 98,184 หน่วย มูลค่า 444,581 ล้านบาท ยุคโควิดปี 2563 เหลือ 66,178 หน่วย 328,421 ล้านบาท ปี 2564 ดิ่งลงลึกอยู่ที่ 51,718 หน่วย มูลค่าเหลือ 219,593 ล้านบาท

กระทั่งปี 2565 ที่กำลังซื้ออัดอั้นจากยุคโควิดและทะลักออกมา ทำให้มีหน่วยเปิดตัวใหม่พุ่งสูงเป็น 109,451 หน่วย มูลค่า 550,146 ล้านบาท ขณะที่แนวโน้มปี 2566 คาดว่าอยู่ที่ 87,732 หน่วย ลดล -19.8% มูลค่า 514,512 ล้านบาท ลดลง -6.5% และปี 2567 คาดว่าเพิ่มเป็น 99,230 หน่วย มูลค่า 524,939 ล้านบาท บวกขึ้นมา 2.0%

“ปี 2565 ขายดีมากเพราะกำลังซื้ออั้นมาจากยุคโควิด ทำให้มาเริ่มโอนในปี 2566 ตัวเลขโอนยังดีอยู่ แต่ล่าสุดในเมื่อปีนี้ ยอดขายทำได้ไม่ดี จึงต้องระมัดระวังการโอน หรือรายได้ในปี 2567 อาจจะดรอปลงแรง เบื้องต้นมีผลทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ได้เปรียบการแข่งขัน จะเป็นผู้เล่นหลักในตลาด จากสภาพการณ์ดังกล่าวหากไม่มีมาตรการรัฐออกมาช่วย จะทำให้ผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็กสูญเสียโอกาสในการพัฒนาโครงการ ผลกระทบสุดท้ายทำให้ผู้บริโภคไม่มีตัวเลือกในตลาดเท่าที่ควรจะเป็นตามกลไกตลาด” ดร.วิชัยกล่าว

Q3 บิ๊กแบรนด์กำไรวูบ -19.82%

สอดคล้องกับข้อมูลของนายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชัน จำกัด หรือ LWS ในเครือ LPN เปิดเผยว่า จากการรวบรวมผลประกอบการ 39 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ณ ไตรมาส 3/66 พบว่า มีรายได้รวมกัน 80,902.44 ล้านบาท ลดลง -2.9% กำไรสุทธิ 8,879.07 ล้านบาท ลดลง -19.82% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3/65

โดยมีความสามารถในการทำกำไรเฉลี่ย (net profit margin) อยู่ที่ 10.97% ลดลงจากไตรมาส 3/65 ที่เฉลี่ย 12.93%

ในขณะที่ผลประกอบการ 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2566) มีรายได้รวมกัน 234,743.77 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.37% กำไรสุทธิ 27,948.14 ล้านบาท ลดลง -6.37% เมื่อเทียบกับ 9 เดือนแรกปี 2565

ด้านสินค้าคงเหลือและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง รวมกัน 663,188.48 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.81% เทียบกับไตรมาส 2/66 ที่มีจำนวน 638,860 ล้านบาท (ข้อมูล ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2566) โดย บมจ.เอพี ไทยแลนด์ เป็นผู้นำทั้งรายได้และกำไรในไตรมาส 3/66 และผลประกอบการ 9 เดือนแรก 2566

ท็อป 10 กินส่วนแบ่งตลาด 76%

LWS นำเสนอด้วยว่า ดีเวลอปเปอร์ท็อป 10 ที่มีรายได้สูงสุดในไตรมาส 3/66 ประกอบด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์), แสนสิริ, ศุภาลัย, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, พฤกษา โฮลดิ้ง, เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย หรือ FPT, สิงห์ เอสเตท และควอลิตี้เฮ้าส์ รวมกัน 61,631.63 ล้านบาท สัดส่วน 76.18% ของรายได้รวมของ 39 บริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีจำนวน 178,397.80 ล้านบาท

ส่วนกำไรสุทธิในไตรมาส 3/66 ดีเวลอปเปอร์ท็อป 10 ประกอบด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์), แสนสิริ, ศุภาลัย, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, FPT, ควอลิตี้เฮ้าส์, โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์, เอสซี แอสเสทฯ และพฤกษา โฮลดิ้ง รวมกัน 9,728.79 ล้านบาท สูงกว่ากำไรรวม 39 บริษัทอสังหาฯ ที่มีกำไรสุทธิรวม 8,879.07 ล้านบาท เนื่องจากมีบริษัทจดทะเบียนที่ขาดทุนสุทธิทั้งสิ้น 12 บริษัท จาก 39 บริษัท

ขณะที่ดีเวลอปเปอร์ท็อป 10 ที่มีรายได้สูงสุดใน 9 เดือนแรก 2566 ประกอบด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์), แสนสิริ, ศุภาลัย, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, พฤกษา โฮลดิ้ง, เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, FPT, สิงห์ เอสเตท และพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค รวมกัน 178,397.80 ล้านบาท สัดส่วน 75.99% ของรายได้รวมของ 39 บริษัท ที่มีจำนวน 234,743.77 ล้านบาท

และกำไรสุทธิในช่วง 9 เดือนแรก 2566 ของดีเวลอปเปอร์ท็อป 10 ประกอบด้วย บมจ.เอพี ไทยแลนด์, แสนสิริ, ศุภาลัย, แลนด์ฯ, ออริจิ้นฯ, พฤกษาฯ, คิวเฮ้าส์, เอสซี แอสเสทฯ, FPT และแอสเซทไวส์ หรือ ASW รวมกัน 28,433.77 ล้านบาท สูงกว่ากำไรรวม 39 บริษัทที่มีจำนวน 27,948.14 ล้านบาท เนื่องจากมีบริษัทจดทะเบียนที่ขาดทุนสุทธิทั้งสิ้น 15 บริษัท จากจำนวน 39 บริษัท

