เปิดโพย 14 ทำเลคอนโดต่างชาติซื้อลดลง เทรดวอร์-นักลงทุนจีนเอฟเฟ็กต์

AREA ฟันธงครึ่งปีแรก 2562 เทรนด์กำลังซื้อต่างชาติในตลาดคอนโดฯเมืองไทยเข้าสู่ช่วงขาลงชัดเจน สถิติเคยซื้อจำนวนหน่วยสัดส่วน 20% เหลือ 14% ในด้านมูลค่าเคยซื้อสัดส่วน 25% ลดเหลือ 19% สำรวจ 14 ทำเลลูกค้าต่างชาติช็อปซื้อ “รัชดาฯ-ลาดพร้าว” ยังเหนียวแน่นซื้อใกล้เคียงทำเลในเมือง พบทำเลเกิดใหม่ “บางนา เทพารักษ์-อ่อนนุช สุวรรณภูมิ-บางกะปิ มีนบุรี นวมินทร์” ส่วนทำเลแป้กอยู่ปลายรถไฟฟ้าสายใหม่ “สุขสวัสดิ์ ประชาอุทิศ-นนท์ บางบัวทอง-ปิ่นเกล้า พุทธมณฑล-พระราม 2 เพชรเกษม-ธนบุรี บางพลัด” เอเย่นต์จีนหลอกขายนักลงทุนอ้างซื้อปล่อยเช่ารายวันได้ ล่าสุดรู้แล้วว่าผิดกฎหมายไทย ทุบกำลังซื้อจีนหดตัว

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ผลสำรวจโครงการห้องชุดและที่อยู่อาศัยเกือบ 2,400 โครงการที่ยังขายอยู่ในท้องตลาด พบว่าปี 2562 ยอดขายใหม่โครงการห้องชุดในส่วนลูกค้าต่างชาติมีแนวโน้มอยู่ในช่วงขาลง

บูม 4 ปีติด-เข้าสู่ยุคแฟบ

โดยสถิติเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรก 2562 (มกราคม-มิถุนายน 2562) ภาพรวมในด้านจำนวนหน่วย ลูกค้าต่างชาติซื้อลดลงเหลือ 14% เทียบกับช่วงยุคบูมเมื่อ 3-4 ปี (2558-2561) ลูกค้าต่างชาติซื้อเฉลี่ยปีละ 20%

ขณะเดียวกัน ในด้านมูลค่าก็ลดลงเช่นกัน จากปกติซื้อรวมกันเฉลี่ยปีละ 25% ล่าสุดครึ่งปีแรกกำลังซื้อลดลงเหลือ 19%

รายละเอียดคือ ในช่วงครึ่งปีแรกมีห้องชุดขายได้แล้ว 26,680 หน่วย มีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติซื้อ 3,659 หน่วย หรือ 14% ของหน่วยขายทั้งหมด

ในแง่มูลค่า มีห้องชุดขายได้แล้ว 93,648 ล้านบาท มีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติซื้อ 17,783 ล้านบาท หรือ 19% ของมูลค่าหน่วยขายทั้งหมด

จีนซื้อลดลงทั้งหน่วย-มูลค่า

โดยลูกค้าชาวจีนยังเป็นผู้ซื้อหลัก เปรียบเทียบในยุคบูมที่ลูกค้าต่างชาติซื้อคอนโดฯในเมืองไทยสัดส่วน 20% ของตลาดรวมนั้น พบว่าเป็นลูกค้าชาวจีน 75% หรือ 3 ใน 4

ล่าสุด ครึ่งปีแรก 2562 จากภาพรวมที่ลูกค้าต่างชาติซื้อลดลงเหลือ 14% ของตลาดรวม พบว่ากลุ่มลูกค้าชาวจีนก็ลดสัดส่วนลงเหลือ 70%

เทรนด์ขาลงของกำลังซื้อต่างชาติยังรวมถึงสถิติในด้านมูลค่าโครงการ จากเดิมเคยซื้อในสัดส่วน 25% ของมูลค่าตลาดรวม ล่าสุด ครึ่งปีแรก 2562 สัดส่วนมูลค่าซื้อลดลงเหลือ 19% ดังกล่าว

“ปีนี้ทั้งปี กำลังซื้อต่างชาติน่าจะยังทรง ๆ เพราะเอาเงินออกมาไม่ได้เต็มที่ ต้องกำเงินในมือไว้ก่อน อย่างไรก็ตาม ด้านผู้ซื้อเป็นช่วงขาลงก็จริง แต่ในด้านนักลงทุนจีนที่ให้เราศึกษาวิเคราะห์วิจัยตลาดและทำเลยังมีเข้ามาเรื่อย ๆ อาจศึกษาเพื่อเตรียมตัวไว้ก่อน แต่ไม่รู้จะเริ่มเมื่อไหร่ จากเมื่อก่อนไม่มีเลย”

ท็อป 5 ทำเลเกิดใหม่ติดโผ

ดร.โสภณกล่าวว่า AREA สำรวจ 14 ทำเล พบว่า ท็อป 5 ทำเลที่มียอดขายลูกค้าต่างชาติเกิน 10% ในแง่จำนวนหน่วยเรียงลำดับ ดังนี้

อันดับ 1-2 ทำเลใจกลางเมือง ประกอบด้วย “สีลม-สาทร-สุขุมวิท-วัฒนา-คลองเตย-ยานนาวา-พญาไท-จตุจักร” ซึ่งมีซัพพลายรวมกัน 21,563 หน่วย ขายได้ 4,943 หน่วย มีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติซื้อ 25% จำนวน 1,231 หน่วย

ในแง่สัดส่วน 25% เท่ากันกับทำเล “รัชดาฯ-ลาดพร้าว” ซึ่งมีซัพพลาย 12,257 หน่วย ขายได้ 3,361 หน่วย เป็นยอดซื้อลูกค้าต่างชาติ 830 หน่วย

อันดับ 3 ทำเล “บางนา-เทพารักษ์” มีซัพพลายรวม 10,353 หน่วย ขายได้ 2,465 หน่วย เป็นยอดซื้อของลูกค้าต่างชาติ 454 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 18%

อันดับ 4 ทำเล “อ่อนนุช-สุวรรณภูมิ” มีซัพพลายรวม 8,236 หน่วย ขายได้ 1,810 หน่วย เป็นยอดขายลูกค้าต่างชาติ 264 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 15%

และอันดับ 5 ทำเลกรุงเทพฯโซนตะวันออกเฉียงเหนือ ประกอบด้วย “บางกะปิ-มีนบุรี-นวมินทร์” มีซัพพลายรวม 4,589 หน่วย ขายได้ 1,278 หน่วย เป็นยอดซื้อลูกค้าต่างชาติ 175 หน่วย สัดส่วน 14%

จะเห็นได้ว่าสัดส่วนซื้อเกิน 10% ของตลาดรวมมีการกระจายตัวออกไปสู่ย่านรอบนอกมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นบางนา-เทพารักษ์, อ่อนนุช-สุวรรณภูมิ และบางกะปิ-มีนบุรี-นวมินทร์

รัชดาฯ-ลาดพร้าวยังเหนียว

ในทางกลับกัน หากพิจารณาจากมูลค่าขาย เมื่อเรียงลำดับท็อป 5 ทำเลที่ครองแชมป์ในด้านมูลค่าการขาย พบว่า อันดับ 1 ยังเป็นของทำเล “รัชดาฯ-ลาดพร้าว” จากมูลค่าซัพพลายรวมในทำเล 13,073 ล้านบาท เป็นยอดซื้อลูกค้าต่างชาติ 3,459 ล้านบาท สัดส่วน 26%

รองลงมาทำเลใจกลางเมือง “สีลม-สาทร-สุขุมวิท-วัฒนา-คลองเตย-ยานนาวา-พญาไท-จตุจักร” มูลค่าซัพพลายในพื้นที่ 41,523 ล้านบาท ลูกค้าต่างชาติซื้อ 9,893 ล้านบาท สัดส่วน 24%

ทำเล “บางนา-เทพารักษ์” มูลค่าซัพพลายรวม 7,724 ล้านบาท ขายลูกค้าต่างชาติ 1,657 ล้านบาท สัดส่วน 21%

ทำเล “อ่อนนุช-สุวรรณภูมิ” มูลค่าซัพพลายในพื้นที่ 5,517 ล้านบาท 818 ล้านบาท สัดส่วน 15%

ในจำนวนนี้มีทำเลน่าสนใจคือ “รังสิต-ปทุมธานี” มีซัพพลายรวม 8,766 หน่วย ขายได้ 1,097 หน่วย มีลูกค้าต่างชาติซื้อ 122 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 11% ในทำเล เหตุผลหลักส่วนหนึ่งมาจากมีกำลังซื้อนักศึกษาจีนซึ่งเรียนในสถาบันการศึกษาที่มีอยู่จำนวนมากในพื้นที่

บางบัวทองแป้กยาว

ดร.โสภณกล่าวต่อว่า ท็อป 5 ทำเล ยอดขายต่ำสุดอยู่ที่ 0-2% ของตลาดลูกค้าต่างชาติใน 14 ทำเล เรียงลำดับ ดังนี้

อันดับ 1 “สุขสวัสดิ์-ประชาอุทิศ” มีซัพพลายในทำเล 1,222 หน่วย ขายได้ 137 หน่วย มีลูกค้าต่างชาติซื้อ 5 หน่วย มูลค่าซื้อรวม 8 ล้านบาท จากมูลค่าขายได้รวม 255 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 3% ในทำเล แต่มีสัดส่วนเท่ากับ 0% เทียบกับตลาดต่างชาติ 14 ทำเล