ขอลดค่าโอน-จำนองเหลือ 0.01%

ด้านนายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์นสตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า ผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง รวมทั้งอนาคตที่คาดเดาไม่ได้ หรือ unknown factor ที่มีผลต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้และปีหน้า ดังนั้นจึงอยากขอความสนับสนุนจากรัฐบาลในการออกมาตรการรัฐ 4 ข้อ

ได้แก่ 1.มาตรการกระตุ้นอสังหาฯที่กำลังจะหมดอายุ วันที่ 31 ธันวาคม 2566 นี้ ลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 1% หรือล้านละ 2 หมื่น เหลือล้านละ 1 หมื่นบาท ยังเป็นภาระค่าใช้จ่ายที่สูงอยู่ ข้อเสนอขอให้ลดค่าโอนและจดจำนอง แบ่งเป็นค่าโอน 2% เหลือ 0.01% ค่าจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% เท่ากับค่าโอน+จำนองจาก 3% ลดเหลือ 0.01% หรือจากล้านละ 3 หมื่นบาท ลดเหลือล้านละ 300 บาท ซึ่งเป็นมาตรการที่เคยใช้ได้ผลมาแล้วในอดีตที่ผ่านมา

2.มาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ปัจจุบันจำกัดเพดานราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ขอขยายเป็น 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดใหญ่สัดส่วน 70% ของตลาดรวม 3.เสนอให้รัฐบาลออกมาตรการสินเชื่อผ่านแบงก์รัฐ อาทิ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ร่วมกับธนาคารออมสิน จัดวงเงิน 1 แสนล้านบาท ปล่อยกู้ในอัตราดอกเบี้ยต่ำ 4.ออกมาตรการจูงใจผู้ซื้อบ้านในลักษณะเงินออม ให้สามารถลดหย่อนภาษีได้

ฟื้นบ้านดีมีดาวน์ รัฐช่วยผ่อน 5 หมื่น

นายจรัญ เกษร ประธานเจ้าหน้าที่ปฏิบัติการ บริษัท ธนาสิริกรุ๊ป จำกัด (มหาชน) กล่าวเพิ่มเติมว่า มาตรการรัฐรอบนี้มีวิกฤตสะสมจากสถานการณ์โควิด ขาดความเชื่อมั่นในตลาดทุน ล่าสุดจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน กับอิสราเอล-ฮามาส ทำให้คอขวดของปัญหามากระจุกที่ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงมากเกิน 50% ดังนั้นจึงเสนอขอให้รัฐบาลสนับสนุนจัดหาวงเงินและดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยต่ำพิเศษ เพื่อสร้างโอกาสให้ประชาชนสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดแมสได้

ขณะที่ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ REIC มีข้อเสนอเพิ่มเติมว่า แนวโน้มมีความจำเป็นที่รัฐต้องออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ซึ่งในอดีตเมื่อปี 2562 มีมาตรการ “บ้านดีมีดาวน์” ที่รัฐช่วยผ่อนบ้าน 50,000 บาท จำนวน 1 แสนหลัง กรณีซื้อบ้านหลังละ 2-3 ล้านบาท เท่ากับกระตุ้นตลาดได้ 2-3 แสนล้านบาท น่าจะมีอิมแพ็กต์ต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจพอสมควร

สำหรับรายละเอียดบ้านดีมีดาวน์ในปี 2562 มีเงื่อนไขเป็นผู้มีรายได้ไม่เกิน 1 แสนบาท/เดือน หรือไม่เกิน 1.2 ล้านบาท/ปี อยู่ในระบบภาษีของกรมสรรพากร ทำช่วงสั้น ๆ กระตุ้นเซนติเมนต์ผู้บริโภค เพราะติดกับดักปัญหากู้ผ่านยาก ดอกเบี้ยสูง ทำให้ชะลอการตัดสินใจ

อีกมาตรการเป็นเรื่องขอให้ปลดล็อกมาตรการ LTV ชั่วคราวในปี 2567 เพราะการซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นความจำเป็นในการอยู่อาศัย ไม่ใช่การเก็งกำไรแต่อย่างใด

แจกวีซ่า 3-5 ปีดึงกำลังซื้อต่างชาติ

ด้านสมาคมอาคารชุดไทย “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) อดีตนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า มีข้อเสนอให้รัฐบาลพิจารณาในประเด็น 1.ขอให้จัดหาวงเงินสินเชื่อสำหรับการซื้อบ้านหลังแรก 2.ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ที่เรียกเก็บจากผู้ประกอบการ ซึ่งมั่นใจว่าหากยกเว้นเก็บภาษีชั่วคราว ผู้ประกอบการจะส่งต่อให้ราคาขายที่ลดลงให้กับผู้ซื้อ

3.ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพราะจัดเก็บซ้ำซ้อนกับภาษีรายการอื่น ๆ 4.ผ่อนคลายเครดิตบูโร โดยเฉพาะหลังจากเคลียร์บัญชีหนี้แล้ว ไม่ควรติดแบล็กลิสต์อีก 3 ปี ทำให้ปิดโอกาสเข้าถึงสินเชื่อ และ 5.มาตรการดึงดูดลูกค้าต่างชาติ กรณีซื้อห้องชุดราคา 3 ล้านบาท ให้วีซ่าลองเทอมหรือ LTV Visa 3 ปี ซื้อห้องชุด 5 ล้านบาทให้วีซ่า 5 ปี