อันดับ 2 “นนทบุรี-บางบัวทอง” มีซัพพลาย 3,004 หน่วย ขายได้ 645 หน่วย ในจำนวนนี้มีลูกค้าต่างชาติซื้อ 10 หน่วย มูลค่าซื้อรวม 20 ล้านบาท จากมูลค่าขายได้ในทำเล 883 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนต่างชาติ 2% ในทำเล แต่มีสัดส่วนเท่ากับ 0% เทียบกับตลาดต่างชาติ 14 ทำเล

อันดับ 3 “ปิ่นเกล้า-พุทธมณฑล” มีซัพพลายรวม 3,351 หน่วย ขายได้ 362 หน่วย มีลูกค้าต่างชาติซื้อ 27 หน่วย มูลค่าซื้อรวม 69 ล้านบาท จากมูลค่าขายได้ในทำเล 838 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนต่างชาติ 7% ในทำเล แต่มีสัดส่วนเท่ากับ 1% เทียบกับตลาดต่างชาติ 14 ทำเล

อันดับ 4 “พระราม 2-เพชรเกษม” มีซัพพลายรวม 6,048 หน่วย ขายได้ 793 หน่วย มีลูกค้าต่างชาติซื้อ 46 หน่วย มูลค่าซื้อรวม 103 ล้านบาท จากมูลค่าขายได้ในทำเล 1,651 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนต่างชาติ 6% ในทำเล แต่มีสัดส่วนเท่ากับ 1% เทียบกับตลาดต่างชาติ 14 ทำเล

และอันดับ 5 “กรุงธนฯ-บางพลัด” มีซัพพลายรวม 11,327 หน่วย ขายได้ 1,378 หน่วย มีลูกค้าต่างชาติซื้อ 80 หน่วย มูลค่าซื้อรวม 359 ล้านบาท จากมูลค่าขายได้ในทำเล 4,849 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนต่างชาติ 6% ในทำเล แต่มีสัดส่วนเท่ากับ 2% เทียบกับตลาดต่างชาติ 14 ทำเล

ให้เช่ารายวันไม่ได้-จีนถอย

ดร.โสภณวิเคราะห์กำลังซื้อลูกค้าต่างชาติว่า ถึงแม้ต่างชาตินิยมซื้อคอนโดฯในเมืองไทย แต่กลุ่มหลักเป็นชาวจีนแผ่นดินใหญ่ มีสัดส่วน 70-75% ซื้อในราคาไม่เกิน 1 ล้านหยวน หรือไม่เกิน 5 ล้านบาท

ทั้งนี้ ข้อคำนึงในการซื้อลงทุนของลูกค้าต่างชาติ ปกติมีผลตอบแทนการลงทุนหรือผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า 6% ต่อปี ปัจจุบันกำลังซื้อส่วนหนึ่งหายไปเพราะหลายทำเลมีการแข่งขันสูง มีการนำห้องชุดมาปล่อยเช่าตัดราคาทำให้ผลตอบแทนอาจลดลงต่ำกว่าปีละ 6%

นอกจากนี้ ปัจจัยสำคัญยังมาจากลูกค้าจีนที่เป็นนักลงทุนรายย่อยเดิม ถูกเอเย่นต์จีนให้ข้อมูลไม่ตรงกับข้อเท็จจริง มีการชักชวนว่าซื้อคอนโดฯในเมืองไทยแล้วสามารถนำมาปล่อยเช่ารายวันได้ ซึ่งเป็นการกระทำผิดกฎหมายไทย จึงมีการหลงเชื่อละซื้อลงทุนจำนวนมากในอดีต

ปัจจุบันลูกค้าจีนบางส่วนเริ่มรู้แล้วว่าไม่สามารถทำได้ ความน่าสนใจซื้อเพื่อลงทุนจึงลดลง บวกกับมีปัจจัยกดดันจากเศรษฐกิจขาลง กำลังซื้อชะลอตัว จึงเน้นถือเงินสดในมือเป็นหลัก

“ตลาดที่อยู่อาศัยในทุกวันนี้ มีผู้ซื้ออยู่จริงหรือเรียลดีมานด์ 2 ใน 3 เท่านั้น เพราะมีนักเก็งกำไรและต่างชาติมาร่วมซื้อด้วย ถ้ายอดขายการเก็งกำไรและการซื้อโดยต่างชาติลดลง ผู้ประกอบการทั้งตลาดคงต้องสร้างซัพพลายใหม่ลดลงกว่านี้ เพื่อสร้างสมดุลซัพพลาย-ดีมานด์ รวมทั้งรัฐบาลควรมีนโยบายชัดเจนต่อการซื้ออสังหาฯโดยชาวต่างชาติด้วย” ดร.โสภณกล่าว